房地產開發(fā)項目成本控制研究

邱蓮君

摘要：近年來隨著我國房地產市場的飛速發(fā)展，房價不斷攀升，房地產行業(yè)泡沫現(xiàn)象嚴重，并由此而引發(fā)了一系列的民生和經(jīng)濟問題。為了對房地產市場進行有效調控，國家先后出臺了一系列調控政策，在國家強有力的宏觀調控下，房地產企業(yè)所面臨的機遇和挑戰(zhàn)并存。就目前來看，房地產行業(yè)的暴利時代已經(jīng)漸行漸遠，企業(yè)之間的競爭更加趨于白熱化，對于房地產企業(yè)而言要想在國家宏觀調控政策下獲得更好的生存和發(fā)展空間，就必須從企業(yè)內部著手，調整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做好房地產開發(fā)項目成本的管理和控制工作，在有限的條件下提升企業(yè)利潤空間，提高企業(yè)核心競爭力。房地產開發(fā)項目成本的控制涉及到項目開發(fā)的各個階段，土地成本是主要的成本之一，自然也就成為成本控制的主要對象?；仡櫸覈康禺a行業(yè)關于成本控制的現(xiàn)狀來看還存在諸多問題，本研究將針對我國房地產開發(fā)項目成本控制與管理中存在的問題進行深入探討，并進一步研究如何完善房地產項目的成本控制和管理，促進房地產企業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的實際意義。

關鍵詞：房地產企業(yè);項目開發(fā)成本;存在的問題;控制策略

一、引言

房地產行業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的支柱性產業(yè)，開放40多年來，我國房地產行業(yè)的發(fā)展速度令人驚奇，在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要，為推動我國經(jīng)濟的發(fā)展、為推動我國經(jīng)濟的發(fā)展，做出了不可泯滅的貢獻。但是在飛速發(fā)展的房地產行業(yè)中無法掩蓋在建設工程中出現(xiàn)的問題，特別是房地產開發(fā)項目普遍存在：材料不能物盡其用、工作效率低、項目開發(fā)成本不斷攀升的現(xiàn)象。針對這些問題，房地產企業(yè)和社會各界開始高度關注房地產開發(fā)項目成本的控制問題。就目前我國房地產開發(fā)項目的管理方式來看偏重于粗放式管理，對項目成本造價布置工作缺乏細致性。因此，要想對房地產開發(fā)項目成本進行良好控制，就必須從項目管理方式著手，徹底改變過去粗放型的管理方式，向著集約型、信息化管理的方向靠攏。房地產開發(fā)項目所包含和影響因素較多，在項目漫長的開發(fā)與建設過程中，要想真正有效的對項目開發(fā)成本進行科學管理，就必須從預算到?jīng)Q算的每一個步驟和工作內容中切實落實成本經(jīng)濟化管理。

二、相關概念辨析

（一）成本與房地產成本

成本主要是指為了完成產品生產所消耗的人工、原材料、機械設備的費用，簡單而言即：在產品生產過程中可能發(fā)生了所有生產費用。

房地產開發(fā)項目成本主要是指：從工程項目開發(fā)建設的那一刻起，到投入運營全過程中所涉及到的全部費用。

（二）房地產項目開發(fā)成本的構成

房地產項目開發(fā)成本主要是由：開發(fā)成本、期間費用、相關稅費共同組成。

開發(fā)成本主要包括：項目開發(fā)獲取的土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝成本、配套設施費用、開發(fā)間接費用。期間費用主要包括：管理費用、財務費用、財務費用。相關稅費主要包括：稅收和行政費這兩種類型。

三、房地產開發(fā)項目成本控制中存在的問題分析——以A房地產企業(yè)的某項目為例

（一）A置業(yè)企業(yè)的基本情況介紹

A置業(yè)有限公司為國內合資的有限責任公司，于2011年3月21日成立，注冊資本人民幣1000萬元。

（二）A置業(yè)企業(yè)X項目基本情況介紹

2011年5月5日，該項目建設內容：可售建筑面積95，993.53平方米，不可售建筑面積3，941.54平方米。項目取得土地使用權及房地產開發(fā)成本送審金額為1，367，586，792.02元;

1. X項目成本控制的崗位設置

A置業(yè)公司采取直線——職能型組織結構，這樣既能保證公司管理體系的集中統(tǒng)一，同時又能夠保證各專業(yè)管理機構能夠充分發(fā)揮自己的職能作用，具體到X項目的項目部門中又擁有屬于自己的成本管理人員崗位，從而保證該項目的項目經(jīng)理與各分支管理人員的專業(yè)化分工更加明確，并且能履行各自的職能，實現(xiàn)項目的順利實施。

2. X項目的成本分攤

該項目按商鋪及辦公樓、地下車庫兩部分進行成本分攤，具體分攤方法：

取得土地使用權所支付的金額557，071，160.00元按受益對象全部分攤至商鋪及辦公樓可售建筑面積。

3.X項目成本控制的方法

A置業(yè)公司對X項目的成本控制方法主要分為：全員成本控制、全過程成本控制、全面成本控制這三部分。

4. X項目成本控制的綜合分析

A這些公司作為國內知名的國有獨資地產公司，通過對其成本利潤率變化統(tǒng)計的情況可以看出，X項目的成本利潤率較高，從整體上看成本控制狀況良好。由于該項目尚未竣工結算，不考慮稅金和不可預見費用對成本的影響。

（三）A房地產企業(yè)某項目成本控制與管理中存在的問題

通過對X項目各個階段成本控制的情況分析后發(fā)現(xiàn)，該項目的組織結構比較完善，并且實現(xiàn)了對成本的精細化管理，在成本管理中融合了關于房地產成本控制的相關理論，具有一定的競爭優(yōu)勢。但是深入研究后不難發(fā)現(xiàn)：X項目在成本控制中還存在盡如人意、不完善的地方。下面筆者將針對該項目在開發(fā)過程中遇到的、有可能出現(xiàn)的問題進行闡述。

1.立項階段存在的問題

首先，對項目的前期可行性研究嚴重不足。房地產項目在立項階段進行可行性分析和研究是一項十分重要的工作，是開展房地產項目開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。X項目雖然在立項階段做了一些可行性的研究分析工作，例如：交通位置優(yōu)勢、教育資源突出、配套完善的各項輔助設施，X項目未來存在很大的升值空間。但是這些可行性研究工作還存在不足，例如：前期的工作團隊在進行土地拓展時忽視了該項目周邊軌道交通的詳細規(guī)劃布局問題，目前，X項目中的一棟居民樓距離已經(jīng)建成的城市軌道距離較近，這為該項目建成后的銷售埋下了隱患。其次，由于土地獲取的條件較多很可能出現(xiàn)違約風險的預警。這就要求A置業(yè)公司必須按照當?shù)卣恋貐f(xié)議約定加快開發(fā)速度，必須保證在規(guī)定的時間內完成施工，這樣才能避免土地成本的增加，否則去向當?shù)卣U納每天每畝土地1萬元的違約金。

2.決策階段存在的問題

在進行決策前的設計勘察工作過于簡陋粗糙。X項目的實施由于時間緊張，調研難度大而流于形式，最終導致調研出現(xiàn)不充分的問題。另外，在該項目中調研費用所占成本的比例較小，A置業(yè)公司的相關前期調研人員并沒有對建筑的規(guī)格、周邊環(huán)境、未來樓盤的銷售情況、銷售價格、附近的基礎設施建設情況等進行深入的、科學的了解，也沒有結合公司自身的實際情況和多年的經(jīng)驗來估算成本，沒有認真分析每一個條件背后隱含的關于成本的信息。房地產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，資金的占用情況、使用效率將直接關系到企業(yè)的生存安全與發(fā)展問題，因此，現(xiàn)金流是房地產項目的重要指標。從整體上看，A置業(yè)公司的X項目的開發(fā)與實施是合理的選擇，但是同使用效率等指標聯(lián)系在一起來考察，X項目的投資決策結果就不那么完美了。因此，科學的投資評估指標體系企業(yè)決策，起著決定性影響。A置業(yè)公司今后的投資項目中要綜合考慮各種因素，謹慎進行選擇。

3.施工階段存在的問題

首先，出現(xiàn)了頻繁的設計變更和現(xiàn)場簽證。每一個房地產開發(fā)項目從項目的設計、開工、直至竣工，會經(jīng)歷較長的周期，并且涉及環(huán)節(jié)較多，而施工中會遇到各種各樣意想不到的問題。施工圖紙或施工組織設計會根據(jù)現(xiàn)場的變化隨時進行調整，這就需要根據(jù)現(xiàn)場實際情況辦理現(xiàn)場簽證。無論是設計的變更，還是現(xiàn)場簽證的辦理都將給企業(yè)帶來預算外成本的增加，而這也是不可避免的。X項目在施工過程中同樣遇到了這類問題，但是由于該項目在開發(fā)過程中時間緊、任務重，再加之缺乏完善的現(xiàn)場施工管理，從而導致該項目在施工過程中出現(xiàn)緊急情況的頻率較高，從而導致在施工現(xiàn)場中出現(xiàn)了并未按照圖紙施工、未按照正常的施工工序施工的現(xiàn)象，施工過程的變更增加了該企業(yè)的預算外成本。其次，由于工程款支付的節(jié)奏較為緩慢，導致工程延期。及時支付工程款項是保證房地產開發(fā)項目施工單位能夠進場順利施工的基本前提，更是保證施工進度的關鍵環(huán)節(jié)。X項目在開盤的一年內清盤80%，回款較好，為了保證資金的統(tǒng)一調度和統(tǒng)一支配，項目部門按照要求將所有銷售收入納入到公司的監(jiān)管賬戶中。A置業(yè)公司目前正處于不斷擴張的發(fā)展階段，企業(yè)將資金投入到其他的項目中，再加之資金周轉速度較慢，如不能提高資金使用效率很容易影響其他項目的實施。

4.竣工收尾階段存在的問題

首先，X項目的施工方索賠趕工及材料漲價等增加了成本費用。如前所述，X項目開工時間緊，并且與銷售時間之間存在較短的間隔，為了能夠嚴格遵照當?shù)厥姓畬椖块_盤節(jié)點的要求，為了能夠盡快完成相應的工程進度，為了不影響銷售，督促施工單位冬季施工、連夜趕工，從而增加了很多合同外的施工費用。另外，X項目施工過程中鋼筋、鋁型材、混凝土等大宗建筑類材料的漲價幅度較大，施工方要求合同外調價。第二，缺乏對結算環(huán)節(jié)細節(jié)的嚴格把控。X項目施工工期較為緊張，作為國有獨資企業(yè)A置業(yè)公司的項目較多，人員流動性較大，該項目竣工驗收后，最初的項目工程師、成本經(jīng)理等相關工作人員被調往其他項目，從而導致對項目結算細節(jié)把控不嚴格，對結算投入的精力不多，很可能出現(xiàn)高估冒算的情況，審計風險的增加很可能導致后期結算成本的增加。

四、房地產開發(fā)項目成本控制的有效對策

（一）決策階段的有效策略

首先，對開發(fā)中存在的隱性成本進行評估和研究，進一步明確責權利的劃分。在進行決策前，房地產開發(fā)企業(yè)應對項目開發(fā)中存在的隱性成本進行分析和評估，特別是對于可能發(fā)生的其他土地開發(fā)成本當?shù)卣跋嚓P合作方的責任一定要明確劃分，并有針對性的擬定相關的談判條件，避免在后期簽訂合同時出現(xiàn)大量資金成本投入的現(xiàn)象。另外，一定要結合本企業(yè)房地產開發(fā)項目的實踐經(jīng)驗，對成本的影響情況進行綜合分析，盡量實現(xiàn)成本最小化、收益最大化的效果。其次，做好項目工程勘察設計工作。在進行這項工作時主要是為了滿足在工程項目開發(fā)建設的過程中，能夠對當?shù)氐牡刭|條件、水文狀況、原始的地形地貌等進行測試，這項工作也是進行項目施工建設的基礎，更是一項至關重要的前期準備工作，科學而縝密的地形測量、詳細而完善的工程勘察將為項目的后期安全施工提供重要保障，這也是幫助房地產開發(fā)企業(yè)有效控制土方成本的一項重要舉措。

（二）設計階段的有效策略

首先，在設計階段可以引進相應的競爭機制。由于設計方案是否完善將對項目后期的建設成本帶來很大影響，如果設計方案缺乏合理性，在后期的實施過程中必然會引起設計的變更、施工返工等情況，這不僅增加了企業(yè)的成本，更耽誤了工期。如果在前期做好設計規(guī)劃工作，后期施工過程中的成本控制就能得到更好的落實。例如：房地產開發(fā)企業(yè)可以設定一套較為合理的、科學的市場競爭機制，通過優(yōu)勝劣汰的獎懲辦法激勵廣大設計人員盡善盡美、盡職盡責的完成施工方案的設計，最后從這些方案中優(yōu)中選優(yōu)，確定一個更切合企業(yè)實際的設計方案。其次，對設計方案進行科學的技術經(jīng)濟分析。那么為了確保開發(fā)設計方案能夠合理、有效、可行，這就要求房地產企業(yè)必須嚴格進行審核、層層把關，將設計中可能存在的風險降到最低。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須加強對這方面的高度關注，對方案的技術經(jīng)濟性進行科學的分析，詳細進行市場調研，一定要對設計的每一個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟性進行檢驗。

（三）施工階段的有效策略

首先，制定合理的施工工具，盡量避免出現(xiàn)設計變更或簽證數(shù)量增加的情況。這就要求房地產開發(fā)項目，現(xiàn)場工程師必須針對交叉作業(yè)的工程內容合理安排施工工序;對于不在本月承諾書中的簽證不予認可，從而最大限度的降低由于施工過程中簽證數(shù)量的增加而增加的建筑安裝成本。其次，結合企業(yè)實際，密切控制對工程款的支付節(jié)奏，全面保證施工進度的完成。房地產企業(yè)在施工進度的同時應及時支付工程款項，付錢必須嚴格按照工程進度進行審核，對于不滿足工程質量、不在工程進度范圍內的不予認可。

（四）竣工結算階段的有效策略

首先，嚴格遵照合同的約定，對于額外索賠不予認可。房地產項目在施工過程中如果合同中已經(jīng)約定了趕工費用，那么不應該支付額外的趕工費;而對于合同中約定的關于鋼筋、鋁型材、混凝土等大型建筑材料漲價的問題，在合同允許的范圍內可以漲價，超過合同范圍約定的必須上報總部酌情進行考慮。其次，嚴格把控結算的細節(jié)，做好成本控制的最后工作。房地產企業(yè)可以安排專人對項目的工程資料進行管理，要求管理人員必須具有較強的責任心，加強對結算細節(jié)的把控。

五、結語

綜上所述，在2017年國家關于宏觀調控政策不斷加碼，房地產行業(yè)開發(fā)投資項目在不斷變化的環(huán)境中表現(xiàn)出了較強的韌性，但是其銷售的增速和價格的漲幅也在明顯放緩。隨著國家各項政策的不斷深入，為房地產行業(yè)帶來的高房價增長的高收益已不復存在，面對激烈的競爭，要想在國家政策指導下得到可持續(xù)發(fā)展，要求房地產企業(yè)必須加強對開發(fā)項目成本的管理和控制，有效降低各項成本指標，為保證房地產企業(yè)的既定利潤率奠定基礎。

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