常州市智慧地價(jià)管理信息系統(tǒng)研究

王文　賀衛(wèi)中　陳向東

摘 要：針對建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系發(fā)展對自然資源要素價(jià)格顯化需求，本文以加快建立政府公示自然資源價(jià)格體系，完善自然資源價(jià)格監(jiān)測與評估，實(shí)現(xiàn)地價(jià)杠桿引導(dǎo)資源優(yōu)配，從多維角度研究并運(yùn)用GIS等技術(shù)研建管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)管理系統(tǒng)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化“四化一體”目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：大數(shù)據(jù)技術(shù) 系統(tǒng)模塊與應(yīng)用 智慧地價(jià)管控

中圖分類號：F301文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1003-9082（2020）03-00-02

一、引言

作為能夠靈敏反映土地市場變化的“晴雨表”，地價(jià)及地價(jià)管控在國土資源管理及土地市場建設(shè)中發(fā)揮了重要的基石作用，是政府對國土資源利用管理運(yùn)行實(shí)施宏觀調(diào)控的有力杠桿。近年來，常州市依據(jù)規(guī)范要求，及時掌握土地市場變化情況，實(shí)現(xiàn)以季度動態(tài)監(jiān)測地價(jià)、年度實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)更新與公布工作，確保了土地市場穩(wěn)健運(yùn)行[1]。但是從管理措施上看還缺少實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化管理手段與方法。如：歷年來基準(zhǔn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與變更數(shù)據(jù)沒有建立統(tǒng)一的動態(tài)管理分析系統(tǒng)，不能及時滿足政府第一時間獲取地價(jià)宏觀分析決策的地價(jià)趨勢分析與預(yù)警等相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，同時，估價(jià)行業(yè)未能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享;評估案例沒有形成統(tǒng)一的案例庫，評估時選取案例費(fèi)時費(fèi)力效率低，線下評估不能及時滿足土地出讓招商快捷評估要求，需建立智慧評估功能與云估價(jià);公示自然資源價(jià)格體系不健全、地價(jià)評估服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展的技術(shù)創(chuàng)新不夠、技術(shù)支撐手段缺乏等;

為實(shí)現(xiàn)地價(jià)管控“四化一體”目標(biāo)，基于國土資源“一張圖”工程和“數(shù)字常州”地理空間框架成果等基礎(chǔ)資料，應(yīng)用GIS技術(shù)建立管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)地價(jià)成果數(shù)據(jù)管理、大數(shù)據(jù)展示、輔助決策分析、監(jiān)測預(yù)警、評估全流程管理、數(shù)據(jù)共享交換、公眾智能預(yù)估等，為地價(jià)管理提供高效、準(zhǔn)確的決策支持，是實(shí)施開展智慧地價(jià)管理系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目的初衷。

二、研究內(nèi)容

常州市智慧地價(jià)管理系統(tǒng)，以信息技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺為工具，對基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)、監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)和評估地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化整合，實(shí)現(xiàn) “一個體系、一個平臺、一個網(wǎng)絡(luò)、一個系統(tǒng)”的地價(jià)信息化管理[2]。

研究主要包含了以下六項(xiàng)內(nèi)容：

1.地價(jià)數(shù)據(jù)管理：整合全市地價(jià)數(shù)據(jù)信息，構(gòu)建全市統(tǒng)一的地價(jià)數(shù)據(jù)信息化管理，為地價(jià)分析、地價(jià)評估等地價(jià)智能應(yīng)用提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支持，創(chuàng)新數(shù)據(jù)管理方式，提升管理效能。

2.地價(jià)實(shí)時動態(tài)監(jiān)測：按代表性、標(biāo)準(zhǔn)性、穩(wěn)定性、公示性四個方面內(nèi)容對市區(qū)監(jiān)測點(diǎn)設(shè)定標(biāo)識化、可視化地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)標(biāo)識。對地價(jià)動態(tài)實(shí)時監(jiān)測，估價(jià)師可通過手持設(shè)備（手機(jī)、平板電腦）安裝的安卓APP軟件實(shí)現(xiàn)監(jiān)測點(diǎn)導(dǎo)航、定位、核查地價(jià)信息、一二級市場交易地價(jià)數(shù)據(jù)及相關(guān)指標(biāo)現(xiàn)場數(shù)據(jù)上傳等功能，現(xiàn)場監(jiān)測相關(guān)信息在WEB應(yīng)用端同步更新顯示，實(shí)現(xiàn)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)數(shù)字化、信息化。

3.地價(jià)數(shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計(jì)：應(yīng)用常州市天地圖與國土資源云平臺作為基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)，對地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行時間、空間等維度的查詢與統(tǒng)計(jì)。

4.健全基準(zhǔn)價(jià)格體系：探索健全自然資源資產(chǎn)評估體系，完善編制好集體建設(shè)用地與農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)、城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)等政府公示基礎(chǔ)地價(jià)體系，形成充分反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的等級與價(jià)格體系;充分體現(xiàn)不同細(xì)分用途土地收益水平、土地價(jià)格、供求關(guān)系的差別，實(shí)現(xiàn)差別化供地、差別化地價(jià)評估，探索制定保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展的基準(zhǔn)地價(jià)用途行業(yè)修正體系標(biāo)準(zhǔn)。

5.智慧地價(jià)評估：在地價(jià)空間大數(shù)據(jù)前提下，系統(tǒng)運(yùn)用大數(shù)據(jù)和云平臺的分析和功能，針對不同評估方法，實(shí)現(xiàn)評估方法智能推薦，案例智能選取，優(yōu)化評估效率，適當(dāng)減少對主觀判斷的過分依賴。實(shí)現(xiàn)智慧評估。并且通過智慧云評估平臺，通過云查勘、詢價(jià)系統(tǒng)功能等實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)評估向網(wǎng)絡(luò)化、自動化、智能化在線評估方式模式創(chuàng)新，取代許多重復(fù)性的工作，減少人工干預(yù)環(huán)節(jié)，引領(lǐng)地價(jià)估價(jià)行業(yè)進(jìn)入“評估的云時代”[3]。

三、系統(tǒng)功能

1.系統(tǒng)整體架構(gòu)

常州智慧地價(jià)管理系統(tǒng)的總體框架是，以國土資源各類數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以國土資源信息網(wǎng)絡(luò)為依托，以國土資源各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)流程信息化為主線，以地價(jià)管理體系為核心，形成互聯(lián)互通、貫穿上下的政務(wù)管理、決策支持和社會服務(wù)信息化體系[4]。

根據(jù)總體框架指導(dǎo)思想，結(jié)合自然資源信息化建設(shè)要求，智慧地價(jià)應(yīng)用管理系統(tǒng)采用面向服務(wù)的應(yīng)用程序開發(fā)方法進(jìn)行設(shè)計(jì)，遵循業(yè)務(wù)規(guī)范、數(shù)據(jù)資源標(biāo)準(zhǔn)等標(biāo)準(zhǔn)體系，依托統(tǒng)一的國土資源信息化平臺，定制智慧地價(jià)管理模塊，將常州地價(jià)管理應(yīng)用模塊及其數(shù)據(jù)庫集成到一個可管理的環(huán)境中，快速實(shí)現(xiàn)一體化、集成式政務(wù)應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)各業(yè)務(wù)系統(tǒng)的信息共享和互聯(lián)互通。

2.關(guān)鍵技術(shù)

2.1三層體系結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)采用三層結(jié)構(gòu)體系，將應(yīng)用系統(tǒng)劃分為三層：用戶表現(xiàn)層、應(yīng)用服務(wù)層、數(shù)據(jù)服務(wù)層。各層的邏輯關(guān)系清晰明了，真正做到了“瘦客戶”，提高了系統(tǒng)運(yùn)行效率。

2.2業(yè)務(wù)應(yīng)用組件服務(wù)化

將各種業(yè)務(wù)應(yīng)用功能拆分成不同的服務(wù)組件，采用標(biāo)準(zhǔn)的WebService或者 Restful技術(shù)進(jìn)行封裝成服務(wù)接口，統(tǒng)一對外提供調(diào)用地址，提高了組件的復(fù)用程度，提升了工作效率。自然資源行業(yè)涉及許多專業(yè)化應(yīng)用，需要對多應(yīng)用系統(tǒng)的進(jìn)行集成，用一體化的方案給予解決，形成一個相對完整而有效的體系。Webservices是一個可互操作的分布式應(yīng)用程序的新平臺，它定義了應(yīng)用程序如何在Web上實(shí)現(xiàn)互操作性。用任何的語言，在任何平臺上寫Webservice，只要通過Webservice標(biāo)準(zhǔn)就可以對這些服務(wù)進(jìn)行查詢和訪問，形成一個開放的共享體系，使系統(tǒng)既有良好的可擴(kuò)展性[5]。

2.3地理信息技術(shù)結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)

通過網(wǎng)上抓取大數(shù)據(jù)實(shí)時分析并建立地價(jià)空間數(shù)據(jù)庫。常州市智慧地價(jià)管理系統(tǒng)，利用垂直搜索引擎技術(shù)和ArcGIS軟件完成地價(jià)專題空間數(shù)據(jù)庫建設(shè)，并結(jié)合SOA和J2EE的服務(wù)設(shè)計(jì)開發(fā)智慧地價(jià)管理功能，同時采用WebGIS空間分析和大數(shù)據(jù)提取，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)大數(shù)據(jù)的空間關(guān)聯(lián)和自動計(jì)算，實(shí)現(xiàn)地價(jià)“一張圖”展示、智慧評估，地價(jià)預(yù)測、預(yù)警。

四、功能實(shí)現(xiàn)

1.建立了地價(jià)預(yù)測預(yù)警模型，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)的實(shí)時監(jiān)測

常州市智慧地價(jià)管理信息系統(tǒng)，以地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，依據(jù)地價(jià)波動的機(jī)制和規(guī)律，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，分析和判斷地價(jià)水平及其變化趨勢是否合理[6]（如模塊設(shè)定當(dāng)?shù)貎r(jià)增長率為5%-10%時，為輕度警情;當(dāng)?shù)貎r(jià)增長率為大于10%時，為重度警情），實(shí)現(xiàn)了地價(jià)的實(shí)時監(jiān)測。同時也與常州市房地產(chǎn)市場調(diào)控平臺共享相關(guān)數(shù)據(jù)，分析全市房地產(chǎn)庫存與去化周期，實(shí)現(xiàn)房住不炒的精準(zhǔn)調(diào)控，能夠?yàn)檎⒌貎r(jià)調(diào)控機(jī)制，進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)決策等提供相關(guān)參考。

2.建立了自動匹配功能模塊，實(shí)現(xiàn)了案例的自動優(yōu)選匹配

常州市智慧地價(jià)應(yīng)用管理模塊，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)信息的集中存儲管理和共享使用，地價(jià)管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息與電子地圖的有機(jī)關(guān)聯(lián)與融合，為監(jiān)測點(diǎn)信息自動提取、可比交易案例自動優(yōu)選提供了基礎(chǔ)。自動匹配功能模塊，根據(jù)待估宗地區(qū)位、用途、交易方式、交易日期等條件，自動優(yōu)選案例。

3.充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，大幅提升了地價(jià)評估工作效率

地價(jià)評估過程中的土地市場成交數(shù)據(jù)、一手房交易數(shù)據(jù)、二手房交易數(shù)據(jù)、商服繁華度數(shù)據(jù)、交通數(shù)據(jù)、配套設(shè)施數(shù)據(jù)等，具有多來源、多時態(tài)、多形態(tài)、多語義等特點(diǎn)，需要多源、異構(gòu)、海量的地價(jià)評估數(shù)據(jù)的融合與分析技術(shù)，才能實(shí)現(xiàn)海量數(shù)據(jù)的整合、管理、更新和利用，從而為地價(jià)評估提供數(shù)據(jù)支撐。

4.便于宗地快速評估、地價(jià)復(fù)核、稅收征管和地價(jià)決策

常州市智慧地價(jià)管理系統(tǒng)研究以公示地價(jià)體系為基礎(chǔ)，采用地理信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)了地價(jià)信息的集中存儲管理和共享使用，便于宗地地價(jià)的快速評估、地價(jià)復(fù)核和查詢分析。通過云評估系統(tǒng)（包括網(wǎng)絡(luò)版與手機(jī)端），運(yùn)用云計(jì)算、云存儲等技術(shù)手段，可讓相關(guān)需求用戶24小時在線實(shí)時查詢城市樓市價(jià)格、土地出讓價(jià)格，相關(guān)詳細(xì)基出指標(biāo)數(shù)據(jù)及變化走勢，可以自動進(jìn)行估價(jià)也可并可起發(fā)起人工詢價(jià)等。為常州市地價(jià)管理工作中的土地出讓、稅收征管、融資抵押、地價(jià)評估與決策等提供了信息支撐。

五、結(jié)語

目前，地價(jià)管理信息系統(tǒng)已獲得江蘇省2019年度測繪地理信息科技進(jìn)步二等獎。該系統(tǒng)立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，立足于地價(jià)智慧評估、公示地價(jià)體系公開性及信息化建設(shè)要求，通過對基準(zhǔn)地價(jià)數(shù)據(jù)、監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)和評估地價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化整合，形成以地價(jià)智慧評估管控為核心，涵蓋管、查、評三大主體功能模塊的智慧系統(tǒng)[2]，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)成果的可視化、動態(tài)更新及智能評估與決策支技應(yīng)用，為多元化自然資源資產(chǎn)評估顯示化提供核心技術(shù)支持。為常州市深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性土地使用制度改革、強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理、健全土地使用權(quán)交易市場奠定堅(jiān)實(shí)基

礎(chǔ)[2]，有效實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)富美高”與“五大明星城”新常州高質(zhì)量發(fā)展提供技術(shù)保障。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：王文（1975—），男，江蘇常州人，高級經(jīng)濟(jì)師、土地與房地產(chǎn)估價(jià)師，主要從事為土地經(jīng)濟(jì)與政策、土地、房地產(chǎn)估價(jià)、國土資源利用研究等。