大中型城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)展望

邢相江

【摘要】近幾年來(lái)城市的快速發(fā)展，特別是大中型城市的區(qū)域擴(kuò)大造成了人與人之間的交通不便，從而使人們的交際圈減少。因此以前的大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等于一體的獨(dú)立大型商圈的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)不適合大中型城市的發(fā)展模式，新型的小型住宅式商業(yè)模式，寫(xiě)字樓式的商業(yè)地產(chǎn)更適合大中型城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) ?寫(xiě)字樓 ?商務(wù)商圈 小區(qū)商圈

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大型城市開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的，初期是依托經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模擴(kuò)大、人口增加，人們對(duì)百貨超市、餐飲休閑、娛樂(lè)消費(fèi)等的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)由一線城市逐步向二線城市擴(kuò)散，重心下移。近 20 年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，勢(shì)頭迅猛，取得了巨大成就，幾乎一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)往往就是一個(gè)城市的中心。但是最近幾年很多大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展碰到瓶頸，其中的原因雖然是近幾年受?chē)?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、電商和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的影響成分較大。但是很少有人考慮城市規(guī)模的擴(kuò)大，人民上班距離的增加，996制的工作時(shí)間，交通的擁堵是否對(duì)以前的商業(yè)圈中心化產(chǎn)生很大的影響。從而可以考慮一種新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式。

一、大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)的困境和出路

（一）商業(yè)地產(chǎn)高負(fù)債率，融資困難的前提下簡(jiǎn)小商圈更合適

最近幾年在國(guó)家降房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的面臨的資金壓力越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該注意現(xiàn)金流的管理?！罢f(shuō)到房地產(chǎn)的融資，很多業(yè)內(nèi)人士可能都有類(lèi)似感受，近兩年的融資渠道管控總體趨嚴(yán)了，從各個(gè)來(lái)源獲得資金的挑戰(zhàn)性和難度加大?！比涨埃谟扇A夏時(shí)報(bào)主辦的穩(wěn)·變·進(jìn) 2019年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上，建銀國(guó)際董事總經(jīng)理曾粵暉做出了以上判斷。

商業(yè)地產(chǎn)高負(fù)債率，融資困難，由于商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)周期較長(zhǎng)，一般的銀行貸款無(wú)法為其提供穩(wěn)健的資金鏈。并且當(dāng)下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也受到了國(guó)家政府的調(diào)控，大中型城市的地皮價(jià)格比較高，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的以前的大型的商業(yè)圈大型的購(gòu)物中心的建造成本越來(lái)越高，并且只租不售也加劇的商業(yè)地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)。

鑒于以上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的資金要求管理，地皮價(jià)格的提高太多，以前的大型的商業(yè)中心，商業(yè)綜合體像萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第四代商業(yè)綜合體的中央文化區(qū)：以一條商業(yè)步行街為靈魂，串聯(lián)起萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、電影城、寫(xiě)字樓群等其他各類(lèi)物業(yè)的大型地產(chǎn)可能對(duì)大中型的城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跟資金的回籠非常不利。反而小型的住宅小區(qū)式的商業(yè)模式，寫(xiě)字樓式的商業(yè)模式更適合大中型城市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃與現(xiàn)金流等問(wèn)題。

（二）電商對(duì)實(shí)體店影響從而影響商業(yè)地產(chǎn)

最近幾年電商發(fā)展迅速對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)模式帶來(lái)很多沖擊，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)全面深入我們的生活，廣大消費(fèi)者的商業(yè)行為逐漸脫離店鋪和實(shí)體，不僅改變了商業(yè)格局，商業(yè)地產(chǎn)也面臨挑戰(zhàn)。近年來(lái)大幅調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心絕不在少數(shù)。

電商對(duì)大型商場(chǎng)的沖擊力度加大但是人們還是對(duì)實(shí)體店有需求的，例如體驗(yàn)式消費(fèi)模式。與人們生活密切相關(guān)的社區(qū)商業(yè)尤其具有開(kāi)發(fā)潛力。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)可以靈活的組建服務(wù)類(lèi)型的商鋪如醫(yī)療、保健、娛樂(lè)、餐飲、賓館等商業(yè)，是網(wǎng)店無(wú)法取代的服務(wù)產(chǎn)品。社區(qū)商業(yè)模式跟適合大中型城市的人們生活節(jié)奏， 社區(qū)商業(yè)模式相比大型的購(gòu)物中心的電商對(duì)其的沖擊力度可能會(huì)小。因此電商對(duì)實(shí)體店的沖擊力度也影響了一個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、大中型城市小型的商務(wù)與住宅商圈產(chǎn)生的原因

（一）大中型城市大型購(gòu)物商圈困境

商圈是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市以修建大型綜合購(gòu)物中心、步行街、商業(yè)街、休閑娛樂(lè)中心等商業(yè)地產(chǎn)形式為主，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展的小城市以小型購(gòu)物中心、商鋪等形式存在。大中型城市的大型商圈可以輻射周邊10公里的消費(fèi)半徑，但現(xiàn)在的大都市的生活節(jié)奏快，時(shí)間緊迫，交通擁堵，停車(chē)?yán)щy網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的方便等原因使到大型購(gòu)物商場(chǎng)的時(shí)間減少。并且很多的時(shí)候下班后邀約朋友同事一起逛街購(gòu)物，會(huì)產(chǎn)生很多的不便，這個(gè)過(guò)程也會(huì)減少對(duì)購(gòu)物的過(guò)程的時(shí)間，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

由于商業(yè)綜合體店鋪或柜面租金高，經(jīng)營(yíng)過(guò)程虧損嚴(yán)重，最后選擇鋪面關(guān)門(mén)，對(duì)大型商城的招商引產(chǎn)生很大的影響。另一方面，隨著電商業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，人們的消費(fèi)習(xí)慣也隨之改變，線上交易不斷增加，商家對(duì)實(shí)體店的需求越來(lái)越少，給實(shí)體店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的沖擊，眾多零售商將電子商務(wù)平臺(tái)作為主要的銷(xiāo)售渠道。大中型城市的在發(fā)展過(guò)程中面臨越來(lái)越多的困境與困難。

（二）大中型城市休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的困境

隨著我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，休閑娛樂(lè)餐飲行業(yè)也得到迅速澎湃的發(fā)展，在繁榮城市經(jīng)濟(jì)以及豐富人們的生活活動(dòng)起到的重要的作用。特別是在我國(guó)的大中型城市休閑餐飲娛樂(lè)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)了，小吃一條街，休閑娛樂(lè)集中區(qū)，特大型的娛樂(lè)場(chǎng)所。為中國(guó)的社會(huì)就業(yè)提供了很多的機(jī)會(huì)，也為人們之間的溝通交流，感情的增進(jìn)，生活的休閑娛樂(lè)提供了場(chǎng)所。

餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所需要人員密集的地方。因?yàn)榫哂泻芏嗟男蓍e娛樂(lè)商務(wù)性所以大型的餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所的消費(fèi)人群都是親朋好友，商務(wù)交流之間的人群。在休閑的時(shí)候找三五知己，親朋好友一起逛逛街，品嘗一下美食，看看電影，一起唱唱歌，喝喝酒。

餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所需要的客流量，需要的不是人流量。但是中國(guó)的大中型城市的人們之間的上班的節(jié)奏快，同事朋友住的太遠(yuǎn)，下班回家的距離太長(zhǎng)，親朋好友之間相聚的次數(shù)減少。中國(guó)最近幾年也加大的對(duì)酒駕的處罰力度，在交通擁堵的大中型城市親朋好友之間的相聚休閑娛樂(lè)增進(jìn)了很多不便。

結(jié)合中國(guó)的大中型城市的交通的擁堵，人們居住之間的距離，造成了大中心型城市的大型的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的客流量的減少，再加上小吃一條街，休閑娛樂(lè)集中區(qū)，特大型的娛樂(lè)場(chǎng)所的所處的地理位置租金的昂貴程度，對(duì)大中型城市的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的發(fā)展造成了很大的困境跟障礙。

三、大中型城市發(fā)展商務(wù)與住居商圈的展望

城市越大，加上現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)達(dá)使得人與人之間的現(xiàn)實(shí)中溝通的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。高節(jié)奏的城市生活壓力就會(huì)使人們的交際圈的減少。交通的擁堵與目前很多企業(yè)的996制的上班制使人們的休閑娛樂(lè)購(gòu)物消費(fèi)等正常的生活放松的時(shí)間減少，從而讓人們之間的消費(fèi)半徑減少。以前的大型的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式可能因?yàn)槿藗兊慕浑H圈的減少，消費(fèi)半徑的減少，從而讓大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)陷入的困境。非常不利于以前的大型的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與投資。

鑒于大中型城市具有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)人群正常的生活圈局限于平時(shí)上班的區(qū)域跟下班的居住區(qū)域。所以在一個(gè)大中型城市的商務(wù)居住商業(yè)圈發(fā)展的趨勢(shì)具有很大的優(yōu)勢(shì)。

電商的沖擊的同時(shí)也帶動(dòng)了商務(wù)地產(chǎn)小型商圈與居住商圈的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。人們現(xiàn)在很多時(shí)候借助于電商跟外賣(mài)的便利，對(duì)具體的餐飲實(shí)體店跟購(gòu)物實(shí)體店以及超市百貨、服裝等實(shí)體店的地方的大小，地理位置的好壞重視不是很大。只需要在產(chǎn)品的質(zhì)量上，購(gòu)物的便捷程度，送貨時(shí)間的快慢等因素更加關(guān)注。

因此大中型城市的商務(wù)類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)跟住居商圈型的商業(yè)地產(chǎn)。受人們的交際圈的減少，交通的擁堵造成的消費(fèi)生活半徑的減少，以后的發(fā)展趨勢(shì)可能比以前的一個(gè)城市大型的商圈化的商業(yè)地產(chǎn)模式會(huì)更有優(yōu)勢(shì)跟潛力。

四、大中型城市寫(xiě)字樓式的商業(yè)模式發(fā)展展望

合富研究院《2018報(bào)告》顯示：寫(xiě)字樓大市向好，公寓跌幅收窄，商鋪成交趨穩(wěn)，寫(xiě)字樓供求量均為歷年之最，成交面積同比上升64%，突破百萬(wàn)大關(guān)，業(yè)態(tài)成交占比亦上升至超過(guò)4成;公寓在330新政影響下，供求雙雙同比下降;成交量首度低于100萬(wàn)㎡，為近5年低位，但降幅已相對(duì)偏緩;商鋪供應(yīng)量急降4成，為近年谷點(diǎn)。

大中型城市為了減少工業(yè)化企業(yè)對(duì)環(huán)境的污染與破壞。大中型城市的發(fā)展必然是減少污染型工業(yè)化企業(yè)的數(shù)量，隨著金融業(yè)，貿(mào)易業(yè)的發(fā)展規(guī)模擴(kuò)大，國(guó)家對(duì)個(gè)人創(chuàng)業(yè)者的鼓勵(lì)，營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理簡(jiǎn)單化。所以大中型城市人們對(duì)高檔的寫(xiě)字樓的需求也是越來(lái)越多。

寫(xiě)字樓商圈即商務(wù)配套商圈通過(guò)商務(wù)之間的人與人之間的交流，就會(huì)形成一個(gè)集餐飲業(yè)，購(gòu)物，健身活動(dòng)，酒店等比較小型的商業(yè)圈。極其方便人們之間的活動(dòng)。為商業(yè)地產(chǎn)提供了新了的發(fā)展機(jī)會(huì)。寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)對(duì)招商銷(xiāo)售比較靈活，可以出租招商還可以出售，滿(mǎn)足了資金的回籠的多樣性。并且也可以實(shí)行聯(lián)合辦公的招商模式，給需要共享辦公的客戶(hù)提供括前臺(tái)、會(huì)議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源，還可以提供增值服務(wù)體系，為顧客提供辦公空間、會(huì)議室、線上平臺(tái)資源、優(yōu)惠福利、社會(huì)活動(dòng)。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著人們的生活水平日益提高，消費(fèi)水平也再不斷的提高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也是越多越大。從而加大了我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展和進(jìn)步。全國(guó)的城市出現(xiàn)了興建城市商業(yè)綜合體的浪潮，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市以修建大型綜合購(gòu)物中心、步行街、商業(yè)街、休閑娛樂(lè)中心等商業(yè)地產(chǎn)形式為主。但是最近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制加劇，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)融資難，負(fù)債率高等特點(diǎn)。以及電商的快速發(fā)展，大中型城市的人們的生活節(jié)奏快以及交通擁堵等諸多原因造成了人們之間交際圈的減少跟休閑娛樂(lè)次數(shù)的減少。以前的城市商業(yè)綜合體的商業(yè)模式已經(jīng)不是很適合大中型城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，小型的商務(wù)圈以及居民區(qū)的小型商業(yè)圈的模式可能更適合?，F(xiàn)在是創(chuàng)業(yè)時(shí)代，商務(wù)金融時(shí)代大中型城市對(duì)寫(xiě)字樓的商業(yè)地產(chǎn)的需求也是巨大的。

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