房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的研究

馬春英 王妙歌

摘 要：近年來，我國的城市化建設(shè)全面推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，同行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。如果房地產(chǎn)企業(yè)要想在眾多企業(yè)中脫穎而出，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。首當(dāng)其沖的就是要提高企業(yè)的利潤(rùn)。而在收入一定的前提下，合理有效降低成本可以提高企業(yè)的利潤(rùn)。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制，減少項(xiàng)目建設(shè)成本支出，提高收益，提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?成本 ?控制

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的頂梁柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨飽和，行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存壓力隨之加大。為了緩解這種壓力，企業(yè)開始提高利潤(rùn)以保證在市場(chǎng)中的地位。目前，政府出臺(tái)一系列政策抑制房?jī)r(jià)熱，因此為了增加利潤(rùn)，減少企業(yè)的成本顯得很有必要。傳統(tǒng)的成本控制已經(jīng)不適用當(dāng)下的情形，需進(jìn)一步優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的原則

（一）成本最低化

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)要經(jīng)歷前期的決策階段、土地征用階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、銷售階段。在不同的階段，企業(yè)會(huì)有不同的成本投入，為提高資金投入的效率，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行有效的成本控制。設(shè)定目標(biāo)成本，引進(jìn)不同的成本管理方式，合理有效地降低成本。結(jié)合實(shí)際情況提高控制水平，提高成本控制人員專業(yè)水平，加強(qiáng)培訓(xùn)，在成本控制過程中堅(jiān)持成本最低化原則。

（二）全面成本控制

在對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過程中，涉及到整個(gè)項(xiàng)目成本管理的人員必須要堅(jiān)持全面成本控制的原則。這種措施主要是針對(duì)項(xiàng)目開展過程中的各個(gè)方面。整個(gè)公司、全體人員做好全面成本控制工作。這意味著每個(gè)人身上都肩負(fù)著成本控制的責(zé)任。項(xiàng)目的核算和考核全過程要進(jìn)行嚴(yán)格縝密的控制，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上。

（三）動(dòng)態(tài)成本控制

動(dòng)態(tài)成本是指在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中所有單個(gè)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本與之前設(shè)立的目標(biāo)成本的控制結(jié)果，在最后進(jìn)行工程招標(biāo)和簽訂合同時(shí)與之前的規(guī)劃進(jìn)行對(duì)應(yīng)，之后進(jìn)行調(diào)整。動(dòng)態(tài)成本也是變動(dòng)成本，成本的總發(fā)生額會(huì)隨著業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)而發(fā)生一定的變動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，做好動(dòng)態(tài)成本控制具有必要性，相關(guān)人員通過預(yù)測(cè)、分析、以及結(jié)合經(jīng)營策略和管理手段進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。遵循動(dòng)態(tài)成本控制原則，根據(jù)實(shí)際的施工方案合理的制定目標(biāo)，編制計(jì)劃。為后期成本控制工作提供基礎(chǔ)保障，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（四）成本目標(biāo)管理

公司設(shè)立目標(biāo)成本是為了保證公司利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)行的期間設(shè)定以公司預(yù)算為基礎(chǔ)，結(jié)合公司實(shí)際情況如經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營決策設(shè)立合理的目標(biāo)成本。根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行分析經(jīng)營，其涉及的內(nèi)容多，公司應(yīng)將目標(biāo)落實(shí)到?jīng)]個(gè)人的身上。這種舉措有利于項(xiàng)目成本的管理。

三、企業(yè)成本控制中存在的弊端

（一）目標(biāo)成本管理不到位

目標(biāo)成本在房地產(chǎn)成本項(xiàng)目中占據(jù)著重要的地位，是日后項(xiàng)目開發(fā)的重要依據(jù)。影響目標(biāo)成本的因素過多，很難保證房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本的準(zhǔn)確。加上企業(yè)對(duì)目標(biāo)成本管理的不到位，沒有專業(yè)人員把關(guān)，導(dǎo)致目標(biāo)成本與實(shí)際成本相差甚遠(yuǎn)，最終造成工程成本開支超額。

（二）動(dòng)態(tài)成本管理不完善

與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)比較多，其所面臨的環(huán)境是復(fù)雜的并且是多變的。容易受到國家政策法規(guī)、原材料成本變動(dòng)、消費(fèi)者購買偏好的影響。加強(qiáng)公司動(dòng)態(tài)成本的管理工作，會(huì)對(duì)公司決策的及時(shí)性和準(zhǔn)確性產(chǎn)生直接影響。如果房地產(chǎn)公司存在著動(dòng)態(tài)成本管理與工程銜接不暢，會(huì)導(dǎo)致材料的積壓，營銷費(fèi)用高，公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重。

（三）建設(shè)信息化的投入高

房地產(chǎn)公司的發(fā)展覆蓋面廣泛、涉及部門眾多，信息溝通協(xié)調(diào)工作多且復(fù)雜，傳統(tǒng)的方法已經(jīng)不適用公司的經(jīng)營管理。部分房地產(chǎn)公司對(duì)信息化建設(shè)不夠重視，信息化程度低。公司員工專業(yè)化程度低，不能很好的應(yīng)用公司的軟件。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況下，公司需要建立信息化平臺(tái)，提高市場(chǎng)反映能力，減少庫存積壓。信息化的應(yīng)用能提高公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低成本，快速獲得外部的信息。

四、房地產(chǎn)公司成本控制的優(yōu)化措施

（一）堅(jiān)定成本控制管理理念

公司的管理理念在公司的經(jīng)營發(fā)展中占據(jù)著首要地位，公司經(jīng)營理念是公司發(fā)展的核心和宗旨。在保證產(chǎn)品必要功能的前提下合理地降低產(chǎn)品成本，提高科技水平，做到成本降低和提高產(chǎn)品性能并存。為企業(yè)制定發(fā)展決策提供理論基礎(chǔ)。樹立全員成本控制理念，意識(shí)到成本與收益之間的密切聯(lián)系。加強(qiáng)企業(yè)文化。

（二）加強(qiáng)對(duì)甲供材的供應(yīng)控制

近年來，甲供材的范圍和金額隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。甲供材占據(jù)了總成本的一部分比例，因此加強(qiáng)對(duì)甲供材的管理控制可以有效控制總成本。管理時(shí)需要關(guān)注以下內(nèi)容：在確定供應(yīng)總數(shù)時(shí)，要保證其準(zhǔn)確性，既要避免實(shí)物工作量變更追加，也要控制損耗，為明確責(zé)任，應(yīng)在供應(yīng)單上標(biāo)明供應(yīng)量;制定合理的供應(yīng)計(jì)劃，與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。

（三）將成本控制落實(shí)到項(xiàng)目建設(shè)的全過程

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸擴(kuò)大，整個(gè)建設(shè)過程要經(jīng)過最初的投資決策、設(shè)計(jì)計(jì)劃、施工、銷售等，每一個(gè)環(huán)節(jié)有會(huì)涉及到現(xiàn)金投入。因此，在整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的全過程中，企業(yè)要切實(shí)落實(shí)成本控制工作。對(duì)成本控制工作重視起來，保證項(xiàng)目實(shí)施的可行性。

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