房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理思考

摘要：伴隨“房住不炒”一系列政策的落地和深入開展，房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨新的競爭壓力和監(jiān)管壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想自身綜合競爭力穩(wěn)定提升，就需要持續(xù)地探索自身財務(wù)管理過程中存在的主要問題，包括財務(wù)管理的綜合職能難以充分發(fā)揮、資金管理和預(yù)算管理環(huán)節(jié)存在薄弱點、綜合開發(fā)成本的管控效益有待提升等，同時結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟形勢下的產(chǎn)業(yè)政策探索可行的改進措施，以期企業(yè)財務(wù)管理效益和財務(wù)管理職能的充分提升。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);問題;措施

中圖分類號：F275文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）05-0143-02

由于房地產(chǎn)行業(yè)金融政策及監(jiān)管政策的變動，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的營商環(huán)境日趨嚴(yán)峻，使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)不得不及時地探索改進管理效益的可行措施，特別是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的財務(wù)問題需要亟待解決和改善。也就是說，由于企業(yè)財務(wù)計劃的完整性、規(guī)范性欠缺，加上房地產(chǎn)企業(yè)受到經(jīng)濟下行壓力的影響明顯，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行財務(wù)策略、運作財務(wù)活動的過程中依然存在有待改進的問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要持續(xù)地探索提升自身財務(wù)管理水平的可行措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理過程中存在的主要問題

1.財務(wù)管理的綜合職能難以充分發(fā)揮

由于房地產(chǎn)企業(yè)的日常財務(wù)管理活動局限于會計核算、稅負(fù)籌劃、做賬、編制報表等常規(guī)內(nèi)容，企業(yè)財務(wù)管理的綜合職能并未充分發(fā)揮，包括企業(yè)預(yù)期盈利能力分析、企業(yè)預(yù)期償債能力預(yù)測、企業(yè)預(yù)期風(fēng)險抵御能力分析等職能無法發(fā)揮，繼而影響到企業(yè)財務(wù)管理水平的持續(xù)提升。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機制體系欠缺完整性。由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機制長期未更新，企業(yè)財務(wù)機制運行效果有限，企業(yè)針對自身的籌資、融資投資活動欠缺充分的戰(zhàn)略認(rèn)識，使得房地產(chǎn)企業(yè)無法建立起從預(yù)算編制機制、預(yù)算分析方法、綜合財務(wù)能力分析流程、財務(wù)控制機制等方面的財務(wù)機制體系，從而導(dǎo)致個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目競標(biāo)、盲目融資的現(xiàn)象。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)缺失足夠科學(xué)的內(nèi)控機制體系。由于個別房地產(chǎn)企業(yè)缺少內(nèi)控風(fēng)險評估機構(gòu)、內(nèi)控績效監(jiān)督機制、內(nèi)控信息反饋機制，企業(yè)內(nèi)控制度的職能基礎(chǔ)不夠堅實，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理活動、項目競標(biāo)活動等主要經(jīng)濟活動缺失有效的控制機制，最終影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理職能的發(fā)揮。

2.資金管理、預(yù)算管理環(huán)節(jié)存在薄弱點

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動具備投資周期長、現(xiàn)金流復(fù)雜、融資風(fēng)險不低等特性，其資金管理、預(yù)算管理工作難免會遇到問題。具體而言，包括三方面內(nèi)容：一是企業(yè)融資活動存在一定的運作難度。由于房地產(chǎn)行業(yè)金融政策的變動，金融機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批力度加大，特別是來自商業(yè)銀行的貸款審批限制增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動出現(xiàn)一定難度。二是企業(yè)資金流回籠速度難以控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)中大量出現(xiàn)按揭貸款，加上購房者信用水平的不一致性，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銷售現(xiàn)金流的速度較為緩慢，使得企業(yè)的資金流回籠速度難以管控，最終影響到企業(yè)的資金管理水平。三是企業(yè)預(yù)算管理機制的執(zhí)行力度有限。盡管房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的過程中實施常規(guī)的預(yù)算管理流程，但是其預(yù)算機制存在執(zhí)行不力的情況，使得企業(yè)的不合理費用膨脹，最終影響到企業(yè)的資金管理水平和財務(wù)管理水平。

3.綜合開發(fā)成本的管控效益有待提升

作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，項目綜合開發(fā)成本的管控效益對房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益水平產(chǎn)生極大影響，但是，個別房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開發(fā)成本依然存在成本總額虛高、成本管控不力的情況。一方面，企業(yè)項目綜合開發(fā)成本的規(guī)劃控制方法有待改進。由于企業(yè)對單一項目開發(fā)涉及到的招標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)及工程驗收、銷售等環(huán)節(jié)缺少足夠全面的成本規(guī)劃方案，同時尚未足夠科學(xué)的選擇成本評估方法，導(dǎo)致單一項目的成本規(guī)劃方案形同虛設(shè)，使得企業(yè)單一項目的綜合開發(fā)成本居高不下。另一方面，企業(yè)成本管控方案的變動頻率不合理。由于房地產(chǎn)企業(yè)在編制成本管控方案過程中缺失可行性考慮和成本浮動范圍預(yù)測，企業(yè)單一項目開發(fā)過程中頻繁出現(xiàn)工程款項變動的情況，再加上受到個別施工不可控因素的影響，企業(yè)單一項目的綜合開發(fā)成本出現(xiàn)頻繁超額的現(xiàn)象，最終影響到企業(yè)的財務(wù)管理水平。

4.銷售環(huán)節(jié)的費用管控力度不強

由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售環(huán)節(jié)切實影響到企業(yè)單一項目、多項目運作的真實效益，企業(yè)財務(wù)管理工作過程中難免會對銷售費用出現(xiàn)管控力度不強的情況，甚至出現(xiàn)“粗放銷售”的現(xiàn)象，但是其投入產(chǎn)出效率有待考量。一方面，營銷費用的總體規(guī)模有待削減。由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)銷售周期長，企業(yè)銷售費用的發(fā)生周期較長，但是個別房地產(chǎn)企業(yè)并未實現(xiàn)銷售費用的分階段計劃和控制，使得單一項目處于開盤預(yù)備階段、正式銷售階段、尾盤階段產(chǎn)生的銷售費用缺失規(guī)范性和集約性，導(dǎo)致企業(yè)營銷費用總額占銷售總額的比例不合理，最終影響到企業(yè)的費用管控水平、財務(wù)管理水平。另一方面，銷售費用的管控方法不合理。由于房地產(chǎn)企業(yè)針對銷售費用的管控力度不大，其費用管控方法也尚未出現(xiàn)及時的改進和完善，使得企業(yè)以往項目銷售過程中已經(jīng)存在的不合理費用難以得到控制，最終影響到企業(yè)的財務(wù)管理水平。比如，針對不同銷售推廣渠道的費用管控，企業(yè)設(shè)計的各階段費用支出一致，包括地鐵公交廣告、機場廣告牌等渠道的后期推廣費用支出，導(dǎo)致銷售后期的不合理費用居多。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的可行措施

1.增加銷售環(huán)節(jié)的費用管控力度

為確保房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可持續(xù)性，企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的費用管控力度需要增強，具體而言，企業(yè)管理者可以主要從三方面入手。一是完善銷售費用的控制方案設(shè)立。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)銷售計劃設(shè)計銷售費用方案，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用控制方案基本要涉及到開盤預(yù)備階段、正式銷售階段、尾盤階段的費用計劃，依據(jù)以往銷售預(yù)測以及現(xiàn)階段經(jīng)濟預(yù)期進行費用規(guī)劃，使得銷售現(xiàn)金流高的階段配置額度較高的銷售費用、銷售現(xiàn)金流低的階段配置額度相對較低的銷售費用，最終形成科學(xué)性和集約性兼具的費用控制方案。二是有效控制營銷費用的總體規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)在考慮銷售費用控制方案可行性的基礎(chǔ)上，要針對費用總額進行比對，如與同類項目銷售費用的比對、與本項目預(yù)期銷售現(xiàn)金流總額的比對等，使得企業(yè)單一項目的銷售費用總額科學(xué)合理。三是持續(xù)改進銷售費用的管控方法。企業(yè)要依據(jù)不同銷售階段進行費用管控方法的完善，同時借助于計量分析的方法進行預(yù)期銷售績效的預(yù)測，從而為銷售費用的控制決策提供參考，最終確保企業(yè)銷售費用的有力管控。比如，針對銷售推廣階段的費用控制，要在銷售后期削減廣告牌等不可移動廣告載體的費用投入，選擇相對比較廉價的廣告載體替代。

2.強化企業(yè)預(yù)算管理和資金管理環(huán)節(jié)的監(jiān)督控制

完善預(yù)算監(jiān)督和資金管控，需要企業(yè)管理者關(guān)注三方面內(nèi)容：一是及時分析和跟進產(chǎn)業(yè)政策和金融政策。房地產(chǎn)企業(yè)要及時察覺金融政策和監(jiān)管政策的變動，針對預(yù)期的產(chǎn)業(yè)活動風(fēng)險具備一定的分析和認(rèn)識，同時及時的設(shè)計防范措施，最終確保企業(yè)不合理投融資活動的減少和控制。二是強化預(yù)算管理機制的執(zhí)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)常規(guī)的預(yù)算管理流程設(shè)計監(jiān)督節(jié)點，針對不同經(jīng)濟性質(zhì)的預(yù)算執(zhí)行活動設(shè)計對應(yīng)的監(jiān)督責(zé)任，同時健全預(yù)算執(zhí)行不力的問責(zé)機制，從而削減不合理的費用膨脹，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平能夠穩(wěn)步提升。三是強化資金管理機制的執(zhí)行監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部資金管理活動的監(jiān)督力度，針對重大投資決策的審批要設(shè)計分離的權(quán)限制約，從而保證企業(yè)資金決策風(fēng)險的有力管控。

3.科學(xué)構(gòu)建財務(wù)內(nèi)控機制體系

科學(xué)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控機制體系，需要企業(yè)管理者關(guān)注兩方面內(nèi)容：一方面，企業(yè)管理者建立應(yīng)當(dāng)起從預(yù)算編制機制、預(yù)算分析方法、綜合財務(wù)能力分析流程、風(fēng)險控制機制、政策應(yīng)對分析機制等方面的財務(wù)機制體系。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)需要杜絕盲目競標(biāo)、盲目融資的現(xiàn)象，同時在投資決策、融資決策中嵌入風(fēng)險控制節(jié)點和各項財務(wù)機制，最終確保房地產(chǎn)企業(yè)各項財務(wù)活動的低風(fēng)險性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化財務(wù)內(nèi)控機制的組織支撐。這需要房地產(chǎn)企業(yè)完善和建立內(nèi)控風(fēng)險評估機構(gòu)、內(nèi)控中心責(zé)任機構(gòu)，從而堅實企業(yè)內(nèi)控制度的組織職能基礎(chǔ)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理活動、項目競標(biāo)活動等主要經(jīng)濟活動具備有力的權(quán)責(zé)約束，最終充分提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理效益。

4.完善綜合開發(fā)成本管控的方法及流程

完善綜合開發(fā)成本管控的方法及流程，需要關(guān)注兩方面內(nèi)容：一是需要企業(yè)完善項目綜合開發(fā)成本的規(guī)劃控制方法。企業(yè)針對招標(biāo)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)及工程驗收、銷售等環(huán)節(jié)應(yīng)用不同的成本控制方法，使得企業(yè)單一項目的成本控制方法選擇合理、應(yīng)用有效，最終充分提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。比如，對采購招標(biāo)環(huán)節(jié)采用綜合指數(shù)評估的方法確定供應(yīng)商，也就是說，企業(yè)管理者要對其產(chǎn)品價格指數(shù)與市場價格指數(shù)進行比對后再進行采購商選擇。二是需要企業(yè)管理者增強成本管控方案的合理性。房地產(chǎn)企業(yè)在編制成本管控方案流程中充分完善可行性考慮環(huán)節(jié)和成本浮動范圍預(yù)測環(huán)節(jié)，使得企業(yè)單一項目開發(fā)過程中的成本變動現(xiàn)象減少，最終有力達成企業(yè)綜合開發(fā)成本的控制目標(biāo)。比如，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控方案的編制流程需要細(xì)化區(qū)分為固定成本和可變成本控制方案，使得可行性分析流程納入固定成本管控方案的編制環(huán)節(jié)、成本浮動范圍預(yù)測分析流程納入可變成本管控方案的編制環(huán)節(jié)，最終保證房地產(chǎn)企業(yè)編制成本控制方案的流程科學(xué)性。

三、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)地提升財務(wù)管理水平，需要不斷地探討和改進財務(wù)管理過程中存在的主要問題，同時結(jié)合實際的宏觀經(jīng)濟環(huán)境探索可行的解決措施，最終確保企業(yè)財務(wù)管理效益的真實發(fā)揮。

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作者簡介：

鐘福平，供職于紹興金昌展業(yè)置業(yè)有限公司。