關(guān)于做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案的思考

姚建新

摘 要：房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的真實記錄，也是房地產(chǎn)項目后期管理、維護、審計等重要現(xiàn)實依據(jù)。本文分析了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案含義、范圍及特點的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案的實施方案內(nèi)容，并就落實該方案提出了具體的對策建議，為做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量檔案管理提供遵循。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;質(zhì)量管理檔案;規(guī)范化

房地產(chǎn)項目檔案是指在房地產(chǎn)項目提出、立項、審批、勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工等環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式及載體的文件資料。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的真實記錄，也是房地產(chǎn)項目后期管理、維護、審計等重要現(xiàn)實依據(jù)。因此，做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案工作具有積極的現(xiàn)實意義。

1 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案概述

1）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案含義。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案（以下簡稱“質(zhì)量管理檔案”）是指依據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和工程合同，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目安全、使用、經(jīng)濟、美觀等特性綜合質(zhì)量要求所產(chǎn)生的具有保存價值的文字、圖表、聲像等歷史記錄。

2）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案范圍。從房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理構(gòu)成來看，其質(zhì)量管理檔案包括：房地產(chǎn)項目決策質(zhì)量檔案;規(guī)劃、設(shè)計質(zhì)量檔案;施工質(zhì)量檔案，以及社會工作質(zhì)量和房地產(chǎn)項目生產(chǎn)過程工作質(zhì)量等等。

3）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案特點。除了成套性等特點外，質(zhì)量管理檔案還具有廣義性、時效性等。廣義性，是指涉及房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理中所涉及的具有保存價值的材料均納入檔案收集、歸檔范疇。動態(tài)性，房地產(chǎn)項目質(zhì)量定期接受相關(guān)方的質(zhì)量評審，不斷調(diào)整質(zhì)量要求，以改進(jìn)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品、體系及過程質(zhì)量，以滿足社會各方要求，在此過程中所產(chǎn)生的具有保存價值的文件資料均被納入歸檔范疇。

2 制定房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案實施方案

1）實施目的、目標(biāo)。結(jié)合房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理實際基礎(chǔ)上，確定質(zhì)量管理檔案工作目的“兩提升、一保障”：提升房地產(chǎn)項目關(guān)聯(lián)部門對房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理工作重視，提升區(qū)域房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理水平，保障居民擁有安全、可靠、人性化人居環(huán)境。質(zhì)量管理檔案目標(biāo)：清晰反映不同階段房地產(chǎn)項目質(zhì)量情況、現(xiàn)狀及改進(jìn)措施，做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理，積極探索、完善房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案工作內(nèi)容及形式。

2）組織保障、職責(zé)。為保障質(zhì)量管理檔案工作的規(guī)范實施，需要成立具體的工作小組，各參與方共同落實，實行專人負(fù)責(zé)。工作小組由住房保障分管領(lǐng)導(dǎo)，由承建單位、監(jiān)理部門、設(shè)計機構(gòu)等組成。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)制定和監(jiān)督質(zhì)量管理檔案計劃及落實情況;梳理質(zhì)量管理檔案依據(jù)及內(nèi)容;定期匯總、更新質(zhì)量管理檔案，及時歸檔，妥善利用。

3）檔案依據(jù)、內(nèi)容。涉及房地產(chǎn)項目的國家級、部委級規(guī)范性文件，以及地方性法規(guī)、技術(shù)規(guī)范等。如《檔案法》《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《建設(shè)項目檔案監(jiān)督指導(dǎo)工作指南》《建設(shè)項目電子文件歸檔和電子檔案管理暫行辦法》等等。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案分為兩大類，一類是區(qū)域房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理情況，如房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)指導(dǎo)、質(zhì)量控制、從業(yè)人員培訓(xùn);一類是反映具體項目質(zhì)量管理情況。其中，前者為基礎(chǔ)質(zhì)量管理檔案，后者為動態(tài)質(zhì)量管理檔案?；A(chǔ)類應(yīng)是每個房地產(chǎn)項目應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，而動態(tài)類則是各個房地產(chǎn)項目具體落實情況。

3 做好房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案對策

1）加強質(zhì)量控制檔案管理。針對當(dāng)前房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀，出臺行業(yè)和區(qū)域質(zhì)量檔案管理標(biāo)準(zhǔn)，增強房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的針對性和可執(zhí)行性。目前，房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理，多采用專項的質(zhì)量控制、不定期質(zhì)量督導(dǎo)等，如，采用查閱相關(guān)資料、現(xiàn)場訪談、項目審閱等方式進(jìn)行?，F(xiàn)場督導(dǎo)、項目審閱能夠有效判別房地產(chǎn)項目質(zhì)量優(yōu)劣等，但現(xiàn)場督導(dǎo)和項目審閱更多的是注重項目結(jié)果，且時間有限往往存在深度不夠，延續(xù)性不強，對從事房地產(chǎn)項目質(zhì)控人員自身條件要求高等，制約了房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理工作。因此，要將房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案納入房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理，實行“三同步”。即，將質(zhì)量管理檔案同步納入房地產(chǎn)項目設(shè)計、建設(shè)、驗收等全過程，將房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案從環(huán)節(jié)控制與終末控制結(jié)合起來，堅持行業(yè)主導(dǎo)、機構(gòu)配合、專人負(fù)責(zé)、動態(tài)管理的模式。收集、整理質(zhì)量管理檔案能夠?qū)崟r掌握房地產(chǎn)項目質(zhì)量情況，彌補現(xiàn)場訪談、項目審閱質(zhì)量管理督導(dǎo)不足等，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的持續(xù)性、連續(xù)性評價，提升房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的科學(xué)性。

2）落實質(zhì)量控制檔案制度。在現(xiàn)有法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，完善質(zhì)量管理檔案標(biāo)準(zhǔn)和要求。首先，房地產(chǎn)項目及其主管部門要高度重視質(zhì)量管理，尤其是質(zhì)量管理檔案的收集、整理等工作，切實提升質(zhì)量管理檔案現(xiàn)實重要性、必要性認(rèn)識，嚴(yán)格執(zhí)行“三同步”原則;其次，要建立健全科學(xué)合理的質(zhì)量管理檔案規(guī)章制度，如《關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量管理條例實施細(xì)則》《關(guān)于執(zhí)行<建設(shè)項目檔案監(jiān)督指導(dǎo)工作指南>若干規(guī)定》《關(guān)于落實<建設(shè)項目電子文件歸檔和電子檔案管理暫行辦法>若干要求》等等，為房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案工作提供可靠的制度保障。最后，要加強各項規(guī)章制度落實情況的監(jiān)督檢查。房地產(chǎn)項目主管部門要會同建設(shè)部門、項目開發(fā)企業(yè)等共同做好質(zhì)量管理檔案工作的監(jiān)督檢查，尤其是房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理領(lǐng)域的基礎(chǔ)資料中的共性資料的收集，確保各項規(guī)章制度和要求落到實處。

3）發(fā)揮質(zhì)量控制檔案價值。檔案的價值在于其利用，在于其作用的發(fā)揮。發(fā)揮出項目質(zhì)量管理檔案的價值，一是，將房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案作為房地產(chǎn)項目竣工驗收的重要依據(jù)之一，切實增強項目質(zhì)量檔案管理的重要性認(rèn)識，確保項目質(zhì)量檔案發(fā)揮其應(yīng)有價值。二是，不斷豐富項目質(zhì)量管理檔案內(nèi)涵，組織房地產(chǎn)項目主管部門、行業(yè)專家和參建企業(yè)，進(jìn)一步統(tǒng)一區(qū)域房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，尤其是項目質(zhì)量檔案管理的利用方面的規(guī)章制度的執(zhí)行和落實，積極發(fā)揮出項目質(zhì)量檔案管理價值。三是，針對當(dāng)前轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)資質(zhì)及規(guī)模的不同，要注重不同級別、不同規(guī)模房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理檔案利用的普遍性及個性化情況的相統(tǒng)一。四是，近年來，隨著房地產(chǎn)項目越來越多，重建設(shè)質(zhì)量，輕檔案管理質(zhì)量的現(xiàn)象不同程度存在，主要原因是過于追求項目的建設(shè)進(jìn)度、經(jīng)濟效益，沒有給予項目質(zhì)量管理檔案以充分的重視。為此，要積極應(yīng)用大數(shù)據(jù)、云計算以及計算機等信息技術(shù)，做好項目質(zhì)量管理檔案的編研工作，豐富編研成果，切實發(fā)揮質(zhì)量管理檔案在房地產(chǎn)項目中的價值和作用。

參考文獻(xiàn)

[1]梁嘉敏.優(yōu)化房地產(chǎn)檔案管理的策略分析[J].辦公室業(yè)務(wù)，2019（4）：135.

[2]李露心.淺議新時代的房地產(chǎn)檔案管理工作[J].上海房地，2018（10）：33-35.

[3]杜金梅.加強房地產(chǎn)檔案收集管理[J].中國房地產(chǎn)，2018（19）：71-73.

[4]劉曉燕.高速公路建設(shè)項目檔案質(zhì)量管理研究[J].蘭臺世界，2007（4）：7-8.