融創(chuàng)凈資產(chǎn)大增，資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，資產(chǎn)負(fù)債率三連降

曉榮

3月27日，融創(chuàng)中國（以下簡稱融創(chuàng)，01918.HK）披露2019年業(yè)績，公告顯示，2019年全年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億元，同比增長35.7%；歸母凈利潤260.3億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長57.1%；凈資產(chǎn)收益率約為37.2%，同比增長4.3個百分點(diǎn)；合同銷售額5562.1億元，同比增長20.7%，超額完成年度銷售目標(biāo)。

在經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健增長的同時，融創(chuàng)流動性保持充裕，資產(chǎn)負(fù)債率實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年下降。同時，融創(chuàng)以卓越的拿地能力進(jìn)一步鞏固了土儲競爭優(yōu)勢，高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)持續(xù)引領(lǐng)行業(yè)，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也得到了加強(qiáng)，并展現(xiàn)了與地產(chǎn)主業(yè)較好的協(xié)同效應(yīng)?？傮w而言，融創(chuàng)的綜合競爭力在過去一年里得到了持續(xù)提升，其作為頭部房企的優(yōu)勢地位也更加穩(wěn)固。

業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長 流動性充裕

凈利創(chuàng)歷史新高，同比增長57%。2019年，融創(chuàng)繼續(xù)保持了業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長的良好勢頭，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達(dá)414.1億元，同比增長約33%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤260.3億元，同比增長57%；公司擁有人應(yīng)占每股基本盈利達(dá)5.99元，同比增長約58%；預(yù)計(jì)每股分紅達(dá)1.232元，同比增長49%，持續(xù)回報股東；凈資產(chǎn)收益率同比提升了4.3個百分點(diǎn)至37.2%，繼續(xù)保持了穩(wěn)定的盈利能力。

流動性充裕。截至2019年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1257億元，保持充裕的流動性的同時，2020年上半年預(yù)計(jì)可售貨值超3400億元，還將貢獻(xiàn)大量經(jīng)營現(xiàn)金流；且2020上半年無剛性到期境內(nèi)外債券，未付土地款也較少。

1月10日，融創(chuàng)以每股42.8港元配售1.87億股，凈募資80億港元，本次配股增厚了股東權(quán)益，優(yōu)化了公司的資本結(jié)構(gòu)，同時，融創(chuàng)新發(fā)行5.4億美元優(yōu)先票據(jù)，票息僅為6.5%。3月19日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司已于公開市場回購合計(jì)7860萬美元的票據(jù)，分別為本金總額5580萬美元的2020年7月票據(jù)及本金總額2280萬美元的2020年8月票據(jù)。進(jìn)一步顯現(xiàn)融創(chuàng)的流動性十分充裕。

資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善。融創(chuàng)的凈資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)三年的大幅增長，2019年年底為1141億元，資本結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，資產(chǎn)負(fù)債率也連續(xù)三年呈下降趨勢。

銷售快速增長，越來越多的核心城市擁有領(lǐng)先地位，13個城市銷售第一，17個城市銷售超百億元。2019年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額5562億元，超額完成2019年銷售目標(biāo)，行業(yè)排名穩(wěn)居前四，進(jìn)一步鞏固了行業(yè)龍頭地位；深耕核心城市的戰(zhàn)略持續(xù)開花結(jié)果，43個城市銷售排名前十，較2018年增加6個城市，銷售排名第一的城市從9個增長到13個，其中，3個城市銷售金額超300億元，17個城市銷售額超百億元；2020年可售貨值近8200億元，為2020年的銷售提供了有力支撐。

投資者和機(jī)構(gòu)持續(xù)認(rèn)可?；诔掷m(xù)穩(wěn)健的經(jīng)營表現(xiàn)，融創(chuàng)得到了投資者的持續(xù)認(rèn)可。2019年融創(chuàng)中國被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)。截至目前，融創(chuàng)已被納入MSCI中國指數(shù)、富時房地產(chǎn)指數(shù)、恒生中國（香港上市）100指數(shù)、恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)、中證香港100指數(shù)、恒生中國（香港上市）25指數(shù)、MSCI中國50指數(shù)及恒生中國企業(yè)指數(shù)等幾乎所有重要指數(shù)。三大國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普穆迪及惠譽(yù)也在2019年紛紛再次上調(diào)公司評級。此外，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、中金、美銀美林及瑞信等多次發(fā)布報告大力推介融創(chuàng)中國，給予融創(chuàng)“跑贏大市”評級，并列為“首選推薦”股票，充分彰顯了市場對于融創(chuàng)穩(wěn)健發(fā)展的巨大信心。

卓越拿地能力鞏固土儲競爭優(yōu)勢

土儲質(zhì)優(yōu)量足，超82%土儲位于一二線城市。2019年，融創(chuàng)以卓越的拿地能力進(jìn)一步鞏固了在土儲方面的競爭優(yōu)勢。2019年以來，融創(chuàng)精準(zhǔn)把握土地市場的機(jī)會，獲取了貨值約1.34萬億元的高質(zhì)量土儲，。截至目前，融創(chuàng)在手的確權(quán)土儲貨值高達(dá)3.07萬億元，其中貨值超過82%的土儲位于一二線城市。同時，平均土地成本僅4306元/平方米。

行業(yè)并購第一品牌效應(yīng)顯現(xiàn)，60%土儲通過并購獲取。在貨值高達(dá)3.07萬億元的土儲中，超過60%的土儲通過收并購方式獲取。2019年以來獲取的高質(zhì)量土儲中，收并購獲取6741億元貨值，占2019年總新增土儲的50%。憑借卓越的收并購能力、合作品牌與口碑，成功把握行業(yè)多個收并購機(jī)會。

環(huán)融資產(chǎn)包成并購經(jīng)典案例。融創(chuàng)以少量的投入、合理的價格鎖定了貨值超過6200億元的優(yōu)質(zhì)土儲。該資產(chǎn)包貨值約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市。確權(quán)土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米，另鎖定土儲貨值超4000億元。高起點(diǎn)切入會議會展行業(yè)，進(jìn)一步豐富文旅布局和業(yè)態(tài)，支持主業(yè)發(fā)展。持有物業(yè)占比不足5%，資產(chǎn)包流動性好。

繼續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略，持續(xù)推動創(chuàng)新升級

繼續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略，產(chǎn)品力位居克而瑞排行榜榜首。2019年，融創(chuàng)進(jìn)一步鞏固行業(yè)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和品牌優(yōu)勢：一方面，融創(chuàng)成功打造了多條具備行業(yè)影響力的產(chǎn)品線，包括壹號院系、中式產(chǎn)品譜系、府系核心產(chǎn)品線及其他一系列成熟產(chǎn)品線，尤其具備業(yè)內(nèi)首屈一指的中式產(chǎn)品體系能力；另一方面，融創(chuàng)在眾多核心城市持續(xù)不斷打造和交付越來越多的標(biāo)桿項(xiàng)目，受到業(yè)主和各界的高度認(rèn)可與廣泛贊譽(yù)。

在由克而瑞研究中心發(fā)布的“2019年中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100”中，融創(chuàng)高居榜首。公司旗下的“上海桃花源”、壹號院系及府系分別斬獲2019年“中國住宅十大作品”“頂級豪宅產(chǎn)品系TOP10”“輕奢精品產(chǎn)品系TOP10”三個重量級大獎。融創(chuàng)全方位的綜合競爭力愈發(fā)突出，成為行業(yè)高質(zhì)量增長的標(biāo)桿。

持續(xù)推動創(chuàng)新升級，探索打造智慧社區(qū)、未來社區(qū)。在產(chǎn)品品質(zhì)行業(yè)領(lǐng)先的基礎(chǔ)上，融創(chuàng)持續(xù)創(chuàng)新升級，更加重視客戶對產(chǎn)品功能的需求，探索打造智慧社區(qū)、未來社區(qū)。與阿里、華為深度合作，建立領(lǐng)先的智慧社區(qū)管理平臺，引領(lǐng)行業(yè)探索“歸心5G”未來社區(qū)。特別是融創(chuàng)強(qiáng)化產(chǎn)品的功能性能，基于WELL等領(lǐng)先技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)打造健康住宅，包括歸家、休閑、運(yùn)動、學(xué)習(xí)、游戲在內(nèi)的五大生活場景體系構(gòu)成了融創(chuàng)“心景觀”。

不斷提升“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)競爭力，融創(chuàng)服務(wù)跨越式增長潛力巨大

一站式服務(wù)平臺提供高品質(zhì)社區(qū)生活服務(wù)。融創(chuàng)服務(wù)堅(jiān)持以高品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)，并以客戶視角提供全周期社區(qū)服務(wù)：從歸心服務(wù)中心到歸心APP，打造“線上+線下”的一站式服務(wù)平臺；打造健走未來、果殼計(jì)劃、鄰里計(jì)劃、業(yè)主春晚四大業(yè)主品牌活動，與業(yè)主共建社區(qū)文化；提供包括資產(chǎn)管理、家政、文旅服務(wù)、美居、社區(qū)空間運(yùn)營在內(nèi)的高品質(zhì)社區(qū)服務(wù)。

融創(chuàng)服務(wù)滿意度90分，成為行業(yè)標(biāo)桿。憑借著高品質(zhì)的社區(qū)服務(wù)，融創(chuàng)服務(wù)贏得了客戶的高度青睞和行業(yè)的全面認(rèn)可。據(jù)第三方權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)賽惟咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，繼2018年之后，2019年融創(chuàng)服務(wù)的客戶滿意度再度達(dá)到90分，遠(yuǎn)高于行業(yè)前十85分的平均水平，成為行業(yè)標(biāo)桿。同時，融創(chuàng)服務(wù)榮獲“2019中國物業(yè)品質(zhì)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)”前三。

合約面積+儲備面積高達(dá)3.5億平米，物業(yè)服務(wù)增長潛力巨大。大量潛在的儲備項(xiàng)目及強(qiáng)大的外拓發(fā)展能力支持融創(chuàng)服務(wù)跨越式增長：合約面積+儲備面積高達(dá)3.5億平米，物業(yè)管理規(guī)模增長潛力巨大；行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與品牌有力支持市場外拓；文旅、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)，以及其他業(yè)態(tài)，使融創(chuàng)服務(wù)逐步建立起豐富的多業(yè)態(tài)物業(yè)管理，支持多業(yè)態(tài)外拓；卓越的并購品牌及口碑有力支持通過收購方式外拓。

文旅收入大幅提升41%，文化完善戰(zhàn)略布局，協(xié)同效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2019年，融創(chuàng)文旅持續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營策略，2019年收入大幅提升41%至28.5億元，廣州、無錫、昆明等新項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)。融創(chuàng)文化把握行業(yè)低點(diǎn)，聚焦優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，初步完成動畫內(nèi)容和IP運(yùn)營能力的建設(shè)。與地產(chǎn)板塊、文旅板塊形成良好的互動，協(xié)同效應(yīng)初步顯現(xiàn)。尤其是把握市場低點(diǎn)機(jī)會，收購夢之城文化，獲取阿貍、羅小黑、小鹿杏仁兒等多個知名IP、收購亞洲知名視覺特效和動畫公司BASE，完善動畫內(nèi)容平臺的布局。2019年9月，基于融創(chuàng)文化IP“羅小黑”的大電影《羅小黑戰(zhàn)記》上映，票房超3億元?；谌趧?chuàng)文化IP的“阿貍的茶與店”首次登陸昆明文旅城，實(shí)現(xiàn)IP與文旅商業(yè)場景的融合。

全力踐行社會責(zé)任，積極應(yīng)對疫情影響

全力踐行企業(yè)社會責(zé)任，行業(yè)內(nèi)率先捐款1.1億元馳援武漢，36天免租彰顯企業(yè)擔(dān)當(dāng)。在做好自身疫情防控的同時，融創(chuàng)還與社會一道同心抗疫，積極履行社會責(zé)任。疫情期間，融創(chuàng)率先捐款1.1億元，引領(lǐng)行業(yè)踐行社會責(zé)任，并積極開展“抗疫白衣天使”子女專項(xiàng)招聘計(jì)劃、購房優(yōu)惠、文旅樂園免票等醫(yī)護(hù)人員專項(xiàng)關(guān)愛行動。同時，融創(chuàng)文旅免除了1500余家商戶1月25日至2月底全部租金。此外，融創(chuàng)服務(wù)也構(gòu)建起“三防體系”，3萬名員工為超百萬業(yè)主建立起堅(jiān)實(shí)的“安全防線”，同時推出“人才共享”，提供超過1300個工作機(jī)會給受疫情影響的人群，這些舉措得到了社會的高度認(rèn)可。

疫情影響有限，好產(chǎn)品、好服務(wù)將受到更多青睞。整體判斷，此次疫情對融創(chuàng)整體影響有限：首先，充裕的現(xiàn)金流保證了融創(chuàng)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。在經(jīng)營方面，采取與貝殼深度合作，推廣自有程序“幸福通”，推出階段性“無理由退房”等創(chuàng)新營銷方式，取得了積極效果并儲備了大量意向客戶。此外，湖北（主要為武漢）總投資占比僅不足5%，基于湖北復(fù)工已在快速推進(jìn)中，以及武漢良好的供求關(guān)系，疫情影響對公司整體影響比較有限。公司經(jīng)營已逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2020年可售資源將近8200億元，將有力支持銷售。與此同時，疫情使客戶更加深入地意識到好產(chǎn)品、好服務(wù)的重要性，使擁有更多優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源的一、二線城市更具吸引力。融創(chuàng)集文化、度假、養(yǎng)老等多元業(yè)態(tài)于一體的旅居地產(chǎn)項(xiàng)目將受到市場更多青睞。

積極應(yīng)對疫情，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品，積極探索線上線下相結(jié)合的營銷方式。融創(chuàng)采取了積極的疫情應(yīng)對措施，優(yōu)化調(diào)整經(jīng)營思路，在安全第一的原則下推動有序復(fù)工，及時供貨，把握疫情后市場快速恢復(fù)窗口，在新增土地投資上則更加聚焦于一二線城市。與此同時，融創(chuàng)深入研究客戶需求變化，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品，滿足客戶對產(chǎn)品功能屬性和健康屬性的需求，并在傳統(tǒng)線下營銷為主的基礎(chǔ)上，研究購房者消費(fèi)習(xí)慣的改變，更加重視線上工具和場景在銷售中的作用。

堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)絕對核心地位，不斷鞏固核心競爭優(yōu)勢，保持流動性充裕，保持杠桿率長期下降趨勢。未來，融創(chuàng)將繼續(xù)堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為絕對核心主業(yè)，持續(xù)提升綜合競爭能力。首先，融創(chuàng)將不斷鞏固已建立的土地儲備、拿地能力、產(chǎn)品及服務(wù)等核心競爭優(yōu)勢，保持行業(yè)領(lǐng)先地位；其次，對于新增土地投資，融創(chuàng)將更聚焦于疫情影響帶來的一二線城市的機(jī)會，在保持流動性充裕且不影響長期杠桿率下降的前提下審慎決策。再次，融創(chuàng)將繼續(xù)打造以利潤為核心的管理體系，持續(xù)調(diào)整優(yōu)化組織架構(gòu)和考核機(jī)制，并通過共享中心、信息化等方式，多舉措實(shí)現(xiàn)降費(fèi)提效。此外，融創(chuàng)保持杠桿率長期下降趨勢，進(jìn)一步提升公司信用形象，推動融資成本快速下降。商