綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理模式研究及應(yīng)用

[摘 要]基于我國房地產(chǎn)政策的調(diào)整，發(fā)展市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生較大的變化，逐漸實(shí)現(xiàn)量變到質(zhì)變的過程中，在這樣的情況下，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)有的運(yùn)營模式，做出相應(yīng)的調(diào)整，并且需要以客戶為主體，這樣才能將自身企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，占有一席之地，促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式。

[關(guān)鍵詞]綜合型;房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營管理模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.092

1 房地產(chǎn)運(yùn)營管理分析

1.1 運(yùn)營管理

根據(jù)現(xiàn)有的發(fā)展情況，結(jié)合管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營管理進(jìn)行具體的分析，并且在房地產(chǎn)運(yùn)營管理的時(shí)候，一般都是從“管目標(biāo)”“控進(jìn)度”等方面展開，這樣可以有效提升房地產(chǎn)運(yùn)營管理的效果。另外，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防也是房地產(chǎn)運(yùn)營管理的重點(diǎn)，通過對(duì)各個(gè)方面的分析 ，對(duì)項(xiàng)目重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)和事件節(jié)點(diǎn)等方面進(jìn)行管控，這樣不僅實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

1.2 大運(yùn)營管理

大運(yùn)營管理主要是基于完善的管理體系，并且以財(cái)務(wù)為導(dǎo)向，將現(xiàn)金流和利潤作為核心，以計(jì)劃作為主線，貨值管理為基礎(chǔ)，全面實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目、全周期、全專業(yè)的高效統(tǒng)籌經(jīng)營。同時(shí)，在這樣的情況下，可以確?！皟?chǔ)-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”8個(gè)階段動(dòng)態(tài)一體化適配經(jīng)營策略，進(jìn)而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。

近幾年，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入階段調(diào)整期，單項(xiàng)目的規(guī)模和項(xiàng)目間的差異也越來越大，由此帶來的項(xiàng)目管理難度以及各專業(yè)條線的協(xié)同難度也越來越大?；谶@樣的情況，房企的精英策略有必要由“沖刺跑”調(diào)整為公司“穩(wěn)健跑”與項(xiàng)目“變速跑”，也就是將計(jì)劃運(yùn)營管理逐漸向大運(yùn)營管理演變。另外，在“穩(wěn)健跑”階段，大運(yùn)營管理體系可以有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)品質(zhì)化、健康化的發(fā)展模式。

在大運(yùn)營管理的時(shí)候，主要包括“儲(chǔ)-建-融-供-銷-存-回-結(jié)”全生命周期的現(xiàn)金流，其中儲(chǔ)為土地儲(chǔ)備管理，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的時(shí)候，一定要兼顧規(guī)模發(fā)展要求和合理占用回款;建為開工管理，需要滿足當(dāng)期銷售的要求，以及復(fù)合增長的要求;融為融資管理，房地產(chǎn)在建設(shè)和開發(fā)的時(shí)候，一定要保證銷債平衡，并且在資金的管理方面，需要對(duì)資金的利用和存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合性的考慮，保證各個(gè)方面的平衡性;銷和售為銷售管理，一定要保證銷供貨效率和供銷之間的平衡性;存為存貨管理，需要保證應(yīng)收周轉(zhuǎn)和收支呈現(xiàn)平衡的狀態(tài);結(jié)為結(jié)算管理，需要明確結(jié)轉(zhuǎn)效率和未來結(jié)轉(zhuǎn)空間之間的關(guān)系， 兩者呈現(xiàn)平衡的關(guān)系。

大運(yùn)營管理通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流核心邏輯的分析，對(duì)現(xiàn)金流回證與利潤影響要素的管理，可以有效實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)的經(jīng)營與產(chǎn)品定位以及更高效的內(nèi)部協(xié)同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金的利用效率和利潤率，降低運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)監(jiān)控、穩(wěn)定的發(fā)展模式。

2 運(yùn)營管理流程

由于基于以人為導(dǎo)向的綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，主要是以保證自身核心競(jìng)爭(zhēng)力為主要目標(biāo)，并且從客觀角度來說，要求企業(yè)擁有大量的物業(yè)便滿足人們對(duì)房地產(chǎn)合理的需求。[2]同時(shí)，在滿足客戶需求以外，需要不斷創(chuàng)新提升自身，將以人為導(dǎo)向的理念充分發(fā)揮，這樣才能保證綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的效果，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。另外，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)所包含的內(nèi)容有很多，例如住宅、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面，不管是面向于哪種模式，都需要對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析，這樣可以提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的發(fā)展?jié)摿?，并且需要將?shí)際需求作為綜合型房地產(chǎn)企業(yè)在各項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)中的依據(jù)。

同時(shí)，綜合型房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理的時(shí)候，根據(jù)自身在市場(chǎng)中的定位，需要盡可能地發(fā)展?jié)撛诳蛻?，并且等到客戶群體確定以后，需要結(jié)合現(xiàn)有的情況，提供客戶較為滿足的服務(wù)，其目的就是獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。[3]另外，需要積極與客戶進(jìn)行溝通，根據(jù)客戶的反饋不斷進(jìn)行調(diào)整，這樣可以有利于綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理模式的提升和完善，確保良好的管理效果。

在前期綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的時(shí)候，一般都是以客戶群體作為出發(fā)點(diǎn)，并且需要結(jié)合自身的發(fā)展情況，制定合理、有效的管理方案，及時(shí)與客戶溝通，確保綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的可行性，對(duì)提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力也是非常有效果的。同時(shí)，一定要保證項(xiàng)目與客戶之間的關(guān)系，兩者需要呈現(xiàn)平衡的關(guān)系，并且受項(xiàng)目竣工后物業(yè)管理時(shí)間較長的影響，將物業(yè)管理水平視為影響客戶生活質(zhì)量的主要因素，以此不斷提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的性能。

經(jīng)常會(huì)受到傳統(tǒng)模式的影響，呈現(xiàn)過于重視項(xiàng)目建設(shè)，忽視客戶運(yùn)營管理體系的影響，這樣對(duì)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。因此，近幾年我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，對(duì)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理進(jìn)行了一定的轉(zhuǎn)變，將以人為導(dǎo)向?yàn)槟繕?biāo)，促使各個(gè)方面結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，其目的就是提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的效果。[4]

3 運(yùn)營管理模式的應(yīng)用

3.1 直線式職責(zé)管理

直線式職責(zé)管理是綜合型房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式中一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容，該模式與中央集權(quán)型企業(yè)發(fā)展、運(yùn)行模式，并且在管理的時(shí)候，根據(jù)各個(gè)工作部門的工作能力，將各項(xiàng)功能職責(zé)劃分到各個(gè)部門，例如市場(chǎng)開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、營銷部等職責(zé)部門等方面。[5]同時(shí)，在運(yùn)營管理的過程中，可以實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)集中對(duì)各個(gè)不同部門進(jìn)行統(tǒng)一的管理，這樣可以有效提升整體管理效果，促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

直線式職責(zé)管理主要是將全部權(quán)利和決定權(quán)都集中到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)身上，這樣可以有效加強(qiáng)各個(gè)部門之間的配合，并且各個(gè)部門的協(xié)調(diào)程度相對(duì)較高，根據(jù)市場(chǎng)的變化做出應(yīng)變，從而獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益。但是，進(jìn)行直線式職責(zé)管理的時(shí)候，也存在著一定的不足，例如領(lǐng)導(dǎo)的專業(yè)性往往決定各項(xiàng)運(yùn)營管理決策的正確性，因此領(lǐng)導(dǎo)一定要擁有良好的專業(yè)性及前瞻性，這樣才能更好地促進(jìn)綜合型房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2 矩陣式運(yùn)作管理

矩陣式運(yùn)作管理是基于直線式職責(zé)管理模式延伸而來的一種管理模式，在具體管理的時(shí)候一般可以從以下幾個(gè)方面展開。

在直線式職責(zé)管理的時(shí)候，需要設(shè)置傳統(tǒng)的管理部門，這樣可以便于各項(xiàng)基礎(chǔ)工作的開展，實(shí)現(xiàn)良好的管理效果，提升其綜合型房地產(chǎn)管理模式的自身性能。

需要根據(jù)不同的工作任務(wù)、工作項(xiàng)目等方面設(shè)置各個(gè)管理部門，以及管理工作人員， 并且有針對(duì)性地成立專門的工作小組，從事各項(xiàng)管理工作，這樣可以有效提升其管理效率。另外，在一項(xiàng)工作任務(wù)和項(xiàng)目完成以后，需要結(jié)算工作小組，并且將小組的工作人員回歸到原始工作崗位，這樣可以打破傳統(tǒng)管理模式所帶來的問題，提升良好的綜合型房地產(chǎn)運(yùn)營管理性能。

在矩陣式運(yùn)作管理的過程中，由于各個(gè)部門分設(shè)不同，在實(shí)際的應(yīng)用中容易出現(xiàn)權(quán)利交集和較為明顯的職責(zé)分配不清，并且審批流程相對(duì)較多。因此，面對(duì)這樣的情況，需要盡可能地簡(jiǎn)化流程，避免影響其管理效果。

3.3 項(xiàng)目分配式管理

項(xiàng)目分配式管理模式一般是以一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生、成立、建設(shè)、銷售等作為基礎(chǔ)，以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的全過程為項(xiàng)目分配式管理的重點(diǎn)，并且根據(jù)該項(xiàng)工作的實(shí)際情況，設(shè)定預(yù)期目標(biāo)和完成目標(biāo)。同時(shí)，根據(jù)實(shí)際完成目標(biāo)，作為工作人員量化考核的主要內(nèi)容，這樣可以在一定程度上提升項(xiàng)目分配式管理的效果。

另外，在該項(xiàng)目完成以后，需要將實(shí)際完成情況，與預(yù)期目標(biāo)和完成目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，針對(duì)實(shí)際情況對(duì)相關(guān)的工作人員給予獎(jiǎng)勵(lì)，這樣可以將各項(xiàng)管理工作全面地落實(shí)。[6]但是，項(xiàng)目分配式管理也存在著一定的不足，需要根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，避免產(chǎn)生管理問題。

3.4 集團(tuán)制管理

集團(tuán)制管理也可以叫作混合型集團(tuán)化管理模式，該模式是一種較為先進(jìn)和全面的管理模式。同時(shí)，在集團(tuán)制管理模式運(yùn)行中，將上述幾種管理模式融合在一起，這樣對(duì)傳統(tǒng)的管理模式存在的弊端進(jìn)行了有效的彌補(bǔ)，可以有效促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式。在集團(tuán)制管理的過程中，可以根據(jù)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部構(gòu)架進(jìn)行重新編制，這樣可以滿足綜合型房地產(chǎn)發(fā)展的需求。另外，需要明確各個(gè)崗位的職能，這樣可以進(jìn)行統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)良好的管理效益。

4 管理模式應(yīng)用創(chuàng)新

運(yùn)營管理是綜合型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心，因此綜合型房地產(chǎn)企業(yè)一定要將運(yùn)營管理作為企業(yè)發(fā)展的主要平臺(tái)，在傳遞企業(yè)更多文化、價(jià)值和理念，提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)自身服務(wù)性能的同時(shí)，可以有效擴(kuò)大企業(yè)的運(yùn)營范圍，并且也可以很好地提升企業(yè)的服務(wù)性能。[7]同時(shí)，在綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的時(shí)候，需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)運(yùn)營管理模式進(jìn)行不斷地創(chuàng)新;根據(jù)市場(chǎng)的變化，構(gòu)建核心發(fā)展項(xiàng)目。這樣可以在一定程度上提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。另外，可以為客戶提供增值型服務(wù)，對(duì)服務(wù)、銷售等工作體系進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)變，并且需要有計(jì)劃、有步驟地將發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目不斷延伸，這樣可以促使企業(yè)呈現(xiàn)全面、穩(wěn)定的發(fā)展模式。

另外，在綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理創(chuàng)新的時(shí)候，需要堅(jiān)持不變，也要堅(jiān)持改變，也就是說，需要不斷提升自身的服務(wù)性能和管理性能，這樣可以為綜合型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)性的保證。[8]同時(shí)，需要將市場(chǎng)的實(shí)際情況和消費(fèi)情況結(jié)合在一起，從中發(fā)現(xiàn)不足并且進(jìn)行有效的解決，這樣不僅能有效提升綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的效果，還是房地產(chǎn)行業(yè)改革推進(jìn)的重要保障。

5 結(jié)論

綜上所述，文章簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)運(yùn)營管理模式，并且從不同角度和方向，對(duì)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行明確和研究，其目的就是保證綜合型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的效果，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益，促使綜合型房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定的發(fā)展模式。

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[作者簡(jiǎn)介]王龍飛（1988—），男，漢族，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際商學(xué)院在職人員高級(jí)課程研修班學(xué)員，研究生，中級(jí)職稱，本科學(xué)士學(xué)位，研究方向：企業(yè)管理。