“以房養(yǎng)老”之住房反向抵押貸款模式探討

摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)老齡化人口的增加，老齡化問(wèn)題加劇，社會(huì)和家庭養(yǎng)老的壓力加大，引入新的養(yǎng)老模式至關(guān)重要。作為養(yǎng)老體系的重要補(bǔ)充，以房養(yǎng)老應(yīng)運(yùn)而生，其以住房反向抵押貸款為基本模式，有助于彌補(bǔ)養(yǎng)老金缺口，改善老年人生活。本文在闡述以房養(yǎng)老內(nèi)涵的基礎(chǔ)之上，著重探討住房反向抵押貸款模式在我國(guó)的進(jìn)展及現(xiàn)實(shí)困境，再借鑒美國(guó)發(fā)展較為成熟的住房反向抵押貸款模式，為我國(guó)開(kāi)展以房養(yǎng)老給出建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老 住房反向抵押貸款 倒按揭 老齡化

引言

以房養(yǎng)老是依據(jù)擁有資源，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異住房反向抵押貸款是以房養(yǎng)老的基本模式，即老年人將名下房產(chǎn)以抵押的方式交予銀行或者保險(xiǎn)公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，從而獲換取一筆穩(wěn)定持久的養(yǎng)老收入。此外，以房養(yǎng)老模式還包含老年人將房子以大換小、賣(mài)出房子后再回租、出租或售出房子去養(yǎng)老院度過(guò)晚年生活等其他使住房變現(xiàn)的方式。

從全國(guó)老齡辦召開(kāi)的人口老齡化國(guó)情教育新聞發(fā)布會(huì)上獲悉，截至2018年底，中國(guó)60歲及以上老年人口約2.49億，占總?cè)丝诘?7.9%;65歲及以上人口約1.67億，占總?cè)丝诘?1.9%。我國(guó)正逐步陷入一個(gè)“未富先老”的困境，老齡化高峰期的加速到來(lái)沖擊現(xiàn)行社會(huì)保障體系，因而拓展養(yǎng)老途徑意義重大，以房養(yǎng)老便應(yīng)運(yùn)而生。

一、以房養(yǎng)老的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老將個(gè)人住房與養(yǎng)老問(wèn)題相聯(lián)系，是指老年人將自己的住房產(chǎn)權(quán)通過(guò)一定的金融機(jī)制和變現(xiàn)形式，使房產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，以此獲取養(yǎng)老金或解決養(yǎng)老問(wèn)題，提高老年生活質(zhì)量。以房養(yǎng)老作為新型養(yǎng)老理念，在現(xiàn)行的家庭和社會(huì)養(yǎng)老保障體系之外是個(gè)很好的補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”模式就是指住房反向抵押貸款，該模式下的運(yùn)行機(jī)制為：滿足條件要求的老年人向銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)發(fā)出抵押名下房產(chǎn)的申請(qǐng);該金融機(jī)構(gòu)對(duì)老年借款人的壽命、房屋價(jià)值等綜合因素后，確定貸款金額，然后定期支付給老年人一筆持久穩(wěn)定的養(yǎng)老金，同時(shí)老年人在去世前仍然居住在抵押后的房屋中;待老年人離世后，金融機(jī)構(gòu)則將老年人的抵押房產(chǎn)出售，得以償還貸款的本息和，其升值部分將按照合約規(guī)定，歸金融機(jī)構(gòu)或老年人的法定繼承人所有。住房反向抵押貸款模式下，現(xiàn)金流向和一般的按揭貸款恰好反著，所以又叫倒按揭。

二、我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款困境的成因

盡管以房養(yǎng)老在理論上拓展了養(yǎng)老渠道，有利于滿足多層次養(yǎng)老需求，但在我國(guó)的實(shí)際操作中可謂困難重重，現(xiàn)給出如下的困境成因：

（一）傳統(tǒng)觀念的束縛

以房養(yǎng)老”將面臨中國(guó)傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國(guó)式的“養(yǎng)兒防老”，一般存在如下默認(rèn)的“契約”：子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年，老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女，其中房產(chǎn)是最重要的遺留財(cái)產(chǎn)之一。雖然無(wú)論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無(wú)房，子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。但長(zhǎng)期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實(shí)施面臨較大阻礙。事實(shí)上，根據(jù)此前民政部門(mén)的調(diào)查，高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

（二）多種風(fēng)險(xiǎn)并存

由于倒按揭業(yè)務(wù)的時(shí)間跨度大，隱患也隨之而來(lái)，如長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等，這些都加大了開(kāi)展以房養(yǎng)老的阻力。

長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)受老年人的壽命長(zhǎng)短影響。在住房反向抵押貸款中，當(dāng)老年人實(shí)際壽命比預(yù)期的要長(zhǎng)，將獲得大于抵押房產(chǎn)價(jià)值的反向貸款，而金融機(jī)構(gòu)作為貸款方，支付給老人的養(yǎng)老費(fèi)用將增加，導(dǎo)致虧損;相反，若老年實(shí)際壽命低于預(yù)期，則借款方會(huì)吃虧。

道德風(fēng)險(xiǎn)一方面與老年人是否如實(shí)反映身體狀況有關(guān)，如果對(duì)貸款機(jī)構(gòu)有所隱瞞或欺騙，將會(huì)影響抵押貸款金額;另一方面與是否自覺(jué)維護(hù)住房相關(guān)。在倒按揭模式中，因?yàn)槔夏杲杩钊嗽诘盅悍慨a(chǎn)后，住房產(chǎn)權(quán)變轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑跈C(jī)構(gòu)所有，出于自身利益考慮很可能會(huì)疏忽對(duì)房屋的日常維護(hù)，降低維修費(fèi)用，使得房屋老化折舊的速度加快，導(dǎo)致抵押的房屋貶值，給金融機(jī)構(gòu)造成虧損。

房屋價(jià)值的大小受市場(chǎng)、政策等多方面影響。若簽訂以房養(yǎng)老協(xié)議后房?jī)r(jià)大幅上漲，會(huì)使得老年人的利益受損，若房?jī)r(jià)程下行趨勢(shì)，則金融機(jī)構(gòu)會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象較為嚴(yán)重，一線城市房?jī)r(jià)處于上漲階，而二三線房?jī)r(jià)卻有所下降，房屋價(jià)值不穩(wěn)定，同時(shí)房?jī)r(jià)的評(píng)估機(jī)制完又不善，難以合理準(zhǔn)確地評(píng)估產(chǎn)價(jià)值。

（三）政府缺乏支參與度

自以房養(yǎng)老被引入我國(guó)，政府部門(mén)僅僅從宣傳角度出臺(tái)了一些文件來(lái)倡導(dǎo)以房養(yǎng)老，卻很少實(shí)際介入到以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作中。在上文所述的南京模式、上海模式、北京模式，以及“信福年華”、“幸福房來(lái)寶”中，只有上海市公積金管理中心真正介入到上海模式的運(yùn)作中，其他以房養(yǎng)老的參與機(jī)構(gòu)主要是養(yǎng)老院、商業(yè)性質(zhì)的公司和金融機(jī)構(gòu)。一方面沒(méi)有政府的實(shí)際介入和信用擔(dān)保，公眾對(duì)這種新型養(yǎng)老缺少信任度和認(rèn)同感;另一方面，政府尚未給出福利支持，難以調(diào)動(dòng)借貸雙方辦理以房養(yǎng)老的積極性。

（四）法律不完善

截至目前，我國(guó)尚未出臺(tái)關(guān)于以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開(kāi)展的法律法規(guī)，使得以房養(yǎng)老在試點(diǎn)過(guò)程中存在法律空白，不易保障參與試點(diǎn)雙方的利益，監(jiān)督管理存在漏洞。同時(shí)，一些現(xiàn)行的法制規(guī)定又對(duì)以房養(yǎng)老的推行造成阻礙。以房養(yǎng)老因?yàn)樽陨淼膹?fù)雜性，需要政府、銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)等多個(gè)機(jī)構(gòu)的配合，然而我國(guó)卻實(shí)現(xiàn)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和信托業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理，限制了保險(xiǎn)公司進(jìn)行擔(dān)保。此外，小產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)適用住房是否適合進(jìn)行以房養(yǎng)老也缺乏相關(guān)政策規(guī)定。

三、政策建議

綜和以房養(yǎng)老模式在我國(guó)發(fā)展受阻的現(xiàn)狀、原因加上美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就如何在中國(guó)打開(kāi)以房養(yǎng)老市場(chǎng)提出政策建議：

（一）加強(qiáng)觀念教育宣傳

要想順利推進(jìn)住房反向抵押貸款，首先得贏得社會(huì)公眾的認(rèn)可與支持。一方面，要積極引導(dǎo)廣大市民摒棄守舊的傳統(tǒng)養(yǎng)老理念，培養(yǎng)現(xiàn)代化的新型養(yǎng)老觀念;另一方面，要向廣大市民普及以房養(yǎng)老知識(shí)，引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識(shí)和理解以房養(yǎng)老的運(yùn)作機(jī)制，化解對(duì)以房養(yǎng)老的誤讀。我國(guó)的發(fā)改委、住建委和銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，成立專門(mén)負(fù)責(zé)宣傳教育的機(jī)構(gòu)，為公眾給予規(guī)范、理性的決策信息指導(dǎo)。

（二）提高政府參與度，完善相應(yīng)的法律法規(guī)

以房養(yǎng)老模式的引入就是為了彌補(bǔ)當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老金的缺口，補(bǔ)充養(yǎng)老渠道，而保障居民養(yǎng)老正是政府的職責(zé)，因而政府應(yīng)實(shí)際介入以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)開(kāi)展中去。從宏觀調(diào)控層面，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管，使得房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間，且規(guī)范房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng);從微觀管理層面，需在以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開(kāi)辦中對(duì)借款人、貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)化監(jiān)督和管理，并發(fā)揮政府的公信力，合理為老年借款人提供擔(dān)保。

此外住房反向抵押貸款作為剛開(kāi)始推進(jìn)的養(yǎng)老方式，需要國(guó)家跟進(jìn)與之相匹配的法律法規(guī)建設(shè)。建議我國(guó)完善物權(quán)法，明確規(guī)定續(xù)期土地使用費(fèi)的收取方法，合理修訂保險(xiǎn)法案和房地產(chǎn)管理法，適當(dāng)?shù)匮娱L(zhǎng)居住用地的使用期，化解房子所有權(quán)和土地使用權(quán)在時(shí)間限期不相符上的問(wèn)題;嘗試征收遺產(chǎn)稅，通過(guò)對(duì)遺留房產(chǎn)征稅來(lái)促進(jìn)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開(kāi)展;出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠激勵(lì)政策規(guī)定，如申請(qǐng)反向抵押貸款的房屋，對(duì)增值部分實(shí)施免稅政策，調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)積極性。

（三）建立完善的金融體系，開(kāi)展差異化的以房養(yǎng)老

住房反向抵押貸款的運(yùn)行機(jī)制較為復(fù)雜，該模式的設(shè)計(jì)需要綜合房?jī)r(jià)走勢(shì)、老人預(yù)期壽命、市場(chǎng)利率，又要考慮到意外損失和多種風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)保險(xiǎn)精算的專業(yè)化要求較高。故一方面我國(guó)應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮保險(xiǎn)公司在人壽保險(xiǎn)方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合銀行業(yè)抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，推進(jìn)金融行業(yè)的混業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)也促使金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)積極合作，由房地產(chǎn)公司對(duì)房屋價(jià)值合理評(píng)估，合力降低風(fēng)險(xiǎn)。另一方面因客戶群體在房產(chǎn)價(jià)值、收入、風(fēng)險(xiǎn)偏好和壽命等方面的不同，對(duì)以房養(yǎng)老的需求也有所區(qū)別。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的 HECM 和Financial Freedom，分別將客戶群體定位房產(chǎn)價(jià)值較低和較高的老年人，設(shè)計(jì)更具人性化和差異化的住房反向抵押貸款，并且考慮老年人的意愿，將養(yǎng)老金按月或一次性發(fā)放。

總而言之，以房養(yǎng)老模式作為一種可供選擇的補(bǔ)充養(yǎng)老新路徑，目前在我國(guó)仍處于試點(diǎn)探索階段。當(dāng)社會(huì)養(yǎng)老壓力與日增加，我國(guó)老年人養(yǎng)老勢(shì)必要尋求新的養(yǎng)老金渠道。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)以房養(yǎng)老定位清晰準(zhǔn)確，認(rèn)識(shí)到即使是在以房養(yǎng)老發(fā)展較為成熟的美國(guó)，以房養(yǎng)老也不能代替家庭和社會(huì)養(yǎng)老，因而要想在我國(guó)普遍推廣以房養(yǎng)老顯然不現(xiàn)實(shí)。以房養(yǎng)老受自身?xiàng)l件限制，受眾偏小，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光看，是應(yīng)對(duì)人口老齡化的有效渠道，有利于建立多樣化、層次化的養(yǎng)老保障體系，應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)符合條件的城市積極試點(diǎn)，借鑒美國(guó)等國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，克服起步階段推行過(guò)程中遇到的困難，使得以房養(yǎng)老能夠在我國(guó)老齡化社會(huì)發(fā)揮有效作用。

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作者簡(jiǎn)介：

宦悅（1994—），女，2016級(jí)本科生，研究方向：金融學(xué)。