住宅維修資金管理使用的問題及對策探討

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【摘要】住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱“維修資金”）是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。規(guī)范運(yùn)作維修資金的收繳及管理使用，才能維護(hù)資金安全，提升維修資金監(jiān)管水平、保障住房所有權(quán)人的合法權(quán)益。但實(shí)際操作過程中普遍存在收繳、使用、監(jiān)管不規(guī)范，使用率低下等問題，影響了維修資金保障功能的發(fā)揮。本文從審計(jì)視角對維修資金管理使用方面存在的問題進(jìn)行了相關(guān)探討，針對問題提出了對策建議。

【關(guān)鍵詞】住宅維修資金;管理使用;問題及對策探討

維修資金管理工作一般由地方房管部門具體負(fù)責(zé)，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一代收，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)之前上繳至維修資金專戶，專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩Ｕ魇諛?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行所在地市相關(guān)文件規(guī)定。

1、維修資金管理使用存在的問題

1.1維修資金未及時(shí)上繳專戶

某縣維修資金管理使用專項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2016年至2018年，房產(chǎn)開發(fā)公司未及時(shí)上繳專戶維修資金3619萬元，其中1381萬元延期一年以上上繳。違反了中華人民共和國建設(shè)部、財(cái)政部第165號(hào)令《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十二條“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶?！钡囊?guī)定。

1.2維修資金續(xù)籌難度大

《辦法》第十七條規(guī)定“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交”，但在實(shí)際操作中維修資金續(xù)籌難度很大，有些地方自維修資金繳納方案制定實(shí)施以來，從未進(jìn)行資金續(xù)籌。一是續(xù)籌方案難通過。資金續(xù)籌方案需2/3以上業(yè)主投票通過，這對于業(yè)委會(huì)來說是個(gè)大難題;二是維修資金續(xù)籌缺乏制度保障。沒有制度的約束，續(xù)籌工作難以開展。

1.3維修資金使用程序復(fù)雜、使用率低

以某縣為例，通過對不同小區(qū)的1500戶業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，認(rèn)為申請使用程序復(fù)雜、使用條件過于苛刻的有1395戶，占93%。2016年至2018年，該縣維修資金收入6535.48萬元，用于維修支出552.76萬元，占維修資金收入總額的8.45%。這三年每年的資金使用率均不足10%。

1.4維修資金監(jiān)管不到位

一是維修資金在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期滯留，形成資金監(jiān)管盲區(qū)。由于信息不對稱，房管部門掌握交房信息片面、滯后以及房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售周期較長導(dǎo)致代收房產(chǎn)企業(yè)將維修資金挪作建設(shè)周轉(zhuǎn)資金，大量維修資金不能及時(shí)繳入專戶，資金安全無法得到保障。二是房管部門未通過公開招標(biāo)的方式選定商業(yè)銀行作為存儲(chǔ)專戶。增加了挪用資金、利益輸送、貪污腐敗等風(fēng)險(xiǎn)。三是政府對維修資金的監(jiān)管水平有限，同時(shí)缺乏第三方監(jiān)督，導(dǎo)致支出真實(shí)性和工程質(zhì)量沒有保障。物業(yè)公司以利益最大化為目的，在申報(bào)維修資金使用數(shù)額方面虛報(bào)、多報(bào)，在工程質(zhì)量方面以次充好，大大削減了維修資金使用效益。

1.5維修資金保值增值形式過于單一，增值收益低

以某縣為例，該縣維修資金增值收益全部依靠銀行存款存儲(chǔ)利息。截至2018年底，除1500萬元維修資金為五年定期存款外，其他大量資金均以活期存款形式趴在賬上“睡大覺”。

1.6業(yè)主在維修資金管理使用方面的相關(guān)權(quán)益未得到有效保障

一是增值收益未按規(guī)定比例分配給業(yè)主轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用。違反了《辦法》第二十七條“下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息……”的規(guī)定。二是未按規(guī)定定期向業(yè)主公布維修資金繳存、使用、增值收益和結(jié)存情況。違反了《辦法》第三十條“……負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（一）住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額……”的規(guī)定。三是房屋所有權(quán)變更與維修資金過戶不同步。主管部門在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)未將維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶到新業(yè)主名下，不利于該項(xiàng)資金的管理和使用。違反了《辦法》第二十八條“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，……該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶”的規(guī)定。

2、對策及建議

2.1健全完善維修資金繳存管理制度

一是建立健全科學(xué)合理的代收代繳制度。房管部門可將產(chǎn)權(quán)證辦理與維修資金繳納情況掛鉤，出臺(tái)相關(guān)制度，加大處罰力度，用制度治理代收資金的滯留問題。二是探索切實(shí)可行的續(xù)籌制度。明確續(xù)籌時(shí)限和繳納方式;可試行定期歸集續(xù)籌，由業(yè)主自行定期存入指定賬戶。

2.2充分利用線上資源，簡化資金使用程序

一是利用微信公眾號(hào)、APP等信息化手段，讓業(yè)主熟悉了解維修資金的使用范圍和申報(bào)程序，更便捷地參與資金使用方案的表決，加快資金申報(bào)流程，提升資金使用效率，切實(shí)發(fā)揮便民、利民的作用。二是建立資金使用應(yīng)急機(jī)制。對于情況緊急、事實(shí)清楚的維修項(xiàng)目可啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制、走簡易程序，及時(shí)解決問題。

2.3完善資金監(jiān)管機(jī)制

一是厘清資金管理思路，實(shí)施歸口管理。探索新的資金管理模式，改變多頭管理狀況，簡化交存及管理使用環(huán)節(jié)的程序，增加資金運(yùn)作的透明度。二是內(nèi)控與外控相結(jié)合，健全資金監(jiān)管機(jī)制。引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮自治作用，采取請進(jìn)來、走出去的方式，加大學(xué)習(xí)培訓(xùn)力度，提高維修資金的自治管理能力與水平。探索引入第三方中介機(jī)構(gòu)對維修資金支出進(jìn)行監(jiān)管，資金支出的撥付以第三方機(jī)構(gòu)提供的審核報(bào)告為依據(jù)，提高資金使用效益，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

2.4探索多元化維修資金保值增值模式

可嘗試組合存款、基金投資、信托管理等模式，拓寬維修資金保值增值渠道;也可選擇國家重點(diǎn)工程等低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，增加維修資金投資收益，改變目前資金保值增值方式單一的弊端。

參考文獻(xiàn)：

[1]建設(shè)部，財(cái)政部.《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》， 第165號(hào)令.（2007-12-04）.

作者簡介：

張晉，經(jīng)濟(jì)師，審計(jì)師，就職于山東省桓臺(tái)縣審計(jì)局，從事財(cái)會(huì)審計(jì)相關(guān)工作20余年。