住宅專項(xiàng)維修資金管理模式探析

王蕾

隨著當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展火熱，住宅專項(xiàng)維修資金是為了保障業(yè)主權(quán)益，同時(shí)也為了保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是目前存在著住宅專項(xiàng)維修資金管理混亂等諸多的問(wèn)題，給業(yè)主帶來(lái)困擾， 因此，為了更好地使用住宅專項(xiàng)維修資金，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，需要建立完善的住宅專項(xiàng)維修資金管理體制，確保物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，本文就住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的問(wèn)題以及完善辦法進(jìn)行探析。

住宅專項(xiàng)維修基金支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，住宅專項(xiàng)維修資金也稱為大修基金或維修基金，是用來(lái)保證房產(chǎn)公共設(shè)施、居民共同利用部分出現(xiàn)損壞時(shí)及時(shí)維修的資金， 在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向成熟的今天，也凸顯了住宅專項(xiàng)維修資金的重要性。目前住宅專項(xiàng)維修資金的管理還存在著諸多問(wèn)題，值得引起我們足夠的重視。

一、住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀

（一）政府方面

目前，住宅專項(xiàng)維修資金的管理模式主要是政府代管， 政府代管有效地保證了資金的安全性，專項(xiàng)維修資金的管理首要任務(wù)就是要保證資金的安全。然而維修資金的存在就是為了保證房產(chǎn)公共部分損壞能得到及時(shí)的維修，政府管理資金為了資金安全會(huì)設(shè)置層層審批流程，對(duì)資金使用的效率造成了阻礙，當(dāng)住宅出現(xiàn)問(wèn)題需要維修時(shí)，資金不能及時(shí)地發(fā)放，造成了損壞不能及時(shí)維修的狀況。另外，住宅維修涉及的領(lǐng)域多，具有專業(yè)性，政府管理經(jīng)費(fèi)的人員對(duì)工程施工流程、項(xiàng)目等不夠了解特別是工程費(fèi)用較高的項(xiàng)目不能嚴(yán)格把控，容易造成資金浪費(fèi)。還有，個(gè)別地方政府在住宅維修資金撥放時(shí)對(duì)維修項(xiàng)目審核不嚴(yán)，會(huì)造成維修資金使用不合理。

（二）物業(yè)方面

按照住宅專項(xiàng)維修資金的管理規(guī)定，資金啟動(dòng)需要業(yè)主代表投票決定，但是因?yàn)樵S多大城市的小區(qū)住宅居民較多， 組織居民參加投票困難較大，這也使維修資金實(shí)際管理加大了難度，物業(yè)也同樣想過(guò)建立業(yè)主委員會(huì)，選出業(yè)主代表， 但是因?yàn)闃I(yè)主數(shù)量較大，之間會(huì)存在矛盾，在形成了業(yè)主委員會(huì)之后會(huì)將維修資金轉(zhuǎn)移到業(yè)主委員會(huì)，這樣資金經(jīng)過(guò)多方轉(zhuǎn)手會(huì)出現(xiàn)挪用、私吞等現(xiàn)象，影響資金安全性，不能夠及時(shí)對(duì)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修。在進(jìn)行公共設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，維修的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，常常是只是維護(hù)并不修理，做面子工程，不能滿足本質(zhì)需求。

二、住宅專項(xiàng)維修資金管理模式改善對(duì)策

（一）完善相關(guān)法規(guī)

業(yè)主委員會(huì)是居民生活中常設(shè)的執(zhí)行部門，但是目前來(lái)看業(yè)主委員會(huì)通常有居民自發(fā)組織，隨意性較強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)成員還不能都對(duì)自己的管理行為承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任， 并不能有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某袚?dān)住宅維修資金的管理重任。居民住宅公共設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)是一件復(fù)雜的工作，涉及到工程施工、資金管理、安全措施等方面的工作，如果繼續(xù)使用之前的資金管理模式，還是不能夠合理使用維修資金，因此需要完善相關(guān)法律，根據(jù)居民受益，居民負(fù)責(zé)的原則，可以讓業(yè)主委員會(huì)作為住宅專項(xiàng)維修資金的主要管理者，但要明確其法律職責(zé)和地位，才能勝任業(yè)主的委托，對(duì)維修資金妥善管理。并要根據(jù)居民社區(qū)的實(shí)際情況和居民的現(xiàn)實(shí)需求，將以往不符合現(xiàn)實(shí)需要的規(guī)定進(jìn)行改正，在有確實(shí)需求時(shí)，申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金簡(jiǎn)化流程，盡快批準(zhǔn)，讓專人監(jiān)管，讓其發(fā)揮真正的作用。

（二）培養(yǎng)專業(yè)的住宅專項(xiàng)維修資金管理人才

住宅專項(xiàng)維修資金管理涉及許多專業(yè)領(lǐng)域，因此需要培養(yǎng)一些專業(yè)的資金管理人才來(lái)處理這些繁瑣細(xì)碎的問(wèn)題?？梢悦嫦蛏鐣?huì)招聘一些高素質(zhì)高能力的人才對(duì)資金進(jìn)行專管， 有了專業(yè)性人才也可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)和管理，制定相關(guān)規(guī)程，讓所有參與資金管理的人員都具有專業(yè)性，從而有效地保證資金的使用安全性，節(jié)約資金使用成本，讓住宅專項(xiàng)維修資金為居民帶來(lái)最大效益。

（三）加強(qiáng)維修資金監(jiān)督

住宅專項(xiàng)資金數(shù)目較大，為了保證資金安全需要加強(qiáng)監(jiān)督，主要來(lái)自兩方面，政府監(jiān)督和業(yè)主自我監(jiān)督。

政府方面主要是負(fù)責(zé)維修資金的收繳以及管理制度的制定，在轉(zhuǎn)移給業(yè)主委員會(huì)后要負(fù)責(zé)幫助其管理、自治等工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)來(lái)管理資金，使維修資金發(fā)揮作用。

在業(yè)主自我監(jiān)督方面，設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)作為資金管理部門，在管理過(guò)程中需要將資金流向透明、公開處理，業(yè)主作為繳納資金的主體，也是資金受益的主體，有權(quán)知道維修資金的金額和流向，業(yè)主委員會(huì)需要定期公布資金使用情況，并且要制定嚴(yán)格的制度規(guī)定，所有資金使用操作流程都要符合規(guī)定，在發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題時(shí)要采取措施。讓資金的管理、核算、使用更規(guī)范化，同時(shí)帶給業(yè)主參與感、安全感， 更有效地管理住宅專項(xiàng)維修資金。

總之，當(dāng)前，住宅專項(xiàng)維修資金管理方面還存在諸多問(wèn)題，為了更好地發(fā)揮維修資金的作用，專項(xiàng)維修資金的管理模式還需改進(jìn)，可以通過(guò)政府立法更有效地解決當(dāng)前問(wèn)題。當(dāng)然，要想全方面地完善管理模式需要多方面的努力， 光靠政府的力量是不夠的，業(yè)主作為維修資金的繳納者和受益者，其需要承擔(dān)起自身的責(zé)任，從自身做起，加強(qiáng)資金管理，將住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行系統(tǒng)化、專業(yè)化的管理，這樣才能夠適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的現(xiàn)狀。（作者單位：唐山市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心）