房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制要點(diǎn)分析

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成情況較為復(fù)雜，只有保證成本控制工作的要點(diǎn)得到明確，才可以有效的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合性開(kāi)發(fā)水平。本文首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制工作進(jìn)行了要點(diǎn)分析，并結(jié)合實(shí)際情況，制定了提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制水平的具體策略，對(duì)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理綜合質(zhì)量，具有重要積極意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;成本控制

成本控制工作的要點(diǎn)分析是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本得到有效管控的關(guān)鍵。在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總量較大的情況下，成本控制水平越來(lái)越多的成為了決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目效益的主體因素。因此，對(duì)成本控制的要點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)分析，是當(dāng)前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)成員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

明確項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)，才可以為成本具體控制方法的有效設(shè)計(jì)提供幫助。房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量很大程度上取決于其規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。因此，成本控制方案在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)決策意圖的分析顯得尤為重要，只有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略制定成本控制方案，才可以保證成本控制節(jié)約資金可以為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展提供更加有利的保障。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成較為復(fù)雜，在項(xiàng)目具體實(shí)施的過(guò)程中，還會(huì)產(chǎn)生諸多衍生性成本，只有從初期的規(guī)劃設(shè)計(jì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃工作的成本構(gòu)成情況進(jìn)行完整的研究，才可以充分適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制需要，為多方面成本的有效控制提供充足保障。要對(duì)成本控制工作規(guī)劃階段的作用進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)計(jì)，按照預(yù)備方案的設(shè)計(jì)情況，制定施工技術(shù)作用影響因素的控制策略，使施工圖紙?jiān)诩夹g(shù)層面的價(jià)值得到更加完整的識(shí)別。要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)相關(guān)的各類(lèi)成本構(gòu)成情況加以分析，使技術(shù)選擇方案的實(shí)施可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的全面控制發(fā)揮積極影響。

（二）施工建設(shè)階段的成本控制

明確施工階段項(xiàng)目成本的特征，才可以為合理調(diào)配成本控制資源提供經(jīng)驗(yàn)支持。房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的總體工程量較大，施工過(guò)程中的資源調(diào)配及技術(shù)應(yīng)用，是成本因素的主體構(gòu)成要素。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，圖紙所包含的信息資源將會(huì)轉(zhuǎn)化為實(shí)質(zhì)性建筑產(chǎn)品，在這一過(guò)程中，各類(lèi)工作的運(yùn)行時(shí)間會(huì)成為影響成本總體支出的主要因素。因此，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量特點(diǎn)，對(duì)不同類(lèi)型的業(yè)務(wù)進(jìn)行搭配整合方案的設(shè)計(jì)，可以使各類(lèi)項(xiàng)目構(gòu)成因素憑借科學(xué)的規(guī)劃協(xié)調(diào)展現(xiàn)出更高水平的應(yīng)用價(jià)值，為施工階段資源應(yīng)用合理性的增強(qiáng)提供幫助。房地產(chǎn)施工階段的成本控制還受到原材料因素的影響較大，尤其在原料的生產(chǎn)運(yùn)輸成本及環(huán)保要求不斷提高的情況下，原料成本在項(xiàng)目總成本之中的占比始終保持在上漲態(tài)勢(shì)。施工建設(shè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要對(duì)各方面的資源進(jìn)行協(xié)調(diào)處置，實(shí)際協(xié)調(diào)成果與規(guī)劃方案會(huì)存在一定的差異，因此，不可預(yù)知的成本占比偏高，只有在合作協(xié)調(diào)機(jī)制得到成熟構(gòu)建的情況下，成本規(guī)劃方案才可以得到更加順暢的實(shí)施。由此可見(jiàn)，施工階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在諸多不確定性因素的影響，相應(yīng)的成本控制方案也需要進(jìn)行靈活的調(diào)整處置，才可以與房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的客觀實(shí)際保持一致。

（三）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制

只有充分認(rèn)清項(xiàng)目成本的構(gòu)成情況，才可以為具體的成本控制方法設(shè)計(jì)提供支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，很大程度上取決于其營(yíng)銷(xiāo)水平，因此，房地產(chǎn)公司會(huì)在營(yíng)銷(xiāo)方面進(jìn)行大量的成本投入。但是，市場(chǎng)環(huán)境變化多樣，營(yíng)銷(xiāo)工作方面的成本投入能否有效的轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，無(wú)法得到有效的估測(cè)。但是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為理想的情況下，營(yíng)銷(xiāo)階段的成本支出依然占比較大，因此，成本控制方案在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要將市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制作為主體業(yè)務(wù)加以對(duì)待，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)成本的完整全面控制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制工作優(yōu)化策略

（一）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行初步成本控制方案設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一定要對(duì)管理層的各方面需求進(jìn)行全面的研究，使決策意圖可以得到更大程度的明確，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容的充分識(shí)別。要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同階段的成本構(gòu)成及占比情況進(jìn)行完整的研究，尤其要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性及各方面影響進(jìn)行總結(jié)，使成本的影響因素能夠得到更大程度的總結(jié)，并保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的各方面成本都能得到更加有效的控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制工作一定要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃總體方案的重視，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以獲得的共享性公共資源狀況能夠得到明確，為成本因素的總體節(jié)約提供幫助。要加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本規(guī)劃特征的關(guān)注，尤其要保證技術(shù)成本組成特征可以得到全面總結(jié)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以更加充分的適應(yīng)成本總體控制需求提供幫助。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本控制措施一定要將圖紙分析作為主體工作，尤其要對(duì)圖紙所包含的各方面的成本及可能產(chǎn)生的衍生性成本進(jìn)行深入的分析，使技術(shù)性成本的構(gòu)成和占比情況能夠得到精準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)，為現(xiàn)有成本的控制及未來(lái)成本控制方案的改進(jìn)提供更高水平的支持。

（二）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程中的資源協(xié)調(diào)水平

要針對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)細(xì)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目不同實(shí)施階段的成本構(gòu)成狀態(tài)予以研究，使成本的構(gòu)成特點(diǎn)可以充分明確自身價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制措施需要具備足夠的靈活性，使成本控制方案的組成要素能夠有效明確自身價(jià)值，以便成本的控制質(zhì)量得到優(yōu)化。尤其要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中大型設(shè)備的能源消耗及原料消耗進(jìn)行細(xì)化總結(jié)，并保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體成本控制價(jià)值可以得到更加有效的處置。要加強(qiáng)對(duì)施工階段各類(lèi)團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)情況的關(guān)注，尤其要對(duì)施工團(tuán)隊(duì)與供應(yīng)商之間的關(guān)聯(lián)加以研究，使施工建設(shè)階段的成本控制措施能夠得到更加有效的價(jià)值識(shí)別，為施工建設(shè)工作各階段成本的成熟管控提供精準(zhǔn)支持。施工建設(shè)階段的成本控制還需要對(duì)圖紙加以研究，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行成本衍生和變化情況的預(yù)測(cè)，使技術(shù)方案的變更次數(shù)能夠得到更加有效的控制，避免頻繁調(diào)整技術(shù)方案而產(chǎn)生的過(guò)多成本支出。

（三）提高房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)成本的支出科學(xué)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方案的制定一定要結(jié)合市場(chǎng)的特征，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作在經(jīng)濟(jì)效益變現(xiàn)方面的重要性進(jìn)行分析，使?fàn)I銷(xiāo)階段成本的構(gòu)成比例可以得到完整的總結(jié)，并在成本控制策略設(shè)計(jì)方面，更大程度上結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的特征進(jìn)行成本控制方案的建設(shè)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目充分實(shí)現(xiàn)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)成本屬性研究創(chuàng)造有利條件，使項(xiàng)目總體成本控制水平可以借此得到強(qiáng)化。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)成本的控制還需要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組成情況的研究，為潛在顧客識(shí)別提供經(jīng)驗(yàn)支持，使市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)成本的控制可以具備更高水平的完整性。

三、結(jié)語(yǔ)

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的項(xiàng)目成本總量長(zhǎng)期處在較高狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有力控制，是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量的關(guān)鍵。充分結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況和規(guī)律，對(duì)成本控制工作的要點(diǎn)加以研究，并制定相應(yīng)的項(xiàng)目成本管理措施，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)工作人員普遍關(guān)注的問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介： 姓名：郭金娜（1980.01--）;性別：女，民族：漢? 籍貫：黑龍江省大慶市，學(xué)歷：本科，現(xiàn)有職稱(chēng)：中級(jí)工程師;研究方向：：經(jīng)營(yíng)投（招））標(biāo)。