論房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中如何維護(hù)購房者的權(quán)益

吳伏平

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè) 破產(chǎn) 購房者權(quán)利

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算時，會涉及到多個利益主體，且有關(guān)法律關(guān)系非常復(fù)雜，如建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償、購房者債權(quán)、抵押權(quán)人優(yōu)先權(quán)等問題交織在一起，物權(quán)性的內(nèi)容、債權(quán)性的內(nèi)容共同存在，彼此之間難免會發(fā)生沖突，此時需要考慮平衡協(xié)調(diào)有關(guān)當(dāng)事人利益，做出理性判斷與合理選擇，特別是要讓購房者的權(quán)益得到保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)情況增加背景

我國上世紀(jì)九十年代開始的房地業(yè)，一直以較為穩(wěn)定的狀態(tài)持續(xù)推進(jìn)，而自從2008年開始，房地產(chǎn)市場開始了迅猛的發(fā)展，無論是商品房的建設(shè)數(shù)量，還是房價及銷售數(shù)量均連年攀升。但近些年當(dāng)?shù)亻T檻的抬高，再加上政府市場調(diào)控、銀行信貸緊縮等因素的影響，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變得復(fù)雜起來，相關(guān)企業(yè)發(fā)展受到的阻力逐步增加，對于其中絕大多數(shù)中小型企業(yè)而言，較小的資金流量、較差的抗風(fēng)險能力不利因素結(jié)合在一起，使其進(jìn)入破產(chǎn)程序的可能性提高。在現(xiàn)行《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》的架構(gòu)之下，職工債權(quán)與稅款債權(quán)有著明確的優(yōu)先權(quán)規(guī)定，然而破產(chǎn)清算時的其他優(yōu)先權(quán)表述不夠清晰，在開展司法實(shí)務(wù)時，只能依其他相關(guān)法律及司法解釋行事，這是我們應(yīng)當(dāng)注意的一點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者權(quán)利維護(hù)原則

（一）物權(quán)期待權(quán)

物權(quán)期待權(quán)益為從債權(quán)法律關(guān)系所引申出來的，債權(quán)人享有的針對債務(wù)人的物權(quán)請求權(quán)，我們傾向于認(rèn)為，購房者權(quán)利類似于物權(quán)期待權(quán)，預(yù)告登記可被認(rèn)為是購房者物權(quán)期待的特殊表現(xiàn)形式，是以未來出現(xiàn)的不動產(chǎn)物權(quán)變動保全請求權(quán)為目標(biāo)提前登記，只不過特殊之處在于，因?yàn)槭芟抻跁r間因素，此類期待不完全是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的，也不完全是未實(shí)現(xiàn)的，而往往是介于二者之間的形式。當(dāng)產(chǎn)生預(yù)告登記后，便有了對抗第三人物權(quán)效力，可確保此債權(quán)請求權(quán)發(fā)生期待法律結(jié)果。另外，我們認(rèn)為，在常見的期房預(yù)售情況下，購房者完成預(yù)告登記，則其權(quán)利便有了不動產(chǎn)登記簿所確認(rèn)，排他性權(quán)利形成，此時第三方便無法得到此已然預(yù)告登記房屋之所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的，雖沒有取得的購房人物權(quán)期待權(quán)便應(yīng)視為合理，若物權(quán)期待權(quán)進(jìn)入到房地產(chǎn)破產(chǎn)清算程序，便可對破產(chǎn)時的執(zhí)行行為產(chǎn)生對抗作用。

（二）個體生存權(quán)

從本質(zhì)上講，購房債權(quán)屬于普通債權(quán)的一種形式，然而若分析實(shí)際操作中的具體規(guī)定，還有法院的相關(guān)判例，可以發(fā)現(xiàn)：在整個債權(quán)體系之內(nèi)，購房債權(quán)應(yīng)當(dāng)處于優(yōu)先地位，也就是當(dāng)消費(fèi)者已經(jīng)交付商品房價款的全部或者大部之后，其他承包人所享有的優(yōu)先受償權(quán)同此消費(fèi)者也就是買受人權(quán)利相對抗的能力受限。實(shí)際操作中做出這樣的選擇，根源于購房債權(quán)的個體生存權(quán)的密切關(guān)聯(lián)性，從一些學(xué)者的理論研究，以及筆者自身的工作實(shí)踐來看，這一特別之處在于：生存權(quán)屬于基本人權(quán)，它是符合我國法律規(guī)定原則的，也就是所有人均應(yīng)當(dāng)享有維持自我及家屬生活水平的權(quán)利，此基本人權(quán)是其他一切權(quán)利存在的前提條件。在最高人民法院有關(guān)批復(fù)中，生存權(quán)理念是非常受重視的，購房者債權(quán)先于承包人優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)屢次可見，這是對人權(quán)的尊重，是考慮到購房者實(shí)際情況及所處地位特殊性的正確做法，應(yīng)當(dāng)給予充分肯定。另外，保護(hù)購房者權(quán)益，同時還關(guān)系到社會的公平正義、穩(wěn)定和諧，所以一定要注意給予購房者利益的優(yōu)先保護(hù)。但值得注意的是，司法實(shí)踐過程中，應(yīng)當(dāng)考慮到區(qū)分消費(fèi)性購房與經(jīng)營性購房區(qū)別的問題，在當(dāng)前法律范圍之內(nèi)，兩種購房概念并沒有做出直接界定，然而法院裁判案例中卻可以找到類似的借鑒內(nèi)容，例如此前不久出現(xiàn)的在福建省霞浦縣人民法院已審結(jié)的寧德市XX有限公司與福建XX房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)確認(rèn)案中，法院基于購房者購房目的并非是經(jīng)營性購房的原因，否定了其他擔(dān)保債權(quán)確認(rèn)請求，而保護(hù)了其購房者的權(quán)益，也就是所購商品房的用途在于居住，同時購房者名下原來不存在其他居住用途房屋。上述分析能夠說明：以保障生存權(quán)為目的的法理基礎(chǔ)原則，是支持消費(fèi)性購房優(yōu)先受償權(quán)得到維護(hù)的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者權(quán)利維護(hù)方式

（一）取回權(quán)標(biāo)準(zhǔn)完善

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者權(quán)利維護(hù)方式首要一點(diǎn)在于購房者債權(quán)人取回權(quán)是如何認(rèn)定的，這一標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)給予完善。按照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十八條的相關(guān)規(guī)定，享有充分所有權(quán)權(quán)利人，才能對取回權(quán)進(jìn)行主張，然而按照相關(guān)的破產(chǎn)案件規(guī)定（主要指最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第（六）款的規(guī)定），沒有將產(chǎn)權(quán)過戶登記辦理完成，卻已經(jīng)交付給買方的財產(chǎn)，以及將產(chǎn)權(quán)過戶登記辦理完成，且沒有交付，卻出現(xiàn)了買方完全支付對價事由的財產(chǎn)，被排除于破產(chǎn)財產(chǎn)之外，此時原財產(chǎn)權(quán)利人是可以取回的。我們注意到，上述《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》是在相關(guān)規(guī)定界定完成之后所頒布的，然而此破產(chǎn)法在頒布實(shí)施之后，沒有直接廢止有關(guān)規(guī)定，所以房屋購買類債權(quán)人在不違背相關(guān)規(guī)定條款要求的情況，應(yīng)當(dāng)擁有取回權(quán)。基于這樣的認(rèn)知，我們可以對房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購房者權(quán)利維護(hù)方式之取回權(quán)標(biāo)準(zhǔn)完善策略，提出如下建議。

首先，應(yīng)當(dāng)直接確定能夠明確享有取回權(quán)的消費(fèi)者，根據(jù)上面的分析，可認(rèn)為這部分消費(fèi)者可包括已交付未過戶房屋購買者，從相關(guān)法律規(guī)定的設(shè)定初衷分析，規(guī)定之所以強(qiáng)調(diào)破產(chǎn)程序?qū)嵭羞^程中，已經(jīng)交付然而沒有過戶的房屋被排除于破產(chǎn)財產(chǎn)之外，主要考慮了實(shí)踐過程中，一些購房者雖然已經(jīng)支付了所有購房款、實(shí)際占有房屋，然而與此同時卻存在房地產(chǎn)企業(yè)欠繳稅款，或者惡意拖延造成產(chǎn)權(quán)登記不能如期辦理的問題，若直接把產(chǎn)權(quán)登記視做唯一的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬標(biāo)準(zhǔn)，那么將出現(xiàn)實(shí)踐不公問題，且無益于保障市場交易安全。因此，我們可以得出結(jié)論：為了讓處在弱勢地位的購房者權(quán)益得到充分保護(hù)，可基于《企業(yè)破產(chǎn)法》及審理企業(yè)破產(chǎn)案件相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)雖然已經(jīng)交付的房屋，由于房地產(chǎn)企業(yè)方面原因沒有及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，那么此房屋被排除于破產(chǎn)財產(chǎn)之外，購房消費(fèi)者能夠且應(yīng)當(dāng)直接確定為明確享有取回權(quán)的消費(fèi)者，并及時完成產(chǎn)權(quán)登記辦理。其次，要對已經(jīng)支付全款購房者取回權(quán)享有的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)加以明確，按照有關(guān)法律規(guī)定，如《破產(chǎn)案件規(guī)定》等，確認(rèn)轉(zhuǎn)移占有雖然沒有發(fā)生，然而買受人已經(jīng)完成支付對價時，房產(chǎn)類特定物不被認(rèn)為是破產(chǎn)財產(chǎn)，購房消費(fèi)者能夠且應(yīng)當(dāng)直接確定為明確享有取回權(quán)的消費(fèi)者。在司法實(shí)踐過程中，上面所做規(guī)定，可以成為完全履行合同購房者權(quán)益保護(hù)依據(jù)，交易真?zhèn)握J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)可在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確，從而避免在企業(yè)破產(chǎn)執(zhí)行操作時，購房者同企業(yè)間的惡意串通問題，保障執(zhí)行過程的公平性。

（二）優(yōu)先性標(biāo)準(zhǔn)明確

當(dāng)處于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序時，如果沒有辦法利用重整的形式繼續(xù)建設(shè)，那么原有購房者權(quán)利將通過債權(quán)請求權(quán)的轉(zhuǎn)化方式繼續(xù)完成，在此過程中，購房者債權(quán)的優(yōu)先性意義重大，會對其權(quán)益是否能夠得到最終保障產(chǎn)生直接影響?，F(xiàn)在，優(yōu)先權(quán)標(biāo)準(zhǔn)明確的問題，在不同法律規(guī)定中有不同程度的體現(xiàn)，其分散性與沖突性問題需要得到及時解決。換言之，只有做到有法可依，才能保障司法程序推進(jìn)時的購房者債權(quán)得到優(yōu)先受償，因此應(yīng)當(dāng)基于前面所述企業(yè)破產(chǎn)法及相關(guān)規(guī)定的要求，做出更加明確的優(yōu)先受償之規(guī)定。筆者的觀點(diǎn)是：房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時購房者債權(quán)優(yōu)先性可分別考慮下述幾種不同情況。

第一種情況是購房人完成所有購房款的支付，一些房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中會因?yàn)橘Y金不足等原因中斷項(xiàng)目開發(fā)，后續(xù)破產(chǎn)問題因而出現(xiàn)，如果破產(chǎn)程序推動過程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能在重整形式的幫助下達(dá)到爛尾項(xiàng)目重建效果，則已經(jīng)全部支付所有購房款消費(fèi)者，受限于客觀原因不能享有取回權(quán)，原本物權(quán)請求權(quán)需要向購房款返回債權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)化，因?yàn)檗D(zhuǎn)化形式的特殊性，如果將此特殊債權(quán)等同為普通債權(quán)，是對購房者的不公平對待。所以筆者傾向于認(rèn)為，對于此類購房消費(fèi)者而言，其債權(quán)理應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)，甚至可以考慮優(yōu)先于其他一些優(yōu)先債權(quán)，如工程債權(quán)、擔(dān)保債權(quán)等。

第二種情況是購房消費(fèi)者已經(jīng)支付房款中的大部分，對于此類購房消費(fèi)者來說，雖然應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其不符合行使取回權(quán)條件的現(xiàn)實(shí)，然而按照此前國家的相關(guān)規(guī)定及法院判例，仍然可以認(rèn)為，此類購房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先債權(quán)，對于大部分購房款中的“大部分”比例是多少的問題，在司法實(shí)踐中經(jīng)常認(rèn)定為50%，這樣的做法看起來有其合理性，然而如果只片面地以交付金額多少進(jìn)行一切切式判斷，又是顯然有失公平的，因?yàn)檫@樣無法解決有些已交付購房款近于50%者的問題。解決此問題的策略在于：考慮到此類購房消費(fèi)者債權(quán)優(yōu)先性過程中，要對相關(guān)條件進(jìn)行明確或者限制，以防止單一條件造成的有失公允，相關(guān)條件進(jìn)行明確或者限制的要點(diǎn)包括幾個方面：（1）在簽訂購房合同時，直接注明若支付50%購房款，則享有優(yōu)先權(quán)，購房者可自由選擇此項(xiàng)條款，因之而出現(xiàn)的風(fēng)險自行承擔(dān);（2）購房者需要以生存權(quán)保障為由購房，商業(yè)性用房購房人不享有此優(yōu)先性債權(quán);（3）在簽訂購房合同時，須保證合同真實(shí)有效，同時應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)案件受理之前，完成購房款實(shí)際支付及支付憑證取得。

另外，在處理購房消費(fèi)者已經(jīng)支付房款中等大部分情況時，債權(quán)受償順序問題處理要吸納既有法律規(guī)范成果，以及與購房消費(fèi)者緊密關(guān)聯(lián)的涉及社會穩(wěn)定因素，把其視為整體框架下的專門法律制度進(jìn)行研究。也就是說，此問題解決的關(guān)鍵，是本著企業(yè)破產(chǎn)法的原則，增加購房者債權(quán)優(yōu)先性明確規(guī)定，但是要注意到與已頒布的法律法規(guī)相統(tǒng)一、相銜接的問題，從而做出更加細(xì)化的規(guī)定，包括消費(fèi)者所購房屋屬于生存權(quán)保障性質(zhì)還是商用性質(zhì)，或者有無存在違約情況等。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中可能會涉及多方利益，而關(guān)于其中的商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，購房者利益受到侵害的情況比較常見，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革持續(xù)推動的大背景下，為化解產(chǎn)能過剩問題，這樣的情況有增加可能性，應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。在破產(chǎn)處理法律實(shí)務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用基本法律原則如對生存權(quán)的重視等，并結(jié)合案件本身特點(diǎn)，在人民法院指導(dǎo)與監(jiān)督之下，采取一系列公平、公正的策略順利推動問題的解決，保障購房者合法權(quán)益。