城市老舊住宅區(qū)更新改造策略研究

【摘要】上世紀70—90年代是我國城市建設浪潮的起步階段，這一時期為了滿足群眾的基本居住需求，建造了大量的高層、小高層住宅，幾十年后的今天，這些住宅已經(jīng)不能充分滿足群眾當前的居住需求了，但由于其大多位于城市中心地帶，拆除重建面臨技術、規(guī)劃、經(jīng)濟等多方面的阻力，改建改造成為第一選擇，本文分析當前城市老舊住宅存在的問題，并嘗試提出一定的解決措施，希望能為我國的城市更新建設提供一定的參考。

【關鍵詞】老舊高層建筑;老城區(qū);使用者需求;改造

1、研究背景

由于歷史原因，我國的城市規(guī)劃建設起步較晚，在上世紀70—90年代的建設浪潮中，為了更好的服務經(jīng)濟建設和城市化進程，滿足群眾的基本居住需求，建造了大量的高層、小高層住宅，這些住宅大多造型簡樸、以陣列排列，其中絕大多數(shù)10層以下的小高層為預制板建造，基本沒有設置電梯。隨著時間的推移，居民生活水平不斷提升，對于居住品質的需求也不斷提高，到今天，這些住宅已經(jīng)不能充分滿足群眾的居住需求了。

但是，這些老舊住宅大多數(shù)位于城市的中心地區(qū)，老城區(qū)情況大多規(guī)劃布局不夠科學，基礎情況復雜，如果要將其拆除重建，勢必在技術、規(guī)劃方面面臨多重阻力，更重要的是，隨著城市的發(fā)展，中心地價不斷攀升，老舊住宅拆除成本越來越高，改建改造不得不成為第一選擇。[1]

2、當前城市老舊住宅存在的問題的分析

2.1布局不合理，缺乏公共空間

由于歷史原因，老舊住宅區(qū)的規(guī)劃布局大多不太合理，以矩陣排列的形式最為普遍，一個小區(qū)內大量建筑外形單調統(tǒng)一，間距一成不變，綠化簡單管理粗放，相較于當前新建的住宅小區(qū)，空間嚴重缺少趣味性，缺乏公共活動空間，無法滿足群眾休閑游憩社交等需求。[2]

2.2亂搭亂建現(xiàn)象頻發(fā)

老舊住宅區(qū)的建筑面積大多不大，加上過去監(jiān)管力度的缺失，亂搭亂建現(xiàn)象較多，比較常見的有以下幾種。一是樓頂搭建，這種多是頂層住戶所為，出現(xiàn)這種情況部分是由于房屋年久失修，存在裂縫方面的問題，搭建頂棚用以防漏，還有部分是為了拓展使用面積而違章搭建。二是陽臺封閉，大量有陽臺的住戶將陽臺以磚砌方式封閉，擴大室內使用面積。三是鴿子籠現(xiàn)象突出，將陽臺、窗戶加裝防盜網(wǎng)和雨棚，一定程度增加了使用面積，但存在消防安全隱患和建筑立面雜亂的問題。四是存在部分底樓住戶將破墻開門以及將綠化用地占為己用的現(xiàn)象。[3]

2.3建筑老舊耗損較大

老舊建筑經(jīng)過多年的使用，材料、部件損耗較大，最突出的有幾個方面。一是建筑內外前面斑駁脫落，尤其是部分以瓷磚貼面的外墻，大量瓷磚掉落不僅不美觀還存在傷人隱患。二是建筑管線老化雜亂，尤其是大量老住宅區(qū)各類線纜雜亂無序，有用的無用的電線如蜘蛛網(wǎng)一般，存在安全隱患。三是門窗等部件大量老化落伍，跟不上使用需求。四是保溫隔熱隔音效果差，能耗大，居住體驗差。五是部分結構受損，抗震性能降低。[4]

2.4使用者需求得不到滿足

隨著城市的發(fā)展，城市內居民的分布在發(fā)生著變化，對于老舊住宅區(qū)來說，建成最初的使用者多是年富力強的年輕人，而到今天，更多留在這里的住戶是一些老年人，使用者結構發(fā)生了變化，需求也隨之變化，老年人生理心理上的需求與年輕人不同，最顯著被關注的問題就是老舊住宅中沒有電梯，這給大量老年人的出行帶來障礙。[5]

3、解決策略

3.1整合空間資源，因地制宜拓展

要滿足群眾的休閑游憩社交需求，就要拓展公共活動空間，老舊住宅區(qū)的公共空間打造可以從兩個方面入手。一是打造室外空間，老住宅建筑間間距均勻，無法拓展出較大的場地，但可以通過色彩、綠化形式變化、休閑器材、公共設施的布置等等，在人們心理上營造認同感，創(chuàng)造多個、各具特色的小尺度公共活動空間。二是充分挖掘室內空間，將社區(qū)中一些閑置的室內空間予以開發(fā)利用，建設老年活動室、兒童活動室、閱覽室、棋牌室等等，拓展群眾活動方式。[6]

3.2強化管理落實，清除違章行為

政府需要加強基層治理，強化管理落實，全面杜絕新增違章建設行為，逐步消化存量違章行為，對于存在安全隱患、威脅建筑使用的違章搭建要加緊時間依法予以拆除，對于暫時未危及到建筑安全，但影響住區(qū)美觀的違章行為，要軟硬兼施開展工作。例如對于防止漏水的頂層搭建，一方面可以以多種途徑籌措資金，適當補貼頂層住戶進行防滲漏處理，另一方面加強宣傳引導，向群眾普及安全知識、美學理念，爭取群眾的理解支持。[7]

3.3由內而外整治，延續(xù)使用壽命

對建筑情況進行充分的調研分析，探尋建筑存在的問題，有針對性的進行解決。一是要對抗震性不達標的建筑進行加固處理，確保使用安全;二是要結合當?shù)貙嶋H情況假裝保溫隔熱設施、替換不合格的門窗構建，降低建筑能耗;三是要全面梳理建筑各類廊管線系統(tǒng)，確保使用安全;四是要拆除影響消防安全的違章搭建，清理影響消防通行的堆積雜物，暢通消防路線;五是要結合在保護建筑結構的基礎上對建筑內套型進行適當改造，使其更加合理，更好的滿足住戶的使用需求。[8]

3.4分析群眾需求，以人為本發(fā)展

當前城市老舊住宅區(qū)的住戶以為本地老人為主，外來租住年輕人為輔，要深入分析主要群體的生活習慣和需求，以人為本的進行改造。對于老年人來說需要滿足的有兩個方面，一是出行購物便利，二是社交休閑游憩。社交休閑游憩的需求可以通過打造公共空間來滿足，而出行便利則需要對住區(qū)進行無障礙設施的規(guī)劃建設來滿足。[9]

小結：

本文從城市老舊住宅產(chǎn)生的歷史背景出發(fā)，分析了其存在的問題，并提出了一些解決措施，希望能夠為未來我國城市更新建設提供一定的參考。

參考文獻：

[1]林東海.老舊住宅區(qū)有機更新設計實施策略——以豐收小區(qū)改造為例[J].住宅科技，2017，37（10）：14-17.

[2]陳星，肖湘東，楊楠，姜櫻.老舊住宅內部空間更新改造設計研究——以昆明市90年代老居民小區(qū)內公寓改造設計為例[J].華中建筑，2020，38（02）：78-81.

[3]張瓊. 面向品質提升的既有住區(qū)建筑實態(tài)與評估體系化研究[D].大連理工大學，2019.

[4]彭丹. 武漢老舊社區(qū)更新改造功能提升設計研究[D].武漢輕工大學，2019.

[5]林洪，董超，周甜.探索“共建共享”模式下老舊住宅小區(qū)改造[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（12）：233.

[6]李辰琦，于淼，李聰.基于舒適度優(yōu)化的沈陽舊住宅小區(qū)適老化景觀更新研究——以秀山小區(qū)為例[J].中國園林，2019，35（01）：23-28.

[7]孫晶. 西安市老舊住區(qū)室外環(huán)境更新改造策略與方法研究[D].西安建筑科技大學，2018.

[8]張一凡. 大連老舊高層住區(qū)更新改造策略研究[D].大連理工大學，2018.

[9]李環(huán)宇. 既有多層住宅增設電梯設計研究[D].中國礦業(yè)大學，2018.

作者簡介：

周長永，男，1986年6月9日，大連建發(fā)建筑設計院。