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    縣域視角下的公共租賃住房退出意愿分析

    2020-03-26 00:31韓璟于利群嚴(yán)軍盧新海
    關(guān)鍵詞:保障性住房縣域

    韓璟 于利群 嚴(yán)軍 盧新海

    摘要:公共租賃住房有效退出問(wèn)題已成為制約其政策效果的重要難點(diǎn)。論文以江西省分宜縣為例,采用文獻(xiàn)資料法、問(wèn)卷調(diào)查法和計(jì)量分析法,對(duì)縣域公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析。結(jié)果顯示:公共租賃住房住戶(hù)中存在著相當(dāng)程度的福利依賴(lài)心理;提高住戶(hù)勞動(dòng)人口參與比例、增進(jìn)住戶(hù)對(duì)運(yùn)管部門(mén)職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策的了解程度對(duì)促進(jìn)住戶(hù)退出公共租賃住房具有正激勵(lì)效果;較高樓層滿(mǎn)意度和鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度的住戶(hù)退出意愿相對(duì)強(qiáng)烈;較高的住房面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度則會(huì)抑制住戶(hù)的退出意愿。因此,科學(xué)分析影響公共租賃住房住戶(hù)退出意愿的關(guān)鍵因素,強(qiáng)化制定相關(guān)管理政策將會(huì)有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

    關(guān)鍵詞:公共租賃住房;退出意愿;保障性住房;縣域;分宜縣

    中圖分類(lèi)號(hào):F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

    文章編號(hào):1001-9138-(2020)01-0015-22 收稿日期:2019-12-05

    1 引言

    居住問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題,住房則是家庭實(shí)現(xiàn)居住權(quán)利的基礎(chǔ)物質(zhì)載體。我國(guó)自推行住房貨幣化改革以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著經(jīng)濟(jì)水平和城市化程度的提升深入發(fā)展,面對(duì)不斷攀升的城市住房?jī)r(jià)格水平,保障全體居民住有所居,尤其是中低收入家庭住有所居已成為我國(guó)各級(jí)政府公共服務(wù)中的一項(xiàng)重要職責(zé)。雖然我國(guó)針對(duì)中低收入家庭的住房保障制度建立相對(duì)較晚,但近年來(lái)發(fā)展較快,迄今已形成了以廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房為主的四種保障性住房類(lèi)型。其中,廉租住房和公共租賃住房為租賃性質(zhì)明顯的保障性住房,前者針對(duì)的是城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭,后者針對(duì)的主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。

    從形成歷史上看,廉租住房的提法最早出現(xiàn)于1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中,而公共租賃住房的雛形可追溯于經(jīng)濟(jì)適用住房的出租。2004年建設(shè)部等四部委下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》允許以政府核定的價(jià)格向符合條件的家庭出租經(jīng)濟(jì)適用住房,2007年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》提出要重點(diǎn)加快建立健全廉租住房制度,2010年國(guó)務(wù)院分別在《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》和《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》強(qiáng)調(diào)要大幅增加公共租賃住房供給方,加快發(fā)展公共租賃住房,住建部也于同年出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》,大力發(fā)展公共租賃住房,培育住房租賃市場(chǎng)。2012年住建部在其制定的《公共租賃住房管理辦法》中規(guī)定了公共租賃住房的退出機(jī)制,2013年住建部同財(cái)政部和國(guó)家發(fā)改委在其聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》提出從2014年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行,實(shí)行“統(tǒng)一輪候配租、統(tǒng)一申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一租金補(bǔ)貼”,并軌后二者統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。

    公共租賃住房作為租賃型保障性住房,具有較強(qiáng)的公共資源性和社會(huì)福利性,其目的是為城鎮(zhèn)住房困難家庭提供公共服務(wù),以達(dá)到“住有所居”的目的。公共租賃住房的管理工作涉及準(zhǔn)入與配租、租金收支、租后管理和退出管理等多個(gè)方面,而有序退出是保障其公平善用的重要環(huán)節(jié),也對(duì)促進(jìn)住房資源在困難群體之間的有效流動(dòng)和實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的政策目標(biāo)具有重要意義。實(shí)際上,在管理實(shí)踐中公共租賃住房“只進(jìn)不退”是管理的難點(diǎn)之一,部分家庭一旦享受到公共租賃住房便滋生了“長(zhǎng)期擁有”的念頭,不但形成了福利固化,而且也違背了公共租賃住房公平、合理配置的原則。審計(jì)署多次發(fā)布的相關(guān)審計(jì)結(jié)果也顯示,存在大量因收入、住房條件發(fā)生變化后不再具備保障資格的家庭,仍在享受公共租賃住房福利。因此,本文以公共租賃住房住戶(hù)為調(diào)研對(duì)象,分析影響住戶(hù)退出意愿的主要因素,對(duì)完善和加強(qiáng)公共租賃住房的管理、實(shí)現(xiàn)公共租賃住房設(shè)定的政策目標(biāo)和促進(jìn)社會(huì)公平正義、穩(wěn)定和諧具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

    2 文獻(xiàn)評(píng)述

    公共租賃住房在歐洲和澳大利亞一般被稱(chēng)為Social Housing,在北美被稱(chēng)為Public Housing,新加坡則稱(chēng)之為Public Rental Housing,其內(nèi)涵均為政府提供給低收入家庭等弱勢(shì)群體的租賃性保障性住房。國(guó)外學(xué)者對(duì)公共租賃住房退出的研究偏重于從個(gè)體特征進(jìn)行解釋?zhuān)瑢W(xué)者們普遍認(rèn)為影響公共租賃住房退出的因素比較復(fù)雜,財(cái)務(wù)狀況、戶(hù)主的種族、年齡、教育水平等因素都會(huì)影響戶(hù)主的相關(guān)決策。在經(jīng)濟(jì)條件方面,家庭收入是測(cè)度退出意愿的重要因素,既有學(xué)者認(rèn)為高收入家庭的退出意愿較為強(qiáng)烈,也有學(xué)者對(duì)此持不同看法。在人力資本方面,較高的教育水平,一定的謀生技能都是促進(jìn)戶(hù)主退出公共租賃住房的因素,而老年人對(duì)社區(qū)環(huán)境的依戀則是抑制其退出公共租賃住房的因素。另外,個(gè)人所處的生命周期狀況也是影響公共租賃住房退出的重要因素,尤其是所需撫養(yǎng)孩子的數(shù)量、健康水平、家庭的責(zé)任及其穩(wěn)定狀況。在宏觀方面,房屋的區(qū)位狀況、居住地的社區(qū)治安水平、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、監(jiān)管規(guī)定的明確性、信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)的完善程度、地區(qū)福利水平等因素也被學(xué)者們納入公共租賃住房退出意愿的影響因素中。

    由于受公共租賃住房發(fā)展過(guò)程和概念形成的影響,國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)住房有效退出問(wèn)題的研究呈現(xiàn)出從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的退出問(wèn)題逐漸過(guò)渡到公共租賃住房的有效退出問(wèn)題的研究脈絡(luò)。在退出動(dòng)力方面,我國(guó)保障性住房制度“嚴(yán)進(jìn)寬出”的政策設(shè)計(jì)導(dǎo)致動(dòng)態(tài)保障效果較差,居住對(duì)象的不愿自動(dòng)退出既影響了政策效果,也增加了政府的保障負(fù)擔(dān)和成本。保障性住房的退出符合社會(huì)資源配置的要求,其政策著力點(diǎn)在于“資源獲利”的合理產(chǎn)權(quán)退出和政府強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)下的“合同回購(gòu)權(quán)”。作為屬性特殊的住房類(lèi)型,應(yīng)借助博弈理論、產(chǎn)權(quán)理論、體制機(jī)制創(chuàng)新重構(gòu)保障性住房退出政策,克服信息不對(duì)稱(chēng)、監(jiān)管不到位、激勵(lì)不到位的缺陷,促成保障性住房進(jìn)入“高收入者退出,低收入者進(jìn)入”的動(dòng)態(tài)循環(huán)。

    針對(duì)公共租賃住房合同到期退出、違規(guī)使用勒令退出和承租人住房條件改善失去資格退出三種方式,調(diào)整貨幣化租金補(bǔ)貼方式、建立信用管理制度和完善懲戒機(jī)制應(yīng)當(dāng)成為公共租賃住房退出執(zhí)行中的著力點(diǎn)。公共租賃住房退出機(jī)制設(shè)計(jì)上的漏洞、退出條件規(guī)定性條文的模糊性、家庭財(cái)產(chǎn)信息搜集的不力、退出信息披露制度的不健全以及后續(xù)保障政策的不力都成為地方政府執(zhí)行退出管理工作的重要制約因素。在當(dāng)前退出機(jī)制的效果分析上,有學(xué)者認(rèn)為退出激勵(lì)機(jī)制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵,也有學(xué)者認(rèn)為以自愿退出、強(qiáng)制退出、激勵(lì)退出相結(jié)合的退出方式可以達(dá)到良好的退出效果。在公共租賃住房居住對(duì)象角度,有學(xué)者認(rèn)為住戶(hù)退出意識(shí)淡薄,已經(jīng)產(chǎn)生了福利固化,針對(duì)住戶(hù)拒絕配合的原因,認(rèn)為需要加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)視角下的保障性住房退出問(wèn)題的研究。從既有研究文獻(xiàn)看,學(xué)術(shù)界從住戶(hù)視角研究公共租賃住房退出問(wèn)題的成果相對(duì)較少,對(duì)住戶(hù)退出意愿的研究更是不多。李進(jìn)濤借助計(jì)劃行為理論采用李克特量表問(wèn)卷,運(yùn)用線性回歸分析法對(duì)武漢市中心城區(qū)的部分公共租賃住房小區(qū)住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析,結(jié)果顯示個(gè)人及家庭特征、住房配置及運(yùn)行滿(mǎn)意程度以及退出認(rèn)知等變量對(duì)公租房退出意愿產(chǎn)生顯著影響。崔光燦則對(duì)上海市廉租住房住戶(hù)的退出行為進(jìn)行了研究,通過(guò)分析住戶(hù)家庭特征、就業(yè)與收入特征、住房保障特征和區(qū)域特征對(duì)住房退出行為的影響,發(fā)現(xiàn)廉租住房住戶(hù)的家庭特征顯著影響退出行為,家庭福利陷阱的確存在,合理的租房補(bǔ)貼水平和就業(yè)機(jī)會(huì)的增多對(duì)住戶(hù)的退出意愿具有重要影響。

    不難看出,當(dāng)前學(xué)界對(duì)公共租賃住房退出問(wèn)題的研究主要集中在政府制度的形成和政策的管制方面,而從住戶(hù)視角進(jìn)行的研究并不多見(jiàn),尤其是對(duì)住戶(hù)退出意愿的分析還存在著不足。古人云:“郡縣治,則天下安”。縣級(jí)政府作為連接上層與基層、中央與地方、城市與鄉(xiāng)村的關(guān)鍵“節(jié)點(diǎn)”,其在我國(guó)當(dāng)前政府治理體系中發(fā)揮著重要的承上啟下作用??h級(jí)政府不但承擔(dān)著大力發(fā)展廉租住房的重要責(zé)任,而且也是我國(guó)新型城鎮(zhèn)化政策執(zhí)行的重要落腳點(diǎn),從住戶(hù)角度對(duì)縣域?qū)用娴墓沧赓U住房住戶(hù)退出意愿問(wèn)題進(jìn)行研究,不但有利于科學(xué)保護(hù)住戶(hù)退出心態(tài),制定合理的退出政策,而且對(duì)豐富公共租賃住房退出理論研究和促進(jìn)公共租賃住房資源的公平善用具有重要意義。

    3 研究數(shù)據(jù)與方法

    3.1 研究區(qū)域概況

    分宜縣位于江西省中部偏西,隸屬于新余市,國(guó)土面積1389平方公里,截至2017年底全縣共有人口34.4萬(wàn),GDP215.83億元,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加值比為8.1:43.3:48.6,全年財(cái)政總收入31.53億元。全縣常住總?cè)丝?1.65萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口17.54萬(wàn)人,占比55.4%,鄉(xiāng)村14.11萬(wàn)人,占比44.6%。2017-2018年間,分宜縣年均銷(xiāo)售商品住房2644套,2017年底的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示城鎮(zhèn)住戶(hù)人均擁有住房面積34平方米,略低于全國(guó)的36.6平方米。分宜縣保障性安居工程建設(shè)始于2007年,起初以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主,在住建部2010年下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》后開(kāi)始大力建設(shè)公共租賃住房,截至2017年完成了全部公共租賃住房新建任務(wù)。目前,分宜縣城區(qū)范圍共有集中建設(shè)的保障性住房小區(qū)6個(gè),新建保障性住房5193套,總建筑面積30.07萬(wàn)平方米,其中公共租賃住房4377套,建筑面積23.38萬(wàn)平方米。在管理政策方面,分宜縣出臺(tái)了《分宜縣保障性住房建設(shè)和管理的意見(jiàn)》《分宜縣保障性住房和直管公房使用安全工作細(xì)則》《分宜縣城鎮(zhèn)廉租住房租金管理實(shí)施辦法》和《分宜縣城鎮(zhèn)公共租賃住房租金管理辦法》等文件,從主管部門(mén)職責(zé)、建設(shè)分配標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金管理等方面強(qiáng)化了對(duì)全縣公共租賃住房的管理。

    3.2 研究方法

    從變量角度看,公共租賃住房的退出意愿問(wèn)題屬于一個(gè)典型的二分變量,房屋住戶(hù)有繼續(xù)入住或者退出兩種選擇,因此可使用離散因變量模型中的二分響應(yīng)回歸模型分析公共租賃房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題。

    一般來(lái)說(shuō),通常采用的二分響應(yīng)回歸模型有線性概論模型(LPM)、Logit模型和Probit (或Normit)模型三種,由于LPM和Probit模型對(duì)自變量的正態(tài)性、干擾項(xiàng)的異方差性等模型使用前提假設(shè)要求較高,所以本研究使用更為廣泛采用的Logit模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題進(jìn)行分析,其中“0”表示不愿意退出,“1”表示愿意退出。

    Logit模型的公式如下:

    (1)

    式1中,Zi = β1+β2 Xi,Pi為i戶(hù)退出公共租賃住房的概率,β為待估參數(shù),Xi為影響i戶(hù)退出公共租賃住房的相關(guān)因素。綜合國(guó)內(nèi)外有關(guān)公共租賃住房退出問(wèn)題的影響因素分析理論成果,本文擬從住戶(hù)特征、管理認(rèn)知情況、政策知曉情況和物業(yè)支持情況四個(gè)方面構(gòu)建影響公共租賃住房退出意愿的相關(guān)因素,并設(shè)定度量指標(biāo)如表1所示。研究數(shù)據(jù)的處理運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算,研究方法采用似然比向前逐步法。

    3.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與數(shù)據(jù)特征

    根據(jù)以上設(shè)定的變量,論文采用問(wèn)卷調(diào)查法進(jìn)行數(shù)據(jù)收集,調(diào)查時(shí)間為2019年3月。本次調(diào)查以分宜縣的嶺南小區(qū)、和美小區(qū)、滸塘小區(qū)、文教巷小區(qū)、沁湖麗園小區(qū)和陽(yáng)光麗景小區(qū)6個(gè)公共租賃住房小區(qū)為調(diào)查地點(diǎn),調(diào)查地點(diǎn)涵蓋了分宜縣所有的公共租賃住宅小區(qū)。采用分層隨機(jī)法選擇調(diào)查對(duì)象進(jìn)行入戶(hù)訪談和調(diào)查,共發(fā)放問(wèn)卷360份,回收342份,問(wèn)卷回收率95%,其中去掉無(wú)效問(wèn)卷26份,共316份有效問(wèn)卷作為原始數(shù)據(jù)樣本,問(wèn)卷有效率為92%。

    抽樣結(jié)果顯示,在316份有效樣本中,達(dá)到公共租賃住房愿意退出的樣本數(shù)為174個(gè),不愿意退出的樣本數(shù)為142個(gè),分別占抽樣總數(shù)的55.06%和44.94%。在所有樣本的分類(lèi)變量方面,男女戶(hù)主比例分別為57.9%和42.1%;戶(hù)主婚姻狀況中的未婚、已婚、離異或喪偶比例分別為11.4%、68.7%和19.9%;戶(hù)主教育程度中的小學(xué)及以下、初中、高中或?qū)??、本科及以上的比例分別為16.8%、56.6%、21.8%、4.7%;戶(hù)主職業(yè)中以個(gè)體戶(hù)或自由職業(yè)、無(wú)業(yè)或待業(yè)為主,分別占比44.3%、25.9%;戶(hù)主健康狀況中的健康、一般、體弱、有重病比例分別為39.6%、42.1%、17.1%、1.3%;戶(hù)主家庭月收入主要集中于1000元至4000元的區(qū)間上,分別占比22.8%、29.1%、27.2%。在數(shù)值變量方面的主要指標(biāo)描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示,可以看出分宜縣的公共租賃住房面積并不大,平均面積尚未達(dá)到30平方米,住戶(hù)對(duì)相關(guān)政策的認(rèn)知和居住條件的滿(mǎn)意度平均水平處于一般了解和一般滿(mǎn)意。

    4 研究結(jié)果

    經(jīng)過(guò)10步迭代計(jì)算,模型的似然比向前逐步法回歸結(jié)果的基本信息如表3所示。從模型主要信息匯總結(jié)果可以看出,模型的P值通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),即模型具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義,也就是說(shuō)可以用logoit模型分析分宜縣公共租賃住房的退出意愿問(wèn)題;模型信息摘要中的Cox&Snell R方和Nagelkerke R 方值分別為0.5460和0.7306,說(shuō)明該模型的擬合效果也相對(duì)較好;Hosmer和Lemeshow 檢驗(yàn)的結(jié)果不顯著也證明了以上觀點(diǎn);分類(lèi)表中的預(yù)測(cè)分類(lèi)結(jié)果顯示模型總的回判正確率達(dá)到了87.0%,說(shuō)明模型總體預(yù)測(cè)效果不錯(cuò)。

    方程最終的變量回歸結(jié)果如表4所示。可從變量回歸結(jié)果中看出,在納入模型進(jìn)行分析的29個(gè)變量中,最終共有10個(gè)變量顯著影響了分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的住房退出意愿,其中屬于住戶(hù)特征方面的變量有2個(gè),屬于管理認(rèn)知方面的變量有1個(gè),屬于政策知曉方面的變量有3個(gè),屬于物業(yè)支持方面的變量有4個(gè)。在顯著水平估計(jì)上,于1%的置信水平下顯著的變量有9個(gè),于5%的置信水平下顯著的變量只有1個(gè);在系數(shù)的估計(jì)結(jié)果中,顯示有2個(gè)變量對(duì)公共租賃住房戶(hù)主的退出意愿產(chǎn)生遏制作用。

    具體而言,在住戶(hù)特征方面,戶(hù)主教育程度和家庭勞動(dòng)人口比兩個(gè)變量均在1%的置信水平下顯著,其中戶(hù)主教育程度為小學(xué)及以下的住戶(hù)對(duì)公共租賃住房退出意愿的影響顯著,并且其系數(shù)為負(fù),這說(shuō)明與其他學(xué)歷較高的戶(hù)主相比,小學(xué)及以下教育程度的戶(hù)主更不愿意退出公共租賃住房;家庭勞動(dòng)人口比的估計(jì)結(jié)果顯示,家庭勞動(dòng)人口比例的提升有利于提高住戶(hù)的退出意愿,并且家庭勞動(dòng)人口比例提升一個(gè)百分點(diǎn)將會(huì)使退出意愿的比值比提升10.705倍。在管理認(rèn)知方面,運(yùn)管部門(mén)職責(zé)這一變量估計(jì)結(jié)果在1%的置信水平下顯著,且系數(shù)為正,即住戶(hù)對(duì)運(yùn)管部門(mén)職責(zé)了解程度的提升將會(huì)增強(qiáng)其退出意愿,其比值比的提升倍數(shù)為1.084。在政策知曉方面,租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策和公租房退出政策均在1%的置信水平下顯著,并且住戶(hù)對(duì)以上政策了解程度的加深會(huì)提升其退出意愿,三個(gè)變量的比值比提升倍數(shù)分別為1.058、1.065和1.040。在物業(yè)支持方面,居住面積滿(mǎn)意度、樓層滿(mǎn)意度、鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度三個(gè)變量在1%的置信水平下顯著,基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度在5%的置信水平下顯著,其比值比提升倍數(shù)分別是0.965、1.032、1.047和0.939,然而居住面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度的系數(shù)估計(jì)值為負(fù),這說(shuō)明住戶(hù)對(duì)公租房居住面積的滿(mǎn)意程度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意程度的提升將會(huì)抑制其退出公租房的意愿。

    在物業(yè)支持方面值得注意的是,樓層滿(mǎn)意度和鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度對(duì)住戶(hù)的退出意愿估計(jì)系數(shù)為正,這與基本認(rèn)知似乎有些不符。一般而言,樓層滿(mǎn)意度高、鄰里關(guān)系和睦的住戶(hù)應(yīng)當(dāng)更不愿意退出公共租賃住房,但是本研究卻發(fā)現(xiàn)這一類(lèi)型的住戶(hù)具有較強(qiáng)的公共租賃住房退出意愿。實(shí)際上,在調(diào)研中筆者也發(fā)現(xiàn),在半熟人社會(huì)的縣城中,居住樓層較好的住戶(hù)一般都是政策紅利的先得群體,該群體一般經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)較好、社區(qū)關(guān)系也較為融洽,所以其達(dá)到公共租賃住房條件以后的退出意愿也較為強(qiáng)烈。

    5 結(jié)論與討論

    在我國(guó)城市化持續(xù)推進(jìn)和政府大力發(fā)展公共租賃住房的時(shí)代背景中,縣城不但是落實(shí)政府住房保障政策的“主戰(zhàn)場(chǎng)”,而且也是持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要“節(jié)點(diǎn)”,這一特征在中部地區(qū)尤為明顯。本文以江西省分宜縣為例,在實(shí)地走訪和抽樣調(diào)查的基礎(chǔ)上,構(gòu)建logit模型對(duì)該縣公共租賃住戶(hù)的退出意愿進(jìn)行了分析。研究結(jié)果顯示,在抽樣的316戶(hù)中,有44.94%的住戶(hù)即使在達(dá)到公共租賃住房退出條件的情況下也不愿意退出公共租賃住房,這說(shuō)明該縣公共租賃住房住戶(hù)的確存在相當(dāng)程度的福利依賴(lài)心理;在正激勵(lì)方面,戶(hù)主教育程度、家庭勞動(dòng)人口比、運(yùn)管部門(mén)職責(zé)、租售并舉政策、獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)政策、公租房退出政策、樓層滿(mǎn)意度、鄰里關(guān)系滿(mǎn)意度對(duì)住戶(hù)的退出意愿具有顯著的正影響;在負(fù)激勵(lì)方面,較高的居住面積滿(mǎn)意度和基礎(chǔ)裝修滿(mǎn)意度將會(huì)強(qiáng)化住戶(hù)的福利依賴(lài)思想制約住戶(hù)公共租賃住房的退出意愿。

    從公共租賃住房的管理上看,一是要采取多種形式提高家庭收入,減少住戶(hù)對(duì)公租房的依賴(lài)程度;二是政府為低收入群體提供教育和就業(yè)培訓(xùn),提高其勞動(dòng)參與率,增強(qiáng)就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和改善就業(yè)質(zhì)量;三是運(yùn)管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)公租房相關(guān)政策的宣傳,加強(qiáng)對(duì)住戶(hù)的思想和心理進(jìn)行引導(dǎo)。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),分宜縣租賃公共住房的住戶(hù)教育水平普遍不高,七成以上的戶(hù)主為初中及以下學(xué)歷,其對(duì)公共租賃住房對(duì)退出政策相當(dāng)缺乏了解,所以著力宣傳公共租賃住房的退出政策、執(zhí)行情況,有利于化解運(yùn)管部門(mén)的工作阻力和修正公共租賃住房住戶(hù)對(duì)政策的認(rèn)知偏差,從而促使住戶(hù)在達(dá)到退出條件后自愿退出公共租賃住房。

    公共租賃住房作為政府保障性住房的主要組成部分,是住房保障工作成果的重要體現(xiàn)。其有效退出問(wèn)題一直是公共租賃住房管理中的一個(gè)工作難點(diǎn),也是影響住房資源公平善用的主要癥結(jié)所在。論文在實(shí)地考察的基礎(chǔ)上,通過(guò)構(gòu)建指標(biāo)體系和計(jì)量模型對(duì)分宜縣公共租賃住房住戶(hù)的退出意愿問(wèn)題進(jìn)行了分析,并診斷出若干影響住戶(hù)退出公共租賃住房的因素,同時(shí)該指標(biāo)體系和方法也可用以分析其他縣域。另外,縣域住房管理部門(mén)還可以根據(jù)模型分析的結(jié)果找出當(dāng)?shù)毓沧赓U住房退出問(wèn)題的部分癥結(jié)所在,強(qiáng)化管理政策,從而有效促進(jìn)公共租賃住房周轉(zhuǎn)率的提升。

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