新租賃準(zhǔn)則對(duì)零售業(yè)承租人的財(cái)務(wù)影響研究

洪波

摘 要 在借鑒國際租賃準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，并結(jié)合國內(nèi)實(shí)際情況，2018年12月我國財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》。新租賃準(zhǔn)則最大的變化是經(jīng)營租賃承租人的賬務(wù)處理實(shí)行兩租合一，除了短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃外，其他所有租賃業(yè)務(wù)均需“入表”，確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生影響。本文以零售業(yè)龍頭上市公司高鑫零售為例，對(duì)其最新披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，說明新租賃準(zhǔn)則對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表和主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，并提出零售業(yè)適用新租賃準(zhǔn)則的策略。

關(guān)鍵詞 新租賃準(zhǔn)則 承租人 經(jīng)營租賃 財(cái)務(wù)影響 零售業(yè)

2018年12月我國財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃》，并采取分步實(shí)施的方式，要求在境內(nèi)外同時(shí)上市的企業(yè)和在境外上市并按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)，從2019年1月1日開始執(zhí)行;其他使用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，從2021年1月1日開始執(zhí)行。自此，經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)承租人表外融資宣告結(jié)束，開啟全面“入表”時(shí)代。

一、租賃準(zhǔn)則新舊對(duì)比

（一）修改了租賃的定義

新租賃準(zhǔn)則修改了租賃的定義：“在一定期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)的使用權(quán)讓與承租人以獲取對(duì)價(jià)的合同。”同時(shí)，添加了租賃的識(shí)別﹑分拆及合并的內(nèi)容，比原租賃準(zhǔn)則更加全面。

（二）對(duì)承租人提出兩租合一的操作模式

新租賃準(zhǔn)則的主要變化是對(duì)承租人提出了兩租合一的操作模式，即不再區(qū)分融資租賃和經(jīng)營租賃，除了短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃外，對(duì)其他所有租賃業(yè)務(wù)均需確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債，計(jì)提折舊和利息費(fèi)用，從而影響資產(chǎn)和負(fù)債會(huì)計(jì)要素，并對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表和主要財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生較大影響，但也使會(huì)計(jì)信息更加真實(shí)可靠。本文即以租賃業(yè)務(wù)較多的零售業(yè)為分析對(duì)象，通過對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，說明新租賃準(zhǔn)則的影響。

（三）完善承租人后續(xù)計(jì)量

原租賃準(zhǔn)則未明確規(guī)定租賃選擇權(quán)變化和租賃變更時(shí)的會(huì)計(jì)處理，造成社會(huì)實(shí)踐做法不一。新租賃準(zhǔn)則對(duì)其進(jìn)行了完善，規(guī)定在承租人可控范圍內(nèi)發(fā)生的重大變化，如對(duì)其租賃選擇權(quán)產(chǎn)生影響，則需重新評(píng)估確定租賃付款額。而租賃變更是指原合同條款之外的要素發(fā)生了變更，承租人應(yīng)根據(jù)變更的內(nèi)容確定為一項(xiàng)單獨(dú)租賃資產(chǎn)或重新計(jì)量租賃負(fù)債。

（四）出租人披露內(nèi)容更加全面

在經(jīng)營租賃出租人報(bào)表披露方面，在披露各類租出資產(chǎn)賬面價(jià)值的基礎(chǔ)上，要求增加披露相關(guān)租賃收入和未折現(xiàn)租賃收款額等信息。

（五）將售后回租交易與新收入準(zhǔn)則銜接

為了更好地與新收入準(zhǔn)則銜接，新租賃準(zhǔn)則要求根據(jù)其評(píng)估售后回租交易中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否屬于銷售，進(jìn)而采取不同的會(huì)計(jì)處理方法。

二、新租賃準(zhǔn)則對(duì)零售業(yè)財(cái)務(wù)影響的案例分析

（一）零售業(yè)特點(diǎn)

零售業(yè)是一種向終端消費(fèi)者提供商品和服務(wù)的行業(yè)，該行業(yè)的資金主要用于購買商品貨物，具有輕資產(chǎn)的特性。其經(jīng)營場(chǎng)所一般采取租賃方式取得，較少直接購買。且這類企業(yè)需要龐大的終端消費(fèi)者，因此經(jīng)營場(chǎng)所一般選在人口密集度較高的地區(qū)，租賃費(fèi)用對(duì)其來說是一項(xiàng)重要的開支。以往零售商租賃經(jīng)營場(chǎng)所不符合風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移的規(guī)定，以經(jīng)營租賃“表外融資”方式來達(dá)到控制資產(chǎn)負(fù)債率的目的，而新租賃準(zhǔn)則打破了原先的處理方式，相關(guān)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債均要“入表”，這對(duì)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)較多的零售商產(chǎn)生重大影響。本文以零售業(yè)中占比較大的細(xì)分行業(yè)連鎖超市龍頭高鑫零售有限公司（以下簡稱“高鑫零售”）為例進(jìn)行分析。

（二）高鑫零售簡介

高鑫零售于2011年在香港上市，旗下有大潤發(fā)和歐尚兩大品牌連鎖超市。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，高鑫零售2018年?duì)I業(yè)收入位列國內(nèi)連鎖超市上市公司第一名，是中國最大的連鎖超市運(yùn)營商。截至2019年6月末，公司在中國共有485家大型連鎖超市，總建筑面積約為1300萬平方米，其中約70%為租賃門店，租期一般為15～20年，是典型的租賃資產(chǎn)占比較高的零售公司。

公司2018年租金支出29.63億元，占總費(fèi)用的13.1%，是除員工成本以外的第二大費(fèi)用開支項(xiàng)目?？梢姡饨鹬С鰧?duì)高鑫零售財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)具有重大影響，新租賃準(zhǔn)則的實(shí)施勢(shì)必導(dǎo)致其財(cái)務(wù)報(bào)表及后續(xù)經(jīng)營決策發(fā)生較大變化。

（三）高鑫零售財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析

高鑫零售是香港上市公司，自2019年1月1日起已開始執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則。從高鑫零售2019年半年報(bào)披露數(shù)據(jù)可見，其對(duì)2018年同期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了追溯調(diào)整，與適用原租賃準(zhǔn)則的2018年數(shù)據(jù)相比發(fā)生了較大變化。

1.新租賃準(zhǔn)則對(duì)2018年資產(chǎn)負(fù)債表的影響

新租賃準(zhǔn)則要求承租人在租賃期開始日確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債。

使用權(quán)資產(chǎn)=租賃負(fù)債+租賃預(yù)付款-租賃激勵(lì)+初始直接費(fèi)用+棄置費(fèi)用

租賃負(fù)債=租賃付款額×現(xiàn)值系數(shù)（折現(xiàn)率一般采用增量借款利率），租賃付款額主要為應(yīng)付租金及其他應(yīng)付款項(xiàng)。

從表1可見，在新租賃準(zhǔn)則下，2018年末公司總資產(chǎn)增加了13.10%，總負(fù)債增加了26.03%，總負(fù)債增長比例顯著高于總資產(chǎn)，從而影響了資產(chǎn)負(fù)債率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

2.新租賃準(zhǔn)則對(duì)2018年利潤表的影響

原租賃準(zhǔn)則經(jīng)營租賃的租金在整個(gè)租賃期內(nèi)以等額方式在利潤表中列支。而新租賃準(zhǔn)則要求對(duì)使用權(quán)資產(chǎn)按租賃期計(jì)提折舊，對(duì)租賃負(fù)債按照固定的周期性利率（一般為增量借款利率）計(jì)提利息費(fèi)用。承租人每期支付的租金都包含本金和利息。在原租賃準(zhǔn)則下，將每期租金計(jì)入利潤表，可以看成每期本金和利息均勻列支;而新租賃準(zhǔn)則下，使用權(quán)資產(chǎn)一般按照直線法計(jì)提折舊，每期計(jì)提的折舊費(fèi)用相等，可以近似看作租金中的本金部分，而租賃負(fù)債計(jì)提的利息費(fèi)用，由于使用了實(shí)際利率法，所以利息費(fèi)用呈現(xiàn)出前高后低，這將使前期的利息費(fèi)用大于原租賃準(zhǔn)則下均勻列支的利息費(fèi)用，最終導(dǎo)致公司利潤在租賃期內(nèi)呈現(xiàn)前低后高。

（備注： 資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)調(diào)整時(shí)點(diǎn)為2018年末，利潤表和現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)調(diào)整時(shí)段為2018年1～6月;其他非流動(dòng)資產(chǎn)減少系公司原租賃物業(yè)裝修待攤費(fèi)用和轉(zhuǎn)租賃資產(chǎn)均計(jì)入其他非流動(dòng)資產(chǎn)，現(xiàn)予以調(diào)整計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)所致;?所有者權(quán)益減少主要系首次執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則對(duì)年初留存收益的累積影響數(shù)）

從表1可見，采用新租賃準(zhǔn)則，原租金中的均勻利息2.15億元從營運(yùn)成本中剔除，而使用實(shí)際利率法計(jì)算的利息3.31億元計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，使得營業(yè)總成本增加0.21%，利潤總額減少4.05%，凈利潤減少4.23%，可見承租人實(shí)施新租賃準(zhǔn)則的第一年對(duì)利潤的影響較大，對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、銷售凈利率和利息保障倍數(shù)等財(cái)務(wù)指標(biāo)都有影響。

3.新租賃準(zhǔn)則對(duì)2018年現(xiàn)金流量表的影響

新租賃準(zhǔn)則并不會(huì)改變經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)總體現(xiàn)金流，但是現(xiàn)金流會(huì)得到重新分配。新租賃準(zhǔn)則下，經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的租賃付款額不再計(jì)入企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流，而是被認(rèn)為是一項(xiàng)融資活動(dòng)，將租金中的本金和利息分別列入籌資活動(dòng)現(xiàn)金流。

從表1可見，采用新租賃準(zhǔn)則，租金支出7.97億元從經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出調(diào)整至籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出，使得經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加了19.82%，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少了62.56%，進(jìn)而影響了現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

4.新租賃準(zhǔn)則對(duì)2018年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

新租賃準(zhǔn)則的執(zhí)行，會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、費(fèi)用、利潤及現(xiàn)金流的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，進(jìn)而對(duì)眾多財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生影響，最終改變企業(yè)未來的投資決策行為。

從表1可見，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，利息保障倍數(shù)下降，使得長期償債能力有所弱化;現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率提高，得益于現(xiàn)金流量的內(nèi)部調(diào)整（經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流增加），短期償債能力有所優(yōu)化;資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，反映營運(yùn)效率下降;銷售凈利率下降，體現(xiàn)盈利能力下滑。總體來看，新租賃準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，但同時(shí)也在一定程度上擴(kuò)大和提高了會(huì)計(jì)信息的披露范圍和質(zhì)量，有利于反映企業(yè)真實(shí)情況，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

5. 2019年6月主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

公司為控制負(fù)債率，2019年適當(dāng)下調(diào)了存貨庫存水平和應(yīng)付賬款規(guī)模，致使資產(chǎn)負(fù)債率下降6.34%;公司總資產(chǎn)的下降幅度大于收入下降幅度，致使資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所提高，且成本的下降金額大于收入的下降金額，致使凈利潤有所增加、銷售凈利率上升、利息保障倍數(shù)提高?？傮w來看，公司2019年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)有所提高，但與未追溯調(diào)整的2018年數(shù)據(jù)相比仍有差距，說明新租賃準(zhǔn)則對(duì)高鑫零售財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)仍有較大影響。

另外，高鑫零售2018年半年度總租金支出14.18億元，其中固定租金7.97億元，占比56%;2019年半年度總租金支出14.33億元，其中固定租金7.64億元，占比53%?？梢姡喏瘟闶墼诤炗喿赓U合同時(shí)考慮了新租賃準(zhǔn)則的影響，盡量將需資本化的固定租金下降或轉(zhuǎn)變?yōu)橘M(fèi)用化的其他租金（如可變租金），從而減少經(jīng)營租賃“入表”的影響。

三、零售業(yè)適用新準(zhǔn)則的應(yīng)對(duì)策略

（一）初始決策的應(yīng)對(duì)策略

新租賃準(zhǔn)則要求承租人兩租合一，這使得經(jīng)營租賃“表外融資”已不復(fù)存在，對(duì)于租賃期限較長、營業(yè)場(chǎng)所地段較優(yōu)且具有一定資金實(shí)力的零售商而言，可以考慮以買代租，在使用資產(chǎn)的同時(shí)享受資產(chǎn)增值利得。

（二）租賃期限和租金設(shè)定的應(yīng)對(duì)策略

新租賃準(zhǔn)則要求根據(jù)租期內(nèi)的租賃付款額剔除時(shí)間價(jià)值后確認(rèn)租賃負(fù)債，因此租賃期限的長短和每期固定租金的確定顯得尤為重要。零售商應(yīng)盡量控制租賃期限，合理縮短合同租期，并盡量降低固定租金，可與出租方商定以其他方式收取費(fèi)用，如內(nèi)嵌服務(wù)費(fèi)或轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺冏饨?，這些支出直接費(fèi)用化，進(jìn)而降低租賃負(fù)債的初始確認(rèn)金額。

（三）租賃模式的應(yīng)對(duì)策略

一些經(jīng)營情況不佳的連鎖超市，可考慮適當(dāng)減少門店而相應(yīng)增加線上電商服務(wù)，這樣不僅能降低租賃負(fù)債的確認(rèn)，同時(shí)還能提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，打造新的利潤增長點(diǎn)。

（四）提高財(cái)務(wù)工作者專業(yè)能力

促使財(cái)務(wù)工作者學(xué)習(xí)新租賃準(zhǔn)則，掌握準(zhǔn)則的主要變化，并從企業(yè)實(shí)際出發(fā)思考應(yīng)對(duì)措施。要求財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)相互配合，財(cái)務(wù)前置，參與租賃合同的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，從源頭把控，對(duì)每一個(gè)租賃合同量身定制應(yīng)對(duì)措施。

（五）加強(qiáng)租賃內(nèi)控管理

加強(qiáng)內(nèi)控管理，完善內(nèi)控流程，重新建立租賃信息化系統(tǒng)，把控合同主要要素，由系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制﹑自動(dòng)計(jì)算和調(diào)整所用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債，從而減少失誤，提高操作效率。

（作者單位為浙江國金融資租賃股份有限公司）

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