房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

佟曾 曲英男

[提要] 目前，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資過程中，資金流通量巨大、流通速度緩慢等因素造成融資過程中出現(xiàn)源源不斷的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資渠道以及面臨的融資困境進(jìn)行分析，找出其中所面臨的多種風(fēng)險(xiǎn)，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;項(xiàng)目融資;風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年2月18日

自20世紀(jì)中期以來，房地產(chǎn)在中國的熱度就一直居高不下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的豐潤的利益讓投資者趨之若鶩。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一直保持這高速度、高效率的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，長期處于資金密集的產(chǎn)業(yè)形勢。然而，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷涌現(xiàn)，機(jī)遇涌現(xiàn)的同時(shí)也伴隨著嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題及解決對(duì)策進(jìn)行了深入研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道趨于單一化，境外融資占比較低。近幾年我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)金融資金來源結(jié)構(gòu)中，除自籌資金外，國內(nèi)貸款的占比最高，境外融資以及其他新型融資方式占比較小，這是由于我國的金融資本市場自身?xiàng)l件的限制，整個(gè)市場環(huán)境缺乏創(chuàng)新點(diǎn)，企業(yè)家大多墨守成規(guī)，選取融資風(fēng)險(xiǎn)小，有一定的融資基礎(chǔ)、融資渠道相對(duì)成熟的信貸融資。而近幾年境外融資的選擇比率均不到1%，這是由于境外融資容易受到國家宏觀政策的影響，匯率變動(dòng)，融資成本也隨之發(fā)生波動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)極大。

（二）資金結(jié)構(gòu)不合理，長短期資金比例失衡?，F(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段的項(xiàng)目融資所融到的資金大多為短期資金，長期資金所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于短期資金，這就造成了長短期資金比例失衡，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)失衡。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金不能持續(xù)供應(yīng)，很可能會(huì)引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。為了避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取一些防范措施。例如，收取預(yù)收房款、建設(shè)單位墊付資金以及向銀行申請(qǐng)貸款等方式以延長融資的期限，緩解資金緊張。但是一旦出現(xiàn)政策收縮的情況，房地產(chǎn)企業(yè)所采取的一系列措施都會(huì)受到政策限制，資金緊張的情況還會(huì)出現(xiàn)。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)有75%的資產(chǎn)負(fù)債率，很明顯房地產(chǎn)市場的情況并不景氣，金融資本市場整體落后于發(fā)達(dá)國家，風(fēng)險(xiǎn)較大。

（三）受地域影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資程度差異化。我國房地產(chǎn)企業(yè)中，中小型房企居多，因此整體的融資能力偏低。企業(yè)向銀行貸款融資時(shí)，銀行首先考慮的是企業(yè)的規(guī)模、信譽(yù)度以及品牌知名度，根據(jù)以上幾點(diǎn)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度。同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到地域條件的影響，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，能夠獲得更多的市場。相比之下，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)受地域環(huán)境的影響，發(fā)展相對(duì)緩慢，融資的難度較大。同時(shí)，由于小型的房地產(chǎn)企業(yè)的信貸能力以及償債能力都不及大規(guī)模房企，向銀行貸款融資時(shí)的融資成本較大，因此中西部地區(qū)的小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度更大，企業(yè)面臨巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)

（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資時(shí)面對(duì)的籌資風(fēng)險(xiǎn)是指來自不同的籌資規(guī)劃帶來的融資收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式都比較單一，近七成企業(yè)采用的是銀行信貸進(jìn)行項(xiàng)目融資。但是目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行銀行信貸的過程中對(duì)高額的銀行信貸融資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)和利息費(fèi)用的重視程度不高，在資金籌集的過程中缺乏目的性，這樣的融資方式在一定的程度上會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中需要考慮到企業(yè)自身的資金需求以及還款能力，不能盲目選擇擴(kuò)大融資或采用高利率的融資渠道，這種行為會(huì)給企業(yè)到期還本付息埋下巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)在具體的運(yùn)營過程中出現(xiàn)問題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無法正常運(yùn)營，具體流程包括房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)買地，企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)、策劃營銷到最后的銷售環(huán)節(jié)，整個(gè)流程都需要強(qiáng)大的資金鏈做支撐，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，則會(huì)導(dǎo)致停工情況出現(xiàn)，進(jìn)一步增加融資成本，致使惡性循環(huán)，使房地產(chǎn)企業(yè)陷入雪上加霜的境地。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。某些融資方為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目的，往往忽略了未來融資活動(dòng)可能對(duì)投資主體造成的虧損或破產(chǎn)的危險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長，在開發(fā)過程中經(jīng)常受到許多外部因素的干擾。許多房地產(chǎn)企業(yè)為了追求高額的項(xiàng)目資金和企業(yè)利益，選擇性的忽視了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，這種做法會(huì)極大增加投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的概率。因此，在開發(fā)經(jīng)營過程中一定要關(guān)注實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做好充分的市場調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析。

（三）市場風(fēng)險(xiǎn)。不確定的市場因素對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)產(chǎn)生的不利影響，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。就目前的房地產(chǎn)市場來說，沒有辦法對(duì)未來的房價(jià)是否上漲做出準(zhǔn)確的判斷，綜合政府對(duì)降低房價(jià)的決心以及市場壓力，未來我國絕大部分地區(qū)的房價(jià)上漲幅度會(huì)降低，上漲空間縮小。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場，大概率會(huì)以高價(jià)位接盤，那么一定會(huì)面臨著非常大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的籌資風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)，房企以及政府應(yīng)該做好應(yīng)對(duì)措施，現(xiàn)提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，做好預(yù)算工作，建立預(yù)警系統(tǒng)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確潛在風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。其次，將項(xiàng)目放在整個(gè)金融基本市場的大環(huán)境中，分析環(huán)境會(huì)給項(xiàng)目帶來什么樣的影響。然后分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的成因，從源頭控制風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)過程中，財(cái)務(wù)部門要做好預(yù)算工作，針對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及建設(shè)時(shí)期的成本，預(yù)期收益以及資金的籌集工作進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，生成預(yù)算報(bào)告。財(cái)務(wù)部門是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)核心部門，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營，避免資金鏈斷裂，財(cái)務(wù)部門需要做好前期預(yù)算工作，建立企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度和預(yù)警系統(tǒng)，在問題出現(xiàn)時(shí)，它可以及時(shí)有效地發(fā)出預(yù)警，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前控制，能夠減少投資決策時(shí)給企業(yè)帶來的損失。企業(yè)如果沒有做好預(yù)算以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，忽視開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段可能會(huì)出現(xiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)就會(huì)無法進(jìn)行有效的控制，嚴(yán)重影響整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營情況，使企業(yè)資金產(chǎn)生變動(dòng)，導(dǎo)致公司無法維持正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，提倡科學(xué)有效的管理資金?？茖W(xué)的資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要，開發(fā)不同的融資渠道可以有效提高企業(yè)效率。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的過程中，有許多房企因?yàn)闆]有正確的資金管理概念，缺乏正確的管理辦法，使得項(xiàng)目無法按時(shí)完工。當(dāng)企業(yè)資金鏈無法銜接供應(yīng)時(shí)，企業(yè)便會(huì)陷入困難的境地。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要做到以下兩點(diǎn)：（1）嚴(yán)格規(guī)范資金管理，定期制定資金使用計(jì)劃，確保能夠嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行。（2）實(shí)時(shí)監(jiān)控每一筆資金的去向，杜絕資金浪費(fèi)，增加有效資金的使用額度。

（三）針對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)分散、合理安排項(xiàng)目進(jìn)度。規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，分散風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首選的途徑之一。如果企業(yè)選擇集中在一個(gè)地區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，那么風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)集中在這個(gè)區(qū)域。當(dāng)這個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)或震蕩，就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不確定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在能力范圍之內(nèi)合理地分散風(fēng)險(xiǎn)，將項(xiàng)目分散到不同城市，這樣可以有效地減少損失。其次房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，考慮各階段的資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況和融資成本，安排能夠契合項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)階段的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有充足的資金、可觀的效益，可以考慮融資成本高、融資期長、融資金額大的融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇時(shí)，應(yīng)盡量控制融資成本，滿足自身融資條件，滿足當(dāng)前項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。

四、結(jié)論

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目融資尚在發(fā)展階段，政府和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)共同努力，促進(jìn)項(xiàng)目融資模式多元化，削弱信貸融資，并做好預(yù)算，建立預(yù)警系統(tǒng)，科學(xué)管理企業(yè)資金，及時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)，合理安排融資模式。應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式，完善項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]姜永銘，史聞東.項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2013.8.26.

[2]林應(yīng)永.淺談中國企業(yè)對(duì)外投資會(huì)計(jì)主體設(shè)置問題[J].國際商務(wù)財(cái)會(huì)，2012.8.10.

[3]郭欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)防范[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2016（11）.

[4]程益棟.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范策略[J].科技視界，2016（12）.

[5]俞霞.基于自由現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范探究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

[6]段鵬輝.地方政府融資平臺(tái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范研究[D].重慶理工大學(xué)，2013.