如何正確處理房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系

王小青

【摘要】本文首先介紹了房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，并結(jié)合相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，分別從建立數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享機(jī)制等多個(gè)角度與方面，深入探討了優(yōu)化房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系的有效實(shí)施策略，望對(duì)相關(guān)工作的開展有所裨益。

【關(guān)鍵詞】房屋交易;不動(dòng)產(chǎn)登記;關(guān)系;處理

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，房屋管理與不動(dòng)產(chǎn)登記面臨著更為復(fù)雜的新局面，如何妥善正確處理房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)交易及不動(dòng)產(chǎn)登記高效安全，成為不動(dòng)產(chǎn)管理事業(yè)共同關(guān)注的焦點(diǎn)課題之一。

1、房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系

長期以來，國家高度重視房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理，先后相繼制定并實(shí)施一系列重大方針政策，為扎實(shí)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記與管理提供了基本遵循，并明確了實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)管理的具體負(fù)責(zé)部門與職責(zé)，規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記管理流程與標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，為提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理成效奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。作為房屋市場(chǎng)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理的重要管理機(jī)構(gòu)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記管理政策，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管責(zé)任等方面扮演著不可替代的關(guān)鍵角色，其重要職責(zé)不言而喻。房屋交易即意味著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、抵押或租賃，需要對(duì)該交易行為的合法性進(jìn)行監(jiān)管與審查，做好相應(yīng)登記備案，具體涉及到房屋產(chǎn)權(quán)管理、面積測(cè)繪、檔案資料存放等環(huán)節(jié)。房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系極為密切，二者相輔相成，相互促進(jìn)，互為前提，缺一不可，共同構(gòu)成房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條。房屋交易是房屋受讓人獲取房屋權(quán)益的重要途徑，而不動(dòng)產(chǎn)登記則為其提供了事實(shí)保障，其房屋產(chǎn)權(quán)行為被賦予了合法性。由此可見，房屋交易是不動(dòng)產(chǎn)登記得以實(shí)施的重要基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)登記是房屋交易結(jié)果的關(guān)鍵保障?？v觀房屋登記管理發(fā)展歷程，房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記均實(shí)現(xiàn)了流程上的簡化，監(jiān)管上的高效化。

2、優(yōu)化房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系的有效實(shí)施策略探討

2.1建立房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享機(jī)制

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，為合理處理房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系提供了更為高效便捷的技術(shù)手段，大大提高了不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)管效能。因此，要立足于現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，構(gòu)建房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理信息平臺(tái)，堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)交易信息互聯(lián)互通互享，暢通信息溝通交流渠道，充分突出房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記信息的時(shí)效性價(jià)值。在數(shù)據(jù)共享日志方面，對(duì)房屋交易管理實(shí)施動(dòng)態(tài)化更新，統(tǒng)籌整合樓盤信息、交易信息、登記信息等模塊之間的關(guān)聯(lián)，在明確各參與部門職責(zé)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)日志共享。在數(shù)據(jù)共享網(wǎng)絡(luò)方面，則可采用專用光纜連接互通等方式，在房屋交易網(wǎng)上簽約與不動(dòng)產(chǎn)登記局域網(wǎng)之間實(shí)現(xiàn)共享，避免房屋交易中的時(shí)間差，減少交易糾紛。

2.2加強(qiáng)房屋登記數(shù)據(jù)信息管理，構(gòu)建協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)體系

房屋登記數(shù)據(jù)信息是房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的重要載體，反映著不動(dòng)產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)的來龍去脈，在管理層面必須給予高度重視。要摒棄傳統(tǒng)保守陳舊的房屋登記數(shù)據(jù)信息管理模式，突破僵化固化行為理念的桎梏，自覺運(yùn)用房屋登記數(shù)據(jù)信息管理的新思維與新方法，解決不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐遇到的新難題。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門而言，則要嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)規(guī)定，明確自身在房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)中的重要職責(zé)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息進(jìn)行全過程、全方位監(jiān)督與管理。探索構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記和交易管理協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)體系，理順房屋產(chǎn)權(quán)登記、交易管理等環(huán)節(jié)之間的關(guān)系，使各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程更平順、更便民、更高效。

2.3高效對(duì)接房屋查封管理

查封是房屋不動(dòng)產(chǎn)的特殊存在狀態(tài)。處于查封狀態(tài)下的房屋不動(dòng)產(chǎn)暫時(shí)無法實(shí)施產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，因此不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門必須做好房屋查封管理的無縫對(duì)接。在某些特定狀況下，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門需配合司法部門做好查封登記，實(shí)施必要的凍結(jié)監(jiān)察手段，其責(zé)任重大，一直以來都是不動(dòng)產(chǎn)管理的難點(diǎn)所在。對(duì)此，必須針對(duì)房屋不動(dòng)產(chǎn)所處不同階段的不同特點(diǎn)，予以區(qū)別化、差異化對(duì)待。比如，對(duì)于已完成不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋，其查封權(quán)限歸屬于不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門，對(duì)于已售已備案但未實(shí)施登記的房屋，則查封權(quán)限歸屬于房屋交易管理部門。在解除查封凍結(jié)時(shí)，需預(yù)先掌握房屋買賣合同網(wǎng)上簽約備案情況，在滿足所設(shè)定的前置條件后，方可解封。

2.4以委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”

房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記涉及部門與環(huán)節(jié)較多，在簡政放權(quán)、便民高效的原則和優(yōu)化營商環(huán)境的要求下，有必要推行以委托受理方式為主的“一口受理”業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房屋交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)申報(bào)、信息查詢、水電氣過戶等各環(huán)節(jié)的高效整合。在此過程中，不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)為受理人，將稅務(wù)、房管等部門的職能納入窗口業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)申請(qǐng)人無需更換多個(gè)業(yè)務(wù)窗口便可完成房屋交易審批、確權(quán)、查檔、繳稅等一系列業(yè)務(wù)，大大提高不動(dòng)產(chǎn)管理效率。在“一口受理”的業(yè)務(wù)辦理模式下，原來申請(qǐng)人的多個(gè)業(yè)務(wù)辦理窗口的更換轉(zhuǎn)變?yōu)榉课菔掷m(xù)資料的流轉(zhuǎn)，有利于房屋管理部門、稅務(wù)部門、不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門整合業(yè)務(wù)，更為平穩(wěn)順暢地完成各自相應(yīng)任務(wù)。

2.5強(qiáng)化房屋歷史檔案與電子數(shù)據(jù)的管理與利用

房屋歷史檔案全面記錄了房屋不動(dòng)產(chǎn)的各類信息，在處理房屋管理與不動(dòng)產(chǎn)登記之間關(guān)系時(shí)，必須強(qiáng)化房屋歷史檔案管理，探索實(shí)施電子數(shù)據(jù)的管理與利用。根據(jù)國家相關(guān)部門文件精神，不動(dòng)產(chǎn)登記資料與房屋交易資料分屬不同部門負(fù)責(zé)管理，前者由不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門負(fù)責(zé)，而后者則由房屋交易管理部門負(fù)責(zé)。在具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)中有必要將房屋交易信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息予以統(tǒng)籌考量，實(shí)現(xiàn)房屋歷史檔案、房屋登記記錄的電子化與信息化，不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門與房屋交易管理部門分別留存電子成果，并建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以房屋登記和交易、產(chǎn)權(quán)管理的正常運(yùn)行。

結(jié)語：

總之，當(dāng)前房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中依舊存在著諸多方面的缺陷與不足，制約著房管事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，因此有關(guān)人員應(yīng)該從房屋交易的客觀實(shí)際需求出發(fā)，遵循不動(dòng)產(chǎn)登記基本規(guī)律，切實(shí)統(tǒng)籌二者關(guān)系，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李雅珍，鄭君，劉振國.試論我國不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權(quán)管理剝離的有效方法[J].中國國土資源經(jīng)濟(jì)，2018，22：39-43.