住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響探討

冷世紅

摘 要：在明確房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的過(guò)程中，重要的標(biāo)準(zhǔn)之一就是住房公積金。住房公積金貸款利率變化會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)銷售工作。依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)銷售的具體情況，從房?jī)r(jià)變化、地產(chǎn)價(jià)格變化、地產(chǎn)泡沫預(yù)警3個(gè)方面分析了住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響，并從開(kāi)展信息管理系統(tǒng)化工作、完善貸款機(jī)制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力和健全信用評(píng)價(jià)體系4個(gè)方面提出了防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略，以期推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房公積金貸款;房地產(chǎn)銷售;影響;策略

文章編號(hào)：1004-7026（2020）06-0139-02? ? ? ? ?中國(guó)圖書(shū)分類號(hào)：F299.23;F832.479? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，引起了廣泛關(guān)注。人們傾向于選擇住房公積金貸款，政府負(fù)責(zé)開(kāi)展住房公積金貸款的調(diào)控工作，其利率變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售造成直接影響。因此，房地產(chǎn)銷售應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注住房公積金貸款，緊跟其變化發(fā)展形勢(shì)，依據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

1? 住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響

1.1? 房?jī)r(jià)變化因素

在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房?jī)r(jià)改變會(huì)對(duì)房地產(chǎn)總體銷售情況造成直接影響。在房地產(chǎn)銷售管理工作中，如果房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲，但是住房公積金貸款提升不明顯，就容易影響房地產(chǎn)銷售情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售量下降。因此，住房公積金貸款變動(dòng)和房地產(chǎn)銷售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)不同。房地產(chǎn)銷售管理者要想提高房地產(chǎn)銷售效益，就應(yīng)當(dāng)掌握市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)與房?jī)r(jià)變動(dòng)范圍，科學(xué)分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，科學(xué)控制房地產(chǎn)銷售價(jià)格[1]。

1.2? 地產(chǎn)價(jià)格變化因素

在房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方面，地產(chǎn)價(jià)格的變化是重要因素之一。換言之，改變開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價(jià)價(jià)格會(huì)產(chǎn)生比較明顯的影響，不僅與供給因素的變化存在聯(lián)系，還與需求因素的變化緊密相關(guān)。一旦開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷售的地價(jià)價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)，與之相對(duì)應(yīng)的地價(jià)成本資金也會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)，這樣會(huì)整體改變銷售發(fā)展的制約因素。在房地產(chǎn)銷售的活動(dòng)中，與之對(duì)應(yīng)的波動(dòng)因素、外界環(huán)境以及對(duì)應(yīng)的住房公積金貸款變化具有顯著的影響作用[2]。

1.3? 地產(chǎn)泡沫預(yù)警因素

在地產(chǎn)泡沫預(yù)警中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)表現(xiàn)出逆向化增長(zhǎng)形勢(shì)，但總體上不會(huì)改變房地產(chǎn)自身的價(jià)值，在持續(xù)變化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況中，對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)會(huì)朝異質(zhì)化方向發(fā)展。值得注意的是，對(duì)于房地產(chǎn)公積金貸款與房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，應(yīng)當(dāng)著重研究并分析與之對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展飽和趨勢(shì)屬于區(qū)域性還是全國(guó)性這一問(wèn)題。依據(jù)房地產(chǎn)銷售發(fā)展變化因素的控制情況，針對(duì)行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，迅速開(kāi)展相關(guān)工作，以此了解對(duì)應(yīng)的態(tài)勢(shì)變化。

2? 防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的策略

通過(guò)分析住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響可知，當(dāng)前做好住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范工作尤為重要?？梢酝ㄟ^(guò)開(kāi)展信息管理系統(tǒng)化工作、完善貸款機(jī)制、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力、健全信用評(píng)價(jià)體系防范住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)，具體如下。

2.1? 開(kāi)展信息管理系統(tǒng)化工作

（1）住房公積金管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)明確住房公積金貸款流程，在社會(huì)范圍內(nèi)公開(kāi)住房公積金貸款申請(qǐng)條件、辦理流程及相關(guān)手續(xù)，促使人們積極加入到監(jiān)督工作中，以此提升住房公積金管理部門(mén)的工作效率。針對(duì)住房公積金的貸款業(yè)務(wù)，在開(kāi)展相關(guān)辦理工作的過(guò)程中，住房公積金工作人員應(yīng)當(dāng)和借款人面對(duì)面開(kāi)展相關(guān)溝通活動(dòng)，以此保證住房公積金貸款申請(qǐng)信息的準(zhǔn)確性[3]。

（2）建立健全信息監(jiān)察機(jī)制。針對(duì)借款人征信與房地產(chǎn)購(gòu)買情況，利用銀行征信系統(tǒng)與房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，認(rèn)真開(kāi)展審查工作，保證借款個(gè)人信息的真實(shí)性。還應(yīng)嚴(yán)格審查借款人的家庭經(jīng)濟(jì)情況、經(jīng)濟(jì)交易情況，制定當(dāng)?shù)刈》抗e金貸款繳存機(jī)制，在第一時(shí)間核實(shí)借款人的繳存情況。

（3）強(qiáng)化住房公積金貸款內(nèi)部管理工作，明確有關(guān)貸款流程，促使內(nèi)部監(jiān)管機(jī)制更加完善。

2.2? 完善貸款機(jī)制

（1）將住房公積金貸款額度和借款人繳存金額緊密聯(lián)系起來(lái)，立足于借款人的經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)住房公積金貸款利率進(jìn)行調(diào)整與控制，最大限度確保其科學(xué)性與合理性。

（2）掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，科學(xué)開(kāi)展住房公積金貸款的利率調(diào)整與控制工作，確保其處于標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。在持續(xù)優(yōu)化貸款方法的過(guò)程中，還應(yīng)快速更新貸款方式，提高住房公積金貸款的可選擇性。

（3）對(duì)于貧困人口，相關(guān)部門(mén)應(yīng)出臺(tái)扶貧政策，加大補(bǔ)貼力度，降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。

2.3? 提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力

在房地產(chǎn)銷售管理工作中，為了降低發(fā)生住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)的概率，相關(guān)部門(mén)應(yīng)高度重視風(fēng)險(xiǎn)防范與控制工作，持續(xù)提升風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力與水平，出臺(tái)并實(shí)施住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，依據(jù)具體情況，不斷補(bǔ)充與優(yōu)化有關(guān)內(nèi)容，使住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制更加健全，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。為了有效提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控能力，還應(yīng)高度關(guān)注市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況，科學(xué)開(kāi)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)查工作，依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展局勢(shì)，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)開(kāi)展科學(xué)的分析與判定工作。在此基礎(chǔ)上，確定住房公積金貸款的有關(guān)發(fā)展目標(biāo)，指明住房公積金貸款的發(fā)展方向，持續(xù)提升住房公積金貸款機(jī)制的科學(xué)性、合理性、有效性與系統(tǒng)性，強(qiáng)化住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

2.4? 健全信用評(píng)價(jià)體系

相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)出臺(tái)信用評(píng)價(jià)體系，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)具體情況，完善該體系，提高住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力。住房公積金貸款業(yè)務(wù)包括許多核查工作內(nèi)容，基本的核查工作之一就是針對(duì)借款人的信用開(kāi)展相關(guān)審查工作。通常來(lái)說(shuō)，在辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)活動(dòng)的過(guò)程中，可以利用人民銀行征信系統(tǒng)開(kāi)展相關(guān)的查詢與審核工作。為了提升住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力，當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門(mén)在有關(guān)的征信系統(tǒng)中，錄入借款人的個(gè)人信息、實(shí)際款項(xiàng)交納等內(nèi)容，這樣在提升征信審查標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還能提高借款人信息的真實(shí)性，增強(qiáng)相關(guān)信用評(píng)價(jià)體系的科學(xué)性與系統(tǒng)性，有效降低發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)的概率。

3? 結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)今，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)銷售模式也處于變化之中。相關(guān)部門(mén)及人員應(yīng)通過(guò)分析市場(chǎng)發(fā)展情況，認(rèn)真研究并分析影響房地產(chǎn)銷售的因素，并對(duì)住房公積金貸款利率進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，促使房地產(chǎn)銷售朝著更加健康的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]賴一飛，龍倩倩，周雅.住房公積金貸款對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響研究[J].珞珈管理評(píng)論，2011（1）：135-141.