長(zhǎng)租公寓生死抉擇

鄭欒

春節(jié)過(guò)后，大眾的所有注意力都投在了“新冠肺炎”疫情上。此時(shí)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)爆發(fā)了巨大爭(zhēng)議——一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)借機(jī)增加房租，或者向房東要求減免房租的同時(shí)，對(duì)租戶的租金照收不誤。

這種商業(yè)倫理上的爭(zhēng)議，背后是整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)不景氣的現(xiàn)狀。原本就經(jīng)歷了倒閉潮的長(zhǎng)租公寓行業(yè)在疫情中雪上加霜。對(duì)某些企業(yè)來(lái)說(shuō)，命都要保不住的時(shí)候，沒(méi)資格考慮要不要臉的問(wèn)題。

但眾多被傷了心的用戶，恐怕很難會(huì)繼續(xù)租下去了。

一個(gè)長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者的春節(jié)

“正月初三晚上國(guó)務(wù)院發(fā)布（延遲開(kāi)工開(kāi)學(xué)的）文件，正月初四我跟股東開(kāi)會(huì)，開(kāi)始去找口罩、消毒水、測(cè)溫槍這些一線必備的防疫物資。那時(shí)候就已經(jīng)很難了?！睒?lè)乎公寓的創(chuàng)始人羅意在接受《商界》記者采訪時(shí)說(shuō)。

借助一位股東在海外的資源，羅意成功調(diào)集了一批口罩，在疫情爆發(fā)的初期調(diào)集給了各地的一線員工。他有些后悔沒(méi)有多儲(chǔ)備一些口罩，因?yàn)楣竞髞?lái)再想買口罩難度很大。

樂(lè)乎創(chuàng)立于2014年，定位“長(zhǎng)租公寓輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)品牌”，并在2018年中獲得了過(guò)億元的B輪融資。由于很早就定位“輕資產(chǎn)”“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”，外加拿到了一筆比較可觀的融資，羅意坦言，樂(lè)乎的現(xiàn)金流還未承受很大壓力。

但他認(rèn)為，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，疫情已經(jīng)帶來(lái)了巨大影響。

首先，2019年長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了寒冬，尤其年底都是租戶退租的高峰期，活下來(lái)的企業(yè)都希望2020年上半年能迎來(lái)一個(gè)“小陽(yáng)春”。

“毫無(wú)疑問(wèn)，今年的小陽(yáng)春是不會(huì)來(lái)了，甚至疫情的結(jié)束也沒(méi)有確定的時(shí)間。”

同時(shí)，防疫物資的短缺和長(zhǎng)租公寓用戶構(gòu)成的復(fù)雜性，都會(huì)對(duì)企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大的壓力。

前一年底行業(yè)不景氣，新一年的高峰被無(wú)限推后，甚至可能被抹平，2020年對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)都是挑戰(zhàn)。

事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在整個(gè)商業(yè)生態(tài)中處于比較長(zhǎng)尾的位置。2016-2018年，受到融資環(huán)境寬松、資本機(jī)構(gòu)看好行業(yè)的影響，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入一段爆發(fā)增長(zhǎng)的時(shí)期。但隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，新增用戶數(shù)量下降，老用戶的消費(fèi)也更趨于理性。

大趨勢(shì)的變化，要經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間周期，才能在行業(yè)里產(chǎn)生影響。

眼下的這場(chǎng)疫情，是否會(huì)讓行業(yè)在3-5年內(nèi)難以恢復(fù)元?dú)?？這是行業(yè)內(nèi)每一個(gè)創(chuàng)業(yè)者都無(wú)法下定論的。

而談及部分企業(yè)的漲價(jià)舉動(dòng)，羅意表示，在核實(shí)真實(shí)信息前，不希望做出評(píng)價(jià)。

“但從行業(yè)的角度看，現(xiàn)在漲價(jià)的成本都是比較高的，我認(rèn)為從目前的供需關(guān)系來(lái)看，好像沒(méi)有太多漲價(jià)的理由。整個(gè)外部宏觀經(jīng)濟(jì)可能讓各行各業(yè)都受到疫情影響的情況下，我覺(jué)得覆巢之下難有完卵，沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)可以獨(dú)善其身，但并不影響整個(gè)租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”

對(duì)羅意和樂(lè)乎來(lái)說(shuō)，形勢(shì)也許還沒(méi)有到生死存亡的階段。但很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)被商業(yè)模式帶來(lái)的資金壓力扼住了喉嚨，讓它們不得不伸手從用戶手里掏錢。

危險(xiǎn)的商業(yè)模式

疫情期間，據(jù)多家媒體報(bào)道，蛋殼公寓一方面向北京、無(wú)錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地的房東要求執(zhí)行不少于30天的免租期，另一頭的房租和服務(wù)費(fèi)卻照收不誤。

很多房東表示，蛋殼并沒(méi)有和他們協(xié)商，而是強(qiáng)制執(zhí)行。

面對(duì)質(zhì)疑，蛋殼公寓發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》，其中承諾：對(duì)武漢租客將會(huì)返還一個(gè)月的租金，其他城市的租客則根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)返還租金，或提供相對(duì)應(yīng)的免費(fèi)延住申請(qǐng)。

但這返還的費(fèi)用也并非現(xiàn)金，而是一些“代金券”，可用于抵扣房屋服務(wù)費(fèi)、維修金、水電燃?xì)赓M(fèi)用（非自繳）、租金（分期月付除外）及續(xù)租首付款等蛋殼App內(nèi)賬單費(fèi)用。有租客計(jì)算，自己被返還的租金至少能交4年的各類費(fèi)用，但誰(shuí)能租房這么久？

蛋殼的同行自如，也做了不太體面的事兒。

據(jù)《中國(guó)基金報(bào)》報(bào)道，有不少自如租客在微博上反映自如續(xù)約漲價(jià)的情況。

有網(wǎng)友稱，自如趁疫情期間，租客不便搬家換租，租金續(xù)租增長(zhǎng)10%～30%，漲價(jià)最高竟然達(dá)到38.3%。

也有房主表示，自如一邊給租客漲價(jià)，另一邊卻讓房東降價(jià)。該房主稱這樣的操作“沒(méi)有一點(diǎn)契約精神，兩頭吃的操作毀三觀！”

實(shí)際上，很多長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式十分危險(xiǎn)。

不久之前，隨著青客公寓、蛋殼公寓的上市，部分輿論看好長(zhǎng)租公寓行業(yè)，認(rèn)為洗牌期已過(guò)，頭部企業(yè)盈利的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來(lái)。

按運(yùn)營(yíng)模式來(lái)分，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。其中集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。而分散式主要是從租賃中介業(yè)務(wù)延伸而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理。

前幾年，長(zhǎng)期公寓企業(yè)為了快速搶占市場(chǎng)份額，不惜采取“高進(jìn)低出”的競(jìng)爭(zhēng)策略，這也進(jìn)一步壓縮了長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利空間。已經(jīng)上市的兩家長(zhǎng)租公寓企業(yè)中，青客公寓2019年第三季度營(yíng)收為3.4億元，凈虧1.25億元，較上一季度擴(kuò)大75%;蛋殼公寓在2019年前10個(gè)月?tīng)I(yíng)收57.13億元，凈虧損為28.13億元。

據(jù)招股書(shū)顯示，蛋殼公寓的租賃成本自2017年以來(lái)逐年攀升，由2017年的5.12億元增至2019年前三季度的44.5億元，增長(zhǎng)超過(guò)7倍，占總運(yùn)營(yíng)成本比例由77.9%進(jìn)一步提升至2019年三季末的89%。

青客公寓的招股說(shuō)明書(shū)也顯示，2019財(cái)年前9個(gè)月，青客公寓的租賃費(fèi)用為7.19億元，占總運(yùn)營(yíng)成本的比例超過(guò)77%。

高昂的租賃成本讓蛋殼公寓的“身負(fù)重債”。截至2018年末，蛋殼公寓總資產(chǎn)負(fù)債率為83%，處于近年來(lái)的較低水平，但到2019年三季度末，這一比率又進(jìn)一步提升至100%。

以蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，大多以向用戶提供“租金貸”緩解杠桿壓力。

蛋殼公寓招股書(shū)顯示，公司與租戶簽訂合同時(shí)，會(huì)通過(guò)更低的月租金鼓勵(lì)其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請(qǐng)一筆金額為11個(gè)月房租之和的貸款，申請(qǐng)成功后，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。

這樣，企業(yè)就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租，進(jìn)而緩解企業(yè)的資金壓力，有更多的資金用戶與擴(kuò)展房源。蛋殼公寓在招股書(shū)信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于比較高的水平。

根據(jù)青客披露的招股書(shū)，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸。

此前蛋殼的招股書(shū)顯示，2019年前9個(gè)月，通過(guò)租金貸模式獲取的租金預(yù)付款，已經(jīng)占到蛋殼公寓租金收入的80%。2017年和2018年，這一比例高達(dá)90%和88%。

通過(guò)租金貸，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以一次性從銀行或貸款平臺(tái)（以貸款平臺(tái)居多）拿到現(xiàn)金流，但卻將一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了用戶，長(zhǎng)租公寓企業(yè)再用這些資金進(jìn)行投資或擴(kuò)張。

這樣的商業(yè)模式像一列裝滿炸藥的高速列車，隨時(shí)都充滿危險(xiǎn)，只不過(guò)疫情的火花提前點(diǎn)燃了引信。

去年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6 部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

據(jù)媒體報(bào)道，北京、深圳、杭州全國(guó)多地的蛋殼公寓被業(yè)主集體投訴，其中僅在深圳就有至少上千名業(yè)主參與。2月14日，深圳市住建局已經(jīng)約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其高度重視此事，及時(shí)組織法律專業(yè)人士參與研究制定解決方案，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理相關(guān)問(wèn)題。

政策壓力加上疫情帶來(lái)的影響，將原本有希望回暖的長(zhǎng)租公寓行業(yè)再次打入深淵。

即使是幸存的企業(yè)，現(xiàn)金流也并不寬裕。這就不難理解，為什么哪怕是自如和蛋殼這樣在行業(yè)內(nèi)有較大影響力的長(zhǎng)租公寓品牌，也選擇犧牲品牌美譽(yù)度來(lái)?yè)Q一點(diǎn)點(diǎn)的現(xiàn)金流。

這個(gè)行業(yè)的前路仍然布滿荊棘。