淺析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期成本管理

于西義

摘 要：本文首先基于全生命周期角度分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理存在的問(wèn)題，然后相應(yīng)提出了問(wèn)題的解決策略。最后還給出了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全周期成本管理的保障措施，希望能為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)管理人員提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ?全生命周期 ?成本管理

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理存在的問(wèn)題

當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者將成本管理的重點(diǎn)放在項(xiàng)目施工階段，對(duì)項(xiàng)目全周期成本管理缺乏足夠的重視，成本管控力度有限，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本居高不下。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)在成本方面存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在：立項(xiàng)決策階段。缺乏充分的前期調(diào)查和完善的業(yè)態(tài)變更規(guī)劃，沒(méi)有進(jìn)行全面的現(xiàn)場(chǎng)勘探，沒(méi)有制定標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)成本，部門間缺乏有效溝通交流，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估不足，部門職責(zé)分工不明確、考核機(jī)制不完善，導(dǎo)致后期成本出現(xiàn)較大偏差，方案頻繁變更，產(chǎn)生較多風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用損失。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。對(duì)施工設(shè)計(jì)單位質(zhì)量把控不到位，沒(méi)有針對(duì)性的定標(biāo)定檔，限額設(shè)計(jì)不科學(xué)，導(dǎo)致設(shè)計(jì)質(zhì)量差、變更多，產(chǎn)生較多超方案成本。招投標(biāo)階段。供應(yīng)商評(píng)估體系不完善，招標(biāo)模式單一、施工隊(duì)伍能力差，增加無(wú)效成本。合同計(jì)價(jià)方式不明確、總價(jià)合同不完善，導(dǎo)致結(jié)算額遠(yuǎn)超合同額。評(píng)定標(biāo)方法單一，最低價(jià)中標(biāo)辦法存在較大的質(zhì)量和安全成本風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)階段。設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量差，合同約束較少，流程管理不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)大量簽證變更。由于部門之間缺乏協(xié)作，工程施工人員與采購(gòu)人員未能充分溝通，使現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量、工期、界面等與合同不符，工程監(jiān)督與工程管理仍存在沖突。不同分包單位界面約定不明確、存在交叉施工和施工空白現(xiàn)象，容易產(chǎn)生扯皮糾紛，發(fā)生額外費(fèi)用。企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)程度滯后，無(wú)法動(dòng)態(tài)的進(jìn)行成本數(shù)據(jù)的更新和傳遞，難以及時(shí)有效采取成本管控措施?？⒐そY(jié)算階段。結(jié)算制度不完善，未建立結(jié)算復(fù)審制度，對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算沒(méi)有制定統(tǒng)一規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目后期出現(xiàn)資料后補(bǔ)、竣工圖與實(shí)際不符等情況，延長(zhǎng)了竣工結(jié)算周期，造成成本偏差。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期成本管理優(yōu)化策略

（一）立項(xiàng)決策階段

在立項(xiàng)決策階段首先要明確各部門成本歸口管理責(zé)任，加強(qiáng)部門間溝通協(xié)作，確保前期準(zhǔn)備工作落實(shí)到位。要提前獲取土地信息，要求工程設(shè)計(jì)等相關(guān)人員做好實(shí)地勘察，做好基礎(chǔ)工程費(fèi)、三通一平費(fèi)用數(shù)據(jù)可控。要做好不同方案的對(duì)比分析工作，核實(shí)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，標(biāo)準(zhǔn)的清晰度、分級(jí)管理指標(biāo)套用的合理性等，以便后期更好地按照統(tǒng)一的數(shù)據(jù)口徑開(kāi)展成本費(fèi)用的歸集和分配工作。要全面測(cè)算項(xiàng)目成本，充分了解項(xiàng)目土地的出讓要求、地方政策規(guī)定、合作方要求、市場(chǎng)情況、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷人員意見(jiàn)，將不可控風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容納入成本測(cè)算考量范圍。要對(duì)項(xiàng)目成本測(cè)算關(guān)鍵點(diǎn)加大審核力度，通過(guò)將成本進(jìn)行分級(jí)，建立以位置板塊劃分的立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本測(cè)算模板，將其作為立項(xiàng)成本測(cè)算的主要依據(jù)，同時(shí)進(jìn)行建造成本對(duì)標(biāo)，與內(nèi)外類似項(xiàng)目成本進(jìn)行對(duì)標(biāo)，分析成本差異原因，有針對(duì)性進(jìn)行改進(jìn)和完善。

（二）設(shè)計(jì)階段

企業(yè)要篩選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，通過(guò)建立設(shè)計(jì)合格供方庫(kù)，對(duì)設(shè)計(jì)單位的業(yè)績(jī)、資質(zhì)、信譽(yù)、項(xiàng)目記錄等進(jìn)行綜合評(píng)審，確定長(zhǎng)期合作設(shè)計(jì)供方與臨時(shí)設(shè)計(jì)供方。當(dāng)設(shè)計(jì)方提交設(shè)計(jì)方案后進(jìn)行多方案比較，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，按照強(qiáng)控指標(biāo)制定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)表，確定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在設(shè)計(jì)合同中加入對(duì)應(yīng)的限額設(shè)計(jì)約束條例。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，組織工程、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等多單位部門進(jìn)行聯(lián)合會(huì)審，限期解決圖紙問(wèn)題，提高設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量，減少后期工程變更所造成的不必要的成本損失。做好目標(biāo)成本的編制和審核工作，投資部門、技術(shù)部門、工程部門等共同編制目標(biāo)成本計(jì)劃，根據(jù)定位基準(zhǔn)成本或立項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)成本及市場(chǎng)主材價(jià)格等確定目標(biāo)成本。將目標(biāo)成本按照部門及崗位類別進(jìn)行逐級(jí)分解落實(shí)，強(qiáng)化成本目標(biāo)責(zé)任約束。

（三）招投標(biāo)階段

招投標(biāo)階段首先要建立工程供方庫(kù)，工程供方包括工程所涉及到的材料設(shè)備供應(yīng)商、工程承包商等，企業(yè)可將考評(píng)合格的工程供方納入該庫(kù)內(nèi)，在成本可控的情況下選擇最佳合作單位。同時(shí)對(duì)一些配合度不高、質(zhì)量低、進(jìn)度緩慢的供方將其拉入黑名單，不允許參與企業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)。企業(yè)要改進(jìn)評(píng)標(biāo)方法，以便更好地開(kāi)展后期成本管控工作。對(duì)于做工較為簡(jiǎn)單、施工周期短、設(shè)計(jì)施工圖紙齊全、參標(biāo)隊(duì)伍項(xiàng)目工程經(jīng)驗(yàn)較多的分項(xiàng)專業(yè)工程可選擇最低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，而對(duì)于工序復(fù)雜、周期長(zhǎng)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一、技術(shù)方案對(duì)結(jié)果影響較大的分項(xiàng)工程要采取綜合評(píng)估法進(jìn)行評(píng)審。企業(yè)要大力推行固定總價(jià)合同模式，第一階段以固定綜合單價(jià)的形式進(jìn)行招標(biāo)，第二階段在設(shè)計(jì)施工圖紙出來(lái)后重新計(jì)量并調(diào)整固定總價(jià)，既能有效加強(qiáng)工程成本管理，又能提高項(xiàng)目結(jié)算效率。

（四）建設(shè)階段

在建設(shè)階段的成本消耗存在較多不確定性因素，這一階段關(guān)鍵在于加強(qiáng)簽證變更與動(dòng)態(tài)成本管理。首先，企業(yè)要制定完善的簽證變更和簽證批價(jià)制度，重點(diǎn)把握簽證審核要點(diǎn)，分析簽證發(fā)生的原因，與相關(guān)的合同條款進(jìn)行核對(duì)。審核簽字人員是否齊全、日期是否注明、額度與范圍是否合規(guī)等。企業(yè)要固化不同分包單位間的界面標(biāo)準(zhǔn)，明確各分包單位的任務(wù)分工，同時(shí)加強(qiáng)工程驗(yàn)收交接管理，避免分包單位就作業(yè)內(nèi)容推諉扯皮。其次，企業(yè)要建立動(dòng)態(tài)成本管控機(jī)制，對(duì)各節(jié)點(diǎn)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，分為已發(fā)生成本和未發(fā)生成本。已發(fā)生成本又進(jìn)一步細(xì)分為合同成本和非合同業(yè)務(wù)成本，分類精準(zhǔn)管控。將動(dòng)態(tài)成本同目標(biāo)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)，一旦成本超出某一預(yù)警限額，成本歸口管理部門應(yīng)立即聯(lián)合其他相關(guān)部門集中研究制定控制措施，確保成本在可控范圍之內(nèi)。

（五）竣工結(jié)算階段

企業(yè)要明確該階段各部門結(jié)算負(fù)責(zé)要點(diǎn)，如工程部要及時(shí)下發(fā)結(jié)算通知單，要求各承包單位上報(bào)結(jié)算資料，審核相關(guān)的結(jié)算材料后，做好歸檔管理工作。要在成本管理系統(tǒng)中發(fā)起結(jié)算審批流程，協(xié)助相關(guān)部門開(kāi)展結(jié)算的初審及復(fù)審工作等。企業(yè)要強(qiáng)化結(jié)算要點(diǎn)，確保合同約定的全部任務(wù)事項(xiàng)都已完成并取得驗(yàn)收合格證明。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期成本管理保障措施

房地產(chǎn)企業(yè)要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期成本管理保障措施，具體包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際完善項(xiàng)目成本管理制度條例，制定各個(gè)環(huán)節(jié)的制度細(xì)則，更好地指導(dǎo)和約束項(xiàng)目人員的成本行為，確保各項(xiàng)成本管控活動(dòng)有規(guī)可守、有據(jù)可依。企業(yè)要完善成本管理組織結(jié)構(gòu)，搭建計(jì)劃、核算、分析三級(jí)組織架構(gòu)，第一層級(jí)由企業(yè)成本管理部門構(gòu)成，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌和監(jiān)管成本活動(dòng)，確定成本控制目標(biāo)等;第二層級(jí)由各項(xiàng)目指揮部構(gòu)成，負(fù)責(zé)分解細(xì)化成本指標(biāo)，制定具體的成本管控計(jì)劃等;第三層級(jí)由各成本相關(guān)崗位負(fù)責(zé)人構(gòu)成，負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制措施，推動(dòng)項(xiàng)目活動(dòng)開(kāi)展等。企業(yè)要加強(qiáng)關(guān)鍵成本管理，包括人工成本、材料成本、現(xiàn)場(chǎng)管理成本、工程分包成本等。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員要加強(qiáng)對(duì)成本管理的重視程度，從項(xiàng)目全生命周期的角度強(qiáng)化各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制約束，提高項(xiàng)目綜合效益水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]段玉萍.價(jià)值鏈視角下房地產(chǎn)項(xiàng)目全生命周期成本管理[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018.