從實務(wù)看離婚協(xié)議中房產(chǎn)歸屬的物權(quán)效力

【摘要】離婚協(xié)議中對房產(chǎn)所有權(quán)的約定能否產(chǎn)生物權(quán)變動效力，在實務(wù)中處理方式，分別是直接適用《物權(quán)法》中不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為生效要件、不涉及第三人合法權(quán)益時自離婚協(xié)議生效時產(chǎn)生物權(quán)變動效力、涉及第三人時綜合多方因素權(quán)衡物權(quán)效力的變動時點。

【關(guān)鍵詞】離婚協(xié)議 ?不動產(chǎn) ?物權(quán)效力

一、引言

夫妻雙方對于房產(chǎn)歸屬的約定往往是離婚協(xié)議中一重要內(nèi)容，是雙方基于合意達(dá)成的意思表示，屬于私法上的意思自治;同時依據(jù)《物權(quán)法》第9條，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，除法律另有規(guī)定外，以登記作為物權(quán)變動的生效要件。由此，在離婚財產(chǎn)分割的實務(wù)中常會遇到離婚協(xié)議中約定一方或雙方名下的房產(chǎn)所有權(quán)屬于另一方的情形，那么在未經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶登記的情況下僅憑離婚協(xié)議能否產(chǎn)生物權(quán)變動的效力？據(jù)此約定房產(chǎn)所有權(quán)人同第三人進(jìn)行房產(chǎn)買賣合同能否產(chǎn)生物權(quán)變動效力？對此本文將從實務(wù)著手進(jìn)行分析。

二、問題之提出

在諸多離婚協(xié)議約定房產(chǎn)分割的后續(xù)，常發(fā)生尚未辦理過戶登記的非登記名義人，也就是實際約定房產(chǎn)所有權(quán)人同第三人進(jìn)行房產(chǎn)買賣從而產(chǎn)生糾紛的情況，主要問題為第三人能否實際取得房產(chǎn)所有權(quán)，解決該問題的關(guān)鍵在于弄清離婚協(xié)議對房產(chǎn)歸屬的約定能否產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，也就是《婚姻法》同《物權(quán)法》是否存在優(yōu)先適用的問題。

一方面，《婚姻法》司法解釋二第八條中規(guī)定“離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力”，自然，合意約定房產(chǎn)所有權(quán)歸屬的離婚協(xié)議合法有效;另一方面，依據(jù)《物權(quán)法》第九條、第十四條以及第十六條的規(guī)定可知，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的變更和轉(zhuǎn)讓自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。那么，離婚協(xié)議對房產(chǎn)所有權(quán)的約定究竟能否發(fā)生物權(quán)變動效力？約定房產(chǎn)所有權(quán)人能否僅依據(jù)離婚協(xié)議向第三人出售房產(chǎn)？第三人能否由此取得房產(chǎn)所有權(quán)？

三、實務(wù)中離婚協(xié)議中房產(chǎn)歸屬約定的物權(quán)效力

在實務(wù)中存在大量上述因離婚產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛案例，經(jīng)整理歸納主要分以下幾種處理意見：

第一，離婚協(xié)議對房產(chǎn)所有權(quán)的約定不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力。這是嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)物權(quán)變動效力的規(guī)則，即處分房產(chǎn)所有權(quán)的行為必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶登記后方可發(fā)生物權(quán)效力。例如河北省高院作出的（2019）冀民申4357號再審裁定書，明確離婚協(xié)議中對房產(chǎn)所有權(quán)約定，未經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)登記，不足以具有排除強制執(zhí)行的權(quán)益。

第二，在不涉及第三人利益情況下，房產(chǎn)所有權(quán)在協(xié)議生效時即發(fā)生物權(quán)變動效力。《婚姻法》實際上并未明確規(guī)定夫妻二人處理房產(chǎn)時必須進(jìn)行房產(chǎn)變更登記，對房產(chǎn)歸屬的約定依附于婚姻關(guān)系的解除，是雙方在此基礎(chǔ)上達(dá)成的合意，不同于一般的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，在不涉及第三人利益的前提下，應(yīng)當(dāng)遵循雙方真實的意思表示。例如最高法院公報案例（2013）朝民初字第30975號案例，本案中李某某和唐某甲在《分居協(xié)議書》約定涉案房產(chǎn)歸李某某所有，且唐某有義務(wù)協(xié)助辦理相關(guān)事務(wù)，二人對于房產(chǎn)歸屬約定是在平等且自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成，并未涉及到該婚姻家庭關(guān)系以外的第三人，屬于民事合同，雙方理應(yīng)遵守;且涉案房產(chǎn)并未進(jìn)入市場進(jìn)行交易，唐某作為二人子女應(yīng)當(dāng)知悉相關(guān)事宜，不屬于《物權(quán)法》意義上的第三人，因此即使未辦理過戶登記，也不影響夫妻二人關(guān)于房產(chǎn)分割引起的物權(quán)變動效力。

第三，如果涉及家庭關(guān)系外的第三人，應(yīng)當(dāng)在綜合認(rèn)定保護(hù)第三人的合法權(quán)益是否合理應(yīng)當(dāng)、是否產(chǎn)生信賴?yán)娴榷喾矫嬉蛩睾笞鞒雠袛?，而非?yán)格按照不動產(chǎn)登記簿為不動產(chǎn)物權(quán)的依據(jù)。這是考慮到保護(hù)實際權(quán)利人的利益，不動產(chǎn)進(jìn)行公示的目的在于保護(hù)市場交易安全，維護(hù)市場秩序，但實際生活中存在各種登記名義人并非實際權(quán)利人情形，實際權(quán)利人繼續(xù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給第三人的過程產(chǎn)生糾紛，如果僅僅依據(jù)不動產(chǎn)登記作為物權(quán)唯一依據(jù)，會產(chǎn)生實質(zhì)性不公平，因此應(yīng)當(dāng)權(quán)衡第三人是否盡到足夠的審慎義務(wù)以及諸多應(yīng)當(dāng)考量因素作出綜合決斷。

總的來說，上述處理意見在當(dāng)下有關(guān)離婚協(xié)議中因約定房產(chǎn)所有權(quán)而產(chǎn)生的糾紛時較為常用。

四、結(jié)論

應(yīng)當(dāng)明確，《婚姻法》雖然是基于夫妻雙方間的特殊關(guān)系而存在，但離婚協(xié)議對房產(chǎn)所有權(quán)的約定屬于雙方達(dá)成的合意，仍適用私法自治的原則，雙方理應(yīng)遵守在平等自愿基礎(chǔ)上對房產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行的處分，一方負(fù)有為他人辦理過戶登記的義務(wù)。其次，《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則的規(guī)定是一般規(guī)定，不基于特殊關(guān)系產(chǎn)生變動，除非法律另有規(guī)定。兩部法律所依附的基礎(chǔ)關(guān)系不同，在針對離婚協(xié)議對房產(chǎn)歸屬約定是否能產(chǎn)生物權(quán)變動效力問題的適用上，并無優(yōu)先適用的規(guī)定，因此在實務(wù)的處理上并無統(tǒng)一的意見。

一般在不涉及婚姻家庭關(guān)系以外的第三人時，可以分兩種情況進(jìn)行處理，即以不動產(chǎn)登記作為物權(quán)變動的生效要件或者以離婚協(xié)議生效作為物權(quán)變動的生效要件。若涉及上述以外第三人時，應(yīng)當(dāng)注意權(quán)衡保護(hù)第三人合法權(quán)益、房產(chǎn)實際權(quán)利人合法權(quán)益、維護(hù)交易安全及其他多種因素作出綜合判斷，此時不應(yīng)將不動產(chǎn)登記簿作為物權(quán)權(quán)屬的唯一依據(jù)。

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作者簡介：李馨玫（1995-），女，河北秦皇島人，上海大學(xué)法學(xué)院2017級法律碩士（非法學(xué)）研究生，研究方向為國際經(jīng)濟法。