批量精裝修住宅工程成本控制策略分析

李倩

【摘要】當(dāng)前，由于社會節(jié)奏的不斷加快，人們對于精裝修住宅的關(guān)注度也日益提高，并且，為了可以有效避免野蠻裝修等情況的出現(xiàn)，政府也加大了對精裝修住宅的提倡力度。精裝修工程項(xiàng)目全過程成本控制是指按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序、辦法和依據(jù)，對精裝修工程的決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等階段產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用開支，進(jìn)行監(jiān)督，調(diào)整、糾偏和控制，把各項(xiàng)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍內(nèi)，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。鑒于此，文章結(jié)合筆者多年工作經(jīng)驗(yàn)，對批量精裝修住宅工程成本控制策略分析提出了一些建議，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】批量精裝修;住宅工程;成本控制;策略分析

城市化進(jìn)程在不斷進(jìn)步和發(fā)展，住宅工程的規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，施工水平日益提升。但是，由于一些主觀以及客觀因素的干擾，使得在批量精裝修住宅工程管理以及成本控制問題仍然存在。所以，為了可以有效對批量精裝修住宅工程成本進(jìn)行控制，應(yīng)該從設(shè)計(jì)方案、設(shè)備、材料以及施工過程等展開控制，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化施工，確保在滿足項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)以及銷售要求的基礎(chǔ)上，盡可能將建設(shè)成本降低，進(jìn)而讓住宅工程可以朝著良好的方向進(jìn)步和發(fā)展。

1、精裝修住宅的特點(diǎn)

1.1市場優(yōu)勢

作為近年來興起的開發(fā)新模式，商品住宅批量精裝修可以滿足特定人群需求，也可以使裝修行業(yè)統(tǒng)一。精裝修住宅可以滿足快節(jié)奏城市生活需要，通過建筑裝修單位采用科學(xué)的施工技術(shù)和嚴(yán)格的質(zhì)量控制，來保證精裝修住宅的實(shí)用和安全。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品住宅營銷時(shí)，也促進(jìn)了建筑裝修企業(yè)的發(fā)展。

1.2經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢

住宅修建和住宅裝修有效結(jié)合起來，可以防止人們自己裝修浪費(fèi)更多的財(cái)力和精力，解決部分經(jīng)濟(jì)壓力;也可以減少人們裝修中有可能出現(xiàn)的安全事故。商品住宅批量裝修規(guī)模比較大，比起個(gè)人自己裝修，在價(jià)格上具有優(yōu)勢，已受到更多人的青睞。

2、批量精裝修的質(zhì)量通病

（1）衛(wèi)生間漏水是精裝修房屋的通病?；旧祥_發(fā)商都會遇到這樣的問題，這個(gè)問題最難解決，造成這樣的原因有多種：第一，防水施工前樓板清理不干凈，有混凝土渣等小顆粒，造成防水涂料涂抹不均勻，產(chǎn)生氣泡。第二，衛(wèi)生間普通區(qū)域刷防水兩遍，墻面上翻300mm，淋浴房刷1800mm高，有的施工班組工人素質(zhì)參差不齊，造成淋浴房防水涂料的漏刷或走過場等，閉水試驗(yàn)檢查不出來，導(dǎo)致后期淋浴房使用造成墻磚空鼓，甚者掉落。第三，施工班組做好防水，驗(yàn)收通過后，后期成品保護(hù)不到位，在貼磚或者隨意堆放放材料時(shí)候也會磕破防水層?？刂拼胧杭訌?qiáng)施工班組的素質(zhì)教育，施工過程加強(qiáng)管理，以及施工流程的管控。（2）地磚出現(xiàn)空鼓、裂紋，這是貼地磚時(shí)，水泥素漿干燥或漏刷、瓷磚未按要求浸泡、磚縫留得太小外地面受溫度變化脹縮起拱造成的?？刂拼胧嘿N地磚時(shí)候要保證水泥飽滿，不留空隙;貼墻磚時(shí)，要正確使用瓷磚粘接劑，嚴(yán)格按墻磚鋪貼工藝來;瓷磚因?yàn)槊芏却?、吸水性比較大，所以鋪貼前要浸泡。（3）吊頂質(zhì)量，有個(gè)別業(yè)主拿房后在使用過程中發(fā)現(xiàn)吊頂轉(zhuǎn)角地方裂縫、靠墻明顯看出偏斜現(xiàn)象。一是因?yàn)榈蹴斵D(zhuǎn)角處的石膏板沒有按照要求用整塊石膏板切轉(zhuǎn)角，二是因?yàn)橥两ìF(xiàn)澆、或砌墻時(shí)候本身構(gòu)造偏斜。控制措施：轉(zhuǎn)角處的石膏板一定按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)用一整塊石膏板;前期土建加大現(xiàn)場管理以及質(zhì)量驗(yàn)收。此外鋁合金門窗滲漏水、石材木飾面背景墻質(zhì)量、隔音、防水及防霉等諸多裝飾裝修的通病都需要在施工時(shí)認(rèn)真把握好工藝、質(zhì)量的驗(yàn)收。

3、批量精裝修住宅工程成本控制策略分析

3.1側(cè)重精簡裝修風(fēng)格

在具體的精裝修住宅工程實(shí)施階段，應(yīng)該注重控制好精裝修樣板間的施工成本。因?yàn)?，針對?shí)體樣板間而言，其不僅可以將設(shè)計(jì)的合理性真實(shí)反映出來，對成本進(jìn)行有效控制，還可以進(jìn)一步對精裝修施工工作進(jìn)行指導(dǎo)，不斷為批量精裝修住宅工程查缺補(bǔ)漏，同時(shí)也可以是客戶通過樣板間來體驗(yàn)實(shí)體的裝修效果，并將自身的意見以及建議表達(dá)出來，在交樓前做好預(yù)案，降低一些不可預(yù)知問題出現(xiàn)的幾率。同時(shí)，在具體的工作實(shí)施階段，還應(yīng)該側(cè)重精簡裝修風(fēng)格，將裝修的重點(diǎn)凸顯出來。當(dāng)前，針對精簡裝修風(fēng)格而言，其比較迎合市場化，能夠滿足大眾化的居住需求，也為住戶留下一定的空間自由發(fā)揮，同時(shí)也方便了后續(xù)的軟裝裝飾施工。此外，在工程施工過程中，應(yīng)對客戶關(guān)注的區(qū)域或細(xì)節(jié)進(jìn)行投入，包括：客廳以及衛(wèi)生間等，應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)劃，在保證質(zhì)量的同時(shí)，盡可能地對施工成本進(jìn)行控制和節(jié)約。

3.2增強(qiáng)監(jiān)督考核力度

在現(xiàn)代商品房精裝修項(xiàng)目施工過程中，應(yīng)針對工作人員構(gòu)建相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，依照上報(bào)工作計(jì)劃成果文件以及時(shí)間節(jié)點(diǎn)構(gòu)建具體考核體系，然后依照時(shí)間節(jié)點(diǎn)考核采招計(jì)劃達(dá)成率，依照成本月報(bào)考核具體造價(jià)控制情況。與此同時(shí)，應(yīng)讓考核結(jié)果與責(zé)任人績效工資掛鉤，確保成本控制工作開展效果。

3.3增強(qiáng)材料控制力度

材料成本會直接影響精裝修整體成本投入情況，為做好造價(jià)成本控制工作，首先，需要對材料價(jià)格庫予以構(gòu)建，裝飾材料具有繁多種類、差異規(guī)格，價(jià)格更是不同，在造價(jià)管理中，材料價(jià)格管理占有核心地位，材料價(jià)格庫的構(gòu)建可以讓管理工作具有動態(tài)化特點(diǎn)，在價(jià)格庫中，應(yīng)對材料種類予以科學(xué)選擇，對材料進(jìn)行分類處理，依照定額情況可以編碼分類材料，同時(shí)，應(yīng)針對材料種類、品牌對市場價(jià)格予以確認(rèn)，造價(jià)人員需要定期更新材料價(jià)格。其次，需要對供應(yīng)商制度予以完善，供應(yīng)商制度中應(yīng)包含供應(yīng)商選擇、供應(yīng)商考核兩方面主要內(nèi)容，在材料采購前，應(yīng)對市場競爭供應(yīng)商開展對比分析工作，對比分析對象主要為材料質(zhì)量、材料價(jià)格、材料服務(wù)水平、交貨周期以及綜合管理能力等，在供應(yīng)商考核中，應(yīng)遵循優(yōu)勢互補(bǔ)、目標(biāo)定位、擇優(yōu)選擇等原則考量供應(yīng)商經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量、供應(yīng)、服務(wù)等多方面因素。

3.4現(xiàn)場管理可視化

在精裝修現(xiàn)場要建立可視化工序，進(jìn)行進(jìn)度控制。施工過程要建立表格，主要有進(jìn)度可視化表、質(zhì)量檔案等，并在施工現(xiàn)場進(jìn)行張貼，實(shí)量數(shù)據(jù)要上墻。各項(xiàng)目要張貼進(jìn)度表，并每日更新進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)動態(tài)化管理，包括材料情況、各施工進(jìn)度、問題整改進(jìn)度等;質(zhì)量可視化表要張貼在入戶門口，供各監(jiān)理、精裝總包相互檢查，要記錄自檢、互檢和專檢問題和整改情況;建立質(zhì)量檔案，記錄整個(gè)裝修檢驗(yàn)情況，質(zhì)量檔案中要包括驗(yàn)收設(shè)備和材料、設(shè)備進(jìn)場及材料質(zhì)量，直到竣工驗(yàn)收;并詳細(xì)記錄最終產(chǎn)品品質(zhì);制作可視化圖集供精裝總包各班組、項(xiàng)目使用，并做好成品保護(hù)。

結(jié)語：

綜上所述，裝飾裝修、建筑電氣、建筑給排水及其他措施項(xiàng)目是住宅精裝修項(xiàng)目造價(jià)形成主要因素，精裝修企業(yè)通過嚴(yán)格管理圖紙會審、合理優(yōu)化施工程序、增強(qiáng)材料控制力度、并做好提升人員管控意識、增強(qiáng)監(jiān)督考核力度等工作，可以讓現(xiàn)代商品房住宅精裝修成本控制工作得以高效完成，進(jìn)而提升精裝修項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐菲菲.Y房產(chǎn)公司批量精裝修項(xiàng)目質(zhì)量管理案例研究[D].大連理工大學(xué)，2018.

[2]王蓉蓉.住宅精裝修施工成本管理系統(tǒng)研究[D].東南大學(xué)，2018.

[3]田佳.精裝修住宅項(xiàng)目成本管理影響因素研究[D].重慶大學(xué)，2018.

[4]柳貴濤.批量精裝修工程項(xiàng)目精細(xì)化管理應(yīng)用研究[D].長春工程學(xué)院，2018.

[5]柳貴濤，吳斌.精細(xì)化管理在批量住宅精裝修施工進(jìn)度控制中的應(yīng)用研究[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2017，15（11）：111-116.