資源環(huán)境約束下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略研究

于漢香

摘要：在資源減少、低碳經(jīng)濟(jì)不斷增強(qiáng)的背景下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著巨大的轉(zhuǎn)型機(jī)遇和任務(wù)。這些變化包括土地利用方式轉(zhuǎn)變、住房供應(yīng)方式轉(zhuǎn)變、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)低碳化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變等。對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，政府要從我國資源環(huán)境的實(shí)際出發(fā)，制定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的具體目標(biāo)和相關(guān)制度，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)行為，增強(qiáng)消費(fèi)者的環(huán)保意識(shí)。

關(guān)鍵詞：資源環(huán)境;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型;土地集約利用;低碳房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、開發(fā)管理模式和資源配置方式的轉(zhuǎn)變。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟階段的關(guān)鍵因素，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。所謂資源環(huán)境約束下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，是指在資源減少、環(huán)境惡化的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些亂象和房?jī)r(jià)的不穩(wěn)定給我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)帶來了諸多負(fù)面影響。隨著城市化帶來的資源逐漸減少和環(huán)境惡化，房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展迫切依賴于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。

1 資源環(huán)境約束下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的理論基礎(chǔ)與內(nèi)在動(dòng)力

1.1 資源環(huán)境約束下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的理論基礎(chǔ)

馬克思的資源環(huán)境觀。 馬克思恩格斯運(yùn)用辯證唯物主義和歷史唯物主義的方法，揭示了人與自然、人與人的關(guān)系，為我們處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境和資源問題提供了重要參考^[1]。應(yīng)該說，馬克思從歷史唯物主義和社會(huì)因素的角度對(duì)人與自然、人與社會(huì)有著深刻的闡釋。自然是馬克思研究人類社會(huì)的出發(fā)點(diǎn)和基礎(chǔ)，正如馬克思所說：“沒有自然，沒有感性的外部世界，工人就不能創(chuàng)造任何東西。所謂人的物質(zhì)生活和精神生活都是與自然相聯(lián)系的，但這意味著自然是與自身相聯(lián)系的，因?yàn)槿耸亲匀坏囊徊糠?。?/p>

1.2 轉(zhuǎn)型的內(nèi)在動(dòng)力

目前，國際社會(huì)提出的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求各國采取切實(shí)行動(dòng)，減少經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染。中國提出的科學(xué)發(fā)展觀，還要求樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，人與自然和諧共處，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，建設(shè)資源節(jié)約型國家，建設(shè)環(huán)境友好型國家，走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路?？茖W(xué)發(fā)展觀適應(yīng)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，處理各種發(fā)展矛盾。國內(nèi)社會(huì)和國際社會(huì)對(duì)生態(tài)文明發(fā)展提出了越來越高的要求和期望。樹立生態(tài)文明理念，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，是解決日益強(qiáng)化的資源環(huán)境約束的有效途徑，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在要求。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

中國的土地資源極為稀缺，需求量很大。然而，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在著大量閑置土地與巨大浪費(fèi)之間的矛盾。長(zhǎng)期以來，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，包括城市房地產(chǎn)建設(shè)，都是在一定程度上建立在土地成本較低的基礎(chǔ)上，不適應(yīng)土地稀缺的形勢(shì)。然而，土地短缺，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。目前，我國土地與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

2.1 房地產(chǎn)的急劇增長(zhǎng)與土地稀缺的內(nèi)在矛盾

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，問題是土地越來越稀缺，越來越難以滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要。土地的稀缺性使得政府對(duì)土地大驚小怪，并不斷加大對(duì)土地的財(cái)政政策，土地價(jià)格隨之上漲。近年來，“地王”現(xiàn)象就是最好的例證^[2]。隨著山東省城市化和工業(yè)化的快速推進(jìn)，城市空間不斷向外擴(kuò)張，大量土地資源為滿足城市發(fā)展需求轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，各市的建成區(qū)面積迅速擴(kuò)展，2001-2019年17個(gè)地級(jí)市的建成區(qū)面積從1 190 km²增加到2 282 km²，年均增長(zhǎng)速度達(dá)8.5%，土地利用方式呈現(xiàn)低密度外延式擴(kuò)張，加劇了土地資源的供需矛盾。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不合理造成城市土地利用效率低下與土地集約利用之間的矛盾

土地集約利用是指在一定市區(qū)范圍內(nèi)集約利用土地，對(duì)城市土地追加投資，集中高效地利用土地，而不是依靠城市面積的擴(kuò)大而擴(kuò)大。長(zhǎng)期以來，中國走的是粗放型城市發(fā)展道路。土地利用效率低，土地利用粗放，忽視了城市土地的內(nèi)在潛力，造成土地浪費(fèi)。土地利用規(guī)劃作為政府調(diào)控土地資源配置的重要手段，一直沒有得到足夠的重視，缺乏科學(xué)性和權(quán)威性，導(dǎo)致土地利用規(guī)劃的指導(dǎo)性、規(guī)劃性和實(shí)效性較差，難以發(fā)揮應(yīng)有的作用。在城鎮(zhèn)，違反規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目很多：隨意設(shè)立各類園區(qū);修建道路、廣場(chǎng)、高層建筑，實(shí)施“形象工程”;更有甚者，規(guī)劃園區(qū)內(nèi)大量土地閑置，存在早征晚用等情況，被征用但未使用。

2.3 房地產(chǎn)業(yè)的能耗非常大，不符合低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略

中國每年新開工面積占世界總建筑面積的50%。建筑節(jié)能減排已被列為我國三大節(jié)能領(lǐng)域之一。目前，我國建筑能耗已經(jīng)到了必須降低的時(shí)候。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國建筑業(yè)每年消耗全國50%的水資源和50%的原材料，造成50%的空氣污染、42%的溫室效應(yīng)、50%的水污染和48%的固體廢棄物。數(shù)據(jù)顯示，建筑能耗占我國能源消費(fèi)總量的30%，年建筑用電量已達(dá)到三峽工程年發(fā)電量的6倍。

3 資源環(huán)境約束下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向

3.1 土地資源利用方式的轉(zhuǎn)型。馬克思提出的絕對(duì)租金和相對(duì)租金理論現(xiàn)階段對(duì)我國的啟示在于：目前我國城市規(guī)劃還很不合理，住房密度和高度還遠(yuǎn)未合理規(guī)劃統(tǒng)一，城市建筑不均衡，導(dǎo)致城市土地利用率低。有鑒于此，要鼓勵(lì)城市土地立體化開發(fā)和建筑立體化規(guī)劃。所謂立體化發(fā)展規(guī)劃，就是要突破傳統(tǒng)單一的類型和形式，根據(jù)城市具體位置的具體情況，結(jié)合不同需求的各類房地產(chǎn)，達(dá)到方便居民、規(guī)范商業(yè)的目的。

3.2 供房模式應(yīng)以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主。目前，我國大部分城鎮(zhèn)居民只能消費(fèi)相對(duì)便宜的房子。政府要著力加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，在房地產(chǎn)開發(fā)中，既要遵循自然的客觀規(guī)律，又要考慮人民群眾的生活條件和需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷深化的背景下，如何使政府發(fā)揮其應(yīng)有的作用，不僅關(guān)系到行業(yè)的發(fā)展前景，而且關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定。在城市化的關(guān)鍵階段，我國政府需要在保護(hù)資源和環(huán)境的原則下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這不僅有利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，也有利于城市弱勢(shì)群體的基本生活保障^[3]。

3.3 低碳房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。從可持續(xù)發(fā)展的角度來看，綠色建筑全面節(jié)約資源，建筑的發(fā)展以最小的生態(tài)和資源為代價(jià)，在廣泛的領(lǐng)域獲得最大的利益，是一種可持續(xù)發(fā)展模式。 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中要采用環(huán)保建材與綠色能源。 我國發(fā)展低碳住宅面臨的最大問題就是房屋隔熱保溫和綠色能源的使用。大力開發(fā)和使用新型隔熱一體化系統(tǒng)，降低房體和房間整體溫度， 從而減少對(duì)空調(diào)等耗能設(shè)備的使用，達(dá)到節(jié)能減排的目的。 綠色建筑不是一個(gè)或多個(gè)行業(yè)聯(lián)合，它是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括從設(shè)計(jì)材料環(huán)節(jié)、建材的運(yùn)輸環(huán)節(jié)、建筑過程中以及建筑完成后等各個(gè)環(huán)節(jié)。綠色地產(chǎn)不是看某個(gè)環(huán)節(jié)是否綠色，而是看他全壽命周期是否綠色。因此，在建設(shè)低碳建筑的時(shí)候， 要多方面多角度地考慮低碳建筑的衡量標(biāo)準(zhǔn)，注重每一個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際操作^[4]。

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有關(guān)鍵性的作用，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。隨著近幾年來房地產(chǎn)事業(yè)的不斷崛起，也帶給我國嚴(yán)重的環(huán)境問題。環(huán)境污染、資源浪費(fèi)、房?jī)r(jià)上升等問題對(duì)于人民的生活產(chǎn)生了很多的麻煩和問題。因此要不斷的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行探究，對(duì)房產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行約束，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

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