商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬及對策探究

柯群

摘要：本文主要以商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬及對策探究為重點進(jìn)行闡述，結(jié)合當(dāng)下商品房小區(qū)停車具體現(xiàn)象為依據(jù)，首先分析商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬基礎(chǔ)概述，其次介紹商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬類型，最后從強(qiáng)化房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)保護(hù)、健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)制、提高土地資源利用率、強(qiáng)化業(yè)主優(yōu)先權(quán)分配幾個方面深入說明并探討商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)對策，提高商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)管理的效率，旨意在為相關(guān)研究提供參考資料。

關(guān)鍵詞：商品房;小區(qū);停車位;產(chǎn)權(quán)歸屬;相關(guān)對策

在國民經(jīng)濟(jì)水平的提升背景下，我國現(xiàn)有私家車的數(shù)量在逐步增加，停車位的沖突與矛盾十分常見，本質(zhì)上凸顯商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不夠明確的問題。加之房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理單位以及住宅小區(qū)業(yè)主針對停車位的收費以及使用也表現(xiàn)出一些矛盾，這些問題需要相關(guān)人員深入的思考與研究。因此新時期下要綜合建筑物所有權(quán)機(jī)制以及土地使用權(quán)規(guī)則等標(biāo)準(zhǔn)，了解不同模式下小區(qū)停車位的實際產(chǎn)權(quán)歸屬情況，強(qiáng)化停車位產(chǎn)權(quán)保護(hù)的有效性，為此筆者給出以下的分析與建議。

一、商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬基礎(chǔ)概述

（一）停車位概述。對于停車位而言，即所有停車場中可以提供某一輛汽車停放的區(qū)域，與停車位存有關(guān)聯(lián)的詞匯還包括停車場以及車庫，而停車場通過數(shù)量不盡相同的停車位加以形成，可以將停車位稱之為停車場基礎(chǔ)組成元素。

（二）建筑物所有權(quán)機(jī)制。建筑物所有權(quán)也就是按照使用性能，把某一個建筑物整體基于結(jié)構(gòu)上的劃分，但是我國尚未存有停車位權(quán)屬的細(xì)致明文規(guī)定，造成停車位產(chǎn)權(quán)歸屬劃分相對混亂。

二、商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬類型

（一）立體停車位產(chǎn)權(quán)。立體停車位涉及的建筑結(jié)構(gòu)相對獨立，基本上達(dá)到建筑物所有權(quán)中包含的有權(quán)客體條件。建筑物面積容積率的計算關(guān)聯(lián)到用地面積的數(shù)據(jù)。本質(zhì)上承擔(dān)土地使用權(quán)限的費用，因此此種停車位能夠辦理對應(yīng)的房地產(chǎn)登記說明，存有房地產(chǎn)權(quán)屬證書，所有權(quán)者基本上是登記的權(quán)利者。

（二）地面停車位產(chǎn)權(quán)。地面停車位集中表現(xiàn)為小區(qū)地表，通過劃線進(jìn)行區(qū)域分割的一種停車設(shè)施，地面停車位僅僅是劃線形成，并不具備建筑需求的遮蔽性能，無法全方位滿足建筑物結(jié)構(gòu)的獨立性，結(jié)合建筑物所有權(quán)基礎(chǔ)理論不能發(fā)展為專有權(quán)客體，而是充當(dāng)共有權(quán)客體，所以商品房建筑小區(qū)所有業(yè)務(wù)都可以作為地面停車位對應(yīng)的共有權(quán)者。

（三）地下停車位產(chǎn)權(quán)。針對地下停車位而言，其主要是開發(fā)商家通過地下空間的利用形成的一種停車位，結(jié)合理論層面，部分地下停車位存在獨立的結(jié)構(gòu)，和專有權(quán)客體標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng);部分地下停車位結(jié)構(gòu)簡單化，充當(dāng)共有權(quán)客體標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容。基于法律的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)階段諸多商品房地下車位的面積計算要排除容積率，也就是停車位產(chǎn)權(quán)可以被樓房所有業(yè)主進(jìn)行支配，然而在停車位被某業(yè)主獨立擁有的情況下，地下停車位面積計算要思考容積率。

（四）樓房屋頂停車位。此種停車位主要是商品房小區(qū)的樓頂區(qū)域內(nèi)布設(shè)的結(jié)構(gòu)，站在構(gòu)造視角，屋頂停車位和地面停車位相類似，僅僅是通過劃線加以分割，不和專有權(quán)客體領(lǐng)域產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。給予屋頂資源的利用往往是其內(nèi)部空間，但是此空間明顯不是頂層所有者所擁有的，所以停車位要通過建筑物所有業(yè)主一同擁有。

三、商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的相關(guān)對策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)保護(hù)。由于商品房小區(qū)停車位歸屬存在諸多層面的爭議，所以要加大房地產(chǎn)法律機(jī)制的設(shè)置，增強(qiáng)法律背景下房地產(chǎn)財務(wù)權(quán)的實效性保護(hù)。

（二）健全房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)制。商品房小區(qū)車位以及車庫歸屬的問題不斷產(chǎn)生，在一定程度上受到房地產(chǎn)登記機(jī)制不夠全面以及登記機(jī)構(gòu)工作落實不到位的影響。所以要統(tǒng)一化的創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)制，調(diào)整土地與房屋權(quán)屬登記的流程，以免產(chǎn)生各個機(jī)構(gòu)各自為政生成糾紛問題。另外吸取先進(jìn)國家的停車位管理經(jīng)驗，適當(dāng)增添房地產(chǎn)發(fā)證登記與其他權(quán)利擁有的明文規(guī)定。

（三）提高土地資源利用率。在房地產(chǎn)法律機(jī)制的完善操作之下，不可以脫離法律單一的追求公平價值目標(biāo)，對于土地資源匱乏的情況，怎樣提高城市區(qū)域內(nèi)土地資源利用率至關(guān)重要。相關(guān)立法機(jī)關(guān)以及房地產(chǎn)行政管理單位都要樹立持續(xù)化開發(fā)土地資源的目標(biāo)，不可以隨意買賣住宅小區(qū)的停車位資源，并且選擇優(yōu)惠以及鼓勵政策方案，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)停車位的配置，進(jìn)而適應(yīng)層次化社會發(fā)展需求。

（四）強(qiáng)化業(yè)主優(yōu)先權(quán)分配。對于商品房小區(qū)停車位的歸屬情況，應(yīng)該強(qiáng)化業(yè)主優(yōu)先權(quán)分配，立法涉及到售樓環(huán)節(jié)監(jiān)督，以免開發(fā)商家在銷售停車位時故意抬高市場價格，導(dǎo)致業(yè)主失去優(yōu)先承租的權(quán)利，也就是說科學(xué)調(diào)整車庫銷售定價環(huán)節(jié)，參與《消費者權(quán)益保護(hù)法》的活動中，對停車位銷售差額部位加以罰金設(shè)置。并且把優(yōu)先權(quán)的使用范圍眼神到小區(qū)權(quán)屬二級市場中，也就是在業(yè)主以及小區(qū)之外的人再次出租停車位時，業(yè)主存在優(yōu)先購買的權(quán)利，完善現(xiàn)有的保障機(jī)制，全方位為停車位歸屬問題提供優(yōu)質(zhì)化服務(wù)，控制停車位資源被擅自占有的情況出現(xiàn)。需要注意的是，開發(fā)商家與業(yè)主存在停車位歸屬權(quán)不明確的現(xiàn)象，而部分開發(fā)商會把規(guī)劃好的停車位建設(shè)成本和商品房銷售結(jié)合在一起，對應(yīng)業(yè)主買房過程中本質(zhì)上已經(jīng)支付停車位資金，所以要具備停車位所有權(quán)。也就是說立法層面要完善在雙方?jīng)]有清晰化了解停車位權(quán)屬時，停車位可以被所有業(yè)主共同擁有，更好的為小區(qū)業(yè)主提供權(quán)益保障。

結(jié)束語

綜上所述，商品房小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬及對策探究課題開展具備十分重要的意義與現(xiàn)實價值，小區(qū)建筑物停車位成為社會重要的資產(chǎn)組成結(jié)構(gòu)，歸屬權(quán)和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，所以要按照國情與停車位歸屬情況，完善現(xiàn)有的法律機(jī)制，基于產(chǎn)權(quán)明確與適應(yīng)多樣化需求的理念，采取切合實際的方案對停車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)保護(hù)，促使社會和諧的發(fā)展，為國家現(xiàn)代化建設(shè)打好基礎(chǔ)。

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