未取得所有權(quán)時(shí)的房屋買賣合同效力及履行問題研究

宋娜拉

關(guān)鍵詞無權(quán)處分 房屋買賣 合同效力 履行性

一、某房屋買賣合同糾紛基本案情介紹

2013年3月3日，住建局（征收部門）與武某（被征收人）、房屋征收中心（征收實(shí)施單位）簽訂某市國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書（產(chǎn)權(quán)調(diào)換），約定：住建局將坐落于中交美廬城4#802室房屋（期房）與被告武某所有的位于黃海路9號(hào)市委大院9#307室進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。2013年3月29日，武某、葛某與陳某一、陳某二簽訂協(xié)議書，約定：武某、葛某將原老市政府宿舍區(qū)拆遷返還單元房一套出售給陳某一、陳某二，房屋合計(jì)總售價(jià)46萬元，武某、葛某在該房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)到位后，立即協(xié)助陳某一、陳某二辦理好該房屋的過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后陳某一、陳某二共向被告武某支付房款46萬元。2016年11月9日，某征收服務(wù)中心作出情況說明“中交美廬城4號(hào)樓已于2016年11月28日開始交房”。后武某、葛某一直未與某征收服務(wù)中心辦理新房交接手續(xù)，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，亦未向陳某一、陳某二履行交房及協(xié)助辦證過戶義務(wù)。陳某一、陳某二遂訴至法院，請(qǐng)求：（1）依法確認(rèn)陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協(xié)議書有效;（2）武某、葛某立即收領(lǐng)位于某市某區(qū)中交美廬城4#802室房屋并將該房交付，立即辦理該房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并協(xié)助產(chǎn)權(quán)過戶。

二、法院對(duì)本案審理經(jīng)過及判決結(jié)果分析

某市某區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協(xié)議書效力問題;二、案涉房屋是否具有可履行性。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，陳某一、陳某二與武某、葛某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。故本院依法確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議合法有效。關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，根據(jù)庭審查明的事實(shí)，陳某一、陳某二已依約完成了交付房款義務(wù)，在某征收服務(wù)中心多次通知武某、葛某拿房時(shí)，武某、葛某即應(yīng)當(dāng)在知道房屋具備交付條件時(shí)依約收領(lǐng)案涉房屋并依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，之后及時(shí)將該房交付并協(xié)助將所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至陳某一、陳某二名下。遂判決：一、確認(rèn)陳某一、陳某二與武某、葛某于2013年3月29日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效;二、武某、葛某于本判決生效之日起30日內(nèi)收領(lǐng)并向陳某一、陳某二交付位于某市某區(qū)黃海路1號(hào)中交美廬城4號(hào)樓802室房屋，依法辦理完成作為該房屋買受人的產(chǎn)權(quán)登記，以及協(xié)助陳某一、陳某二辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，使所有權(quán)及時(shí)轉(zhuǎn)移登記至陳某一、陳某二名下。

三、對(duì)案涉合同效力及可履行性的評(píng)述

（一）關(guān)于本案涉及的房屋買賣合同效力

本案的在審理過程中就未取得所有權(quán)時(shí)簽訂的房屋買賣合同是否有效形成了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋買賣合同應(yīng)屬無效。理由為：我國(guó)《合同法》第132條第1款規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。《合同法》第52條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，案涉房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)屬性應(yīng)以登記表現(xiàn)。武某、葛某在簽訂房屋買賣合同時(shí)尚未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，其出賣房屋的行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該房屋買賣合同應(yīng)屬有效。理由為：《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，武某、葛某在簽訂房屋買賣合同時(shí)雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，但其與陳某一、陳某二簽訂房屋買賣合同系其真實(shí)意思表示，且未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，雙方簽訂的合同合法有效。筆者認(rèn)同第二種意見。因?yàn)椋?/p>

1.我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第15條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)，買賣合同僅產(chǎn)生債的效力，變更登記才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。本案中，房屋所有權(quán)能否順利轉(zhuǎn)移，是合同能否順利履行的問題，即使合同最終無法履行也不能因此否認(rèn)合同的有效性。

2.司法實(shí)踐中，由于房?jī)r(jià)上漲過快等因素的出現(xiàn)，出賣人會(huì)以當(dāng)初在簽訂房屋買賣合同時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)證，違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定為由，主張房屋買賣合同無效從而拒絕履行房屋交付及過戶義務(wù)。該條文從內(nèi)容上看，是房屋行政管理部門對(duì)于未登記領(lǐng)證房產(chǎn)進(jìn)行交易的一種負(fù)面評(píng)價(jià)，即不予辦理權(quán)屬過戶登記。依照我國(guó)相關(guān)法律、司法解釋以及理論界通說，該規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。因此，武某、葛某雖未辦理房產(chǎn)證，但也只是違反了管理性強(qiáng)制性規(guī)定，合同仍然應(yīng)為合法有效。

3.法律既應(yīng)為市場(chǎng)交易提供保障，也應(yīng)為經(jīng)濟(jì)向好向快發(fā)展提供服務(wù)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交易市場(chǎng)龐大，交易的穩(wěn)定性對(duì)于維持交易市場(chǎng)秩序尤為重要。因此，在認(rèn)定房屋買賣合同效力的時(shí)候要尤為慎重，不應(yīng)草率地否定合同的效力。

（二）關(guān)于本案涉及的房屋買賣合同的可履行性

本案的在審理過程中就陳某一、陳某二主張繼續(xù)履行買賣合同的訴訟請(qǐng)求能否獲得支持亦形成了兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然案涉房屋買賣合同合法有效，但城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，且武某、葛某明確表示拒絕收取房屋以及辦理產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致案涉房屋買賣合同無法履行。因此，法院應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向陳某一、陳某二釋明，其可以變更訴訟請(qǐng)求主張解除合同，要求武某、葛某承擔(dān)違約責(zé)任。如陳某一、陳某二不同意變更訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，案涉房屋買賣合同合法有效，武某、葛某應(yīng)當(dāng)全面依約履行自己的義務(wù)，包括積極收房、辦證、交房及協(xié)助陳某一、陳某二辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記。因此，陳某一、陳某二的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С帧＞捅景付?，筆者同意第二種觀點(diǎn)。因?yàn)椋?/p>

1.《合同法》第一百一十條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事實(shí)上不能履行;（2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者強(qiáng)制履行費(fèi)用過高;（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。本案中，案涉房屋屬于武某、葛某共同共有，并不存在其他共有人。武某、葛某依約辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證書，交付房屋，不會(huì)侵害到其他共有人的權(quán)利，不存在法律上或事實(shí)上不能履行，也不屬于不適用強(qiáng)制履行的情形，且其已經(jīng)收取陳某一、陳某二依約履行的全部房款。因此，當(dāng)陳某一、陳某二在合理期限內(nèi)要求武某、葛某收房、辦理產(chǎn)權(quán)證的情況下，該訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

2.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。根據(jù)該管理性強(qiáng)制性規(guī)范，若登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人并未依法登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，根據(jù)上述規(guī)定是無法為當(dāng)事人辦理權(quán)屬變更登記。本案中，法院可以判決武某、葛某先依約收房、辦理產(chǎn)權(quán)證，后向陳某一、陳某二交付房屋、協(xié)助辦理過戶手續(xù)。這種判決方式既與登記機(jī)關(guān)管理實(shí)踐保持一致，又依法實(shí)現(xiàn)了誠(chéng)信當(dāng)事人的權(quán)益。因此，陳某一、陳某二要求武某、葛某交付房屋、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>