長(zhǎng)租公寓中國(guó)化發(fā)展動(dòng)力、困境及對(duì)策探究

摘 ?要：十九大會(huì)議召開(kāi)之后，“房住不炒”的定位給住房租賃市場(chǎng)提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。而在國(guó)家政策大力支持、租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)以及傳統(tǒng)市場(chǎng)落后等動(dòng)力的驅(qū)使下，長(zhǎng)租公寓更是迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的“高潮”。但融資渠道狹窄，企業(yè)盈利困難，住房供給不足以及市場(chǎng)管理混亂等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的存在使長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的發(fā)展也面臨著巨大的挑戰(zhàn)?；诖耍岢鎏峁┙鹑谥С?，拓寬融資渠道;集中化發(fā)展，尋求規(guī)模效益;立法先行，建立統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn);多方參與，構(gòu)建租賃住房新格局等具體發(fā)展建議。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓;驅(qū)動(dòng)力;融資;盈利

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ?文章編號(hào)：1671-9255（2020）01-0017-04

一、引言

近年來(lái)，不斷飆升的房?jī)r(jià)和持續(xù)增長(zhǎng)的流動(dòng)人口使得“長(zhǎng)租公寓”越來(lái)越多地出現(xiàn)在人們的視野之中。長(zhǎng)租公寓是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展引出的一種新興模式，指運(yùn)營(yíng)企業(yè)將分散或集中的房源整合起來(lái)，然后進(jìn)行風(fēng)格統(tǒng)一的裝修和改造，以個(gè)性和完備的配套生活服務(wù)設(shè)施為亮點(diǎn)，提供長(zhǎng)期租賃服務(wù)的房屋。由于租賃需求的不斷增長(zhǎng)，再加上國(guó)家政策的大力支持，大批房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，出現(xiàn)了以“蛋殼公寓”“萬(wàn)科泊寓”“魔方公寓”等為代表的大批長(zhǎng)租公寓品牌，呈現(xiàn)遍地開(kāi)花之勢(shì)。然而經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓行業(yè)似乎走上了下坡路，不僅爆出房屋質(zhì)量檢測(cè)不達(dá)標(biāo)，甲醛含量超標(biāo)等負(fù)面新聞，更有大批長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善、盈利困難等原因宣布破產(chǎn)。租公寓在中國(guó)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者的廣泛關(guān)注。目前國(guó)內(nèi)學(xué)者針對(duì)長(zhǎng)租公寓的研究主要集中在運(yùn)營(yíng)模式、融資模式以及政策環(huán)境等具體方面[1-6]，對(duì)行業(yè)整體發(fā)展的相關(guān)研究較少?；诖耍疚膶?duì)目前長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的具體發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行梳理，分析其所面臨的困境，同時(shí)借鑒其他國(guó)家發(fā)展長(zhǎng)租公寓的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為促進(jìn)長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的長(zhǎng)久發(fā)展提出一些切實(shí)可行的建議。

二、長(zhǎng)租公寓發(fā)展驅(qū)動(dòng)力探究

作為住房租賃市場(chǎng)的一種新興模式，長(zhǎng)租公寓在我國(guó)得到快速的發(fā)展主要源于以下幾方面的動(dòng)力驅(qū)使：

（一）國(guó)家政策大力支持

自從中央工作會(huì)議提出建立租購(gòu)并舉的住房

制度以來(lái)，上至中央，下到地方都在通過(guò)各種手段積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展。一系列支持和激勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策和文件陸續(xù)發(fā)布，中央選取的12個(gè)住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市的工作也在順利進(jìn)行，各地方城市結(jié)合自身實(shí)際情況制定的指導(dǎo)性政策也陸續(xù)出臺(tái)，并得到了切實(shí)的執(zhí)行。隨著針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的各項(xiàng)政府扶持政策的不斷出臺(tái)和落實(shí)，在政府、企業(yè)和市場(chǎng)三方的共同推動(dòng)下，租賃市場(chǎng)得到了前所未有的發(fā)展，同時(shí)長(zhǎng)租公寓憑借個(gè)性完備的配套服務(wù)設(shè)施也迎來(lái)了市場(chǎng)發(fā)展的“高潮”。

將近年來(lái)政府部門(mén)發(fā)布的推動(dòng)我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策進(jìn)行匯總，可以發(fā)現(xiàn)主要集中在住房供給、公共權(quán)益、金融服務(wù)以及法律法規(guī)四個(gè)方面。[7]在住房供給方面，將集體建設(shè)用地?cái)U(kuò)大到租賃住房供給渠道之中，允許運(yùn)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)以年為單位繳納土地租金，從而降低其開(kāi)發(fā)成本;在公共權(quán)益方面，通過(guò)推行租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策，確保租賃家庭可以享受與購(gòu)房家庭相同的醫(yī)療、教育等方面的權(quán)益;在金融服務(wù)方面，推行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等房地產(chǎn)金融基金，拓寬租賃市場(chǎng)的融資通道，同時(shí)擴(kuò)大住房公積金的適用范圍，為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)和有租賃需求的個(gè)人、家庭提供資金支持;在法律方面，出臺(tái)《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)條例，從法律層面對(duì)承租人和出租人應(yīng)該享有的權(quán)利和承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)進(jìn)行規(guī)定，為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供強(qiáng)有力的法律保障。

（二）傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)落后

隨著國(guó)民人均可支配收入的不斷提升，居民的消費(fèi)能力和居住要求也在不斷提高，租賃市場(chǎng)中占

據(jù)較大比例的年輕消費(fèi)者對(duì)住房租賃服務(wù)的質(zhì)量通常有著更高的要求。傳統(tǒng)的住房租賃市場(chǎng)以房東個(gè)人出租和中介機(jī)構(gòu)承租為主，對(duì)于出租人而言，存在客源不穩(wěn)定、房屋空置期較長(zhǎng)、維護(hù)費(fèi)用較高等問(wèn)題。對(duì)于承租人而言，存在信息不對(duì)等、房租波動(dòng)性高、配套設(shè)施落后以及生活服務(wù)不完善等問(wèn)題。[8] 這些問(wèn)題導(dǎo)致傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)前的市場(chǎng)需求，而長(zhǎng)租公寓憑借溫馨舒適的居住環(huán)境、完善的配套設(shè)施以及多樣化的衍生服務(wù)開(kāi)始在住房租賃市場(chǎng)中占據(jù)重要位置。

表1將長(zhǎng)租公寓與傳統(tǒng)租賃住房進(jìn)行對(duì)比，鮮明直觀地解釋了長(zhǎng)租公寓迅速發(fā)展的原因。

（三）市場(chǎng)需求龐大

根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生健康委員會(huì)發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》，我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)在2015年已經(jīng)達(dá)到2.47億，占全國(guó)人口總數(shù)18%，也就是說(shuō)每六個(gè)人中就包含一個(gè)流動(dòng)人口。此后，雖然我國(guó)流動(dòng)人口總數(shù)從2015年之前的持續(xù)上升趨勢(shì)轉(zhuǎn)為緩步下降，但單純從數(shù)據(jù)上來(lái)看，全國(guó)流動(dòng)人口總量依舊不可小覷，截至2017年底總數(shù)仍在2.4億以上。按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》的預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)仍將有2億以上的流動(dòng)人口。近年來(lái)我國(guó)各城市群縣內(nèi)流動(dòng)人口比重均有所下降，但省內(nèi)縣際流動(dòng)人口和省際流動(dòng)人口比重有所上升，表明城市群對(duì)流動(dòng)人口的吸引力在不斷加強(qiáng)。在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，隨著城市群地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素的進(jìn)一步集聚，長(zhǎng)距離流動(dòng)人口的比重會(huì)進(jìn)一步增加。同時(shí)，另一個(gè)不可忽視的事實(shí)是近年來(lái)全國(guó)高校畢業(yè)生的人數(shù)處于持續(xù)增長(zhǎng)階段。數(shù)量龐大的流動(dòng)人口勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致城市住房擁擠現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，相應(yīng)地也為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。

長(zhǎng)租公寓作為最近幾年興起的新型租賃模式，以完備的配套設(shè)施和服務(wù)為亮點(diǎn)，尤其受到都市白領(lǐng)階層和大學(xué)畢業(yè)生群體的青睞，擁有廣闊的發(fā)展空間。

三、長(zhǎng)租公寓發(fā)展困境探究

國(guó)家政策的大力支持，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的落后以及龐大的市場(chǎng)需求為長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。但長(zhǎng)租公寓在我國(guó)仍處于初期發(fā)展階段，制度與市場(chǎng)環(huán)境尚不完善，面臨著一些現(xiàn)實(shí)困境，主要包括以下幾個(gè)方面：

（一）融資渠道狹窄，金融產(chǎn)品匱乏

按照資產(chǎn)的持有方式，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式可以分為輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)兩種。目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)大多采用重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，即通過(guò)購(gòu)買(mǎi)土地或者收購(gòu)已建成房屋的方式獲得房源，裝修改造之后出租。這種運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)點(diǎn)是企業(yè)對(duì)出租房產(chǎn)享有持有權(quán)，除了可以獲得租金收益，還可以得到一定的資產(chǎn)增值收益，缺點(diǎn)是對(duì)企業(yè)的融資能力有較高的要求，企業(yè)在運(yùn)營(yíng)前期需要投入大量的資本，后期市場(chǎng)的開(kāi)拓和發(fā)展也必須以足量的資金為基礎(chǔ)。

目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)的融資渠道非常有限，基本以股權(quán)投資和銀行貸款為主，同時(shí)大部分融資額度比較小，給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了較大的資金壓力。目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)的融資渠道非常有限，基本以股權(quán)投資和銀行貸款為主，并且大部分融資額度比較小，給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)帶來(lái)了較大的資金壓力。雖然近年來(lái)REITs、ABS等金融產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)在住房租賃市場(chǎng)，但其在我國(guó)還處于初步發(fā)展階段，與美國(guó)、日本等國(guó)家的資產(chǎn)證券化有著很大的差別，短時(shí)間內(nèi)仍然無(wú)法支撐長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金需求。融資渠道狹窄直接阻礙了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性以及市場(chǎng)的規(guī)?；l(fā)展，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)迫切需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題。

（二）投資回收期長(zhǎng)，企業(yè)盈利困難

目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在盈利方面面臨的主要問(wèn)題是投資回收期長(zhǎng)和收益率低。與傳統(tǒng)租賃住房相比，長(zhǎng)租公寓的一個(gè)突出優(yōu)勢(shì)就是完善的配套設(shè)施，例如定期的清潔服務(wù)、配套的休閑娛樂(lè)設(shè)施等，意味著其開(kāi)發(fā)成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)租賃住房。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的租金普遍要高于傳統(tǒng)租賃住房，在尚未形成品牌效應(yīng)的發(fā)展初期基本上很難實(shí)現(xiàn)盈利。由于長(zhǎng)租公寓在發(fā)展初期的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)，開(kāi)發(fā)成本又相對(duì)較高，其投資回收期需要更長(zhǎng)的時(shí)間，普遍在5-10年左右。

雖然大部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓行業(yè)主要是看中了其未來(lái)廣闊的發(fā)展空間，也做好了短期內(nèi)盈利較低的準(zhǔn)備，但如果長(zhǎng)租公寓的盈利問(wèn)題得不到解決，僅僅靠補(bǔ)貼的燒錢(qián)模式，則很難得到蓬勃的發(fā)展。今年，以樂(lè)伽公寓為代表的一批長(zhǎng)租公寓品牌宣布因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善、資金周轉(zhuǎn)不靈等原因退出長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，在社會(huì)上引起了廣泛的關(guān)注，再一次說(shuō)明了盈利困難是目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨的一個(gè)重要的現(xiàn)實(shí)困境。

（三）住房供給短缺，供需關(guān)系失衡

目前，我國(guó)一二線城市的住房租賃需求一直保持上升趨勢(shì)，實(shí)際供給卻嚴(yán)重不足。我國(guó)長(zhǎng)租公寓房源供給主要有兩種，一種是新建房產(chǎn)，另一種是經(jīng)過(guò)改造的存量房產(chǎn)，二者現(xiàn)有數(shù)量都相對(duì)有限，難以滿(mǎn)足住房租賃市場(chǎng)的實(shí)際需求。要想打破我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尤其是長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨的發(fā)展困境，保證我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，首先需要解決的問(wèn)題就是增加租賃住房供給，保持供需平衡。

（四）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不一，市場(chǎng)發(fā)展混亂

隨著住房租賃市場(chǎng)需求的不斷增加，不同背景的資本開(kāi)始涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，造成原本就不成熟的租賃市場(chǎng)更加混亂，而產(chǎn)生混亂的根本原因就是租賃市場(chǎng)缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。目前，國(guó)內(nèi)各類(lèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在房屋質(zhì)量、配套服務(wù)、管理水平等方面存在很大的差異，無(wú)法給客戶(hù)提供良好的使用體驗(yàn)，從而在很大程度上制約了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

當(dāng)前我國(guó)住房租賃行業(yè)尚未制定規(guī)范的裝修標(biāo)準(zhǔn)和健康安全評(píng)估機(jī)制。部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)為了提高入住率，降低房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在房屋尚未達(dá)到居住標(biāo)準(zhǔn)之時(shí)便對(duì)外出租，導(dǎo)致多起甲醛超標(biāo)之類(lèi)的不良事件。同時(shí)，由于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較大，部分企業(yè)為了獲取優(yōu)質(zhì)房源而進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，也在一定程度上為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展造成了負(fù)面影響。[9]

四、長(zhǎng)租公寓發(fā)展對(duì)策探究

針對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展面臨的現(xiàn)實(shí)困境，借鑒日本、美國(guó)等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出以下幾方面的政策建議：

（一）提供金融支持，拓寬融資渠道

作為世界上最早發(fā)展長(zhǎng)租公寓的國(guó)家，美國(guó)可以為我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供很多值得借鑒的地方。對(duì)美國(guó)長(zhǎng)租公寓兩種融資模式REITs和CMBS進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)無(wú)論是哪一種類(lèi)型的融資模式，融資資金的流動(dòng)性都是融資成敗的關(guān)鍵之處。[10]由此，我們可以得到一些啟示。對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，首先，應(yīng)該創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，大力發(fā)展與長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目匹配度較高的金融工具和產(chǎn)品，滿(mǎn)足長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)久發(fā)展的金融需求;其次，應(yīng)該優(yōu)化住房租賃融資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)提高融資模式的靈活性;最后，還應(yīng)該加大對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的貸款支持，提供更多諸如住房租賃貸之類(lèi)適合長(zhǎng)租公寓行業(yè)的貸款產(chǎn)品，為行業(yè)的發(fā)展提供資金支持。對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，首先，應(yīng)該積極探索融資渠道，大力發(fā)行REITs 之類(lèi)的租賃住房信托基金，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化程度[11];其次，要注意防范資本風(fēng)險(xiǎn)，避免資金鏈斷裂;最后，還應(yīng)該加強(qiáng)與其他平臺(tái)的合作，拓寬融資渠道。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，首先，應(yīng)該盡快出臺(tái)針對(duì)完善長(zhǎng)租公寓REITs 項(xiàng)目管理的法規(guī)制度，為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金安全提供法律保障;其次，要加大對(duì)長(zhǎng)租公寓REITs 項(xiàng)目的支持力度，在政策方面給予一定優(yōu)惠;最后要在稅收等相關(guān)領(lǐng)域給予必要的幫助，從而進(jìn)一步推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。

（二）專(zhuān)業(yè)化、集中化發(fā)展，尋求規(guī)模效益

針對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)在盈利方面存在的投資回收期長(zhǎng)以及投資收益率較低的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)化、集中化是其必然的發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)必須采取一定措施尋求規(guī)模效益，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

首先，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)改變房屋規(guī)格，控制裝飾裝修預(yù)算等方法降低前期開(kāi)發(fā)成本，在一定程度上緩解收益率較低的問(wèn)題。其次，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要強(qiáng)化自身專(zhuān)業(yè)，靈活運(yùn)用金融工具提高資本運(yùn)作水平，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式以實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)，獲得長(zhǎng)期利潤(rùn)。同時(shí)，較小規(guī)模的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以進(jìn)行資源整合，形成利益共同體，構(gòu)建長(zhǎng)期穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。最后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)要引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的公寓經(jīng)營(yíng)管理人才，提高企業(yè)的綜合管理和運(yùn)營(yíng)水平，加強(qiáng)企業(yè)形象和企業(yè)文化的塑造，凝聚促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）立法先行，統(tǒng)一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)以及房屋安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)，制定統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的監(jiān)督和管理。

一方面國(guó)家應(yīng)該針對(duì)住房租賃行為制定專(zhuān)項(xiàng)法規(guī)，對(duì)出租人和承租人承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確的規(guī)定，既要保障承租人享受應(yīng)有的公共權(quán)力，也要維護(hù)出租人的合法權(quán)益。各地政府應(yīng)在遵守國(guó)家法律的前提下根據(jù)實(shí)際情況因地制宜地制定相應(yīng)的規(guī)章制度，建立長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)監(jiān)督平臺(tái)，在推動(dòng)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管。另一方面，要建立長(zhǎng)租公寓行業(yè)明確的市場(chǎng)規(guī)范和統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)長(zhǎng)租公寓裝修質(zhì)量、消防安全、甲醛含量以及房租定價(jià)等建立統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻嚴(yán)格把關(guān)，針對(duì)出現(xiàn)違規(guī)行為的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)加大懲罰力度。

（四）多方參與，構(gòu)建租賃市場(chǎng)新格局

長(zhǎng)租公寓作為住房租賃市場(chǎng)的一種新興模式，運(yùn)營(yíng)過(guò)程涉及眾多不同的環(huán)節(jié)，需要接觸不同的政府部門(mén)以及供應(yīng)商和服務(wù)商。實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展需要各方參與者的共同努力。

首先，作為房源供給者的政府、企業(yè)或其他主體應(yīng)該積極參與到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中來(lái)，增加住房租賃市場(chǎng)的住房供給。國(guó)家可以通過(guò)制定相應(yīng)的扶持政策來(lái)拓寬租賃住房供給。例如將集體建設(shè)用地增加到長(zhǎng)租公寓住房供給渠道中來(lái)，或者增加長(zhǎng)租公寓用房建設(shè)指標(biāo)，對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供有力的土地政策和稅收優(yōu)惠等。其次，擁有較多位于有利地段但卻處于閑置狀態(tài)或者利用效率較低的存量土地和房屋的國(guó)有企業(yè)，應(yīng)該積極地將這些資源投入到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，從而維持長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的供需平衡。再次，銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)要積極創(chuàng)新，努力提供更多的融資服務(wù)和金融產(chǎn)品，為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供強(qiáng)有力的資金保障。最后，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)自身應(yīng)該加強(qiáng)管理，規(guī)范自身行為，提升運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)度，塑造良好的品牌，形成企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而共同促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的不斷向前發(fā)展。

五、結(jié)論與討論

租購(gòu)并舉政策的出臺(tái)為住房租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間，也給長(zhǎng)租公寓的快速發(fā)展提供了戰(zhàn)略機(jī)遇。然而，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，融資渠道狹窄、企業(yè)盈利困難、供需關(guān)系失衡以及市場(chǎng)管理混亂等問(wèn)題都為長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的發(fā)展打上了問(wèn)號(hào)。實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓在我國(guó)的長(zhǎng)久發(fā)展需要各方參與者的共同努力，在借鑒其他國(guó)家發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，更要結(jié)合我國(guó)實(shí)際發(fā)展情況，探究長(zhǎng)租公寓中國(guó)化發(fā)展新模式，構(gòu)建良性循環(huán)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)新格局。

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Probe into the Driving Force， Predicament and Countermeasures for the Localization of Long-term Apartment Rental in China

LI Jing

（College of Construction Management and Real Estate， Henan University of Economics and Law， Zhengzhou 450000， China）

Abstract：After the 19th National Congress of the CPC， the confirmation of the idea that houses are for living in not investing has greatly promoted the development of house-renting market. With the strong support of national policies， continuous growth of rental demand and the backward traditional house-renting market， long-term apartment rental is becoming increasingly popular in China. However， it still faces great challenges in the development， due to problems such as the narrow financing channels， enterprises difficulty in earning profits， shortage of housing supply， disorderly market management， etc. Some countermeasures are then proposed， including providing financial support， broadening financing channels; seeking economies of scale through centralized development; establishing unified industrial standards based on legislation; building a new pattern of house renting with participation of many parties and other specific proposals.

Key Words： long-term apartment rental; driving force; financing; earn profits

收稿日期：2019-12-16

作者簡(jiǎn)介：李晶（1966-），女，河南鄭州人，河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。

DOI：10.13685/j.cnki.abc. 000467