閑置農(nóng)宅盤活利用的北京探索

目前，北京市常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率都超過了80%，大批農(nóng)民搬遷上樓或進(jìn)城就業(yè)，部分農(nóng)民在城鎮(zhèn)買房置業(yè)、安家落戶，但大多數(shù)仍保留著農(nóng)村宅基地，農(nóng)宅荒廢閑置日益增多。據(jù)北京市農(nóng)經(jīng)辦抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全市農(nóng)村八成村莊有閑置農(nóng)宅，閑置宅基地面積占宅基地總面積的5.3%。隨著北京市郊區(qū)旅游的發(fā)展，農(nóng)民集體越來越意識(shí)到農(nóng)宅和農(nóng)房的資產(chǎn)價(jià)值，在不改變集體所有權(quán)和農(nóng)民資格權(quán)不變的情況下，自發(fā)以多種形式流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)宅使用權(quán)，通過多種方式途徑盤活利用宅基地和閑置農(nóng)房，為全國(guó)其他地區(qū)推進(jìn)宅基地“三權(quán)分置”改革，特別是盤活利用閑置農(nóng)宅進(jìn)行了探索、積累了一定經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)2018年原北京市農(nóng)委對(duì)全市10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)閑置農(nóng)宅利用情況進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，延慶、門頭溝、房山、大興、密云、平谷、懷柔區(qū)7個(gè)區(qū)開展了閑置農(nóng)宅的盤活利用，共涉及24個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、27個(gè)村，盤活閑置院落農(nóng)宅789套，2016年?duì)I業(yè)總收入1515萬元（不含未改造完成和未營(yíng)業(yè)村），農(nóng)民在租期內(nèi)可獲得租金總收入達(dá)1.27億元，解決就業(yè)人口410人，其中有354人為本地勞動(dòng)力就業(yè)。

多措放活閑置宅基地和住房

采取多種合作開發(fā)方式。一是“農(nóng)戶+村集體或合作社+社會(huì)資本投資”方式。主要是由農(nóng)戶將閑置住房流轉(zhuǎn)到村集體經(jīng)濟(jì)組織或村集體領(lǐng)辦的農(nóng)民專業(yè)合作社，農(nóng)戶按照閑置房屋間數(shù)、面積及院落大小等情況入股，獲得租金收入并參與經(jīng)營(yíng)收益分配。村集體或合作社統(tǒng)一對(duì)外尋求合作，引入社會(huì)資本。社會(huì)資本負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，打造休閑旅游、度假養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。調(diào)查顯示，采用此種方式的村占比達(dá)48%。二是“農(nóng)戶+村集體或合作社”的方式。主要是由村集體成立專業(yè)合作社，村集體或合作社負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，通過爭(zhēng)取項(xiàng)目、村民集資、政策扶持等途徑，依托村內(nèi)自然資源改造農(nóng)宅，對(duì)外統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。調(diào)查顯示，采用此種方式的村占比為26%。如，密云區(qū)主要通過組建農(nóng)宅合作社的方式，農(nóng)戶入社統(tǒng)一流轉(zhuǎn)閑置農(nóng)宅，并制定《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)民閑置房屋規(guī)范發(fā)展的指導(dǎo)意見》，規(guī)范閑置農(nóng)宅的利用。三是“農(nóng)戶+社會(huì)資本投資”方式。主要是由社會(huì)資本直接租賃農(nóng)民閑置住房，以公司企業(yè)形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，農(nóng)民可選擇一次性收取租金或年收取固定收益等方式獲得財(cái)產(chǎn)性收入。調(diào)查顯示，采用此種方式的村占比為26%。如，門頭溝區(qū)碣石村作為新型鄉(xiāng)村民宿建設(shè)試點(diǎn)，槐井石舍一期試點(diǎn)院子5處，由企業(yè)從村民處承租，租期20年，租金為一年一付或兩年一付。村內(nèi)槐坊院作為整個(gè)碣石村的公共活動(dòng)中心，其他院落為游客提供住宿體驗(yàn)、園藝體驗(yàn)及室外活動(dòng)場(chǎng)所。

因地制宜發(fā)展多種產(chǎn)業(yè)。一是發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)。絕大多數(shù)村根據(jù)實(shí)際情況，將盤活閑置農(nóng)宅用于發(fā)展休閑旅游產(chǎn)業(yè)。如，密云區(qū)干峪溝首旅寒舍，通過首旅集團(tuán)發(fā)揮客源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展休閑旅游。二是發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)。部分社會(huì)資本和藝術(shù)家利用農(nóng)民閑置住房開展文化創(chuàng)意經(jīng)營(yíng)。如，延慶區(qū)四海鎮(zhèn)岔石口村通過北京逸居旅游投資有限公司打造京郊聚落式藝術(shù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，包括藝術(shù)家公社、青年?duì)I地、客棧及配套設(shè)施。三是發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。面對(duì)消費(fèi)群體是城市老人，提供養(yǎng)老服務(wù)。如，懷柔區(qū)田仙峪村44個(gè)院落可供老年人租住，并利用兩處閑置的宅基地建設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站，所有入住老人只需辦理簡(jiǎn)單手續(xù)，即可利用醫(yī)保在衛(wèi)生服務(wù)站買藥和看病。

多渠道增加農(nóng)民收入。一是租金收入。農(nóng)戶將閑置農(nóng)宅流轉(zhuǎn)給集體、合作社或者租賃給企業(yè)，獲得租金收入。此外，部分村還將紅果樹、核桃樹和栗子樹等果樹作為旅游項(xiàng)目的副產(chǎn)品一并外包，租金每五年遞增20%，經(jīng)營(yíng)收益的20%交給合作社。二是銷售農(nóng)產(chǎn)品收入。如延慶區(qū)下虎叫村“山楂小院”，依托合作社完成農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)、加工、銷售等工作，年可收購(gòu)農(nóng)戶小米1萬公斤、山楂1萬公斤，且價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格一倍。三是收益分紅。農(nóng)戶除獲得租金收入外，還可以從利用閑置農(nóng)宅發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中獲取一定比例的分紅，一般將分紅的90%按股份分給村民，10%用于全村使用。四是就業(yè)收入。對(duì)27個(gè)村的調(diào)查結(jié)果顯示，共吸納本地勞動(dòng)力354人，從事保潔、種植、服務(wù)等工作，人均月工資在2000-3000元不等。

對(duì)放活用好宅基地使用權(quán)的政策建議

閑置農(nóng)房改造而成的門頭溝區(qū)槐井石舍

政府部門要做好統(tǒng)一規(guī)劃、政策集成。要加強(qiáng)對(duì)閑置農(nóng)宅利用的統(tǒng)一規(guī)劃，既要嚴(yán)格劃定農(nóng)村建設(shè)邊界，防止農(nóng)民和集體在農(nóng)宅盤活利用收益的刺激下，多占宅基地甚至違法占用農(nóng)用地建設(shè)房屋，又要加強(qiáng)對(duì)存量宅基地的土地整理，不斷減少用地規(guī)模。對(duì)于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游需要新建經(jīng)營(yíng)性房屋的，應(yīng)以村為單位利用存量宅基地，通過統(tǒng)一設(shè)計(jì)、改變?nèi)莘e率等辦法統(tǒng)籌解決。

提高農(nóng)宅盤活利用的組織化程度。充分發(fā)揮村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民專業(yè)合作組織的引領(lǐng)作用，防止一家一戶無序?qū)ν獬鲎夥课?，組建農(nóng)宅利用合作社，促進(jìn)閑置農(nóng)宅流轉(zhuǎn)到村集體或合作社，提高組織化程度，帶領(lǐng)農(nóng)民抱團(tuán)進(jìn)入市場(chǎng)、與社會(huì)資本對(duì)接。

塑造差異化特色風(fēng)貌。深入挖掘村落傳統(tǒng)文化，融合現(xiàn)代元素，促進(jìn)農(nóng)民閑置住宅成為發(fā)展文化、體育、養(yǎng)老、教育等產(chǎn)業(yè)的有效載體。以突出特色化、高品質(zhì)等特點(diǎn)，制定星級(jí)管理辦法和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化等級(jí)認(rèn)定、工商和稅務(wù)登記，進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)閑置宅基地盤活利用依法有序開展。

建立宅基地自愿有償退出、轉(zhuǎn)讓機(jī)制。首先，對(duì)自愿騰退宅基地和閑置房屋的農(nóng)戶應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或在城鎮(zhèn)地區(qū)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民向小城鎮(zhèn)、新城集中居住。其次，要完善宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)的流轉(zhuǎn)機(jī)制，讓留在農(nóng)村的農(nóng)民通過公開、公平、透明的方式獲取已騰退宅基地的使用權(quán)。第三，在不改變土地集體所有性質(zhì)前提下，以村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體進(jìn)行復(fù)墾還綠、盤活利用，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。