現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)特點(diǎn)及GIS整合技術(shù)研究

梁艾霞

摘? 要：針對(duì)多源異構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)難以有效地整合關(guān)聯(lián)，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)帶來(lái)巨大障礙的問(wèn)題，該文基于既有土地、房屋等登記數(shù)據(jù)特征，探討了不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)整合的方法，通過(guò)實(shí)例可以發(fā)現(xiàn)，將先進(jìn)的GIS技術(shù)引入存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)中，具有可行性，可以極大地提高整合建庫(kù)的工作效率和數(shù)據(jù)庫(kù)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：GIS? 不動(dòng)產(chǎn)? 數(shù)據(jù)庫(kù)? 整合

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各類不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分散在不同部門，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善，人民群眾的財(cái)產(chǎn)權(quán)意識(shí)不斷提高，對(duì)產(chǎn)權(quán)保障和交易安全的要求日益提升，分部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分散登記的弊端日益顯現(xiàn)。因而，建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度已成為我國(guó)實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)。雖然目前不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)完成了初步整合，但是現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)僅僅是簡(jiǎn)單地由原先的分散登記部門匯交而來(lái)，原先的各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的規(guī)范、技術(shù)、方法、路線不盡相同，因而現(xiàn)有的各類登記數(shù)據(jù)在數(shù)據(jù)類型、空間參考、數(shù)據(jù)精度、計(jì)量單位等方面不統(tǒng)一，同名異質(zhì)和同質(zhì)異名問(wèn)題嚴(yán)重。多源異構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)難以有效地整合關(guān)聯(lián)，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)帶來(lái)巨大障礙。

該文主要通過(guò)分析既有土地、房屋等登記數(shù)據(jù)特征，結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐，研究地理信息系統(tǒng)（GIS）在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)方面的應(yīng)用。

1? 數(shù)據(jù)特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)主要分為兩類數(shù)據(jù)庫(kù)：一是主體數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè);二是構(gòu)建元數(shù)據(jù)庫(kù)。各主體數(shù)據(jù)庫(kù)主要為空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)，元數(shù)據(jù)庫(kù)由登記業(yè)務(wù)元數(shù)據(jù)、權(quán)利人元數(shù)據(jù)、矢量數(shù)據(jù)元數(shù)據(jù)等?？臻g數(shù)據(jù)主要是描述不動(dòng)產(chǎn)空間信息的矢量數(shù)據(jù)和柵格數(shù)據(jù)，非空間數(shù)據(jù)主要是描述不動(dòng)產(chǎn)主體信息、客體信息的屬性數(shù)據(jù)以及各類登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行特點(diǎn)：（1）數(shù)據(jù)分散，數(shù)據(jù)種類多;（2）電子化程度不一，數(shù)據(jù)介質(zhì)多樣;（3）空間參考不一，數(shù)據(jù)間關(guān)聯(lián)性較差;（4）數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)情況不一，信息化水平較低;（5）數(shù)據(jù)量大，存取難度高。

同時(shí)存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)具有多源性、多維性、類型多樣性、空間拓?fù)湫?、層次性與關(guān)聯(lián)性、動(dòng)態(tài)性等特征，屬于典型的多源異構(gòu)數(shù)據(jù)。

2? 整合特點(diǎn)

整合是通過(guò)把不同的事物和物質(zhì)、分散的資源和服務(wù)按一定知識(shí)管理規(guī)則和服務(wù)目的組織在一起，使其相互協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)資源共享與增值。數(shù)據(jù)整合指的是采用匹配、合成、鏈接等方法，將多尺度的基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)與非基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)與其他專業(yè)部門地理數(shù)據(jù)集成起來(lái)，形成新的空間數(shù)據(jù)集。存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合具有意義重大、專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)高三大特點(diǎn)。

（1）意義重大。

數(shù)據(jù)是支撐不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，是保證登記工作正常開(kāi)展、登記結(jié)果準(zhǔn)確的重要保障。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局明確要求力爭(zhēng)2017年底基本建成覆蓋全國(guó)的信息平臺(tái)。因此，開(kāi)展存量數(shù)據(jù)整合意義重大，勢(shì)在必行。

（2）專業(yè)性強(qiáng)。

跨行業(yè)數(shù)據(jù)融合，需要對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)及其內(nèi)在邏輯有準(zhǔn)確的理解，對(duì)數(shù)據(jù)整合人員的技術(shù)和業(yè)務(wù)能力是巨大挑戰(zhàn)。從現(xiàn)有數(shù)據(jù)的分析、利用到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)組織、整合等都需要有很高的專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)。

（3）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)高。

存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)涉及權(quán)利人切身利益，一經(jīng)整合入庫(kù)便直接服務(wù)于登記工作。因而，數(shù)據(jù)整合過(guò)程須嚴(yán)格保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

3? 基于GIS的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)

存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合就是以宗地（宗海）為基礎(chǔ)，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位，對(duì)土地、海域、房屋、林木等已有的權(quán)屬調(diào)查資料及登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理與規(guī)范，通過(guò)疊加、求交、抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄、整合等方法，建立包含基礎(chǔ)地理信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)。

基于GIS的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)的基本思路是：首先依據(jù)原有各行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量數(shù)據(jù)的空間信息、非空間信息、不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案等進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，形成規(guī)范化的數(shù)據(jù)集，再依次進(jìn)行宗地?cái)?shù)據(jù)入庫(kù)、自然幢數(shù)據(jù)入庫(kù)、房屋數(shù)據(jù)入庫(kù);最后依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)”）建立映射關(guān)系模型，建立不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)。

3.1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)

系統(tǒng)設(shè)計(jì)包含數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)和地理信息系統(tǒng)（GIS）平臺(tái)設(shè)計(jì)，主要任務(wù)是確定數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容和要素分類編碼、空間要素和非空間要素分層、數(shù)據(jù)庫(kù)表以及數(shù)據(jù)庫(kù)字典。

當(dāng)前，地理信息系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展迅速，在國(guó)土資源行業(yè)應(yīng)用十分廣泛，這里以EsriArcGIS為例進(jìn)行說(shuō)明。ArcSDE提供了在普通關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)中創(chuàng)建、管理數(shù)據(jù)庫(kù)的功能，可以與多種數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)連接，如SQL_Server、Oracle、Postgresql等。以O(shè)racle為例，通過(guò)服務(wù)端安裝Oracle客戶端，ArcSDE配置完畢后，使用ArcGIS的工具或命令創(chuàng)建企業(yè)級(jí)地理數(shù)據(jù)庫(kù)并設(shè)置好服務(wù)，就可以在Oracle實(shí)例中建立起SDE地理數(shù)據(jù)庫(kù)表。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)形式愈趨于多元化，現(xiàn)行的登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)不能很好地契合業(yè)務(wù)實(shí)踐，需要對(duì)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一定擴(kuò)展。如宗地基本信息屬性結(jié)構(gòu)描述表（表名：ZDJBXX）中用于記錄宗地用途的只有“用途YT”一個(gè)字段，值域?yàn)椤锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》（GBT21010），而實(shí)際數(shù)據(jù)整理中發(fā)現(xiàn)混合宗地（多用途宗地）很多。其次，由于歷史原因許多已頒發(fā)的土地證書上宗地用途填寫不規(guī)范，例如，有宗地用途填寫為“加油站”的，雖可歸類到（GBT21010）中的051，但考慮到充分尊重歷史的原則，仍有必要在新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄對(duì)原批準(zhǔn)用途名稱予以記載。例如，可以在ZDJBXX表中擴(kuò)展“輔用途FYT”和“用途名稱YTMC”字段，分別用于記錄多用途宗地的非主要用途以及證載的用途名稱。房屋用途字典表同樣也不能很好地對(duì)現(xiàn)有房屋等建構(gòu)筑物進(jìn)行歸類，如酒店、車位、儲(chǔ)藏室、社區(qū)用房等。因此也需要結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐進(jìn)一步擴(kuò)展。

3.2 數(shù)據(jù)規(guī)范化整理

數(shù)據(jù)規(guī)范化整理主要是以土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)登記的最小單元進(jìn)行整理，通過(guò)對(duì)已有不動(dòng)產(chǎn)的登記檔案、登記簿、權(quán)籍圖等信息的梳理、補(bǔ)充和完善，形成包括空間權(quán)籍圖、登記簿和登記檔案等內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化整理成果。基于GIS的數(shù)據(jù)規(guī)范化整理，首先是按照原有數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量數(shù)據(jù)的空間信息、非空間信息、不動(dòng)產(chǎn)登記歷史檔案等進(jìn)行整理和邏輯關(guān)系重建。

宗地信息整理首先是按照《登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》制定標(biāo)準(zhǔn)格式的shapfile數(shù)據(jù)，該標(biāo)準(zhǔn)格式數(shù)據(jù)必須包含投影信息及必填屬性字段，然后將整理后的宗地圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)分別錄入到標(biāo)準(zhǔn)shapfile格式數(shù)據(jù)中，最后導(dǎo)入到數(shù)據(jù)庫(kù)中，宗地在導(dǎo)入相應(yīng)的地籍子區(qū)后便會(huì)自動(dòng)生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。

基于GIS的房屋信息整理，考慮到房屋屬性結(jié)構(gòu)描述表字段多、數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)間邏輯關(guān)系強(qiáng)的特點(diǎn)，不宜在系統(tǒng)中直接錄入，以免出現(xiàn)人為錄入錯(cuò)誤。實(shí)踐中首先按登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)制定房屋樓幢戶室信息表（即樓盤表，Excel或MDB格式），然后將經(jīng)整理后的自然幢信息、房屋信息錄入到樓盤表中，進(jìn)行人工一級(jí)檢查。檢查結(jié)束后，通過(guò)在數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)中嵌入質(zhì)檢軟件，設(shè)置質(zhì)檢規(guī)則，對(duì)樓盤表息表的內(nèi)容完整性、數(shù)據(jù)正確性、邏輯一致性、圖屬一致性進(jìn)行二級(jí)檢查。檢查通過(guò)后經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門一級(jí)驗(yàn)收后導(dǎo)入自然幢及房屋數(shù)據(jù)（文件類型可以是CAD格式或shapfile格式）并掛接樓盤表。

3.3 整合關(guān)聯(lián)

存量數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)主要是通過(guò)對(duì)整理后的空間數(shù)據(jù)進(jìn)行地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地以及建筑物、構(gòu)筑物等空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼，將整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，按照不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)，通過(guò)宗地代碼把宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)把不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和登記過(guò)程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。整合建庫(kù)成果如圖1所示。

4? 結(jié)語(yǔ)

存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合工作任重道遠(yuǎn)，因?yàn)樗粌H涉及技術(shù)層面，同時(shí)還涉及許多法律政策層面，僅僅依靠不動(dòng)產(chǎn)登記一個(gè)部門或是招標(biāo)一家整合建庫(kù)單位是難以完成的。通過(guò)實(shí)例可以發(fā)現(xiàn)，將先進(jìn)的GIS技術(shù)引入存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)中，具有可行性，可以極大地提高整合建庫(kù)的工作效率和數(shù)據(jù)庫(kù)質(zhì)量。然而，我們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，存量不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)這項(xiàng)工作，不僅需要先進(jìn)的地理信息系統(tǒng)支持，同時(shí)還需要相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門的密切配合。

參考文獻(xiàn)

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