淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施

段建軍

摘要：現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)成本核算與成本控制過程中問題較為突出，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益造成了一定的損害，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到了成本核算與成本控制中存在的問題，并積極采取措施進(jìn)行應(yīng)對，取得了一些成績，在一定程度上提高了成本核算與成本控制的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本核算，成本控制，措施

在國家宏觀調(diào)控以及其他因素的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸從之前的粗放型發(fā)展模式慢慢轉(zhuǎn)向精細(xì)化的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)只有精耕細(xì)作，才能夠適應(yīng)新的發(fā)展形勢。因此在目前的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身的成本核算與成本控制，保證自身的穩(wěn)健發(fā)展。

一、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)成本管理具有多方面特征，系統(tǒng)性、動態(tài)性以及全面性，對于系統(tǒng)性，主要源于其在項(xiàng)目建設(shè)全過程中的作用，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工以及銷售等環(huán)節(jié)都發(fā)揮作用。也就是說，要以項(xiàng)目全流程為背景，在各個(gè)環(huán)節(jié)落實(shí)成本預(yù)測、控制以及分析工作，對于動態(tài)性特征，與其較長的周期息息相關(guān)，深受政策以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，市場環(huán)境多變，加劇成本管理的難度。另外，要落實(shí)成本監(jiān)測，重視對成本管理進(jìn)行檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中的不足，構(gòu)建動態(tài)性應(yīng)對策略，房地產(chǎn)成本管理極具全面性特征，主要源于其高度的集成性。具體講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涵蓋工程咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、巖土勘查、施工、工程監(jiān)理以及造價(jià)審計(jì)等幾十個(gè)業(yè)務(wù)單元，因此，成本管理需要具有全局性，做好成本預(yù)控，對管理范疇、內(nèi)容以及目標(biāo)進(jìn)行明確，以有效防止漏洞的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)成本管理的必然性

（一）成本管理是維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的根本

對于房地產(chǎn)行業(yè)，樓面地價(jià)、建安成本、報(bào)建費(fèi)用等深受國家政策法規(guī)以及地方政府經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績差距逐漸拉大，依托科學(xué)的成本管控，能夠有效維護(hù)既定目標(biāo)的穩(wěn)定性，有利于獲取更加有利的行業(yè)競爭地位。

（二 ）發(fā)揮成本指標(biāo)的指導(dǎo)作用，維護(hù)企業(yè)長遠(yuǎn)與可持續(xù)發(fā)展

依托合理的成本控制，既有利于工程質(zhì)量的提升，又能合理降低成本投入，切實(shí)提升企業(yè)利潤，強(qiáng)化行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)市場競爭力的有效增強(qiáng)，有效緩解外部壓力，充分發(fā)揮經(jīng)營管理的作用。成本管理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合性突出，使得企業(yè)各項(xiàng)運(yùn)營獲取更加合理的指導(dǎo)，各個(gè)環(huán)節(jié)的工作得到妥善落實(shí)，更顯高效性，以成本指標(biāo)為依據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展?fàn)I造更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的建議

（一）項(xiàng)目可行性分析方面需要對成本估算結(jié)果予以高度重視

房地產(chǎn)企業(yè)在論證項(xiàng)目可行性的階段，要按照估算法來確定項(xiàng)目的總投資額和利潤，目前可以把房地產(chǎn)在開發(fā)方面的成本劃分成七個(gè)部分，第一，征用土地和拆遷相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用，主要是土地出讓價(jià)款，在行業(yè)總成本中所占比例超過40%，第二，由城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金、人防易地建設(shè)費(fèi)（配建人防工程，無此項(xiàng)費(fèi)用）、臨水、臨電、設(shè)計(jì)費(fèi)、水土保持費(fèi)等所組成的前期報(bào)建費(fèi)，這些都是由相關(guān)政府部門或企事業(yè)單位收取，在行業(yè)總成比中所占比例約5%，第三，地質(zhì)勘查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、樁基工程費(fèi)、土建安裝工程費(fèi)、水、電、氣、暖、通訊、檢測等費(fèi)用組成工程建設(shè)成本，在行業(yè)總成本中所占比例約30%，第四，房屋銷售費(fèi)用占2%～3%左右，第五，開發(fā)管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用占3%～4%，第六，不可預(yù)見費(fèi)用所占比例約1%，第七，稅費(fèi)是僅次于土地出讓價(jià)款的大項(xiàng)，約占15%～20%。通過對上述成本的估算，可以在很大程度上確定項(xiàng)目的可行性。

（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理

拿地后，首先進(jìn)入項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)階段，成本的估算工作是該階段的重點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)需要從整體角度考慮項(xiàng)目定位、周期以及開發(fā)成本，需要設(shè)計(jì)人員和相關(guān)部門的共同努力，借助適當(dāng)?shù)姆椒?、以往的工作?jīng)驗(yàn)，以及所累積匯總的成本數(shù)據(jù)，提高目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮施工難度，便于施工現(xiàn)場管理和操作，控制其工程的投資預(yù)算，要考慮施工的工期與質(zhì)量都滿足預(yù)期的要求，在保證性能和質(zhì)量的基礎(chǔ)上，合理控制項(xiàng)目投資費(fèi)用，積極應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)控制投資成本，并且要強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)理念，使得其在工作中能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)、技術(shù)、設(shè)計(jì)和概算合理結(jié)合，確保所設(shè)計(jì)的方案在經(jīng)濟(jì)和效果之間取得最佳平衡。對于會對成本產(chǎn)生較大影響的部分，一旦發(fā)現(xiàn)其問題，必須要交由相關(guān)部門進(jìn)行優(yōu)化處理，確定科學(xué)的目標(biāo)成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的審查力度，提高圖紙的設(shè)計(jì)效能，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中成本管控。

前期報(bào)建階段，申請相關(guān)政府部門延緩或分期繳納土地出讓金、配套費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，減輕項(xiàng)目的資金壓力，減少資金投入，降低財(cái)務(wù)成本投入，進(jìn)而達(dá)到控制報(bào)建成本之目的。

施工階段，加強(qiáng)施工過程的成本管控，充分發(fā)揮監(jiān)理人員的“三控兩管”，即對工程質(zhì)量、造價(jià)、進(jìn)度進(jìn)行控制，對合同、信息進(jìn)行管理。同時(shí)甲方項(xiàng)目部工程師，加大巡查和監(jiān)督力度，保證施工環(huán)節(jié)的有序進(jìn)行，控制施工現(xiàn)場發(fā)生的簽證數(shù)量。

招標(biāo)采購階段，堅(jiān)持低于成本控制價(jià)中標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目配套涉及到門窗、暖氣、給排水、電力開閉所、管道天然氣、外墻保溫、園林綠化、安防設(shè)備、消防系統(tǒng)、人防工程、電纜橋架、空調(diào)系統(tǒng)、精裝修工程等，要嚴(yán)格按照項(xiàng)目單項(xiàng)成本控制價(jià)進(jìn)行招標(biāo)采購，進(jìn)一步壓低工程成本造價(jià)。

同時(shí)在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對于相關(guān)工作人員的績效考核管理，激發(fā)工作人員的工作積極性，實(shí)現(xiàn)更好的成本績效。

（四）竣工階段的成本控制和管理

在此階段下，前期報(bào)建階段緩交或分期交的土地出讓金、配套費(fèi)、規(guī)費(fèi)進(jìn)行清繳，盡快開展項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，為最終項(xiàng)目的竣工結(jié)算創(chuàng)造條件，招標(biāo)采購部門組織相關(guān)人員對參建供應(yīng)商進(jìn)行打分考核，并將考核結(jié)果錄入供應(yīng)商庫，同時(shí)作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的依據(jù)之一，做到秋后算賬，有理有據(jù)、獎(jiǎng)罰分明。

可以聘用工程造價(jià)咨詢公司或?qū)I(yè)的審計(jì)公司，派駐造價(jià)工程師小組（土建、安裝）在項(xiàng)目長期駐守，主要是根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議、合同、各種設(shè)計(jì)變更資料、圖紙變更、現(xiàn)場簽證、工程量確認(rèn)單以及索賠等資料，最終對合同價(jià)款進(jìn)行調(diào)整。對于項(xiàng)目的決算資料，要進(jìn)行復(fù)審復(fù)核，并且要重點(diǎn)核實(shí)與工程價(jià)款結(jié)算相關(guān)的材料、圖紙、簽證。第一，確定工程竣工結(jié)算審查期限，承包人要把竣工驗(yàn)收報(bào)告提交和向發(fā)包人核對并提出審查意見同步進(jìn)行，第二，工程竣工價(jià)款結(jié)算方面，發(fā)包人按照雙方審定的竣工結(jié)算報(bào)告結(jié)算價(jià)款支付給承包人，同時(shí)按照合同約定暫扣留一定金額的質(zhì)保金（質(zhì)保期通常1年），第三，索賠價(jià)款結(jié)算方面，需要嚴(yán)格按照合同相關(guān)的內(nèi)容支付約定金額，第四，采用固定綜合單價(jià)的合同，結(jié)算單價(jià)按照合同所附清單。結(jié)算時(shí)工程量依據(jù)經(jīng)雙方書面確認(rèn)的技術(shù)方案及圖紙，結(jié)合清單計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)量規(guī)則及雙方書面確認(rèn)工程量進(jìn)行計(jì)算。

四、結(jié)語

綜上所述，成本核算與成本控制在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中發(fā)揮著不容忽視的作用，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。但是，目前我國房地產(chǎn)成本核算與成本控制工作在開發(fā)階段和銷售階段存在一些不足，進(jìn)而導(dǎo)致成本核算與成本控制工作開展進(jìn)度較慢、效果較差，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)積極對成本核算與成本控制工作進(jìn)行改進(jìn)，正視工作中存在的不足，提高成本核算與成本控制水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展。

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