房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式分析

徐進

【摘要】本文對房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式進行了分析，明確了項目管理模式創(chuàng)設(shè)的重要性與具體原則，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式發(fā)展的各個階段，希望為關(guān)注此話題的人提供有效的參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);企業(yè);項目管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)、生存與發(fā)展，還需要房地產(chǎn)企業(yè)對項目進行有效的管理，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠積極創(chuàng)設(shè)符合自身發(fā)展的項目管理模式，對房地產(chǎn)項目的資金運營、人員、組織結(jié)構(gòu)等進行有效的創(chuàng)設(shè)與管理，使得房地產(chǎn)項目的開發(fā)與建設(shè)符合實際的制度規(guī)范、社會需求以及購房需要，促使房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力不斷提升。

1、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式創(chuàng)設(shè)的重要性

1.1加強過程控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的創(chuàng)設(shè)對項目運行的進度、質(zhì)量、成本、安全等各個層面都作了明確的規(guī)劃與管理，要求施工單位能夠在保證施工質(zhì)量、降低施工成本、保障施工安全的前提下在工期范圍內(nèi)完工，項目管理模式對項目運行過程的控制最終目的是盈利。

1.2提高項目運行效率

房地產(chǎn)企業(yè)項目是一個長期的過程，其中房地產(chǎn)項目運行對施工單位的選擇十分重要，項目管理模式的開展對施工單位做出了明確的規(guī)范，在與施工單位達成合作之前也要以遵循項目管理模式的相關(guān)規(guī)則為前提，以此保障房地產(chǎn)項目的運行長期處于高效率狀態(tài)。

1.3解決各類問題

項目管理模式的應(yīng)用能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效解決項目發(fā)展中存在的各類問題，如項目運行中存在投資問題、人員配備問題以及各類資源配置等問題，項目管理模式的創(chuàng)設(shè)幫助施工單位更好的執(zhí)行項目管理制度，且通過項目管理模式的創(chuàng)新不斷提高項目管理與控制的有效性，避免各類問題的發(fā)生[1]。

2、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式創(chuàng)設(shè)的具體原則

2.1可行性原則

綠地、華潤等房地產(chǎn)公司在開展項目管理的過程中注重對生命周期型模型的創(chuàng)設(shè)，并嚴格遵循可行性原則與模型進行創(chuàng)設(shè)，圍繞房地產(chǎn)項目企業(yè)將項目管理模式分為四個階段，分別為需求識別階段、制定方案階段、實施階段以及結(jié)束階段，其中需求識別階段便要對房地產(chǎn)項目進行全面性的分析，積極搜集房地產(chǎn)項目相關(guān)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息，并在該類信息技術(shù)上制定明確的項目管理方案。項目管理方案的制定要在符合相關(guān)施工規(guī)范的基礎(chǔ)上進行方案設(shè)計，在項目施工的設(shè)計層面便要詳細規(guī)劃具體的進度、成本、質(zhì)量與安全，為項目施工階段做出明確的指導(dǎo)。實施階段是項目運行的關(guān)鍵階段，實施過程中既要嚴格落實管理模式的各類規(guī)范與要求，也要根據(jù)項目開展的實際情況合理的優(yōu)化管理模式。結(jié)束階段，需要對項目的質(zhì)量進行檢測、審核與交接，確保質(zhì)量過關(guān)。各個階段的設(shè)計與開展都需具備較強的可行性，使得項目管理模式充分適用于項目的發(fā)展。

2.2適用性原則

項目管理模式的創(chuàng)設(shè)必須遵循適用性原則，符合房地產(chǎn)公司運營模式、房地產(chǎn)項目投資運行等，如綠地、華潤、鐵獅門等房地產(chǎn)公司的項目運行與管理具備一定的資產(chǎn)管理性質(zhì)，針對該類房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理模式的設(shè)計與實施，在明確具體的發(fā)展方向后，需要靈活創(chuàng)設(shè)項目管理模式，并充分體現(xiàn)其非線性、平行的模式特點，使得項目管理模式本身具備一定的特殊問題與風(fēng)險的抵抗能力。

2.3最優(yōu)方案選取原則

房地產(chǎn)項目實施與管理之前可創(chuàng)設(shè)多個管理模式方案，對各類項目管理模式方案進行模擬與數(shù)據(jù)分析，嚴格遵循最優(yōu)方案選取原則，選擇最佳的房地產(chǎn)項目管理模式，使得項目的開展與運行更加成熟，提高項目運行的整體抗風(fēng)險能力，保證房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定發(fā)展[2]。

3、房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的各個階段

3.1設(shè)計階段

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的設(shè)計階段要求設(shè)計人員對房地產(chǎn)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位、建筑材料供應(yīng)商等建筑過程中涉及的各個機構(gòu)進行綜合的思考，合理的設(shè)計項目管理的目標(biāo)，明確該項房地產(chǎn)項目中需要滿足的各類需求，創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的框架。項目管理模式的設(shè)計階段會得出項目管理框架、項目記錄表以及項目計劃三項成果，其中項目管理框架主要圍繞項目運行的整體目標(biāo)設(shè)計具體的項目運行過程，其中包括施工圖紙設(shè)計、施工人力、物力資源配置、施工材料準(zhǔn)備等各個環(huán)節(jié)，盡可能完善項目管理的各個層面，構(gòu)建完善的項目管理框架。

項目記錄表主要用于記錄項目運行過程中里程碑式的階段，一些項目計劃會分成前期、中期、后期三個階段，而一些房地產(chǎn)項目也會以兩個月、三個月為一個周期記錄項目的完成程度，項目記錄表嚴格按照時間順序?qū)椖窟M展進行記錄，可用以檢測項目風(fēng)險、驗證項目管理的實際運行情況等。

項目計劃的擬定即根據(jù)項目施工需求將各類施工工作合理的安排在施工進度周期中，制定明確的項目施工計劃表，如項目施工準(zhǔn)備階段、施工階段、施工監(jiān)理、施工結(jié)束驗收階段等，把握各個階段中具體的施工工作，盡可能細化各類工作，確保項目計劃實施的完整性與可行性。

3.2推測階段

項目管理模式的推測階段主要完成從項目組織構(gòu)建、項目招標(biāo)到項目進度計劃制定的相關(guān)工作，應(yīng)從職能分解與制定工作計劃兩個層面對項目管理進行推測，檢測項目中各項施工計劃開展的有效性，并及時發(fā)布施工計劃。職能分解層面需要確認工作目標(biāo)、整理工作內(nèi)容、明確工作要求，要求圍繞項目目標(biāo)創(chuàng)設(shè)項目管理的組織結(jié)構(gòu)，如總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師、總會計師、總經(jīng)濟師等，對項目施工中拆遷、物業(yè)、規(guī)劃、工程、財務(wù)、銷售等各項工作的開展做出有效的管理，保證房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定運行。明確具體的管理內(nèi)容與工作要求后，還需針對項目施工中的各項工作制定明確的工作計劃，各類工作計劃都需要經(jīng)過內(nèi)容檢測、需求檢測、進度推測、目標(biāo)方向確認等，才能投入實際的項目開展中。項目管理模式的推測階段是項目進行計劃檢驗的關(guān)鍵性階段，該階段中要求施工單位制定詳細的工作計劃，為今后的項目施工提供參考依據(jù)[3]。

3.3探索階段

房地產(chǎn)項目管理模式的探索階段主要是基于項目團隊開展的在目標(biāo)、技術(shù)、項目團隊等層面的探索，在目標(biāo)方面，必須從施工進度、質(zhì)量、成本與安全等層面加強對施工團隊、建立團隊的溝通，加強對項目施工進度、質(zhì)量、成本與安全的討論，由施工設(shè)計團隊把握各個方面的協(xié)調(diào)性，并由施工團隊嚴格按照施工設(shè)計進行相關(guān)施工處理，由監(jiān)理團隊對各項目標(biāo)與實際施工完成程度進行對比。另外，還需建立明確的反饋機制，能夠及時將施工過程中存在的影響進度與質(zhì)量的問題及時做出反饋，以保證項目施工整體運行的完善性。在施工技術(shù)層面，要求施工團隊能夠嚴格按照施工設(shè)計團隊規(guī)范的相關(guān)施工技術(shù)操作進行處理，嚴禁隨意變更、替換施工技術(shù)應(yīng)用，并將成本控制的誤差控制在2%以下，以保證項目管理實時的有效性。各個項目團隊都具備項目施工的系統(tǒng)工作指導(dǎo)權(quán)益，邀請項目施工中的各個團隊參與到項目協(xié)調(diào)會議、項目決策會議中來，及時對項目施工中存在的問題展開討論，使得項目管理的有效性不斷提升。

3.4實施階段

項目管理模式的實施階段也是房地產(chǎn)項目施工對項目管理模式的適應(yīng)階段，該階段需要高度重視項目管理模式與整體項目施工運行的契合程度，觀察項目管理模式對項目施工的監(jiān)控與管理力度，是否能夠?qū)椖渴┕ぷ龀鲇行У囊?guī)范。一方面，加強對項目建設(shè)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位等各個單位部門的交流與溝通，針對項目管理模式實施存在的問題做出明確的討論，并總結(jié)項目管理模式創(chuàng)設(shè)存在的不足，并對各個團隊在該類模式下的整體運行情況進行充分的了解。另一方面，加強對各個團隊工作、項目運行、產(chǎn)品質(zhì)量的評價，將項目管理模式實施過程中的各類內(nèi)容做出明確的評價，觀察其實施的有效性，并將各類評價直接與績效審核相關(guān)聯(lián)，督促各個團隊嚴格按照項目管理模式完成相關(guān)任務(wù)。

3.5檢驗階段

項目管理模式的檢驗階段是指在項目施工完成后對施工質(zhì)量、施工成本進行驗收的關(guān)鍵階段，該階段需要加強對業(yè)主的項目評價、項目組織成員對項目的評價、項目組織成員的績效評價等進行收集與整理，及時完善對項目管理模式的質(zhì)量檢驗，從項目評價角度進一步完善項目的獎勵機制、建設(shè)機制等，做好項目的收尾工作，保障項目檢驗工作得到有效的開展。檢驗階段的主要任務(wù)是尋找項目施工與項目管理中存在的不足，總結(jié)工作中出現(xiàn)的各類問題并詳細描述具體的解決方案，為今后的房地產(chǎn)項目管理總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗?？筛鶕?jù)總結(jié)的相關(guān)經(jīng)驗做出具體的問題說明，針對項目管理模式的創(chuàng)設(shè)提出可能存在的各類問題并做出明確的實施規(guī)范與說明，對項目管理模式的實施人員做出有效的指導(dǎo)，保證項目管理模式的應(yīng)用質(zhì)量。

3.6整理階段

房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的整理階段需要對項目施工過程中的各類信息進行收集與整理，如項目施工的進度計劃表、成本控制數(shù)據(jù)信息、質(zhì)量監(jiān)理數(shù)據(jù)信息、安全防護措施相關(guān)信息等，加強對各類內(nèi)容的整理，并將各類信息整理成該房地產(chǎn)項目的數(shù)字化文檔，提交給管理部門進行審核。其中，包含房地產(chǎn)企業(yè)項目完成的質(zhì)量檢驗文件，要求把握文件整理的全面性與完善性，確保數(shù)據(jù)的真實有效，并將各類文件整理成最終的項目管理模式報告，將報告和項目管理模式的相關(guān)文件同時上交給房地產(chǎn)企業(yè)，以方便后期對項目管理的評價。

結(jié)語：

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理模式的創(chuàng)設(shè)具有加強過程控制、提高項目運行效率、解決各類問題等重要性，在項目管理模式的創(chuàng)設(shè)中還需遵循可行性原則、適用性原則與最優(yōu)方案選取原則等，確保項目在管理模式的運行下能夠朝著明確的目標(biāo)前進，并通過對項目管理模式設(shè)計、推測、探索、實施、檢驗、整理等各個階段的分析，明確項目管理模式從設(shè)計到實施運行的重點與要點，促使房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理層面的競爭實力不斷提升。

參考文獻：

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[3]王陽陽.房地產(chǎn)項目管理的自適模式問題探討——以華僑城地產(chǎn)為例[J].科技經(jīng)濟導(dǎo)刊，2018，26（33）：217+205.