商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點集成

劉文君

關鍵詞商品房買賣合同 合同糾紛 司法審判

如今，社會主義市場經濟迅速發(fā)展，為營造良好環(huán)境、維護市場秩序，房地產企業(yè)應強化市場經濟意識，并嚴格按照法律法規(guī)要求規(guī)范買賣合同簽約、履約行為。當前商品房買賣合同糾紛動態(tài)變化，從長遠角度來看，審判觀點集成式創(chuàng)新具有必要性和迫切性。

一、商品房買賣合同效力認證

（一）預售許可證未發(fā)放情形下效力認證

無預售許可證簽署商品房買賣合同，從購房主體知情簽署、購房主體不知情或受騙簽署這兩種情況進行分析。如果購房者因粗心忘記查看預售許可證，毅然做出購買決定，則法律會保障買賣合同效力，意味著購房者需承擔相應責任。如果開發(fā)商存在欺騙行為，即刻意隱瞞或出示非真實預售許可證，則買賣合同失去法律效力，這時開發(fā)商要依法賠償相應損失。

（二）無登記備案手續(xù)情形下的效力認證

購房者簽署商品房買賣合同后，應到產權登記部門備案，如果登記備案環(huán)節(jié)缺失，那么開發(fā)商極易在利益驅使下引發(fā)一房兩賣現(xiàn)象，對于后續(xù)糾紛問題，開發(fā)商需承擔一定責任。換言之，經登記備案的商品房買賣合同具備法律效力。

基于簽署合同角度分析，合同簽署雙方應圍繞備案合同法律效力協(xié)商一致，待符合登記條件后進行登記確認，否則合同無法律效力。

（三）按揭買賣合同方面的效力認證

商品房買賣合同與按揭買賣合同獨具法律效力，但購房主體與開發(fā)商簽署合同的法律效力直接影響按揭貸款合同法律效力。一旦商品房買賣合同法律效力因種種因素弱化，則對銀行產生系列化負面影響，對于按揭銀行來說，能夠借助法律法規(guī)維護合法權益。隨著市場的不斷發(fā)展，商品房借貸關系未結束前存在轉賣行為，如果抵押銀行不知情，那么商品房自身價值存在貶值風險，并且接受商品房的第三方將承受一定經濟損失，致使交易市場混亂。在此期間，根據住房抵貸款登記制度予以處理，充分保障并發(fā)揮銀行權利。

二、商品房買賣合同違約表現(xiàn)及糾紛原因

（一）違約表現(xiàn)

商品房買賣合同違約主要表現(xiàn)在兩方面，即先賣后抵和一房多賣。房地產開發(fā)活動具有高風險、高成本、高收益等特點，開發(fā)商為獲取經濟效益，往往實施多個樓盤同期開發(fā)或分期開發(fā)原則，在流動資金獲取方面，開發(fā)商利用買賣合同簽署后、所有權轉移前的這段時間，經商品房抵押獲得資金。這無形當中增加了商品房所有權不穩(wěn)定狀態(tài)，最終只能根據《合同法》相關規(guī)定進行審判。

（二）糾紛原因

之所以出現(xiàn)商品房買賣合同糾紛，主要與開發(fā)商、購房者、建筑施工單位、房地產調控政策有關。開發(fā)商因資金不足或工期安排不當而延期交房、辦證協(xié)助不利、違背規(guī)劃建設及銷售要求而產生糾紛。購房者在投資心理引導下做出商品房購買決定，一旦市場價格下跌，則購房者會以質量不保、房款過高等理由提出退房要求，進而出現(xiàn)商品房買賣合同糾紛。司法審理此類案件時，通常會駁回訴訟請求。建筑施工單位往往以應付心理承接工程，不僅施工質量得不到保證，而且會延期交工，施工期間，存在轉包、分包等現(xiàn)象，這無疑會為徇私舞弊、責任推諉等行為提供可乘之機，最終會引發(fā)利益各方間的糾紛。房地產調控政策受稅費、金融政策影響較大，部分開發(fā)商為避開政策規(guī)定，往往在法律法規(guī)灰色地帶大做文章，通過打法律擦邊球從中獲利。

三、商品房買賣合同糾紛審判觀點集成分析

（一）執(zhí)行異議之訴與商品房買賣合同判定標準不一

二者圍繞未辦理過戶債權是否排除執(zhí)行權力這一內容存在爭議，實踐期間應考慮購房者權利保護問題、《查扣凍規(guī)定》要件理解問題。司法審判時，首先參照《查扣凍規(guī)定》要件予以分析，如果符合要件規(guī)定，那么執(zhí)行人請求有權駁回。否則，參照《物權法》規(guī)定進行處理。購房者約定支付首付，但貸款辦理期間因其他原因未成功辦理，致使商品房被相關部門查收，面對這種情形，審判觀點集成分析可知，如果商品房價款全部付清，從購房者利益角度出發(fā)，能夠按照《查扣凍規(guī)定》要件規(guī)定予以處理;如果商品房價款未結清，則《查扣凍規(guī)定》要件不具備適用性。實際占有認定案件審理時，購房者以租賃協(xié)議簽署方式占有，參照要件內容及子協(xié)議將其確定為實際占有。審判第三人是否存在過錯類案件時，總結商品房產權過戶登記常見阻力，如果阻力來自客觀因素，則第三人無措;如果第三人刻意為之，則認定第三人有過錯。

（二）新政策實施帶來挑戰(zhàn)

新政策明確提出限購、限貸等要求，當購房者簽署預約合同或買賣合同，但無法繼續(xù)轉移商品房所有權、無法順利辦理貸款，這時主要分析當事人是否對新政有所了解，據此判定是否構成情勢變更。當其中一方延期辦理系列手續(xù)，政策后續(xù)頒布，這時延遲方應承擔相關責任。在這一過程中，重點解決行為性質認定問題，大多數新政規(guī)避者通過借名購房、以房抵債、簽署“陰陽合同”、偽造資料等方式參與商品房交易活動。對于借名購房行為引發(fā)的糾紛，主要從交易安全角度出發(fā)，加大非誠信行為打擊力度，使房地產調控政策實施效果全面顯現(xiàn)。對于以房抵債行為產生的買賣合同糾紛，當事人以債務糾紛名義向當地法院提起訴訟，且當庭達成以房抵債協(xié)議，但當事人未如約履行責任，則法院按照原債關系進行解決，避免出現(xiàn)虛假訴訟現(xiàn)象。

（三）借商品房買賣之名實行借貸行為

企業(yè)資金周轉不暢時，經營者往往通過商品房買賣來獲取貸款，當借款期限到達，借款人與出借人因合同無法繼續(xù)履行而產生糾紛。審判觀點集成分析得知，無法從表面界定二者屬于商品房買賣關系，或是借貸關系，所以要從全局角度出發(fā)，綜合判定證據信息，以便借助法律效力進行責任認定，確保司法審理工作有序開展。

實際上，雙方明知商品房買賣合同簽署意愿來自債權擔保，當臨近債務履行期，約定出借人享有擔保財產所有權，這時主要參照借貸合同關系予以處理。

（四）新型商品房買賣合同糾紛

新時期背景下，商品房買賣合同糾紛問題歸結為兩方面，即商鋪使用權轉讓問題、售后包租效力認定問題、虛構合同獲取貸款問題。正常來說，商鋪使用權長達二十年，商鋪管理方式主要為出租，即買受人定期獲取收益。對于購買合同效力問題，審判觀點集成結果為：即便使用權與所有權分離，但并不影響合同效力，如果超過約定使用期限，那么法律效力隨之消失。需說明的是，買受人不享有完整權，當所有權人一方提出合同解除訴求，那么買受人應立即索賠。售后包租法律效力認定時，具體根據售后包租、借貸融資關系來分析，一旦銷售內容缺乏真實性，或銷售目的不夠純粹，則司法審判官將按照借貸融資關系來處理。

（五）解決商品房買賣合同糾紛的合理化建議

首先，規(guī)范管制權力濫用行為。當事人訴訟權利程序適當優(yōu)化，這是提高程序價值的有效途徑，同時，能夠有效彌補法律法規(guī)的不足?，F(xiàn)今當事人隨意應用訴訟權利現(xiàn)象較普遍，這既會延長案件處理時間，又會浪費司法資源，致使司法審判工作低效開展。在這一過程中，主動參考國外立法，結合本國國情規(guī)定管轄權異議，確保案件處理任務高效、妥善完成。

其次，整合調節(jié)力量。基于政府職能部門制定相關制度，使商品房買賣糾紛案件審理工作有據可依，進而提高雙方和解效率。與此同時，充分發(fā)揮陪審員作用，將當事人調解工作穩(wěn)步落實。

最后，實施自主調節(jié)激勵制度。針對現(xiàn)有訴訟收費制度合理改進，根據司法資源耗費實際確定訴訟費收取規(guī)定，這既能調動律師調節(jié)積極性，又能提高當事人調節(jié)效率。

最為關鍵的是，全面保護當事人合法權益，堅持“能調則調、當判則判”原則，這既能保證司法審判公正性和平等性，又能為和諧社會構建助力。

四、總結

綜上所述，經濟社會發(fā)展過程中，商品房買賣合同糾紛案件類型呈現(xiàn)新特點，從社會穩(wěn)定發(fā)展、合法權益維護角度出發(fā)，應將審判觀點有效集成，以便為司法審判提供依據，促進司法審判工作有序進行。這對我國法治社會建設、人民群眾法律意識強化有促進作用，最終能夠提升商品房買賣合同糾紛案件處理水平。