房地產(chǎn)園林工程的樣板管理初探

李正剛

江蘇省無錫市 江蘇 無錫214000

園林工程管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的重要一環(huán),園林品質(zhì)的好壞,在一定程度上客觀反應(yīng)了項(xiàng)目管理的總體狀況。當(dāng)前不同的房地產(chǎn)公司園林工程質(zhì)量參差不齊,相同的房地產(chǎn)公司不同的項(xiàng)目園林工程質(zhì)量也不盡相同。為了提升園林工程的整體質(zhì)量,工程樣板顯得尤為重要,在園林工程管理中樣板先行已普遍運(yùn)用。本文試圖就園林工程樣板的內(nèi)涵、樣板所起的作用展開分析,并力求探尋出園林工程樣板管理的普遍性原則,以期能對(duì)園林工程的管理有所指導(dǎo)意義。

一、園林工程樣板的內(nèi)涵

通常理解的園林工程樣板主要指園林鋪裝樣板的施工,實(shí)際上園林工程包括眾多的環(huán)節(jié),鋪裝樣板只是園林施工過程一道工序的展示。園林工程的樣板應(yīng)包括以下幾個(gè)層面:

1)材料樣板。包含園林工程所有的材料,一般是涉及到園林觀感、關(guān)系到結(jié)構(gòu)安全、結(jié)構(gòu)質(zhì)量的材料需要設(shè)計(jì)師的確認(rèn),進(jìn)行材料封樣,明確材料的品種、規(guī)格等各項(xiàng)參數(shù)。因?yàn)榫G化苗木的特殊性,一般由設(shè)計(jì)師、園林工程師到苗圃進(jìn)行號(hào)苗確認(rèn)。

2)工藝樣板。涉及到園林展示效果或者工藝較為復(fù)雜的內(nèi)容,如地面和墻面材料鋪貼、涂料施工、水景防水、地形塑造等某些具體的工藝,在大面積施工之前,施工單位會(huì)進(jìn)行工藝樣板施工,以檢驗(yàn)工藝的施工質(zhì)量、效果,查找工藝的優(yōu)缺點(diǎn),具有試驗(yàn)性。

3)工程樣板。這個(gè)層面所含內(nèi)容更為豐富,包括園林工程的各分部分項(xiàng)工程,樣板范圍內(nèi)的土方、園林土建、水電、綠化等各分項(xiàng)均需完成施工,全方位進(jìn)行展示,能較好的表達(dá)出各交接面的銜接效果。工程樣板是全面施工前對(duì)施工管理全過程的演練。

二、園林工程樣板的作用

1.對(duì)于設(shè)計(jì)而言,園林工程樣板的施工是對(duì)圖紙交底的深化,將設(shè)計(jì)交底可視化,使得設(shè)計(jì)交底能更直觀,有利于工程充分檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的意圖,驗(yàn)證方案落地的可行性和落地效果。有利于發(fā)現(xiàn)圖紙問題,檢驗(yàn)圖紙質(zhì)量,可以避免項(xiàng)目實(shí)施過程中再出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)調(diào)整,減少設(shè)計(jì)變更的可能。

2.促進(jìn)工程端更好落地。工程樣板的實(shí)施過程,實(shí)際上是對(duì)工程管理思路的實(shí)戰(zhàn)化檢驗(yàn),有助于暴露項(xiàng)目實(shí)施過程中可能存在的各類問題。通過實(shí)體交底,明確工程樣板實(shí)施必需的前提條件,工作界面移交標(biāo)準(zhǔn),明確工程完工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),還有助于推動(dòng)施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化,減少質(zhì)量通病。加強(qiáng)工程端對(duì)方案的理解,避免設(shè)計(jì)意圖在信息傳遞過程中的偏離。強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)效果保持高度的敏感度,避免現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械地照?qǐng)D施工,有利于施工過程中的二次創(chuàng)作,對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行效果提升。

3.成本管控。工程樣板的實(shí)施,有助于發(fā)現(xiàn)各專業(yè)工程間的邏輯關(guān)系、順序關(guān)系,推動(dòng)各專業(yè)工程、各工序的合理安排,減少各工序的交叉破壞,有助于提前發(fā)現(xiàn)合同清單是否漏項(xiàng),減少工程現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的發(fā)生,便于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的控制,可加快項(xiàng)目結(jié)算的推進(jìn),有利于與施工單位建立良好的合作關(guān)系。通過工程樣板的成本統(tǒng)計(jì)分析,更科學(xué)地測(cè)算工程造價(jià)的合理性,更好地控制目標(biāo)成本。

4.提升招標(biāo)質(zhì)量。有助于招標(biāo)采購在后續(xù)項(xiàng)目中進(jìn)行合理的合同界面劃分,準(zhǔn)確編制合同清單?？梢悦鞔_材料的質(zhì)量、材料參數(shù)、材料的工藝,避免合同約定不明。明確材料的封樣標(biāo)準(zhǔn),圖紙二次深化的流程及標(biāo)準(zhǔn),確定材料的加工供貨周期,便于合同合理約定供貨時(shí)間,項(xiàng)目編制合理的施工計(jì)劃。

5.通過樣板工程的落地,可以檢驗(yàn)工程實(shí)體與報(bào)規(guī)圖紙、工程規(guī)范之間的差異,提前規(guī)避可能存在的驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),避免政府驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。也利于發(fā)現(xiàn)售樓處向客戶展示的沙盤與工程實(shí)體間的矛盾,避免營(yíng)銷部門對(duì)客戶過度承諾的風(fēng)險(xiǎn),提升客戶滿意度。

三、園林工程樣板管理的原則

1.時(shí)間性原則。園林工程樣板的實(shí)施應(yīng)在項(xiàng)目大面積開工前完成。做好計(jì)劃管理,將工程樣板的實(shí)施計(jì)劃納項(xiàng)目管理規(guī)劃中,全局籌劃。進(jìn)行園林工程樣板施工專項(xiàng)策劃,全面梳理樣板范圍內(nèi)的建筑結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、施工通道的施工計(jì)劃,樣板施工所需的圖紙、合同、施工場(chǎng)地等各項(xiàng)前置條件,為園林樣板施工提供足夠的時(shí)間。

2.典型性原則。園林工程樣板施工區(qū)域的選擇,應(yīng)盡可能選擇分部分項(xiàng)工程完整、施工內(nèi)容全面、施工工藝具有代表性的區(qū)域,如選擇小區(qū)主庭院區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域。施工內(nèi)容包含綠化、鋪裝、景墻、廊架等,要能體現(xiàn)出交接部位的施工效果。

3.適度原則。園林樣板區(qū)選擇應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的總體情況,面積大小適度,位置適中。避免樣板區(qū)域過大或者過小。樣板區(qū)域應(yīng)設(shè)置在場(chǎng)地條件好,無破壞和拆改風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域,不影響后續(xù)大面積施工,易于后續(xù)維護(hù),做到成本可控。

4.系統(tǒng)性原則。工程樣板的管理,涉及到多個(gè)方面,從材料的封樣、圖紙、合同的確定,到施工計(jì)劃的安排,再到工程樣板的完工驗(yàn)收,驗(yàn)收后樣板區(qū)域的養(yǎng)護(hù)管理,是一個(gè)全流程、多專業(yè)有機(jī)統(tǒng)一的管理系統(tǒng),不能將各個(gè)環(huán)節(jié)孤立。

5.反饋改進(jìn)原則。園林工程樣板完成后,應(yīng)對(duì)樣板工程的實(shí)施過程進(jìn)行全面的總結(jié),反思工程管理思路、驗(yàn)證工藝工法、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)效果,促進(jìn)工程管理的提升。對(duì)工作面移交存在的問題,組織各方進(jìn)行探討,形成合理的工作面移交標(biāo)準(zhǔn);圖紙問題,由設(shè)計(jì)部門及時(shí)對(duì)圖紙進(jìn)行優(yōu)化;工藝缺陷或難度較大的工藝工法,由相關(guān)部門對(duì)工藝進(jìn)行改進(jìn),確保工程質(zhì)量。

四、總結(jié)

園林工程樣板,不僅是用于指導(dǎo)施工的具體工藝樣板,還應(yīng)是工程管理策劃樣板、是各專業(yè)、各部門之間信息交圈的樣板、是項(xiàng)目管理人員管理行為、管理流程的樣板,更是工程管理人員協(xié)同合作的思想認(rèn)識(shí)樣板。