房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題及對策研究

蔡小棟

摘 要 當下的房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境正在發(fā)生深刻的變化，被貼上“規(guī)模為王”“高周轉(zhuǎn)”“人員流動性大”等標簽，盈利能力每況愈下。所謂“打鐵還需自身硬”，而實現(xiàn)企業(yè)自我提升的唯一途徑就是加強企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)，以此應(yīng)對各種風險和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控特點入手，分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及存在的問題，提出健全內(nèi)部控制體系、完善監(jiān)督機制、加強內(nèi)控人員培訓(xùn)的對策及建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系可以發(fā)揮積極的作用，使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 內(nèi)部控制 問題 對策

一、前言

2020年伊始，新冠肺炎肆虐，“封、封、封”的政策雖然讓疫情得到了控制，但也使整個社會在經(jīng)濟上蒙受了巨大損失。房地產(chǎn)企業(yè)原本就處于“有史以來”最為嚴苛的調(diào)控階段，而新冠肺炎使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，1月簽約金額同比下降40%～50%，2月基本處于冰封狀態(tài)，多個城市一、二手房零成交，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流岌岌可危。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營本身就處在經(jīng)營風險高、財務(wù)風險高的“雙高”環(huán)境中，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，梳理企業(yè)經(jīng)營與財務(wù)風險點，形成內(nèi)控“點檢表”，對企業(yè)經(jīng)營過程做到事前防范、事中控制、事后監(jiān)督，把控好風險有積極的作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點

（一）內(nèi)部控制以風險管控為核心

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、涉及金額巨大，因此在企業(yè)經(jīng)營過程中會遇見各種各樣的經(jīng)營風險和財務(wù)風險。如何管控好這些風險，就需要匹配相應(yīng)的內(nèi)部控制體系，而內(nèi)部控制體系構(gòu)建的核心就是建立和完善風險管控手段。所謂的“風險管控”，就是指風險管理者采取各種措施和方法，消滅或減少風險事件發(fā)生的各種可能性，或者減少風險事件發(fā)生后造成的損失，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系主要做的就是構(gòu)建風險管控體系。風險管控需要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營者對風險的喜惡程度，對風險進行分層、分級管理，可選擇采取風險回避、控制損失、風險轉(zhuǎn)移、風險保留等各種措施和手段。如果說一個房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不是以風險管控作為核心去構(gòu)建和完善的，那么這個內(nèi)部控制體系就是失效的。

（二）內(nèi)部控制工作涉及面廣

內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉及企業(yè)經(jīng)營的方方面面，而非局部性、階段性的管控，即體現(xiàn)出內(nèi)部控制工作的全面性原則。它不僅要控制和考核投資、營銷、成本、財務(wù)、人事、行政、客服等部門計劃、政策執(zhí)行情況，還要對各自業(yè)務(wù)流程進行梳理、糾偏，并及時提出改善措施。內(nèi)部控制工作的全面性原則不僅體現(xiàn)在對整個經(jīng)營過程的全面參與和控制，還體現(xiàn)在對企業(yè)全體員工行為規(guī)范的控制，公司的業(yè)務(wù)流程、經(jīng)營活動、投融資決策，員工的業(yè)務(wù)操作規(guī)范、行為準則、職業(yè)操守都在內(nèi)部控制的工作范圍內(nèi)。內(nèi)部控制只有貫徹全面性原則，全流程、全方位地參與企業(yè)經(jīng)營，才可以保證企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營活動有序進行。

（三）內(nèi)部控制參與方式由偶爾性向經(jīng)常性轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)企業(yè)之前處于“行業(yè)紅利時代”，土地大幅度增值，只要手上有土地、有項目就能獲得豐厚的利潤，因此之前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制基本上處于事后檢查、偶爾性參與的階段，缺乏事前防范、事中控制。而在當前“限地價”“限房價”“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)項目盈利能力直線下降?；谶@樣的現(xiàn)狀，內(nèi)部控制工作偶爾性的、階段性地參與到企業(yè)經(jīng)營過程中已無法滿足企業(yè)發(fā)展需求。與此同時，在近幾年的內(nèi)部管控方式中，不斷引入各類IT管控手段，植入了互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)基因，如“全目標成本管控”“銷售底價管控”“IT全流程管控”等各種管控手段層出不窮。內(nèi)部控制工作由之前純粹的偶爾性、階段性、事后檢查到現(xiàn)在的經(jīng)常性、全流程介入，在企業(yè)管理中起到了積極的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）內(nèi)部控制體系搭建不完善

房地產(chǎn)企業(yè)因近年盈利能力每況愈下，逐步認識到了內(nèi)部控制工作的重要性，但在內(nèi)部控制體系構(gòu)建方面仍存在不完善且急需改進的地方。究其原因，主要有以下兩個方面：第一，一味追求“人均費效比”，追求人員利用最大化，也就是急于追求短期利益，導(dǎo)致人員配置上形成一人多崗、一人多項目，且關(guān)注點主要在開發(fā)和銷售上，注重短期盈利，在內(nèi)部控制建設(shè)上投入的人力、物力、財力較少。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控職能由財務(wù)兼任，無專門部門、專職人員管控。第二，整個房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都處于發(fā)展初期，處于“摸著石頭過河”的階段，沒有成熟的制度和經(jīng)驗可以借鑒，導(dǎo)致構(gòu)建的內(nèi)控體系與實際業(yè)務(wù)內(nèi)容匹配性差，實際執(zhí)行的效果更是不盡如人意。

（二）偏向事后檢查，缺乏事前防范、事中控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善，且與實際業(yè)務(wù)內(nèi)容匹配性差、落地性差，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作的參與方式主要為事后檢查，缺乏事前防范、事中控制。這樣帶來的問題是在實際發(fā)現(xiàn)某個事項有內(nèi)控偏差或缺失的時候，已造成了實際損失。另外，房地產(chǎn)人員流動性大，實際損失后相關(guān)追責人員已離職，造成無人可追責，最終損失只能由公司承擔的尷尬局面。缺乏科學、健全、有效的內(nèi)部控制體系，缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人員，內(nèi)部控制制度沒有得到有效的落實，導(dǎo)致現(xiàn)階段的內(nèi)部控制參與方式只能是事后檢查。另外，缺乏事前防范、事中控制，沒有全流程參與，導(dǎo)致整個內(nèi)控體系處于敞開狀態(tài)，沒有形成閉環(huán)，這種狀況目前在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)偏低

從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀來看，企業(yè)內(nèi)部控制從業(yè)人員大部分是從各業(yè)務(wù)部門抽調(diào)的人員，沒有經(jīng)歷過內(nèi)部控制系統(tǒng)化培訓(xùn)，整體的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。房地產(chǎn)內(nèi)部控制從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)偏低的主要原因有以下兩個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)近年來高速發(fā)展，內(nèi)部控制人員對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、法規(guī)沒有做到與時俱進的理解和掌握，導(dǎo)致很多工作難以合理、規(guī)范推進，給整個內(nèi)部控制工作帶來了嚴重的影響。第二，部分內(nèi)控人員的品德低下、無從業(yè)底線，與業(yè)務(wù)人員沆瀣一氣，導(dǎo)致內(nèi)部控制體系流于形式，不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而肆意破壞內(nèi)部控制體系。這樣不僅導(dǎo)致內(nèi)部控制工作無法落實，還加大了企業(yè)的經(jīng)營風險，甚至還可能觸犯法律。2018年、2019年房地產(chǎn)行業(yè)廉政事件頻出，且貪腐金額巨大，給整個行業(yè)帶來了不可估量的損失。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對策

（一）優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，保證內(nèi)控部門絕對的獨立性

要想建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，首先就要優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，保證內(nèi)控部門絕對的獨立性。而要保證內(nèi)部控制部門絕對的獨立性，就要將內(nèi)部控制部門獨立出來，并由公司最高經(jīng)營者直接領(lǐng)導(dǎo)。與此同時，還要保證內(nèi)部控制部門的管理權(quán)限不受其他部門的限制，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展需求制定出能落地且執(zhí)行力強的內(nèi)部控制制度，使內(nèi)部控制部門與其他部門之間可以相互支持、相互制約，最終達到防范風險的作用。另外，企業(yè)的管理層還要調(diào)整經(jīng)營理念，增強內(nèi)部控制意識，不能一味追求短期經(jīng)濟利益，盲目地擴張和拓展業(yè)務(wù)，而是應(yīng)該充分認識到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)營風險和財務(wù)風險。做到在業(yè)務(wù)拓展之前，做好風險分析，并針對可能遇到的風險制定應(yīng)對措施，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

（二）完善監(jiān)督機制，全面參與企業(yè)經(jīng)營、決策

完善監(jiān)督機制，全面參與企業(yè)經(jīng)營、決策是整個內(nèi)控制度良好運作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的監(jiān)督機制，包括建立如審計部等獨立的監(jiān)督部門，重新梳理業(yè)務(wù)流程，讓內(nèi)部控制體系滲入企業(yè)經(jīng)營、決策的各個環(huán)節(jié)中，改變之前只注重事后檢查的參與形式，做到事前、事中、事后全流程介入。就拿房地產(chǎn)項目銷售定價流程來說，內(nèi)部控制部門在銷售定價前就應(yīng)該介入，參與項目周邊競品的售價調(diào)查，以確保制定的價格符合市場公允。同時，在銷售過程中監(jiān)控項目及競品項目的售價變化，在市場行情上行階段，提醒業(yè)務(wù)部門及時調(diào)整售價;在市場行情下行階段，確保各類優(yōu)惠折扣符合市場預(yù)期調(diào)整，而非人為刻意降價、從中牟利;在項目銷售結(jié)束后，對整體貨值實現(xiàn)進行復(fù)盤、分析。只有全程參與業(yè)務(wù)，同時完善監(jiān)督機制，才能使內(nèi)控制度發(fā)揮價值。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，對企業(yè)內(nèi)部控制及運營有重要的影響。所謂“好馬配好鞍”，好的內(nèi)部控制制度需要匹配好的內(nèi)控人員，只要匹配好的內(nèi)控人員，才能使內(nèi)部控制制度的價值最大化，因此要不斷加強對內(nèi)控人員的職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)。而培訓(xùn)主要分為以下兩個方面進行：第一，加強專業(yè)培訓(xùn)。定期對內(nèi)控人員宣貫行業(yè)新的法律、法規(guī)、專業(yè)知識，確保內(nèi)控人員可以緊跟行業(yè)發(fā)展潮流，保持對行業(yè)發(fā)展的敏銳性，及時發(fā)現(xiàn)新暴露的內(nèi)控問題，調(diào)整內(nèi)控制度，以此提高內(nèi)控管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營風險。第二，加強企業(yè)內(nèi)部廉政建設(shè)。多開展廉政教育，讓企業(yè)員工對法律、法規(guī)、內(nèi)控制度抱有敬畏之心，同時，建立科學合理的獎懲制度，激發(fā)員工的工作積極性，營造一個好的內(nèi)控環(huán)境。

五、結(jié)語

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)四面楚歌、危機重重，但“?！敝杏小皺C”，借著新冠肺炎帶來的前所未有的影響，要下定決心，徹底梳理企業(yè)自身的內(nèi)部控制制度，對差的制度堅決摒棄，對好的制度保留完善。但房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)是一個長期、復(fù)雜的過程，需要企業(yè)管理層高度重視，需要增強公司員工的內(nèi)控觀念，只有不斷優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，完善監(jiān)督機制，不斷地進行人員培訓(xùn)，才能使企業(yè)的內(nèi)部控制制度發(fā)揮持續(xù)的作用，才能使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為杭州奧克斯置業(yè)有限公司）

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