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    房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究

    2020-03-31 03:09:12邱蓮君
    財會學(xué)習(xí) 2020年6期
    關(guān)鍵詞:控制策略

    邱蓮君

    摘要:近年來隨著我國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,房價不斷攀升,房地產(chǎn)行業(yè)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重,并由此而引發(fā)了一系列的民生和經(jīng)濟(jì)問題。為了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控,國家先后出臺了一系列調(diào)控政策,在國家強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控下,房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。就目前來看,房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn),企業(yè)之間的競爭更加趨于白熱化,對于房地產(chǎn)企業(yè)而言要想在國家宏觀調(diào)控政策下獲得更好的生存和發(fā)展空間,就必須從企業(yè)內(nèi)部著手,調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的管理和控制工作,在有限的條件下提升企業(yè)利潤空間,提高企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制涉及到項目開發(fā)的各個階段,土地成本是主要的成本之一,自然也就成為成本控制的主要對象?;仡櫸覈康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)于成本控制的現(xiàn)狀來看還存在諸多問題,本研究將針對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理中存在的問題進(jìn)行深入探討,并進(jìn)一步研究如何完善房地產(chǎn)項目的成本控制和管理,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的實(shí)際意義。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);項目開發(fā)成本;存在的問題;控制策略

    一、引言

    房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性產(chǎn)業(yè),開放40多年來,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度令人驚奇,在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要,為推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、為推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,做出了不可泯滅的貢獻(xiàn)。但是在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)中無法掩蓋在建設(shè)工程中出現(xiàn)的問題,特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍存在:材料不能物盡其用、工作效率低、項目開發(fā)成本不斷攀升的現(xiàn)象。針對這些問題,房地產(chǎn)企業(yè)和社會各界開始高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制問題。就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理方式來看偏重于粗放式管理,對項目成本造價布置工作缺乏細(xì)致性。因此,要想對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本進(jìn)行良好控制,就必須從項目管理方式著手,徹底改變過去粗放型的管理方式,向著集約型、信息化管理的方向靠攏。房地產(chǎn)開發(fā)項目所包含和影響因素較多,在項目漫長的開發(fā)與建設(shè)過程中,要想真正有效的對項目開發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)管理,就必須從預(yù)算到?jīng)Q算的每一個步驟和工作內(nèi)容中切實(shí)落實(shí)成本經(jīng)濟(jì)化管理。

    二、相關(guān)概念辨析

    (一)成本與房地產(chǎn)成本

    成本主要是指為了完成產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的人工、原材料、機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用,簡單而言即:在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中可能發(fā)生了所有生產(chǎn)費(fèi)用。

    房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要是指:從工程項目開發(fā)建設(shè)的那一刻起,到投入運(yùn)營全過程中所涉及到的全部費(fèi)用。

    (二)房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的構(gòu)成

    房地產(chǎn)項目開發(fā)成本主要是由:開發(fā)成本、期間費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)共同組成。

    開發(fā)成本主要包括:項目開發(fā)獲取的土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝成本、配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用。期間費(fèi)用主要包括:管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。相關(guān)稅費(fèi)主要包括:稅收和行政費(fèi)這兩種類型。

    三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題分析——以A房地產(chǎn)企業(yè)的某項目為例

    (一)A置業(yè)企業(yè)的基本情況介紹

    A置業(yè)有限公司為國內(nèi)合資的有限責(zé)任公司,于2011年3月21日成立,注冊資本人民幣1000萬元。

    (二)A置業(yè)企業(yè)X項目基本情況介紹

    2011年5月5日,該項目建設(shè)內(nèi)容:可售建筑面積95,993.53平方米,不可售建筑面積3,941.54平方米。項目取得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)開發(fā)成本送審金額為1,367,586,792.02元;

    1. X項目成本控制的崗位設(shè)置

    A置業(yè)公司采取直線——職能型組織結(jié)構(gòu),這樣既能保證公司管理體系的集中統(tǒng)一,同時又能夠保證各專業(yè)管理機(jī)構(gòu)能夠充分發(fā)揮自己的職能作用,具體到X項目的項目部門中又擁有屬于自己的成本管理人員崗位,從而保證該項目的項目經(jīng)理與各分支管理人員的專業(yè)化分工更加明確,并且能履行各自的職能,實(shí)現(xiàn)項目的順利實(shí)施。

    2. X項目的成本分?jǐn)?/p>

    該項目按商鋪及辦公樓、地下車庫兩部分進(jìn)行成本分?jǐn)?,具體分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

    取得土地使用權(quán)所支付的金額557,071,160.00元按受益對象全部分?jǐn)傊辽啼伡稗k公樓可售建筑面積。

    3.X項目成本控制的方法

    A置業(yè)公司對X項目的成本控制方法主要分為:全員成本控制、全過程成本控制、全面成本控制這三部分。

    4. X項目成本控制的綜合分析

    A這些公司作為國內(nèi)知名的國有獨(dú)資地產(chǎn)公司,通過對其成本利潤率變化統(tǒng)計的情況可以看出,X項目的成本利潤率較高,從整體上看成本控制狀況良好。由于該項目尚未竣工結(jié)算,不考慮稅金和不可預(yù)見費(fèi)用對成本的影響。

    (三)A房地產(chǎn)企業(yè)某項目成本控制與管理中存在的問題

    通過對X項目各個階段成本控制的情況分析后發(fā)現(xiàn),該項目的組織結(jié)構(gòu)比較完善,并且實(shí)現(xiàn)了對成本的精細(xì)化管理,在成本管理中融合了關(guān)于房地產(chǎn)成本控制的相關(guān)理論,具有一定的競爭優(yōu)勢。但是深入研究后不難發(fā)現(xiàn):X項目在成本控制中還存在盡如人意、不完善的地方。下面筆者將針對該項目在開發(fā)過程中遇到的、有可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行闡述。

    1.立項階段存在的問題

    首先,對項目的前期可行性研究嚴(yán)重不足。房地產(chǎn)項目在立項階段進(jìn)行可行性分析和研究是一項十分重要的工作,是開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。X項目雖然在立項階段做了一些可行性的研究分析工作,例如:交通位置優(yōu)勢、教育資源突出、配套完善的各項輔助設(shè)施,X項目未來存在很大的升值空間。但是這些可行性研究工作還存在不足,例如:前期的工作團(tuán)隊在進(jìn)行土地拓展時忽視了該項目周邊軌道交通的詳細(xì)規(guī)劃布局問題,目前,X項目中的一棟居民樓距離已經(jīng)建成的城市軌道距離較近,這為該項目建成后的銷售埋下了隱患。其次,由于土地獲取的條件較多很可能出現(xiàn)違約風(fēng)險的預(yù)警。這就要求A置業(yè)公司必須按照當(dāng)?shù)卣恋貐f(xié)議約定加快開發(fā)速度,必須保證在規(guī)定的時間內(nèi)完成施工,這樣才能避免土地成本的增加,否則去向當(dāng)?shù)卣U納每天每畝土地1萬元的違約金。

    2.決策階段存在的問題

    在進(jìn)行決策前的設(shè)計勘察工作過于簡陋粗糙。X項目的實(shí)施由于時間緊張,調(diào)研難度大而流于形式,最終導(dǎo)致調(diào)研出現(xiàn)不充分的問題。另外,在該項目中調(diào)研費(fèi)用所占成本的比例較小,A置業(yè)公司的相關(guān)前期調(diào)研人員并沒有對建筑的規(guī)格、周邊環(huán)境、未來樓盤的銷售情況、銷售價格、附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況等進(jìn)行深入的、科學(xué)的了解,也沒有結(jié)合公司自身的實(shí)際情況和多年的經(jīng)驗(yàn)來估算成本,沒有認(rèn)真分析每一個條件背后隱含的關(guān)于成本的信息。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),資金的占用情況、使用效率將直接關(guān)系到企業(yè)的生存安全與發(fā)展問題,因此,現(xiàn)金流是房地產(chǎn)項目的重要指標(biāo)。從整體上看,A置業(yè)公司的X項目的開發(fā)與實(shí)施是合理的選擇,但是同使用效率等指標(biāo)聯(lián)系在一起來考察,X項目的投資決策結(jié)果就不那么完美了。因此,科學(xué)的投資評估指標(biāo)體系企業(yè)決策,起著決定性影響。A置業(yè)公司今后的投資項目中要綜合考慮各種因素,謹(jǐn)慎進(jìn)行選擇。

    3.施工階段存在的問題

    首先,出現(xiàn)了頻繁的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證。每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目從項目的設(shè)計、開工、直至竣工,會經(jīng)歷較長的周期,并且涉及環(huán)節(jié)較多,而施工中會遇到各種各樣意想不到的問題。施工圖紙或施工組織設(shè)計會根據(jù)現(xiàn)場的變化隨時進(jìn)行調(diào)整,這就需要根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況辦理現(xiàn)場簽證。無論是設(shè)計的變更,還是現(xiàn)場簽證的辦理都將給企業(yè)帶來預(yù)算外成本的增加,而這也是不可避免的。X項目在施工過程中同樣遇到了這類問題,但是由于該項目在開發(fā)過程中時間緊、任務(wù)重,再加之缺乏完善的現(xiàn)場施工管理,從而導(dǎo)致該項目在施工過程中出現(xiàn)緊急情況的頻率較高,從而導(dǎo)致在施工現(xiàn)場中出現(xiàn)了并未按照圖紙施工、未按照正常的施工工序施工的現(xiàn)象,施工過程的變更增加了該企業(yè)的預(yù)算外成本。其次,由于工程款支付的節(jié)奏較為緩慢,導(dǎo)致工程延期。及時支付工程款項是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位能夠進(jìn)場順利施工的基本前提,更是保證施工進(jìn)度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。X項目在開盤的一年內(nèi)清盤80%,回款較好,為了保證資金的統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)一支配,項目部門按照要求將所有銷售收入納入到公司的監(jiān)管賬戶中。A置業(yè)公司目前正處于不斷擴(kuò)張的發(fā)展階段,企業(yè)將資金投入到其他的項目中,再加之資金周轉(zhuǎn)速度較慢,如不能提高資金使用效率很容易影響其他項目的實(shí)施。

    4.竣工收尾階段存在的問題

    首先,X項目的施工方索賠趕工及材料漲價等增加了成本費(fèi)用。如前所述,X項目開工時間緊,并且與銷售時間之間存在較短的間隔,為了能夠嚴(yán)格遵照當(dāng)?shù)厥姓畬椖块_盤節(jié)點(diǎn)的要求,為了能夠盡快完成相應(yīng)的工程進(jìn)度,為了不影響銷售,督促施工單位冬季施工、連夜趕工,從而增加了很多合同外的施工費(fèi)用。另外,X項目施工過程中鋼筋、鋁型材、混凝土等大宗建筑類材料的漲價幅度較大,施工方要求合同外調(diào)價。第二,缺乏對結(jié)算環(huán)節(jié)細(xì)節(jié)的嚴(yán)格把控。X項目施工工期較為緊張,作為國有獨(dú)資企業(yè)A置業(yè)公司的項目較多,人員流動性較大,該項目竣工驗(yàn)收后,最初的項目工程師、成本經(jīng)理等相關(guān)工作人員被調(diào)往其他項目,從而導(dǎo)致對項目結(jié)算細(xì)節(jié)把控不嚴(yán)格,對結(jié)算投入的精力不多,很可能出現(xiàn)高估冒算的情況,審計風(fēng)險的增加很可能導(dǎo)致后期結(jié)算成本的增加。

    四、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的有效對策

    (一)決策階段的有效策略

    首先,對開發(fā)中存在的隱性成本進(jìn)行評估和研究,進(jìn)一步明確責(zé)權(quán)利的劃分。在進(jìn)行決策前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對項目開發(fā)中存在的隱性成本進(jìn)行分析和評估,特別是對于可能發(fā)生的其他土地開發(fā)成本當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)合作方的責(zé)任一定要明確劃分,并有針對性的擬定相關(guān)的談判條件,避免在后期簽訂合同時出現(xiàn)大量資金成本投入的現(xiàn)象。另外,一定要結(jié)合本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),對成本的影響情況進(jìn)行綜合分析,盡量實(shí)現(xiàn)成本最小化、收益最大化的效果。其次,做好項目工程勘察設(shè)計工作。在進(jìn)行這項工作時主要是為了滿足在工程項目開發(fā)建設(shè)的過程中,能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件、水文狀況、原始的地形地貌等進(jìn)行測試,這項工作也是進(jìn)行項目施工建設(shè)的基礎(chǔ),更是一項至關(guān)重要的前期準(zhǔn)備工作,科學(xué)而縝密的地形測量、詳細(xì)而完善的工程勘察將為項目的后期安全施工提供重要保障,這也是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效控制土方成本的一項重要舉措。

    (二)設(shè)計階段的有效策略

    首先,在設(shè)計階段可以引進(jìn)相應(yīng)的競爭機(jī)制。由于設(shè)計方案是否完善將對項目后期的建設(shè)成本帶來很大影響,如果設(shè)計方案缺乏合理性,在后期的實(shí)施過程中必然會引起設(shè)計的變更、施工返工等情況,這不僅增加了企業(yè)的成本,更耽誤了工期。如果在前期做好設(shè)計規(guī)劃工作,后期施工過程中的成本控制就能得到更好的落實(shí)。例如:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)定一套較為合理的、科學(xué)的市場競爭機(jī)制,通過優(yōu)勝劣汰的獎懲辦法激勵廣大設(shè)計人員盡善盡美、盡職盡責(zé)的完成施工方案的設(shè)計,最后從這些方案中優(yōu)中選優(yōu),確定一個更切合企業(yè)實(shí)際的設(shè)計方案。其次,對設(shè)計方案進(jìn)行科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。那么為了確保開發(fā)設(shè)計方案能夠合理、有效、可行,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格進(jìn)行審核、層層把關(guān),將設(shè)計中可能存在的風(fēng)險降到最低。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對這方面的高度關(guān)注,對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行科學(xué)的分析,詳細(xì)進(jìn)行市場調(diào)研,一定要對設(shè)計的每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行檢驗(yàn)。

    (三)施工階段的有效策略

    首先,制定合理的施工工具,盡量避免出現(xiàn)設(shè)計變更或簽證數(shù)量增加的情況。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項目,現(xiàn)場工程師必須針對交叉作業(yè)的工程內(nèi)容合理安排施工工序;對于不在本月承諾書中的簽證不予認(rèn)可,從而最大限度的降低由于施工過程中簽證數(shù)量的增加而增加的建筑安裝成本。其次,結(jié)合企業(yè)實(shí)際,密切控制對工程款的支付節(jié)奏,全面保證施工進(jìn)度的完成。房地產(chǎn)企業(yè)在施工進(jìn)度的同時應(yīng)及時支付工程款項,付錢必須嚴(yán)格按照工程進(jìn)度進(jìn)行審核,對于不滿足工程質(zhì)量、不在工程進(jìn)度范圍內(nèi)的不予認(rèn)可。

    (四)竣工結(jié)算階段的有效策略

    首先,嚴(yán)格遵照合同的約定,對于額外索賠不予認(rèn)可。房地產(chǎn)項目在施工過程中如果合同中已經(jīng)約定了趕工費(fèi)用,那么不應(yīng)該支付額外的趕工費(fèi);而對于合同中約定的關(guān)于鋼筋、鋁型材、混凝土等大型建筑材料漲價的問題,在合同允許的范圍內(nèi)可以漲價,超過合同范圍約定的必須上報總部酌情進(jìn)行考慮。其次,嚴(yán)格把控結(jié)算的細(xì)節(jié),做好成本控制的最后工作。房地產(chǎn)企業(yè)可以安排專人對項目的工程資料進(jìn)行管理,要求管理人員必須具有較強(qiáng)的責(zé)任心,加強(qiáng)對結(jié)算細(xì)節(jié)的把控。

    五、結(jié)語

    綜上所述,在2017年國家關(guān)于宏觀調(diào)控政策不斷加碼,房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資項目在不斷變化的環(huán)境中表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性,但是其銷售的增速和價格的漲幅也在明顯放緩。隨著國家各項政策的不斷深入,為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的高房價增長的高收益已不復(fù)存在,面對激烈的競爭,要想在國家政策指導(dǎo)下得到可持續(xù)發(fā)展,要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對開發(fā)項目成本的管理和控制,有效降低各項成本指標(biāo),為保證房地產(chǎn)企業(yè)的既定利潤率奠定基礎(chǔ)。

    參考文獻(xiàn):

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