學區(qū)房最后的狂歡？

南方周末記者 盧寶宜發(fā)自廣州

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2016年4月22日，遼寧沈陽春季房交會上，售樓員穿校服佩戴紅領(lǐng)巾亮相吸引購房者購買學區(qū)房。

多校劃片，打破了房子鎖定學位的時代。這意味著，哪怕買了“好學校”旁邊的學區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學?！?。

不少海淀區(qū)家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復。

要解決學區(qū)房的問題，根本措施還是要極大地豐富教育資源。

“每天簽單到凌晨，公司西城區(qū)單天破40億成交量?！?/p>

2020年5月5日晚，鏈家負責北京西城區(qū)的中介王帆發(fā)了一條朋友圈。他告訴南方周末記者，進入5月后，他的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，從每天打電話找買家，變成每天有招待不完的客戶，一天的帶看量平均下來有20位。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，五一小長假期間，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%。其中，金融街和德勝片區(qū)表現(xiàn)最為出色。

據(jù)王帆透露，金融街的代表性學區(qū)房豐匯園，五一期間最高成交單價達26.1萬元，而該小區(qū)在2019年的成交均價普遍在20萬元左右。另據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)，5月1日—10日，西城區(qū)的成交均價為12.21萬元/平方米，環(huán)比上漲15.55%，高于其它區(qū)域的6.81%。

引爆西城區(qū)學區(qū)房的是一則政策。4月30日晚，西城區(qū)教育委員會發(fā)布《2020年義務(wù)教育階段入學工作實施意見》。重點有兩個：一是7月31日后，“幼升小”實施“多校劃片”；二是每套學區(qū)房6年內(nèi)只提供1個學位。

西城區(qū)是出了名的教育強區(qū)，也是北京最后一個宣布實行“多校劃片”和“六年一學位”的區(qū)域。此前，北京海淀、東城、朝陽、通州、石景山區(qū)5大教育大區(qū)相繼明確了要“多校劃片”。

多校劃片，打破了一套房鎖定一個學位的時代。按照政策，7月31日后，哪怕買了“好學?！迸赃叺膶W區(qū)房，也有可能被分到同區(qū)的“差學?！薄?/p>

在許多人看來，“7·31”后，學區(qū)房將就此歇火。

于是在距離“7·31”還有3個月的時候，西城區(qū)每套動輒千萬元的學區(qū)房瘋狂成交。除了抓緊上車的，還有抓緊放盤的。

王帆表示，以西城區(qū)最火的宏廟學區(qū)房為例，在政策出臺前，周圍基本都沒有房源釋放，5月1日一天的上房量就超過了過去一個月。

根據(jù)安居客官網(wǎng)的掛牌信息，4月24日至4月30日一周，西城區(qū)每天二手房掛牌量都在20—25套；到了5月1日，當天有66套釋出；到了5月5日，掛牌量達336套。

擠上末班車

“一看就是不懂北京的人。”對于學區(qū)房要涼的說法，林可兒不屑一顧。3年前，林可兒大學畢業(yè)，從廣東嫁到了北京，還沒懷上孩子，就已經(jīng)在婆婆的指導下關(guān)注起學區(qū)房。

在林可兒看來，北京有著全中國最好的學校，以及最復雜的入學規(guī)則，還有著最肯努力又舍得花錢的家長。因此連北京的教育大V都非常吃香，擁有著一呼百應(yīng)的粉絲群。要想獨家解疑，或取得升學錦囊，都得花上千元不等的咨詢費用。

經(jīng)過多年研究，林可兒已對北京的學區(qū)房如數(shù)家珍，據(jù)她介紹，北京共有16個行政區(qū)，但是優(yōu)質(zhì)教育資源集中在東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)，俗稱“東西?！薄Ｈ齻€區(qū)中，又屬西城區(qū)和海淀區(qū)最為拔尖。具體到學區(qū)，前3名分別是：西城區(qū)德勝片區(qū)、西城區(qū)金融街片區(qū)、海淀區(qū)萬柳片區(qū)。

西城區(qū)之所以能包攬前二，主要是在于擁有15所“直升?！毙W。

以金融街片區(qū)有著“宇宙第一小學”之稱的宏廟小學為例，其有80%直升名校北師大實驗中學的資格，剩余20%的名額也能直升去北京八中，也是一所“牛校”。

這意味著，在過去“單校劃片”時代，只要購買了宏廟小學對應(yīng)的學區(qū)房，清華北大就在眼前，極有可能“贏在起跑線”。因此，宏廟小學正是家長們擠破腦袋爭搶的小學之一，上述成交價高達26萬元/平方米的學區(qū)房正是出于其對應(yīng)的豐匯園小區(qū)。

而多校劃片之后，西城區(qū)15家“直升校”對應(yīng)的二手房出現(xiàn)入學不確定性。如果花高價買了豐匯園，但是卻被分到其它學校，顯然是虧了。

林可兒所在的一個家長群，在政策出臺的當晚一直熱烈討論至凌晨。這個群都是未來1—3年內(nèi)小孩即將上小學的父母，不少是一條心要在西城區(qū)入學的。討論后，家長們分成了兩派，一派覺得高價房不保學位，投資有風險，慢慢不再出聲。另一派想讓小孩上宏廟小學，還是堅定要買。

“學區(qū)房畢竟是學區(qū)房，不買連搖號的資格都沒有。”林可兒稱，群里有不少家長第二天一大早就去看房了?！澳切┱f不值得買的，說到底就是錢不夠多，怕虧了?！?/p>

從事教育行業(yè)的吳言是“無言升學新講堂”的創(chuàng)辦人，對西城區(qū)學區(qū)房有多年的觀察和研究。在他看來，只要好的教育依舊是稀缺資源，學區(qū)房的價值就會一直在。西城區(qū)的學區(qū)房在這些年家長們的追捧下，參與門檻早已被抬得很高。入門玩家的流動資金至少在千萬級別，“哪怕跌個幾十萬，也沒有人會恐慌性拋售”。

他認為，中產(chǎn)要上精英學校，單校劃片時代的頂級學區(qū)房是最后一班車。

王帆透露，五一小長假這幾天，宏廟小學學區(qū)每天的房屋成交量在8—10套。因為這些學區(qū)房不少都是單位分房或“老破小”，原值低，貸款額度低，繳稅還多，買房者基本都是全額付款。60—90多平方米的小一居與兩居，是最受偏愛的學區(qū)房戶型，豐匯園及附近小區(qū)同類房型價格一般在1000萬—1400萬之間。

他在這些天的帶看中也總結(jié)出一些經(jīng)驗，1000萬基本是當前西城知名學區(qū)房的門檻，大多房子都很破舊，裝修不好。真正能下決心買的，都是打電話來只問能否上指定小學的，甚至有不看房就成交的。如果仔細問裝修問戶型，考慮居住和升值，往往很難成交。后者實地看過狹小老舊的房子后，只會更加猶豫。

如何落實成謎

盡管西城區(qū)已經(jīng)發(fā)布了多校劃片的政策，但究竟如何落實，還是一個未知數(shù)。林可兒和多位家長曾致電西城區(qū)教委，都得到了“等后續(xù)通知”的回復。

事實上，2016年起，教育部就首次提出，在教育資源配置不均衡、擇校沖動強烈的地方，可采取多校劃片。2018年北京多校劃片的規(guī)模進一步擴大，但不少區(qū)域在實際執(zhí)行過程中卻屢遭抵制，最終不了了之。

不少家長認為，西城區(qū)作為“東西?！崩镒詈笠粋€宣布多校劃片的優(yōu)質(zhì)學區(qū)，很大可能會參考東城區(qū)和海淀區(qū)的實施辦法。

2018年初，東城區(qū)教委宣布，對于2018年6月30日后取得房本的家庭，將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片安排入學，被稱為“東城18·6·30”。緊接著，海淀區(qū)也宣布，從2019年1月1日起，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請入學的，將不再對應(yīng)一所學校，即多校劃片，被稱“海淀19·1·1”。

不過，后續(xù)東城區(qū)又給新政騰出了“緩和期”，向海淀區(qū)看齊。兩個區(qū)的政策都從2019年開始實行，意味著，2019年9月這兩個區(qū)迎來第一批多校劃片的學生。

但是據(jù)吳言觀察，無論是東城區(qū)還是海淀區(qū)，當?shù)亟涛紱]有組織搖號。吳言接觸過北京市七千多位家長，了解到因為新政被調(diào)劑了的只有一個案例。一位家長在2019年后購買的東城區(qū)學區(qū)房，原本匹配的是和平里第九小學，最后被調(diào)劑到了和平里第四小學，不過這兩家學校資質(zhì)不相上下，也算是平行調(diào)劑。

另有東城區(qū)的家長告訴南方周末記者，同樣在和平里片區(qū)，原本對應(yīng)的安外三條小學和地壇小學也有平行調(diào)劑的情況，但是學校資質(zhì)基本保持一致，不會出現(xiàn)好學校調(diào)配到差學校的情況。他同樣沒有聽說過搖號。

后來，海淀區(qū)因為學校資源參差不齊，名校與普通院校差距較大，多校劃片受到了眾多阻力。不少海淀區(qū)家長在政策出來后輪番電話“轟炸”學校和區(qū)教委，最終得到了“因地制宜依然實行單校劃片”的回復。

吳言表示，多校劃片，理論上的確可能讓買了好學區(qū)的家庭被搖號到相對不好的學校，但是實際操作上沒有太大可能性，涉及多方利益，這也是多個區(qū)在宣布政策后都沒有給出具體操作細則的原因。

或許是基于新政影響有限，無論是東城區(qū)或海淀區(qū)，在多校劃片政策出臺后一年多的時間里，學區(qū)房沒有出現(xiàn)過太大波動。

南方周末記者日前以購房者身份分別咨詢了兩區(qū)負責當?shù)卮硇詫W區(qū)房的中介，得知目前東城區(qū)重點小學史家小學對應(yīng)的學區(qū)房均價約12萬元/平方米，與2019年同期持平，較“18·6·30”時期，下降了約1萬元/平方米，但這和北京樓市大勢下跌也有關(guān)系。

而海淀中關(guān)村學區(qū)的學區(qū)房則與新政前無差，中關(guān)村一小對應(yīng)的學區(qū)房維持在10萬元/平方米的水平。甚至因為五一期間，西城區(qū)宣布多校劃片的新政，使得部分購房需求回流海淀，掛牌價稍有上漲。

比起東城和海淀，西城好學校更多且均衡。以北京學區(qū)房鄙視鏈頂端的西城區(qū)德勝學區(qū)為例，該學區(qū)有5所小學，幾乎都是“牛小”，對應(yīng)直升的8所中學，又在西城區(qū)排名前列。

像林可兒這樣一心相中西城區(qū)的家長不計其數(shù)，雖然不能短時間內(nèi)拿出上千萬購置金融街和德勝學區(qū)的房子，林可兒也在五一期間看了學校資源同樣相對平均的月壇片區(qū)，本想抄底，但是大部分房源的掛牌價有漲無降。

“之前降價的可能都是被中介嚇出來的，現(xiàn)在房東們也都懂了，哪會那么容易涼涼。”林可兒總結(jié)道，中介跟買家說會漲，跟業(yè)主說會跌，促進學區(qū)房在短期內(nèi)大量成交，然后收取不菲的中介費，已是常見手段。

堅挺的學區(qū)房

實際上，北京以外，深圳、廣州、蘭州、武漢等超10個城市，也早已推出過多校劃片，但學區(qū)房仍然堅挺。

如深圳從2015起開始推大學區(qū)制度，目前已有6個區(qū)試點：羅湖、龍華、南山、福田、鹽田、坪山。所謂“大學區(qū)”，指居住在大學區(qū)范圍內(nèi)的學生，可以自愿選擇大學區(qū)內(nèi)的多個學校為志愿學校，按個人意愿排列順序。按全區(qū)統(tǒng)一的積分標準計算積分，按照志愿順序和積分高低依次排序錄取。

大學區(qū)政策，類似于多校劃片，總之都打破了學區(qū)房的一對一保障。家長只能寄望于加分項，讓積分高一點。

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