房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀及控制研究

任慧美 陳妍妍 李治欣

摘要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)建設(shè)的一員也在不斷發(fā)展進步，與此同時房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭也在不斷加劇。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制至關(guān)重要，只有控制好成本，企業(yè)才會有更多盈利與發(fā)展空間，獲得更多經(jīng)濟收益。本文針對目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀中存在的問題進行分析，提出一系列控制措施，旨在更好地進行成本管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管理;價值鏈分析;精細化管理

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)百家爭鳴的狀態(tài)，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說是機遇也是挑戰(zhàn)。為保證自己在如今經(jīng)濟快速發(fā)展的時代不被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)就必須不斷改善完善自身，為自己創(chuàng)造更多優(yōu)勢，提高自身的經(jīng)濟收益，其中成本管理也逐漸成為企業(yè)考慮的核心。房地產(chǎn)項目成本管理貫穿項目全過程，包括投資決策階段、設(shè)計階段、項目實施階段以及項目銷售和使用階段。在全球化競爭中，越多越多的人也開始意識到成本管理的重要性，現(xiàn)代項目成本管理體系也在不斷發(fā)展，不斷更新與進步。

在我國，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系相對不夠完善，呈現(xiàn)出成本管理意識弱化、成本管理理論與方法僵硬化、成本管理效用淡化和成本管理組織機制軟化，成本管理仍舊處在不斷探索階段。在這一發(fā)展階段，若能夠更好地進行成本管理無疑為房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中創(chuàng)造了更大優(yōu)勢，能夠更好地進行成本管理與控制可以更大節(jié)約成本，在保證進度與質(zhì)量的情況下降低投入，為企業(yè)爭取更多收益。成本管理與控制直接影響企業(yè)的獲利空間，因此，為保證自身利益，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本管理。本次研究的目的是通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出問題，并提出一系列控制措施，更好地進行成本控制，降低資源代價，使得企業(yè)獲得更大收益空間。

1 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

近年來，中國經(jīng)濟一直保持健康穩(wěn)定發(fā)展，各型企業(yè)層出不窮，房地產(chǎn)市場欣欣向榮，但不可否認的是，經(jīng)濟的繁榮發(fā)展也給得房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時代潮流，不斷發(fā)展進步，才可避免被淘汰的風險。但在我國，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平卻一直停滯不前，甚至處于落后狀態(tài)，這對企業(yè)來說非常不利。

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他工業(yè)產(chǎn)品的成本控制有著很大差別且項目成本管理貫穿項目各個環(huán)節(jié)，從投資決策到設(shè)計施工再到銷售使用，每一個階段的成本管理都不能忽視。^[1]此外，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，成本巨大且開發(fā)產(chǎn)品相對獨立，其成本管理水平對成本金額影響較大，成本管理各個階段之間相互影響。

以上所述都使得房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的工作更加復雜。在此情況下，為了保證企業(yè)自身的開發(fā)成本和利潤空間，更好地進行成本管理，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以持續(xù)發(fā)展，保持穩(wěn)定地位，找出房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題并加以控制對于房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)存的問題

成本管理貫穿房地產(chǎn)企業(yè)從投資決策到設(shè)計施工再到銷售使用的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理不到位會導致企業(yè)喪失一定經(jīng)濟收益。

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題如下：

2.1 不夠重視成本管理，成本管理體制不健全

目前我國許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視成本管理，企業(yè)內(nèi)部沒有建立健全的成本管理體制。部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有專門人員負責成本管理，建設(shè)項目多由項目經(jīng)理負責，而專業(yè)人員匱乏，另一方面，許多項目負責人將重心剛在工程進度上，因而忽視成本管理。^[2]這都使得我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理思想一直呈現(xiàn)弱化，缺乏成本管理組織架構(gòu)支撐，甚至出現(xiàn)成本控制失控的局面，如：用料無限量，用工無定量，費用開支無標準等。

2.2 成本管理方法落后

由于長期以來成本管理意識的欠缺，許多房地產(chǎn)企業(yè)一直采用傳統(tǒng)的成本管理方法，并沒有為成本控制注入新鮮血液。^[3]整個房地行業(yè)在不斷進步發(fā)展，而成本管理方法卻停滯不前，導致兩者不配套，會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。在項目實施中，數(shù)據(jù)量巨大，沒有合適的成本管理方法與之配套，就容易發(fā)生處理流程混亂，成本數(shù)據(jù)不能及時收集處理，更談不上對成本數(shù)據(jù)的分析。企業(yè)無法得到成本信息的及時反映，就難以發(fā)現(xiàn)項目中存在的問題，弊端得不到糾正，進一步造成企業(yè)的經(jīng)濟效益流失。^[4]

2.3 房地產(chǎn)項目開發(fā)前調(diào)研準備分析不充分

土地價格是房地產(chǎn)項目成本的一個重要組成部分，部分房地產(chǎn)企業(yè)盲目追求房地產(chǎn)的巨大收益。在房價迅速猛漲時，一些企業(yè)認為只要拿下土地，房價的上漲幅度很快就會將土地成本覆蓋，故而沒有進行科學可行性分析就決定拿地，沒有測算接近實際的土地價格及后期的預售價格，導致取得土地價格過高，遠遠低于預期的銷售價格，開發(fā)成本過大，使得項目收益減少甚至出現(xiàn)虧損。^[5]

2.4 施工過程管控不到位

在項目施工過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)成本管理管控不到位，有部分企業(yè)只追求項目進度，而忽視施工過程的成本管理，沒有保證進度、質(zhì)量與成本三項之間的平衡，從而導致施工過程成本失控的局面。^[6]此外，在施工過程中，信息流通不夠靈活，各項變更流程混亂，沒有及時傳遞造成信息堵塞，各個階段沒有很好地完成信息對接，變更的真實性與準確性都有一定存疑，為企業(yè)成本管理造成一定阻礙，最終造成成本費用的大幅度提升。

3 針對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題的控制措施

為了保證自身效益，企業(yè)必須意識到現(xiàn)在成本管理存在的問題，并采取措施，否則將失去更大的收益空間，甚至錯失進一步發(fā)展的機會。

針對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題，現(xiàn)提出控制措施如下：

3.1 提高企業(yè)成本管理意識并完善成本管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平低下，根本原因在于房地產(chǎn)企業(yè)自身成本管理意識不到位。為了改善如今成本管理水平低下的現(xiàn)狀，企業(yè)必須放棄之前對于成本的粗放型管理，不能忽視成本管理中本質(zhì)的經(jīng)濟關(guān)系，需要強化企業(yè)成本管理意識，通過形成戰(zhàn)略性意識并加強對成本的管控，進一步降低項目總成本。企業(yè)需要發(fā)現(xiàn)并重視成本管理中的價值鏈。^[7]房地產(chǎn)企業(yè)既要重視縱向價值鏈即企業(yè)內(nèi)部或項目由上及下的一系列成本管理，不能輕視任意一個環(huán)節(jié)，又要重視橫向價值鏈即整個房地產(chǎn)行業(yè)有相同或類似產(chǎn)品的企業(yè)之間的相互影響，形成成本管理的競爭意識，通過不斷分析、借鑒、比較和改善來凸顯自身的優(yōu)勢。價值鏈分析可以幫助企業(yè)在成本管理中形成一整套覆蓋全面的管理體系，從而幫助企業(yè)取得更多機會來獲得更大收益。

3.2 引入信息管理系統(tǒng)將成本管理方法精細化

企業(yè)要改善現(xiàn)今成本管理方法落后的局面，就必須將成本管理精細化，從項目的各個環(huán)節(jié)入手，細化管理體制，做到環(huán)環(huán)落實，不能將項目的成本管理割裂開來。^[8]財務部門應當引進成本管理體系的信息化系統(tǒng)，計算機及項目管理軟件是現(xiàn)代精細化成本管理中不可或缺的一部分，這一手段和載體，可以更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的動態(tài)性、及時性和準確性。信息管理系統(tǒng)等專業(yè)化軟件加入現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，將現(xiàn)代信息技術(shù)與先進的管理理念相融合，對幫助房地產(chǎn)企業(yè)進行精細化決策設(shè)計管理起到了重大作用，也在很大程度上提高了企業(yè)成本管理的工作效率，從而大大降低成本。企業(yè)成本管理方法精細化，可以進一步降低企業(yè)成本，為企業(yè)帶來更多可能收益。

3.3 完善前期調(diào)研準備階段的投資分析

在前期準備取得土地這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對所取得土地類型以及預期房屋售價做出一定預判估計。在前期投資分析中，房地產(chǎn)企業(yè)對于土地的獲取成本、銷售和利潤分析要足夠嚴謹。除此之外，在土地獲取階段的投資與盈利分析中，房屋開發(fā)類型必須嚴格參照所得地塊的本身規(guī)劃指標，由企業(yè)多個部門經(jīng)過重重討論形成各個部門都認為有效可行的方案，不能只由土地獲取部門來決策。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)討論得出的土地開發(fā)計劃和對房價漲幅形勢做出的分析制定售房價。最后，企業(yè)根據(jù)預售價反推算初始可接受的地價。房地產(chǎn)企業(yè)只有經(jīng)過慎重分析與考慮進行成本策劃，才能保證土地開發(fā)成本不會超出預期。此外，在整個土地獲取階段，企業(yè)各個部門應有明確的分工，落實各個環(huán)節(jié)的責任，不能出現(xiàn)成本失控卻無法落實責任的情況。^[9]

3.4 加強施工管控，明確審核流程

在施工過程中，各項工序的成本存在很大不確定性，如不能及時控制，會造成不必要的成本支出，因此需要加強施工過程的管控，不能一味追求進度，忽視施工過程的成本管理，避免出現(xiàn)用料無限量，用工無定量，費用開支無標準的情況。除此之外，在施工過程中會存在一定意外情況使得施工細節(jié)變更，為降低發(fā)生變更對施工成本的影響，企業(yè)必須建立能夠及時互通并且合理有效的變更認定體系，以保證施工中提出的變更符合房地產(chǎn)企業(yè)管理的規(guī)定，意外變更必須經(jīng)過嚴格審批確定合理后，施工單位才能繼續(xù)施工。^[10]在最終的結(jié)算階段，也只有經(jīng)過房地產(chǎn)企業(yè)審批后確定合理的變更才可予以承認，否則不予認可。通過嚴格管控審批流程，可以在很大程度上保證變更的真實性及可行性。

綜上所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制是房地產(chǎn)項目開展的關(guān)鍵，成本無法得到控制，企業(yè)的盈利空間和凈利潤就會隨之受到影響，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也是較大的損失。因此為了保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在時代的競爭洪流中保持穩(wěn)定地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本管理，找出自身存在的問題，采取一定控制措施完善企業(yè)成本管理體系，不斷優(yōu)化管理方法與手段，盡量降低房地產(chǎn)的各項成本，為企業(yè)爭取更多收益。

4 結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展，這對房地產(chǎn)企業(yè)來說也是一種挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)為保證自己在如今經(jīng)濟快速發(fā)展的時代不被淘汰，就必須不斷改善完善自身，為自己創(chuàng)造更多優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平在一定程度上決定企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平，對于加速企業(yè)內(nèi)部資金的周轉(zhuǎn)，提高資金使用率，促使房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。但在我國，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在許多問題，本文指出我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不足之處并提出一些控制措施，旨在幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的實行成本管理。

如今，已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始意識到成本管理的重要性，就意味著未來會有更多的人致力于研究成本管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更有利的優(yōu)勢，經(jīng)過房地產(chǎn)成本管理體系的不斷改善，相信中國房地產(chǎn)未來也將會有更大的進步與發(fā)展空間。

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