漲價(jià)100萬起步，千萬豪宅“秒光”深圳樓市率先回暖？

雪球

受新冠病毒疫情所帶來的沖擊，深圳外貿(mào)、商貿(mào)等多個(gè)行業(yè)元?dú)獯髠?，外國訂單進(jìn)不來，貨也出不去。

與此同時(shí)，深圳樓市卻正在經(jīng)歷著一波眨眼之間就是幾十萬漲幅的心驚肉跳行情。千萬豪宅“秒光”、樓盤半天吸金23億、“百萬喝茶費(fèi)”重出江湖等新聞，流傳甚廣。

失業(yè)和房?jī)r(jià)上漲同時(shí)發(fā)生，這樣的魔幻場(chǎng)景此時(shí)此刻正在深圳上演。

千萬豪宅“秒光”，樓盤半天吸金23億

4月5日上午，深圳招商太子灣灣璽推售最后54套公寓，單價(jià)9萬-13萬元/平方米，戶型為320-410平方米，總價(jià)約2900萬-5500萬元。僅僅半日即售罄，攬金約23億元。

而此前一個(gè)月內(nèi)，該千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目已有兩次發(fā)售，時(shí)間分別是3月7日和 3月13日。

3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們，為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現(xiàn)場(chǎng)一度因人數(shù)過多而被街道強(qiáng)制遣散。當(dāng)日首次百套公寓均價(jià)約11萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在2133萬-5479萬元/套。有媒體報(bào)道“全部售罄”。

3月13日，該項(xiàng)目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。

值得注意的是，第三次推售的房源不僅不再接受退房，首付周期也大大縮短。即便如此，仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情，開盤半日所推售房源熱銷。

漲價(jià)100萬起步，單月成交量超8000套

瘋漲的不僅僅是豪宅，而且是整個(gè)深圳的樓市。過去半年，在北京上海房?jī)r(jià)基本紋絲不動(dòng)的時(shí)候，深圳樓市走出了一波特立獨(dú)行的單邊上漲行情。

尤其是進(jìn)入4月以來，很多二手房一天一個(gè)價(jià)，房東頻頻提價(jià)、跳單、違約、“失蹤”，甚至在簽字落筆的前一刻臨時(shí)加價(jià)30萬、50萬的現(xiàn)象也屢見不鮮。

從成交量上看，3月深圳二手房成交量達(dá)到近兩年來的新高，第一次超過8000套，達(dá)到8008套，環(huán)比大漲3.8倍。

從成交均價(jià)來看，目前深圳二手房均價(jià)已經(jīng)上漲到7.5萬元/平方米，和北京的價(jià)差進(jìn)一步拉開，已經(jīng)比上海貴了差不多2萬元/平方米，是隔壁廣州的兩倍。

而且，深圳多個(gè)均價(jià)7萬元的片區(qū)，開始陸續(xù)出現(xiàn)掛牌價(jià)超過10萬元+每平米的房源。比如寶安區(qū)碧海片區(qū)的玉湖灣小區(qū)，89平米的戶型掛牌價(jià)已經(jīng)摸高到10.7萬元一平米；西鄉(xiāng)片區(qū)的中熙香緹灣小區(qū)，89平米的四方戶型，最高掛牌價(jià)更是沖到12.3萬元一平米，而這兩個(gè)小區(qū)，并不是豪宅小區(qū)。

有網(wǎng)友用一首打油詩形容深圳樓市這一波行情就是：

昨日還能買神灣，今日只能買寶安；上月還嫌南山貴，此時(shí)紅山也崩潰；去年西部不買房，今年東部淚兩行；龍中全款變首付，布吉首付變車庫；沙井猶豫四五天，回頭少個(gè)衛(wèi)生間。

“喝茶費(fèi)”也重出江湖

“喝茶費(fèi)”就是加塞費(fèi)用。購房者想要買到心儀房子，除支付房款首付和稅費(fèi)外，另需再支付巨額資金，才能獲得購房資格。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域新房項(xiàng)目對(duì)外號(hào)稱項(xiàng)目售罄，實(shí)際轉(zhuǎn)為內(nèi)部消化，交納“喝茶費(fèi)”后才可買房。

如寶安中心區(qū)的熱銷項(xiàng)目新錦安海納公館目前仍在建設(shè)中，中介人員稱該項(xiàng)目還有少量房源，但要另交65萬-80萬元的“喝茶費(fèi)”更名。以116平方米的4房戶型為例，總價(jià)1120萬元，“喝茶費(fèi)”高達(dá)100萬元；榕江云璽97-100平方米兩房，“喝茶費(fèi)”需75萬元。

4月3日，深圳市寶安區(qū)住房和建設(shè)局發(fā)文宣布，即日起開展打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)收取“喝茶費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用違法行為。

此后，太子灣云璽大廈發(fā)布聲明，該項(xiàng)目在中介公司成功外部轉(zhuǎn)介后，由其向中介公司直接支付轉(zhuǎn)介傭金，客戶無需向中介公司支付任何額外費(fèi)用，亦不存在所謂“收取喝茶費(fèi)”等現(xiàn)象。

榕江云璽4月7日發(fā)布聲明稱：“任何以‘幫忙打折‘幫忙留房為由，私自向購房者索要‘喝茶費(fèi)或者資金監(jiān)管等行為均屬于欺詐行為。經(jīng)內(nèi)部調(diào)查，本司無任何員工參與此事，也未做任何承諾。”

深圳房?jī)r(jià)為何持續(xù)飆漲

第一是供需的失衡。深圳土地面積小，只有1997平方公里，而且由于深圳整個(gè)城市多山多湖，因此，整體可開發(fā)的土地面積在1997平方公里的基礎(chǔ)上還要折半。經(jīng)過近40年的開發(fā)，目前深圳城市開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)逼近50%，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的30%警戒線。

2019年，深圳供應(yīng)土地面積只有241萬平米，大約可提供住房2.3萬套；2018年，深圳供應(yīng)土地面積更少，只有64萬平方米，大約可以提供住房7000套。按照今年3月二手房成交數(shù)據(jù)來看，7000套，都不夠一個(gè)月的消耗。

土地稀缺、住房供應(yīng)不足的同時(shí)，是深圳人口的快速增長(zhǎng)。過去10年，深圳平均每年人口增加超過50萬，2019年雖然有所減緩，但仍然增加了40萬。目前，深圳人口已經(jīng)達(dá)到1350萬，實(shí)際人口數(shù)還可能被低估。

1350萬的人口，1997平方公里的土地面積，這個(gè)人口密度，是北京的5倍、廣州的3倍、上海的1.7倍，甚至超過了對(duì)岸的香港，排在全國第一。

因此，從供求關(guān)系來看，供需嚴(yán)重失衡，必然造成價(jià)格上漲的強(qiáng)烈預(yù)期。這是最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。

第二是政策的寬松。在四大一線城市中，深圳的落戶政策是最寬松的。而在購房資格上，深圳目前的政策是落戶就可以購房。因此，與北京上海戶口鎖死和5年社保才能購房的政策相比，深圳的門檻，真的是低到抬抬腳就能輕松跨過去的地步了。

第三是貨幣的增發(fā)。當(dāng)下，由于疫情等多重因素的影響，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，各國央行都在大放水，零利率乃至負(fù)利率大行其道。雖然中國抗住了基準(zhǔn)利率基本不降，但是在大環(huán)境影響之下，也不得不采取定向降息降準(zhǔn)的方式加以應(yīng)對(duì)。

雖然政策希望把資金引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，但是再嚴(yán)防死守，也終究難免有部分資金通過各種渠道流入樓市，尤其是在北上等城市房地產(chǎn)嚴(yán)控的時(shí)候，唯一敞開口子的深圳，自然就成了資金最理想的去處。

第四是投資的盛行。作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳的民營經(jīng)濟(jì)極具活力，深圳人民投資意識(shí)相較于全國其他地區(qū)也強(qiáng)很多，反映到房產(chǎn)上就是，部分人投資乃至投機(jī)意識(shí)也比較突出。

以居民杠桿為例，目前深圳居民資金杠桿率是144%，僅次于廈門，在全國主要城市中排第二。而全國平均數(shù)是50%，深圳居民資金的杠桿，差不多是全國的3倍了。

而且，由于過去十幾年深圳房?jī)r(jià)的只漲不跌，幾乎所有投資房產(chǎn)的深圳人都賺了錢，還是賺了大錢，少則三五百萬，多則三五千萬，甚至靠投資房產(chǎn)賺得億萬身家的，也不在少數(shù)。

樓市是否已經(jīng)回暖

多位房地產(chǎn)及宏觀政策研究人士表示，目前信貸政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策依然較為嚴(yán)格。在此背景下，很多購房者依然處于觀望態(tài)度，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國內(nèi)面臨的問題是因海外“疫情”，進(jìn)出口所受影響至少會(huì)持續(xù)至6月底，甚至?xí)绊懙饺?，同時(shí)國內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。

因此，從樓市需求的角度來看，即使現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷，但由于需求端的收入還沒有穩(wěn)定下來，甚至還會(huì)面臨下降，豪宅市場(chǎng)也難免會(huì)受到影響。因此，樓市是否回暖，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在點(diǎn)評(píng)深圳蛇口招商太子灣豪宅8秒售罄時(shí)表示，在個(gè)案面前，要相信大數(shù)據(jù)；在大數(shù)據(jù)面前，要相信邏輯；在奇跡面前，要相信常識(shí)。在疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停擺的時(shí)候，沒有哪個(gè)城市能幸免。