征地區(qū)片綜合地價調(diào)整方法研究

李芳

（沈陽市規(guī)劃設計研究院有限公司，沈陽110004）

1 研究背景

征地區(qū)片價政策的實施對解決征地補償標準偏低問題，確保同地同價，實現(xiàn)補償公平性，維護征地農(nóng)民的知情權和參與權，防止征地補償?shù)碾S意性，規(guī)范征地行為等方面起到了很好的作用[1]。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟條件將發(fā)生明顯變化，需要適度調(diào)整區(qū)片范圍及地價水平。

2 調(diào)整原則

調(diào)整工作應遵循以下原則：（1）同地同價原則。在同一區(qū)片內(nèi)，不同宗地的區(qū)片地價應當相同，不因征地目的及用途不同而不同。（2）綜合平衡原則。考慮現(xiàn)行標準與實際經(jīng)濟發(fā)展水平、地區(qū)發(fā)展情況、基準地價等相關因素的協(xié)調(diào)平衡。同時做到各區(qū)、縣（市）轄區(qū)內(nèi)各區(qū)片之間、相鄰區(qū)、縣（市）的平衡；全市各區(qū)、縣（市）、與相鄰市的平衡，維持區(qū)片價的區(qū)域平衡和前后銜接。（3）維護權益原則。體現(xiàn)被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障以及共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果的權益要求。（4）公開聽證原則。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》（中華人民共和國國土資源部令第22號），要依法組織聽證，廣泛聽取各方意見和建議，進一步完善征地區(qū)片價調(diào)整結果[2]。

3 調(diào)整思路

按照國土資源部《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》（國土資發(fā)〔2005〕144號）要求，征地區(qū)片價可采用農(nóng)地價格因素修正、征地案例比較和年產(chǎn)值倍數(shù)等方法進行測算，原則上應在2種或者3種方法測算結果的基礎上綜合平衡確定。區(qū)片地價調(diào)整要重點考慮調(diào)整周期內(nèi)人均GDP、地方財政收入、農(nóng)民人均純收入、城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民最低生活保障水平等情況；調(diào)整時注意與當?shù)貙嶋H發(fā)生的征地補償案例價格水平之間的銜接。

4 調(diào)整過程

4.1 征地區(qū)片調(diào)整方法

采用多因素綜合分析法得到現(xiàn)行區(qū)片合理性的判定，通過比較和分析基本單元影響因素變化的合理性及現(xiàn)狀分布規(guī)律，對不合理區(qū)域的影響因素值做進一步分析，判定其調(diào)整后的區(qū)片歸屬，并結合縣區(qū)調(diào)研中對區(qū)片調(diào)整的建議，綜合判斷調(diào)整，最終確定征地區(qū)片[3]。

4.1.1 農(nóng)地價格影響因素選擇

綜合考慮地區(qū)實際情況以及資料可獲取性，采用多因素綜合分析法，選擇基準地價、人均耕地面積、城鄉(xiāng)居民最低生活保障水平、農(nóng)村居民人均可支配收入、地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財政收入等因素，分析現(xiàn)行區(qū)片的合理性。

4.1.2 農(nóng)地價格影響因素分析

以現(xiàn)行區(qū)片劃分為基礎，根據(jù)多因素評價原理，對基本單元各影響因素現(xiàn)狀進行橫向對比，并與各年度各影響因素現(xiàn)狀進行縱向對比分析，系統(tǒng)評價每項指標的變化情況，并計算區(qū)片內(nèi)基本單元各影響因素的平均值，作為該區(qū)片影響因素的取值。分析每一個影響因素在區(qū)片間的差異情況，同縣區(qū)各區(qū)片間進行橫向對比，同區(qū)片各年度不同時間點取值進行縱向對比，分析區(qū)片間的差異情況與影響因素的變化情況是否符合區(qū)片級別高低與因素值高低之間的相互影響關系。各因素變化情況趨勢不同的，根據(jù)因素權重大小判定其對區(qū)片是否調(diào)整。如果符合上述影響關系，則認為現(xiàn)行區(qū)片劃分合理，不予調(diào)整；如果不符合上述影響關系，區(qū)片間差異性不明顯或趨于接近，則對區(qū)片內(nèi)的基本單元影響因素值進行對比分析，判定需要進行調(diào)整的區(qū)域。

4.2 征地區(qū)片綜合地價調(diào)整方法

在原有征地區(qū)片價成果的基礎上，采用系數(shù)修正法和案例比較法兩種方法對區(qū)片價進行測算更新。測算后，根據(jù)縣區(qū)實際情況綜合確定區(qū)片價格。

4.2.1 系數(shù)修正法

通過數(shù)學模型分析上述因素與征地區(qū)片綜合地價間的關聯(lián)度，計算其歷年變化率。計算中，這一關聯(lián)度即為各影響因素對于征地區(qū)片綜合地價的影響權重，累加主導因素的變化率與關聯(lián)度的乘積確定修正系數(shù)，以此修正區(qū)片價[3]。

1）基本公式為：

式中，P1為修正后征地區(qū)片綜合地價；P2為現(xiàn)行征地區(qū)片綜合地價；Wi為第i個影響因素的影響權重；Ai為第i個影響因素的變化率。

2）修正因素選擇及權重確定。對全市區(qū)片綜合地價調(diào)整數(shù)據(jù)分析基本單元主導因素進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，利用數(shù)理統(tǒng)計軟件SPSS計算皮爾遜系數(shù)確定各主導因素間的相關性，最終確定6個主導因素，同時，進行SPSS主成分分析操作，獲得即各因素之間的關聯(lián)度。

4.2.2 案例比較法

征地案例比較法是首先對收集的樣點逐一分析，區(qū)分不同征地實例樣點價格與征地區(qū)片價在地價構成、估價期日上的差別，并就這些差別進行比較、修正后得到樣點地價，然后分析征地區(qū)片價試算結果。

1）征地實例樣點地價的測算。分縣區(qū)分區(qū)片分析歷年發(fā)生的征地實例樣點，如為非正常樣點或難以進行各項修正，則予以剔除，對其它有效征地實例樣點進行地價測算。基本公式為：

征地實例樣點地價=（征地實例樣點地價-青苗補償費-地上物補償費）×期日修正系數(shù)×情況修正系數(shù)；

征地區(qū)片價=區(qū)片內(nèi)征地樣點地價之和/區(qū)片內(nèi)征地樣點個數(shù)。

2）征地實例樣點地價的修正。征地實例樣點地價若與征地區(qū)片價在設定的期日、情況有差異的，需進行期日修正、情況修正。征地實例樣點地價的期日修正：將不同交易時間的樣點地價，修正到征地區(qū)片價估價期日的地價，修正系數(shù)計算公式為：

式中，Kj為第j期征地修正到征地區(qū)片價估價期日的系數(shù)；Ps為征地區(qū)片價估價期日征地平均價；Pj為第j期征地平均價。

不同時期發(fā)生的征地實例地價修正到估價期日的地價計算公式為：

式中，Pls為修正到評估期日的征地實例價格；Pjs為第j期的實際征地成交地價。

情況修正：把情況不正常的征地實例地價，修正到在公開、公平的正常市場條件下的征地價格。

3）平均地價的測算。對測算得到的征地實例樣點地價進行分析比較，根據(jù)有效樣點量的多少、樣點地價的同一性，測算征地區(qū)片價。

5 結語

此次征地區(qū)片綜合地價調(diào)整充分考慮了與現(xiàn)行實際征地補償水平的銜接，遵循同地同價、近小遠大、行政界線完整等區(qū)片劃分原則，以征地區(qū)片地價理論測算價格作為各區(qū)、縣（市）征地區(qū)片地價調(diào)整的理論依據(jù)，結合實際操作中各縣區(qū)政府反饋的意見進行全市平衡。