房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)防控研究

邵玲玲

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)對我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)做出了重要的貢獻(xiàn)，但隨著行業(yè)精細(xì)化程度日益增加，房地產(chǎn)企業(yè)管控水平開始分化，對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力也提出了更高的要求，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃水平。如何有效的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化是房地產(chǎn)企業(yè)成功與否的重要考量。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行分析，根據(jù)稅務(wù)籌劃原則和我國現(xiàn)行稅制，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動略作展開和探討，希望能對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù)籌劃;風(fēng)險(xiǎn)防控

房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的企業(yè)，其行業(yè)進(jìn)入與退出成本都較高，行業(yè)內(nèi)部競爭也比較激烈。所以，企業(yè)的經(jīng)營效率是企業(yè)生存與發(fā)展的重要因素。在經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會遇到很多挑戰(zhàn)，其中財(cái)務(wù)方面最重要的就是資金籌集和稅務(wù)籌劃。本文就稅務(wù)籌劃及其風(fēng)險(xiǎn)防控進(jìn)行簡單分析與探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

（一）稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅務(wù)籌劃之所以比其他行業(yè)更為重要，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)涉及的稅種十分繁雜，從企業(yè)籌資開始，到拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售，甚至是物業(yè)管理等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會涉及到不同的稅種。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)長期項(xiàng)目，短則一兩年，長則三五年，所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境極有可能發(fā)生變化，這給房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃帶來了很大困難。就目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)都是在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行項(xiàng)目稅負(fù)測算，采用“倒逼籌劃”的方式進(jìn)行優(yōu)化。具體而言，首先在項(xiàng)目開發(fā)前期，企業(yè)利用優(yōu)化規(guī)劃來合理構(gòu)建目標(biāo)成本以降低稅務(wù)成本;其次，在建設(shè)環(huán)節(jié)上，企業(yè)選擇合理的供應(yīng)商實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化;最后，在銷售環(huán)節(jié)上，配合資金情況制定合理的銷售方案，如控制銷售速度降低應(yīng)稅收入、融資成本等。因此，從這三個(gè)環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不僅與項(xiàng)目本身相關(guān)，也與企業(yè)財(cái)務(wù)人員個(gè)人能力緊密相關(guān)，這使得房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃難度與風(fēng)險(xiǎn)兼具。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所涉主要稅種及風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以把企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所涉及的稅務(wù)分為四個(gè)部分：拿地、開發(fā)、銷售、持有經(jīng)營。這四個(gè)部分對應(yīng)不同的稅種，如契稅、增值稅、印花稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等。其中，增值稅和土地增值稅是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的主要著力點(diǎn)。如開發(fā)環(huán)節(jié)，增值稅稅率是否錯(cuò)用，是否取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票;在銷售環(huán)節(jié)中，增值稅是否及時(shí)納稅申報(bào)、有否委托銷售等;土地增值稅的優(yōu)惠政策是否適用等等。每個(gè)環(huán)節(jié)或多或少都有一定的籌劃空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)原則及風(fēng)險(xiǎn)防控措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃原則

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃最根本目的是想要通過合理合法的程序來降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的盈利能力。但由于房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃基數(shù)巨大，稅務(wù)局的監(jiān)管力度遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。同時(shí)，隨著信息技術(shù)的快速發(fā)展，金稅系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析能力也越來越強(qiáng)，這些外部環(huán)境給企業(yè)稅務(wù)籌劃帶來了巨大的挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，必須要將以下幾個(gè)原則考慮進(jìn)去。

首先是合法性原則，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是我國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)稅源監(jiān)管對象，無論是納稅評估還是專項(xiàng)稽查，總是少不了房地產(chǎn)企業(yè)的影子。因?yàn)樯娑惤痤~較大，所以一旦被查處，對企業(yè)經(jīng)營影響巨大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要堅(jiān)持合理合法，切忌盯著稅法漏洞，而是更應(yīng)該針對于企業(yè)和項(xiàng)目實(shí)際情況，嚴(yán)格按照稅法進(jìn)行合法籌劃。

其次是綜合性原則，從上文可見，房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到銷售交付，開發(fā)周期較長，各個(gè)環(huán)節(jié)之間稅務(wù)成本息息相關(guān)。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，要從全盤考慮，把項(xiàng)目業(yè)態(tài)特征、開發(fā)節(jié)點(diǎn)、投資主體、成本管控等各個(gè)方面都納入稅務(wù)籌劃的范疇中去，把握各個(gè)階段的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)，嚴(yán)控細(xì)節(jié)，做到全流程不遺漏。

最后是實(shí)操可行性原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及稅種達(dá)十余種，而且不同的稅種計(jì)稅依據(jù)和稅率都不同，對不同稅種扣除憑證的要求也不同，部分憑證例如利息發(fā)票、土地拆遷成本憑證，與國家稅務(wù)政策以及當(dāng)?shù)卣块T息息相關(guān)。從企業(yè)內(nèi)部看，開發(fā)環(huán)節(jié)涉及企業(yè)內(nèi)部部門眾多，流程繁瑣，稅務(wù)籌劃能否落地并非財(cái)務(wù)層面所能決定，需要更高層級的全鏈條管控，業(yè)財(cái)緊密配合。比如土地增值稅清算時(shí)，發(fā)生成本已經(jīng)塵埃落定，要實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃需要在前期設(shè)計(jì)階段就介入，進(jìn)行合理的成本分?jǐn)偂Ｋ砸龅綄?shí)操可行性原則，需要企業(yè)在內(nèi)外部溝通時(shí)，保持對稅務(wù)籌劃的敏感度。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制能力的建議

1.提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識

要提高稅務(wù)籌劃意識首先需要加強(qiáng)對相關(guān)稅種的認(rèn)識，同時(shí)還要對項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了解，對項(xiàng)目整體內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行調(diào)研，這些都與稅務(wù)籌劃息息相關(guān)。換言之，樹立稅務(wù)籌劃不是簡單的對企業(yè)項(xiàng)目環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃，也可以對企業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行籌劃。其次，要明白稅務(wù)籌劃不同于逃稅漏稅，它是合法避稅，所以必須時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。自2016年?duì)I改增之后，每年的稅收政策都發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)學(xué)習(xí)和落地這些新政策。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營情況和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展，合理運(yùn)用稅法工具，在做好風(fēng)險(xiǎn)把控的情況下，讓企業(yè)節(jié)省稅務(wù)成本，效益最大化。

2.做好房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控

一個(gè)完整的財(cái)務(wù)核算管理制度體系的構(gòu)建可以使涉稅核算以及納稅申報(bào)等工作規(guī)范化，降低因?yàn)槿藶槭杪?、核算延時(shí)或者系統(tǒng)錯(cuò)誤等失誤所帶來的納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次是要提高對納稅風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，重視成本和收入、時(shí)間關(guān)聯(lián)等因素，結(jié)合自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展前景合理合法進(jìn)行稅務(wù)籌劃。最后要建立納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行動態(tài)納稅風(fēng)險(xiǎn)管控，提高管控顆粒度，注重管控細(xì)節(jié)，幫助企業(yè)第一時(shí)間預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)可能性，從而使納稅風(fēng)險(xiǎn)得到有效的監(jiān)控和防范。

3.建設(shè)通暢的稅企溝通渠道

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃都是依托于企業(yè)實(shí)際情況，都是從企業(yè)的視角著手，但稅務(wù)機(jī)關(guān)是政府部門，它的征稅活動都是從國家視角去思考問題的，所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對某一條稅法進(jìn)行思考理解時(shí)，經(jīng)常會與稅務(wù)部門產(chǎn)生理解差異。如果房地產(chǎn)企業(yè)基于此進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可能會導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須主動建設(shè)良好的稅企溝通渠道，與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持動態(tài)緊密的交流溝通，特別是一些新政策的實(shí)施落地，需要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)明確口徑。同時(shí)也要注意與稅務(wù)機(jī)構(gòu)交流溝通必須立足于一名納稅人的角色進(jìn)行咨詢，做到合法合規(guī)。

4.切實(shí)掌握稅務(wù)籌劃空間

在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)計(jì)稅依據(jù)、稅率來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。具體來說，在拿地環(huán)節(jié)的契稅上，除了土地價(jià)款，可以關(guān)注市政配套費(fèi)是否需要繳納契稅;在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上，涉及國際稅收的，要考慮各國稅收協(xié)定，盡量享受協(xié)定約定的稅收優(yōu)惠政策;在開發(fā)環(huán)節(jié)上，增值稅的成本進(jìn)項(xiàng)扣除可以結(jié)合合約分判，切割部分總包額度給甲供材以獲取更多的進(jìn)項(xiàng);在銷售環(huán)節(jié)上，可以通過把控交付節(jié)點(diǎn)的時(shí)間，延緩所得稅清算節(jié)點(diǎn)，以獲取延緩納稅的資金收益;在清算環(huán)節(jié)上，可以對土地增值稅的前期費(fèi)用、建安成本及開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行稅務(wù)籌劃;在所得稅環(huán)節(jié)上，可以在收入及成本確認(rèn)方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃，避免預(yù)交所得稅;在持有經(jīng)營環(huán)節(jié)上，可以對房產(chǎn)稅進(jìn)行自用、出租資產(chǎn)應(yīng)稅收入方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃等等。當(dāng)然，稅務(wù)籌劃的范圍很廣，筆者只是就以上幾個(gè)方面進(jìn)行簡要的拓展。

5.提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃能力與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對稅法的掌握程度息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)籌劃能力培訓(xùn)，提高他們的職業(yè)素質(zhì)。如定期開展相關(guān)課程進(jìn)行培訓(xùn)，參加外界財(cái)稅課程及稅務(wù)局組織的各種學(xué)習(xí)，及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)稅收新政和最新的稅務(wù)籌劃方法，讓企業(yè)稅務(wù)籌劃工作者學(xué)習(xí)并掌握相關(guān)稅務(wù)籌劃方法。此外，企業(yè)還可以引進(jìn)稅務(wù)籌劃專業(yè)人才或者聘請第三方事務(wù)所進(jìn)行專項(xiàng)稅籌，建立一支高水平的稅務(wù)籌劃隊(duì)伍。加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)防控能力有助于提高企業(yè)經(jīng)營效益，加快企業(yè)發(fā)展速度，促進(jìn)企業(yè)市場核心競爭力的提升。

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