我國房地產調控政策分析

段然 殷俊 趙奇

摘? 要：中共十九大指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@體現(xiàn)了黨中央對全面建成小康社會的高度重視，對住房領域存在的不平衡、不充分發(fā)展的高度關切，是“以人民為中心”思想的貫徹落實。近10年來，我國房價上漲速度過快，而工資性收入增長速度相對過緩，家庭資產在房產配置比例過高，家庭負責率較高，風險過高，不利于經濟和社會穩(wěn)定發(fā)展。10年來，中央出臺了一系列房地產調控政策，從以GDP為調控指標到“新國八條”“一房一價”“房產稅”，中央總體基調從推動房地產業(yè)發(fā)展到促進房地產業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，這一系列政策對調控房價意義重大。該文從關于房地產的幾個基本問題入手對我國調控政策進行簡要分析，并提出自己的看法。

關鍵詞：房地產? 調控政策? 分析

1? 近10年來我國相繼出臺了哪些房地產調控政策或工具？這些調控政策的目標是什么

2009年12月，“國四條”的出臺拉開了房地產調控的序幕。2010年“國11條”“國十條”彰顯中央遏制房價過快上漲的決心。2011年，“新國八條”“限購”“限價”“限貸”3次加息、6次上調存款準備金率，二套房首付提高到60%，房價過快上漲得到有效遏制。2012年住建部支持部分城市首套房貸款利率下浮，央行兩次降息、兩次下調準款準備金率，大量資金流入房地產市場。2013年“新國五條”堅決抑制投機投資性住房，加快保障房建設，以房價穩(wěn)定為主要調控目標。2014年“9.30房貸新政”對首套房“認貸不認房”，貸款利率下降明顯，積極滿足家庭住房需求。2015年“3.30房貸新政”對于使用公積金購買首套普通自住房最低首付20%，極大降低購房成本。2015年9月30日將不限購城市首套房商貸首付比例下調到25%。2016年重啟限貸限購政策，調控政策轉向“因城施策”去庫存，房價開始下跌。2017年為房地產調控最為密集的一年，樓市全面進入“限購+限貸+限價+限售”的“四限時代”。住建部、財政部聯(lián)合印發(fā)《關于做好城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼工作的指導意見》指出住房保障家庭戶均租賃補貼面積不超60m2。政策利率6年內首次上調、建立購租并舉住房制度、非“限購”城市房貸首付款比例最低可達20%、接入公積金異地轉移接續(xù)平臺。10月19日，十九大提出堅持房子是用來住的不是用來炒的。2018年到至今，重點強調“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”“房住不炒”。

該文將近10年調控分為3個階段。第一階段2009—2012年，這段時期房地產調控不再過于強調市場機制的主要作用，而是要通過運用公共政策、強化住房保障形成雙軌制住房供應模式，同時采取行政手段遏制房價過快上漲。這段時間調控主要目標在于保持房地產平穩(wěn)較快發(fā)展，重點仍強調房地產市場的經濟功能，社會功能相對落后;重點強調房子的交換價值，房子使用價值功能相對較弱。第二階段2013—2016年，以人為本、強調公平和穩(wěn)定成為房地產調控主要目標，不斷強化房子的使用價值功能，加強保障性住房建設，多渠道增加居民主體收入。只是這段時間土地供求比低，政策調控變動頻繁，政策執(zhí)行力度不夠，在保經濟增長和穩(wěn)定房間之間搖擺，調控指向不明，大多數(shù)城市房價上漲過快，調控政策不顯著。第三階段2017年至今，2017年各項政策的密集出臺，房地產指向非常明顯，房地產的功能主要定位為使用功能，堅持房子是用來住的，同時主動下調經濟增長速度以適應變化，核心是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，體現(xiàn)中央堅決遏制房價上漲的決心。

2? 這些調控政策是否屬于宏觀調控的范疇？這些調控政策手段是否恰當，效果是否令人滿意

宏觀調控是政府參與經濟活動的管理，從而保障房地產市場供需平衡。房地產宏觀調控的主要目標是實現(xiàn)總供給和總需求的平衡并解決中低收入的住房保障問題。要厘清宏觀調控的邊界，宏觀調控在優(yōu)化住房供應結構、引導合理預期、完善住房保障上面加以區(qū)分。

限貸、限購、限售、限價，貨幣政策、財政政策都是最常見的宏觀調控政策。有人認為房地產的根本問題在于供需矛盾，限價限購在長期不能實際減少需求，應該在土地政策、保障性住房上面下功夫，而且貨幣超發(fā)導致大量資金進入房地產市場，限購限價政策采取行政手段遏制房價上漲也不符合市場規(guī)律，易導致市場波動。正如鈕文新在《高房價關鍵在于土地財政，而非貨幣政策》一文中指出，房價問題是土地財政依賴結果，不是貨幣政策可以解決的，高地價構成地方政府房地產經濟的惡性循環(huán)[1]。有人認為限購政策對于房價作用非常明顯，要在需求端進行限購，在供給側深化土地改革，并且土地總成本、土地供應量、土地平均價格對房價變化具有閾值效應，超出一定范圍，房價變化才會趨于合理區(qū)間，當房地產價格具有粘性較高時會降低調控的有效性。巴曙松、武陽、邸超倫通過理論和實證研究得出貨幣政策對房價波動具有顯著影響并且具有時滯性。貨幣政策要具有前瞻性才能適應房價變化[2]。2017年以來棚改貨幣化安置比例較高帶來三四線城市房價過快上漲，易憲容認為棚戶區(qū)改造過度金融化對房價產生較大推動作用，三四線城市房地產金融風險較大[3]。很明顯貨幣超發(fā)和棚改政策帶來部分地區(qū)房價的較快增長。

從這些政策作用效果來看，貨幣政策對房價促進作用明顯，房價跟廣義貨幣存量成正相關關系，要調控好房價，穩(wěn)定貨幣存量很關鍵。限價、限購等政策短期作用明顯，但長期來看，投機者形成理性預期，市場機制的不健全容易造成房地產業(yè)惡性發(fā)展，限價限購應該因城施策、分類指導。財政政策里面土地政策對房價起著核心作用，地方政府為了拉動地方經濟發(fā)展，不顧實際情況不斷提高土地交易價格和成本，不利于房地產業(yè)良性發(fā)展。調控好土地成交價格，地價房價比不宜過高，防止惡性競爭尤為重要。隨著房產價格增高，普通工薪階層買房壓力極大，甚至一家人要還款一輩子，控制房價過快上漲已經不僅僅是經濟問題，而是關乎社會穩(wěn)定和國家長治久安的民生問題，且房地產業(yè)必須服務于實體經濟，促進實體經濟良性發(fā)展才是房地產業(yè)的本真。

很明顯，2019年以來，房地產投資累計增長速度、房地產住宅投資累計增長速度、房地產土地購置費累計增長和房地產開發(fā)新增固定資產投資累計增長都出現(xiàn)很明顯的下降，且趨于穩(wěn)定，這和國家房地產調控政策息息相關，政府調控政策的效果在今年非常明顯（圖1）。2019年以來調控主體從中央轉向地方，各地因城施策，調控方式也從調控交易行為向調結構轉變，一二線城市房價趨于穩(wěn)定，三四線城市房價出現(xiàn)明顯下跌，房價穩(wěn)定的趨勢非常明顯，未來出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大，第三階段堅決遏制房價過快上漲的政策效果開始顯現(xiàn)。

3? 中國的房價越控越漲，有哪些主客觀原因？其中最主要的原因是什么

中國房價越控越漲，但是不控可能漲的更多。房價漲主觀原因：（1）剛性需求旺盛。大量城市家庭未能滿足基本的住房需求。隨著棚改項目進行，大量的棚改戶需要房子容身，對住房需求旺盛，加上自身資金補助可觀，但是三四線城市房子供給有限，導致房價上漲顯著。一二線城市本來對人才具有天然吸引力，每年都有大量的人涌入大城市，對住房需求旺盛。（2）房產價格粘性。根據經濟學理論我們知道價格短期內具有粘性，價格在短期內變化不明顯。房價在短期內同樣具有慣性，不容易下跌。根據相關預測不考慮政策和不可抗力的情況下，房價還會繼續(xù)上漲，房價上漲趨勢短期內難以逆轉。（3）土地成本較高。土地掌握在政府手中，具有稀缺性。商品房市場有利可圖必定推高土地成本，而土地成本的增加又推高房價的上漲，如此加劇房價的上漲。（4）信息不對稱。商品房市場缺乏有公信力、反饋迅速、方便及時的信息發(fā)布平臺，加上中介機構等各類利益相關群體，導致購房者處于弱勢地位，不能及時獲取準確信息。憑借信息壟斷優(yōu)勢，開發(fā)商和中介機構能給所售房子部分調節(jié)空間，有的可能會收取茶水費。房價上漲客觀原因：（1）貨幣超發(fā)。根據貨幣政策的傳導機制，我們知道貨幣發(fā)行數(shù)量多會導致貨幣貶值，價格上漲。價格上漲又需要更多貨幣。過去20年，中國貨幣基本處于超發(fā)狀態(tài)[4]。依據貨幣傳導機制理論，貨幣超發(fā)一方面能促進經濟的發(fā)展，另一方面拉動物價上升和購買力的下降。這正是當前我國面臨的困境，很多家庭負債率過高，在住房投資資產配置比例太高。同時超發(fā)的貨幣大量流入房地產市場拉動房價持續(xù)升高。（2）投資需求增加。工業(yè)化的快速發(fā)展必然要求房價上漲來配合，經濟的騰飛帶來了財富的積累，而積累的大量資金又需要找到資金的投資渠道。當前火爆的房地產業(yè)和每況愈下的實體經濟形成鮮明對比。推動房價上漲的不是住房需求，而是投資需求，投資需求是推動房價上漲的主要因素。李巖《住房投資需求對房價變動貢獻的測度》一文用實證數(shù)據回歸分析發(fā)現(xiàn)“住房具有明顯的投資屬性[5]”，住房投資需求導致房價劇烈波動，房價上漲較快時促使房價上漲更快，房價下降時促使房價下降更多。從經濟學層面講，投資增加會導致需求曲線外移，房子缺乏彈性，在平衡點時，價格上漲更多;投資減少時需求曲線內移，在平衡點時，價格下降更多。

4? 中國房市問題的出路在哪？政府應該持什么樣的政策手段？

我國房市需要警惕系統(tǒng)性風險發(fā)生，防止房價的大起大落，要注重房子的使用價值，堅持房子是用來住的定位。政府應該在以下方面做出努力：（1）嚴格土地規(guī)劃和管理。土地財政是中央政府、地方政府推動房價上漲的幕后推手。政府一方面需要依靠房地產帶動經濟的發(fā)展和財政收入的增加，同時不得不面對民眾支付能力滯后等民生問題。地方政府要端正認識，淡化GDP考核，注重長期機制。（2）深化財稅改革。加快推出房產稅，減少房屋空置率和投機行為，利用財政政策引導房價合理定價，合理引導消費和投資，保證租賃市場穩(wěn)定。（3）健全房地產業(yè)抗風險機制。完善房地產業(yè)金融體系，增強金融服務實體經濟的能力，提高房地產業(yè)自身抗風險能力和競爭力，健全房地產價格調控機制。（4）改善產業(yè)結構。推動產業(yè)結構升級優(yōu)化，加快創(chuàng)新型國家建設，推動資金流向附加值高、經濟效益好的行業(yè)，推進供給側結構性改革，增強實體經濟實力。

參考文獻

[1] 鈕文新.高房價關鍵在于土地財政，而非貨幣政策[J].中國經濟周刊，2016（43）：83.

[2] 巴曙松，武陽，邸超倫.貨幣政策沖擊與房價波動：基于 PVAR模型的量化分析[J].未來與發(fā)展，2019，43（1）：72-81.

[3] 易憲容.棚改貨幣化安置為何會推高房價？[N].金融投資報，2018-07-14（6）.

[4] 任澤平，甘源.我國近20年貨幣發(fā)放量與資產價格比較研究[J].發(fā)展研究，2019（2）：4-9.

[5] 李巖.住房投資需求對房價變動貢獻的測度[D].山西財經大學，2017.