房地產(chǎn)項目設計階段工程造價的控制探討

付永峰

摘 要 設計階段在房地產(chǎn)開發(fā)的全生命周期項目管理中發(fā)揮著重要的作用。設計質(zhì)量直接影響項目的實施，對總投資也造成一定的影響?；诖耍疚氖紫葘Ψ康禺a(chǎn)項目設計階段的工程造價控制進行了簡單地概述，然后對設計階段造價控制存在的問題進行探討，最后對建設單位在設計階段造價控制的方案和策略進行了重點介紹。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);設計;工程造價;控制

引言

房地產(chǎn)開發(fā)建設是一個周期漫長的生產(chǎn)過程，建設單位在項目管理中往往把主要的精力放在施工階段，投入大量時間精力對承包價格、期間計量、變更簽證、工程結(jié)算等進行管控，盡管對工程造價的控制也有效果，但在整個項目的全過程造價控制中顯得被動。本篇文章主要對房地產(chǎn)項目設計階段成本管控中常見的問題以及控制策略進行探討。

1概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果要做好開發(fā)項目的全過程成本管理，那么一定要重視并做好設計階段的各項成本管控工作。相關(guān)統(tǒng)計顯示，設計成本一般僅占成本的5%～10%，設計成果卻決定項目總成本的75%以上，可見設計階段對房地產(chǎn)項目的影響之大。所以，只有發(fā)揮各個方面的積極作用，工程人員與造價人員緊密配合，設計階段從經(jīng)濟技術(shù)指標、安全系數(shù)、設備材料性價比等多方面進行管理，才能保證項目整體的合理性和經(jīng)濟性[1]。

2房地產(chǎn)建設項目在設計階段工程造價中的問題探討

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)不合理壓縮設計周期

伴隨著房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，許多甲方為了保證開發(fā)進度而不合理壓縮設計周期，設計人員為了按期完成設計任務，容易在裝飾、水暖電安裝、附屬等工程存在設計深度不足的問題，從而導致施工中非主體工程的變更簽證大量發(fā)生。單個變更也許對工程的進度、質(zhì)量、造價的影響并不大，但積少成多，每一項變更簽證的審批簽發(fā)和實施都會消耗時間，在工程結(jié)算階段也會因此發(fā)生扯皮和索賠，影響整體進度。

2.2 設計費用計費不足

開發(fā)商嚴格控制設計成本，設計單位經(jīng)常以低價中標。設計單位只能減少人員投入，縮短設計時間來保證企業(yè)利潤。設計人員工作任務重，成本管控的主動性往往比較低。

2.3 缺乏造價控制意識

在很多的房地產(chǎn)項目中，設計師往往認為只要按照設計任務書的要求完成設計出圖紙，至于造價控制問題都是造價人員的事情。而造價人員認為，只要設計圖紙完成后，根據(jù)圖紙和相關(guān)的定額、規(guī)范、取費標準等編制預算就行，或者主觀上認為設計師已對方案進行了必要的論證和調(diào)整，沒必要或沒能力做進一步的分析和論證。各行其是，工程和經(jīng)濟這一有機整體形成兩個孤立的過程，有效的工程造價控制難以實現(xiàn)[2]。

3房地產(chǎn)設計階段造價控制方案

3.1 編制過程設計概算

在房地產(chǎn)項目設計預算中，結(jié)合項目的總投資比較設計圖紙，對項目設計的所有文件和成本進行統(tǒng)一分析，以達到成本控制的目的，重點進行以下工作：

首先，要對房地產(chǎn)項目的功能進行詳細的分析。在設計初期，應根據(jù)調(diào)查結(jié)果以及價值工程的理論和方法，合理評估房地產(chǎn)項目，使設計人員更加接近工程的實際特點和要求，從而在合理控制成本的基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)項目功能的實現(xiàn)。

其次，在個性化設計過程中，應按照相關(guān)的標準和利益最大化對設計的方案進行優(yōu)化設計。只有按照設計的標準，甲方才能抓住設計質(zhì)量控制的時機，為后期的工程施工創(chuàng)造更有利的條件，實現(xiàn)進程加快、成本降低、造價合理的目的。

3.2 編制施工圖預算

編制施工圖預算是一個不可或缺分關(guān)鍵部分，是競爭者的投標報價和甲方的評標提供合理的依據(jù)。對于某些不是通過招標確定的過程，施工圖和預算為確定合同金額提供合理的依據(jù)。

在編制施工圖預算時，應根據(jù)相關(guān)的規(guī)范、標準，合理套用預算定額，人、材、機價格采用當?shù)卦靸r部門發(fā)布的信息指導價，合理取費，避免缺項漏項，保證施工圖預算的準確性和合理性。

4房地產(chǎn)項目設計階段甲方造價控制的策略探討

4.1 引入設計監(jiān)理機制

在我國項目管理中，施工監(jiān)理機制已被廣泛使用，而在設計階段則很少涉及監(jiān)理人員。在工程設計階段引入監(jiān)理機制，為甲方的管理提供幫助，防止設計階段出現(xiàn)錯誤或缺陷，提高工程設計效率。

4.2 委托專業(yè)團隊進行全過程工程咨詢

目前，工程咨詢業(yè)務以前期決策階段的咨詢和施工階段的工程造價咨詢居多，委托專業(yè)咨詢團隊進行全過程工程咨詢的較少。房地產(chǎn)開發(fā)項目從決策到實施再到銷售，管理水平高低取決于房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)驗，對于非專業(yè)房產(chǎn)企業(yè)和小型房產(chǎn)企業(yè)而言，引進全過程工程咨詢，在設計階段，咨詢團隊可以參與方案設計的調(diào)查和論證，為甲方準確且高效率的決策提供咨詢意見和幫助，提高項目設計階段管理的整體水平。

4.3 采用新技術(shù)加快設計工作信息交流

在房地產(chǎn)項目的設計工作中，花費成本和時間較高的情況多數(shù)是因為圖紙來回地修改，這不僅浪費了設計人員的時間和精力，同時也增加了甲方的成本。面對這種情況，設計單位需要加強與甲方的溝通，并使用先進的網(wǎng)絡平臺，提高與甲方溝通的效率和效果，使得設計圖紙的返工率達到最低。比如說，使用BIM技術(shù)，3D可視化模型能讓甲方更直觀地看到設計效果并發(fā)表意見，從而減少了設計人員反復解釋的時間成本。另外，設計工作還可以在相關(guān)的網(wǎng)絡交互平臺上進行，設計人員將設計成果在第一時間發(fā)送到指定的平臺上，使甲方能夠及時地掌握設計進程，并針對出現(xiàn)的問題在第一是時間給出修改建議，保證信息交流暢通高效。

4.4 建立激勵機制

在傳統(tǒng)模式中，通常根據(jù)項目的總投資計取設計費用，甲方在合同要求的日期內(nèi)獲得設計成果，并將設計費用支付給相關(guān)的設計單位。但是就設計質(zhì)量而言，與設計者的經(jīng)濟責任無關(guān)。為了更好地控制設計成果的質(zhì)量，甲方在保證設計周期和計費合理的前提下，在合同中建立激勵機制，從而加強設計單位在成本控制中的主動性和積極性。

5結(jié)束語

伴隨著中國經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項目遍地開花，大型房地產(chǎn)企業(yè)開始把科學的項目管理理念和成本管理結(jié)合起來。通過本篇文章的介紹，希望能夠讓更多的甲方以及設計單位認識到在房地產(chǎn)項目的設計階段工程造價控制的重要性，文中的一些思考能對房地產(chǎn)項目管理者有所啟發(fā)，也希望能對今后的行業(yè)發(fā)展做出一點貢獻。

參考文獻

[1] 溫周平.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的工程造價控制分析[J].居舍，2019，（30）：130.

[2] 袁永青.房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的有效控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，（33）：23.