關(guān)于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的策略探究

鞠沐耕

[摘 要]房地產(chǎn)市場是我國市場經(jīng)濟中的重要組成部分，對我國經(jīng)濟發(fā)展、社會福利水平具有深遠(yuǎn)影響。近十年來，我國房地產(chǎn)市場在迅速膨脹的同時產(chǎn)生了嚴(yán)重的價格畸形問題，對城市正常發(fā)展和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)，不利于城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。同時，2020年我國經(jīng)濟發(fā)展受到新冠肺炎疫情的嚴(yán)重影響，經(jīng)濟下行壓力加大，市場經(jīng)濟的不確定因素增加，新冠肺炎疫情過后國內(nèi)房地產(chǎn)市場的相關(guān)走向需要引起關(guān)注。文章將嘗試分析房地產(chǎn)市場的內(nèi)在機理，探究我國房地產(chǎn)的發(fā)展政策，研究其發(fā)展方向。

[關(guān)鍵詞]房改;房地產(chǎn)政策;市場規(guī)律;供需錯配;宏觀調(diào)控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.35.060

1 房地產(chǎn)發(fā)展概述

1.1 近年房地產(chǎn)政策概述

我國房地產(chǎn)政策的中心思想是“住房不炒原則”。2016年12月中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。2017年10月，黨的十九大報告再次提出這一定位。2019年7月30日召開的中共中央政治局會議釋放出我國堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的明確信號，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。近年的央行會議再次指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求。

國家的相關(guān)政策在一定程度上抑制了房地產(chǎn)過熱的局面，但其政策框架過于宏觀，且地方政府存在上行下效現(xiàn)象，沒有結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H做到具體情況具體分析，推出地方性的住房政策，很大程度上使得“住房不炒”難以落地生根。

1.2 近年房地產(chǎn)市場概況

首先，從需求方面來看。從微觀經(jīng)濟的角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費者在一定的時期，根據(jù)實際收入情況，愿意購買且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。住房需求不完全等同于經(jīng)濟意義上的需求，是必須有支付能力的需求，即有效需求[1]。其次，從供給角度來看。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)存在大量違背市場規(guī)律的行為。捂盤圈地、抬價溢價、倒買倒賣的現(xiàn)象多發(fā)，且存在嚴(yán)重的虛假宣傳現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)交易過程中信息嚴(yán)重的不對稱，給了開發(fā)商抬高地價、虛報成本價、違規(guī)預(yù)售的空間，甚至?xí)l(fā)權(quán)力尋租現(xiàn)象。再加之存在房產(chǎn)投資的炒房現(xiàn)象、配套政策不完善的問題使得房產(chǎn)平均價格長期高于居民收入中位數(shù)，造成高收入群體受到“限購”規(guī)制;中等收入群體持觀望態(tài)度;低收入群體支付能力不足的問題，進(jìn)而導(dǎo)致整體有效需求不足，無效供給擴張。近20年我國平均房價和平均工資見圖1和圖2。

2 房地產(chǎn)問題原因分析

2.1 稅收制度

我國現(xiàn)行制度下涉及房地產(chǎn)行業(yè)的稅費復(fù)雜，并且在房屋取得、流轉(zhuǎn)、持有三個方面都有稅收，各種稅收條目附加數(shù)較大。同時在二手房市場，房源流動需要繳稅，并且賣方想方設(shè)法讓買方承擔(dān)成本，在很大程度上使得房價二次提高。目前，我國并未出臺個人持有住宅的房產(chǎn)稅政策，現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策也未根據(jù)實際情況從稅制上綜合考量。2009—2017年房產(chǎn)稅及相關(guān)稅種占財政收入比見圖3。

2.2 商品房預(yù)售制度

我國在商品房預(yù)售方面長期采用香港方式，但這種措施僅在20世紀(jì)住房供應(yīng)緊張階段使用。在房源亟需去庫存的今天已經(jīng)不能適應(yīng)市場發(fā)展。商品房預(yù)售制度為解決泛地產(chǎn)行業(yè)資金短缺、急于推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程建立的，對于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、解決居民住房問題起到了促進(jìn)作用。但這一措施導(dǎo)致了行業(yè)中不健康現(xiàn)象的發(fā)生，開發(fā)商在預(yù)售階段收回投資，獲取利潤，進(jìn)而囤積居奇哄抬房價。預(yù)售制度在很大程度上成為開發(fā)商的融資手段，損害了消費者的利益[2]。

2.3 土地制度

我國房價第一次快速增長處于2002—2003年，2002年國土資源部叫停了原有的土地協(xié)議出讓方式，開始實行土地掛牌制度。此政策的目的是解決房產(chǎn)中土地交易的腐敗問題和地方財政收入問題。但由于實行土地掛拍制度，在價高者得利的驅(qū)動下，各地地價不斷攀升。土地收入占本級財政收入比見圖4。

2.4 消費者心理

商品房制度下，投機問題長期未得到有效解決。高收入購房群體資金存量大，迫于通脹壓力，“以少占多”的擠占現(xiàn)有房產(chǎn)資源，再以高價賣出，造成住房需求疊加放大。對于普通消費者來說，信息相對閉塞，在租房不經(jīng)濟、外界房價看漲的影響下，有較高的購房意愿，造成住房剛性，這就給房源持有者以漲價的空間。并且，消費者普遍存在保值、升值的心理，買漲不買跌。目前來看，大部分購房者持觀望態(tài)度。疫情結(jié)束后，我國又會迎來基建高峰，購房者自然會選擇區(qū)位條件，這種情況下就需要國家有效抑制此種現(xiàn)象。

3 結(jié)論

住房是我國居民生活的必需品，堅持住房不炒的政策是十分必要的，國家需要給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一個準(zhǔn)確的定位。改革開放以來，我國的房地產(chǎn)政策在很大程度上解決了供需矛盾，有利于我國經(jīng)濟增長和社會財富的創(chuàng)造。但同時，我國商品房背離了原有的居住職能，被過度虛擬化和資產(chǎn)化，造成了嚴(yán)重的供需錯配問題。在一、二線城市，受相關(guān)政策和供需影響，房價可能會在合理區(qū)間內(nèi)繼續(xù)下跌;在三四線城市，受到基建、供需影響，房價會繼續(xù)上漲;從國內(nèi)整體來看，房價在疫情后期會呈現(xiàn)“U”型發(fā)展，即先穩(wěn)中有降，待經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)時穩(wěn)中有升。疫情結(jié)束后，國家和地方政府需要從地方實際出發(fā)，利用這一窗口期，尊重市場內(nèi)在規(guī)律，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場正常有序回歸。受此次疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)主要表現(xiàn)為資金鏈斷裂、信心萎靡兩大重大問題[3]。對于政策的取向建議為：微刺激、提信心、穩(wěn)市場。作為當(dāng)前支撐國家和地區(qū)國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的托底產(chǎn)業(yè)，必須確保其繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，防止行業(yè)的大起大落。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳曉靜.影響北京市住房價格因素分析[J].商情，2011（6）：25.

[2]林志清.商品房預(yù)售制存廢之爭——一個綜述[J]. 經(jīng)濟研究導(dǎo)刊， 2014（1）：227-228.

[3]住建委：疫情對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)影響及幾點建議[EB/OL].（2020-04-02）.https：//www.sohu.com/a/385017191_124722.