縣域視角下的公共租賃住房退出意愿分析

韓璟　于利群　嚴(yán)軍　盧新海

摘要：公共租賃住房有效退出問題已成為制約其政策效果的重要難點(diǎn)。論文以江西省分宜縣為例，采用文獻(xiàn)資料法、問卷調(diào)查法和計(jì)量分析法，對(duì)縣域公共租賃住房住戶的退出意愿進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示：公共租賃住房住戶中存在著相當(dāng)程度的福利依賴心理;提高住戶勞動(dòng)人口參與比例、增進(jìn)住戶對(duì)運(yùn)管部門職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策的了解程度對(duì)促進(jìn)住戶退出公共租賃住房具有正激勵(lì)效果;較高樓層滿意度和鄰里關(guān)系滿意度的住戶退出意愿相對(duì)強(qiáng)烈;較高的住房面積滿意度和基礎(chǔ)裝修滿意度則會(huì)抑制住戶的退出意愿。因此，科學(xué)分析影響公共租賃住房住戶退出意愿的關(guān)鍵因素，強(qiáng)化制定相關(guān)管理政策將會(huì)有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房;退出意愿;保障性住房;縣域;分宜縣

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）01-0015-22 收稿日期：2019-12-05

作者簡(jiǎn)介：韓璟，華中師范大學(xué)副教授，碩士生導(dǎo)師。

于利群，華中師范大學(xué)碩士研究生。

嚴(yán)軍，華中師范大學(xué)碩士研究生;江西省分宜縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員。

盧新海，華中師范大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師。

1 引言

居住問題是重要的民生問題，住房則是家庭實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利的基礎(chǔ)物質(zhì)載體。我國自推行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市化程度的提升深入發(fā)展，面對(duì)不斷攀升的城市住房?jī)r(jià)格水平，保障全體居民住有所居，尤其是中低收入家庭住有所居已成為我國各級(jí)政府公共服務(wù)中的一項(xiàng)重要職責(zé)。雖然我國針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度建立相對(duì)較晚，但近年來發(fā)展較快，迄今已形成了以廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房為主的四種保障性住房類型。其中，廉租住房和公共租賃住房為租賃性質(zhì)明顯的保障性住房，前者針對(duì)的是城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，后者針對(duì)的主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。

從形成歷史上看，廉租住房的提法最早出現(xiàn)于1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，而公共租賃住房的雛形可追溯于經(jīng)濟(jì)適用住房的出租。2004年建設(shè)部等四部委下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》允許以政府核定的價(jià)格向符合條件的家庭出租經(jīng)濟(jì)適用住房，2007年《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出要重點(diǎn)加快建立健全廉租住房制度，2010年國務(wù)院分別在《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》強(qiáng)調(diào)要大幅增加公共租賃住房供給方，加快發(fā)展公共租賃住房，住建部也于同年出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，大力發(fā)展公共租賃住房，培育住房租賃市場(chǎng)。2012年住建部在其制定的《公共租賃住房管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房的退出機(jī)制，2013年住建部同財(cái)政部和國家發(fā)改委在其聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》提出從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，實(shí)行“統(tǒng)一輪候配租、統(tǒng)一申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一租金補(bǔ)貼”，并軌后二者統(tǒng)稱為公共租賃住房。

公共租賃住房作為租賃型保障性住房，具有較強(qiáng)的公共資源性和社會(huì)福利性，其目的是為城鎮(zhèn)住房困難家庭提供公共服務(wù)，以達(dá)到“住有所居”的目的。公共租賃住房的管理工作涉及準(zhǔn)入與配租、租金收支、租后管理和退出管理等多個(gè)方面，而有序退出是保障其公平善用的重要環(huán)節(jié)，也對(duì)促進(jìn)住房資源在困難群體之間的有效流動(dòng)和實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的政策目標(biāo)具有重要意義。實(shí)際上，在管理實(shí)踐中公共租賃住房“只進(jìn)不退”是管理的難點(diǎn)之一，部分家庭一旦享受到公共租賃住房便滋生了“長(zhǎng)期擁有”的念頭，不但形成了福利固化，而且也違背了公共租賃住房公平、合理配置的原則。審計(jì)署多次發(fā)布的相關(guān)審計(jì)結(jié)果也顯示，存在大量因收入、住房條件發(fā)生變化后不再具備保障資格的家庭，仍在享受公共租賃住房福利。因此，本文以公共租賃住房住戶為調(diào)研對(duì)象，分析影響住戶退出意愿的主要因素，對(duì)完善和加強(qiáng)公共租賃住房的管理、實(shí)現(xiàn)公共租賃住房設(shè)定的政策目標(biāo)和促進(jìn)社會(huì)公平正義、穩(wěn)定和諧具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 文獻(xiàn)評(píng)述

公共租賃住房在歐洲和澳大利亞一般被稱為Social Housing，在北美被稱為Public Housing，新加坡則稱之為Public Rental Housing，其內(nèi)涵均為政府提供給低收入家庭等弱勢(shì)群體的租賃性保障性住房。國外學(xué)者對(duì)公共租賃住房退出的研究偏重于從個(gè)體特征進(jìn)行解釋，學(xué)者們普遍認(rèn)為影響公共租賃住房退出的因素比較復(fù)雜，財(cái)務(wù)狀況、戶主的種族、年齡、教育水平等因素都會(huì)影響戶主的相關(guān)決策。在經(jīng)濟(jì)條件方面，家庭收入是測(cè)度退出意愿的重要因素，既有學(xué)者認(rèn)為高收入家庭的退出意愿較為強(qiáng)烈，也有學(xué)者對(duì)此持不同看法。在人力資本方面，較高的教育水平，一定的謀生技能都是促進(jìn)戶主退出公共租賃住房的因素，而老年人對(duì)社區(qū)環(huán)境的依戀則是抑制其退出公共租賃住房的因素。另外，個(gè)人所處的生命周期狀況也是影響公共租賃住房退出的重要因素，尤其是所需撫養(yǎng)孩子的數(shù)量、健康水平、家庭的責(zé)任及其穩(wěn)定狀況。在宏觀方面，房屋的區(qū)位狀況、居住地的社區(qū)治安水平、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、監(jiān)管規(guī)定的明確性、信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的完善程度、地區(qū)福利水平等因素也被學(xué)者們納入公共租賃住房退出意愿的影響因素中。

由于受公共租賃住房發(fā)展過程和概念形成的影響，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)住房有效退出問題的研究呈現(xiàn)出從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的退出問題逐漸過渡到公共租賃住房的有效退出問題的研究脈絡(luò)。在退出動(dòng)力方面，我國保障性住房制度“嚴(yán)進(jìn)寬出”的政策設(shè)計(jì)導(dǎo)致動(dòng)態(tài)保障效果較差，居住對(duì)象的不愿自動(dòng)退出既影響了政策效果，也增加了政府的保障負(fù)擔(dān)和成本。保障性住房的退出符合社會(huì)資源配置的要求，其政策著力點(diǎn)在于“資源獲利”的合理產(chǎn)權(quán)退出和政府強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)下的“合同回購權(quán)”。作為屬性特殊的住房類型，應(yīng)借助博弈理論、產(chǎn)權(quán)理論、體制機(jī)制創(chuàng)新重構(gòu)保障性住房退出政策，克服信息不對(duì)稱、監(jiān)管不到位、激勵(lì)不到位的缺陷，促成保障性住房進(jìn)入“高收入者退出，低收入者進(jìn)入”的動(dòng)態(tài)循環(huán)。

針對(duì)公共租賃住房合同到期退出、違規(guī)使用勒令退出和承租人住房條件改善失去資格退出三種方式，調(diào)整貨幣化租金補(bǔ)貼方式、建立信用管理制度和完善懲戒機(jī)制應(yīng)當(dāng)成為公共租賃住房退出執(zhí)行中的著力點(diǎn)。公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計(jì)上的漏洞、退出條件規(guī)定性條文的模糊性、家庭財(cái)產(chǎn)信息搜集的不力、退出信息披露制度的不健全以及后續(xù)保障政策的不力都成為地方政府執(zhí)行退出管理工作的重要制約因素。在當(dāng)前退出機(jī)制的效果分析上，有學(xué)者認(rèn)為退出激勵(lì)機(jī)制是解決問題的關(guān)鍵，也有學(xué)者認(rèn)為以自愿退出、強(qiáng)制退出、激勵(lì)退出相結(jié)合的退出方式可以達(dá)到良好的退出效果。在公共租賃住房居住對(duì)象角度，有學(xué)者認(rèn)為住戶退出意識(shí)淡薄，已經(jīng)產(chǎn)生了福利固化，針對(duì)住戶拒絕配合的原因，認(rèn)為需要加強(qiáng)對(duì)住戶視角下的保障性住房退出問題的研究。從既有研究文獻(xiàn)看，學(xué)術(shù)界從住戶視角研究公共租賃住房退出問題的成果相對(duì)較少，對(duì)住戶退出意愿的研究更是不多。李進(jìn)濤借助計(jì)劃行為理論采用李克特量表問卷，運(yùn)用線性回歸分析法對(duì)武漢市中心城區(qū)的部分公共租賃住房小區(qū)住戶的退出意愿進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示個(gè)人及家庭特征、住房配置及運(yùn)行滿意程度以及退出認(rèn)知等變量對(duì)公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響。崔光燦則對(duì)上海市廉租住房住戶的退出行為進(jìn)行了研究，通過分析住戶家庭特征、就業(yè)與收入特征、住房保障特征和區(qū)域特征對(duì)住房退出行為的影響，發(fā)現(xiàn)廉租住房住戶的家庭特征顯著影響退出行為，家庭福利陷阱的確存在，合理的租房補(bǔ)貼水平和就業(yè)機(jī)會(huì)的增多對(duì)住戶的退出意愿具有重要影響。

不難看出，當(dāng)前學(xué)界對(duì)公共租賃住房退出問題的研究主要集中在政府制度的形成和政策的管制方面，而從住戶視角進(jìn)行的研究并不多見，尤其是對(duì)住戶退出意愿的分析還存在著不足。古人云：“郡縣治，則天下安”。縣級(jí)政府作為連接上層與基層、中央與地方、城市與鄉(xiāng)村的關(guān)鍵“節(jié)點(diǎn)”，其在我國當(dāng)前政府治理體系中發(fā)揮著重要的承上啟下作用?？h級(jí)政府不但承擔(dān)著大力發(fā)展廉租住房的重要責(zé)任，而且也是我國新型城鎮(zhèn)化政策執(zhí)行的重要落腳點(diǎn)，從住戶角度對(duì)縣域?qū)用娴墓沧赓U住房住戶退出意愿問題進(jìn)行研究，不但有利于科學(xué)保護(hù)住戶退出心態(tài)，制定合理的退出政策，而且對(duì)豐富公共租賃住房退出理論研究和促進(jìn)公共租賃住房資源的公平善用具有重要意義。

3 研究數(shù)據(jù)與方法

3.1 研究區(qū)域概況

分宜縣位于江西省中部偏西，隸屬于新余市，國土面積1389平方公里，截至2017年底全縣共有人口34.4萬，GDP215.83億元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加值比為8.1：43.3：48.6，全年財(cái)政總收入31.53億元。全縣常住總?cè)丝?1.65萬人，其中城鎮(zhèn)人口17.54萬人，占比55.4%，鄉(xiāng)村14.11萬人，占比44.6%。2017-2018年間，分宜縣年均銷售商品住房2644套，2017年底的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示城鎮(zhèn)住戶人均擁有住房面積34平方米，略低于全國的36.6平方米。分宜縣保障性安居工程建設(shè)始于2007年，起初以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主，在住建部2010年下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》后開始大力建設(shè)公共租賃住房，截至2017年完成了全部公共租賃住房新建任務(wù)。目前，分宜縣城區(qū)范圍共有集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)6個(gè)，新建保障性住房5193套，總建筑面積30.07萬平方米，其中公共租賃住房4377套，建筑面積23.38萬平方米。在管理政策方面，分宜縣出臺(tái)了《分宜縣保障性住房建設(shè)和管理的意見》《分宜縣保障性住房和直管公房使用安全工作細(xì)則》《分宜縣城鎮(zhèn)廉租住房租金管理實(shí)施辦法》和《分宜縣城鎮(zhèn)公共租賃住房租金管理辦法》等文件，從主管部門職責(zé)、建設(shè)分配標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金管理等方面強(qiáng)化了對(duì)全縣公共租賃住房的管理。

3.2 研究方法

從變量角度看，公共租賃住房的退出意愿問題屬于一個(gè)典型的二分變量，房屋住戶有繼續(xù)入住或者退出兩種選擇，因此可使用離散因變量模型中的二分響應(yīng)回歸模型分析公共租賃房住戶的退出意愿問題。

一般來說，通常采用的二分響應(yīng)回歸模型有線性概論模型（LPM）、Logit模型和Probit （或Normit）模型三種，由于LPM和Probit模型對(duì)自變量的正態(tài)性、干擾項(xiàng)的異方差性等模型使用前提假設(shè)要求較高，所以本研究使用更為廣泛采用的Logit模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶的退出意愿問題進(jìn)行分析，其中“0”表示不愿意退出，“1”表示愿意退出。

Logit模型的公式如下：

（1）

式1中，Zi = β1+β2 Xi，Pi為i戶退出公共租賃住房的概率，β為待估參數(shù)，Xi為影響i戶退出公共租賃住房的相關(guān)因素。綜合國內(nèi)外有關(guān)公共租賃住房退出問題的影響因素分析理論成果，本文擬從住戶特征、管理認(rèn)知情況、政策知曉情況和物業(yè)支持情況四個(gè)方面構(gòu)建影響公共租賃住房退出意愿的相關(guān)因素，并設(shè)定度量指標(biāo)如表1所示。研究數(shù)據(jù)的處理運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算，研究方法采用似然比向前逐步法。

3.3 數(shù)據(jù)來源與數(shù)據(jù)特征

根據(jù)以上設(shè)定的變量，論文采用問卷調(diào)查法進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，調(diào)查時(shí)間為2019年3月。本次調(diào)查以分宜縣的嶺南小區(qū)、和美小區(qū)、滸塘小區(qū)、文教巷小區(qū)、沁湖麗園小區(qū)和陽光麗景小區(qū)6個(gè)公共租賃住房小區(qū)為調(diào)查地點(diǎn)，調(diào)查地點(diǎn)涵蓋了分宜縣所有的公共租賃住宅小區(qū)。采用分層隨機(jī)法選擇調(diào)查對(duì)象進(jìn)行入戶訪談和調(diào)查，共發(fā)放問卷360份，回收342份，問卷回收率95%，其中去掉無效問卷26份，共316份有效問卷作為原始數(shù)據(jù)樣本，問卷有效率為92%。

抽樣結(jié)果顯示，在316份有效樣本中，達(dá)到公共租賃住房愿意退出的樣本數(shù)為174個(gè)，不愿意退出的樣本數(shù)為142個(gè)，分別占抽樣總數(shù)的55.06%和44.94%。在所有樣本的分類變量方面，男女戶主比例分別為57.9%和42.1%;戶主婚姻狀況中的未婚、已婚、離異或喪偶比例分別為11.4%、68.7%和19.9%;戶主教育程度中的小學(xué)及以下、初中、高中或?qū)？?、本科及以上的比例分別為16.8%、56.6%、21.8%、4.7%;戶主職業(yè)中以個(gè)體戶或自由職業(yè)、無業(yè)或待業(yè)為主，分別占比44.3%、25.9%;戶主健康狀況中的健康、一般、體弱、有重病比例分別為39.6%、42.1%、17.1%、1.3%;戶主家庭月收入主要集中于1000元至4000元的區(qū)間上，分別占比22.8%、29.1%、27.2%。在數(shù)值變量方面的主要指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示，可以看出分宜縣的公共租賃住房面積并不大，平均面積尚未達(dá)到30平方米，住戶對(duì)相關(guān)政策的認(rèn)知和居住條件的滿意度平均水平處于一般了解和一般滿意。

4 研究結(jié)果

經(jīng)過10步迭代計(jì)算，模型的似然比向前逐步法回歸結(jié)果的基本信息如表3所示。從模型主要信息匯總結(jié)果可以看出，模型的P值通過了1%的顯著性水平檢驗(yàn)，即模型具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義，也就是說可以用logoit模型分析分宜縣公共租賃住房的退出意愿問題;模型信息摘要中的Cox&Snell R方和Nagelkerke R 方值分別為0.5460和0.7306，說明該模型的擬合效果也相對(duì)較好;Hosmer和Lemeshow 檢驗(yàn)的結(jié)果不顯著也證明了以上觀點(diǎn);分類表中的預(yù)測(cè)分類結(jié)果顯示模型總的回判正確率達(dá)到了87.0%，說明模型總體預(yù)測(cè)效果不錯(cuò)。

方程最終的變量回歸結(jié)果如表4所示。可從變量回歸結(jié)果中看出，在納入模型進(jìn)行分析的29個(gè)變量中，最終共有10個(gè)變量顯著影響了分宜縣公共租賃住房住戶的住房退出意愿，其中屬于住戶特征方面的變量有2個(gè)，屬于管理認(rèn)知方面的變量有1個(gè)，屬于政策知曉方面的變量有3個(gè)，屬于物業(yè)支持方面的變量有4個(gè)。在顯著水平估計(jì)上，于1%的置信水平下顯著的變量有9個(gè)，于5%的置信水平下顯著的變量只有1個(gè);在系數(shù)的估計(jì)結(jié)果中，顯示有2個(gè)變量對(duì)公共租賃住房戶主的退出意愿產(chǎn)生遏制作用。

具體而言，在住戶特征方面，戶主教育程度和家庭勞動(dòng)人口比兩個(gè)變量均在1%的置信水平下顯著，其中戶主教育程度為小學(xué)及以下的住戶對(duì)公共租賃住房退出意愿的影響顯著，并且其系數(shù)為負(fù)，這說明與其他學(xué)歷較高的戶主相比，小學(xué)及以下教育程度的戶主更不愿意退出公共租賃住房;家庭勞動(dòng)人口比的估計(jì)結(jié)果顯示，家庭勞動(dòng)人口比例的提升有利于提高住戶的退出意愿，并且家庭勞動(dòng)人口比例提升一個(gè)百分點(diǎn)將會(huì)使退出意愿的比值比提升10.705倍。在管理認(rèn)知方面，運(yùn)管部門職責(zé)這一變量估計(jì)結(jié)果在1%的置信水平下顯著，且系數(shù)為正，即住戶對(duì)運(yùn)管部門職責(zé)了解程度的提升將會(huì)增強(qiáng)其退出意愿，其比值比的提升倍數(shù)為1.084。在政策知曉方面，租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策和公租房退出政策均在1%的置信水平下顯著，并且住戶對(duì)以上政策了解程度的加深會(huì)提升其退出意愿，三個(gè)變量的比值比提升倍數(shù)分別為1.058、1.065和1.040。在物業(yè)支持方面，居住面積滿意度、樓層滿意度、鄰里關(guān)系滿意度三個(gè)變量在1%的置信水平下顯著，基礎(chǔ)裝修滿意度在5%的置信水平下顯著，其比值比提升倍數(shù)分別是0.965、1.032、1.047和0.939，然而居住面積滿意度和基礎(chǔ)裝修滿意度的系數(shù)估計(jì)值為負(fù)，這說明住戶對(duì)公租房居住面積的滿意程度和基礎(chǔ)裝修滿意程度的提升將會(huì)抑制其退出公租房的意愿。

在物業(yè)支持方面值得注意的是，樓層滿意度和鄰里關(guān)系滿意度對(duì)住戶的退出意愿估計(jì)系數(shù)為正，這與基本認(rèn)知似乎有些不符。一般而言，樓層滿意度高、鄰里關(guān)系和睦的住戶應(yīng)當(dāng)更不愿意退出公共租賃住房，但是本研究卻發(fā)現(xiàn)這一類型的住戶具有較強(qiáng)的公共租賃住房退出意愿。實(shí)際上，在調(diào)研中筆者也發(fā)現(xiàn)，在半熟人社會(huì)的縣城中，居住樓層較好的住戶一般都是政策紅利的先得群體，該群體一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、社區(qū)關(guān)系也較為融洽，所以其達(dá)到公共租賃住房條件以后的退出意愿也較為強(qiáng)烈。

5 結(jié)論與討論

在我國城市化持續(xù)推進(jìn)和政府大力發(fā)展公共租賃住房的時(shí)代背景中，縣城不但是落實(shí)政府住房保障政策的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，而且也是持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要“節(jié)點(diǎn)”，這一特征在中部地區(qū)尤為明顯。本文以江西省分宜縣為例，在實(shí)地走訪和抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上，構(gòu)建logit模型對(duì)該縣公共租賃住戶的退出意愿進(jìn)行了分析。研究結(jié)果顯示，在抽樣的316戶中，有44.94%的住戶即使在達(dá)到公共租賃住房退出條件的情況下也不愿意退出公共租賃住房，這說明該縣公共租賃住房住戶的確存在相當(dāng)程度的福利依賴心理;在正激勵(lì)方面，戶主教育程度、家庭勞動(dòng)人口比、運(yùn)管部門職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策、樓層滿意度、鄰里關(guān)系滿意度對(duì)住戶的退出意愿具有顯著的正影響;在負(fù)激勵(lì)方面，較高的居住面積滿意度和基礎(chǔ)裝修滿意度將會(huì)強(qiáng)化住戶的福利依賴思想制約住戶公共租賃住房的退出意愿。

從公共租賃住房的管理上看，一是要采取多種形式提高家庭收入，減少住戶對(duì)公租房的依賴程度;二是政府為低收入群體提供教育和就業(yè)培訓(xùn)，提高其勞動(dòng)參與率，增強(qiáng)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和改善就業(yè)質(zhì)量;三是運(yùn)管部門應(yīng)加大對(duì)公租房相關(guān)政策的宣傳，加強(qiáng)對(duì)住戶的思想和心理進(jìn)行引導(dǎo)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，分宜縣租賃公共住房的住戶教育水平普遍不高，七成以上的戶主為初中及以下學(xué)歷，其對(duì)公共租賃住房對(duì)退出政策相當(dāng)缺乏了解，所以著力宣傳公共租賃住房的退出政策、執(zhí)行情況，有利于化解運(yùn)管部門的工作阻力和修正公共租賃住房住戶對(duì)政策的認(rèn)知偏差，從而促使住戶在達(dá)到退出條件后自愿退出公共租賃住房。

公共租賃住房作為政府保障性住房的主要組成部分，是住房保障工作成果的重要體現(xiàn)。其有效退出問題一直是公共租賃住房管理中的一個(gè)工作難點(diǎn)，也是影響住房資源公平善用的主要癥結(jié)所在。論文在實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，通過構(gòu)建指標(biāo)體系和計(jì)量模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶的退出意愿問題進(jìn)行了分析，并診斷出若干影響住戶退出公共租賃住房的因素，同時(shí)該指標(biāo)體系和方法也可用以分析其他縣域。另外，縣域住房管理部門還可以根據(jù)模型分析的結(jié)果找出當(dāng)?shù)毓沧赓U住房退出問題的部分癥結(jié)所在，強(qiáng)化管理政策，從而有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

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