淺析新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的困境與出路

鄢影

摘要：在我國(guó)全面進(jìn)入新常態(tài)、現(xiàn)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的新形勢(shì)下，房地產(chǎn) 估價(jià)機(jī)構(gòu)在迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著許多新問(wèn)題。因此，本文從新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所面臨的新困境進(jìn)行了分析，同時(shí)也提出了促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)朝更好方向發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);發(fā)展;困境;出路

一、引言

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，同時(shí)也是我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分之一，在經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，已為我國(guó)現(xiàn)代化城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，甚至是金融業(yè)的拓展做出了巨大貢獻(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)全面進(jìn)入新常態(tài)，各種圍繞擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)、增加有效投資的改革和政策的不斷推出，互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代信息技術(shù)飛速發(fā)展，在這樣的大背景、新形勢(shì)下，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的重要主體之一，其發(fā)展在迎來(lái)重大機(jī)遇的同時(shí)，也面臨著許多新的問(wèn)題，面臨著巨大挑戰(zhàn)。

二、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于20世紀(jì)80年代中期，歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)不斷朝縱深方向發(fā)展，目前已廣泛服務(wù)于銀行抵押貸款、城市房屋拆遷、房屋轉(zhuǎn)讓、司法鑒定、保險(xiǎn)、稅收等，服務(wù)領(lǐng)域也已從房地產(chǎn)交易、稅收和房屋征收，拓展到金融、司法、保險(xiǎn)以及資本市場(chǎng)、海外市場(chǎng)，甚至逐漸成為了政府決策的重要智庫(kù)。

發(fā)展至今，我國(guó)已有5500余家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，已有超過(guò)6萬(wàn)人取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格，估價(jià)機(jī)構(gòu)收入保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2018年全行業(yè)收入超過(guò)200億元，營(yíng)業(yè)收入超過(guò)億元的機(jī)構(gòu)已從2012年的1家增長(zhǎng)為2018年的17家[ 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)]。

三、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的困境分析

3.1 傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量急劇萎縮

金融機(jī)構(gòu)、法院、政府部門長(zhǎng)期以來(lái)都是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估業(yè)務(wù)的主要來(lái)源。近年來(lái)，隨著各種政策的出臺(tái)、新工具的出現(xiàn)，銀行和法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求快速減少，致使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量急劇萎縮，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未來(lái)的業(yè)務(wù)拓展。例如，各種限貸政策的出臺(tái)和“網(wǎng)絡(luò)貸”的出現(xiàn)，使得銀行在個(gè)貸和二手房貸款兩方面的業(yè)務(wù)急劇減少，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的需求也就隨之減少。再如，2018年8月最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋[2018]15號(hào)）規(guī)定：“人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)，可以采取當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)、網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)、委托評(píng)估等方式，當(dāng)事人議價(jià)、定向詢價(jià)和網(wǎng)絡(luò)詢價(jià)不能或不成的，方進(jìn)行委托評(píng)估……”，司法拍賣估價(jià)業(yè)務(wù)量進(jìn)一步縮水。

3.2 估價(jià)服務(wù)難以滿足高質(zhì)量需求

目前，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍已覆蓋征收、資產(chǎn)重組、抵押、司法等領(lǐng)域，雖然服務(wù)范圍在逐漸擴(kuò)大，但是仍然缺乏市場(chǎng)的靈活性，同時(shí)由于市場(chǎng)細(xì)分的進(jìn)一步加劇，客戶需求不斷細(xì)化、深化，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也在積極探索新發(fā)展空間，諸如批量評(píng)估服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等新型業(yè)務(wù)，然而，這些新型業(yè)務(wù)對(duì)服務(wù)效率、專業(yè)高度、技術(shù)精度等方面都有更高的要求。但房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)正處于資源整合初期，服務(wù)質(zhì)量難以及時(shí)改進(jìn)、達(dá)到市場(chǎng)需求的要求，使得委托方認(rèn)為房地產(chǎn)估價(jià)可有可無(wú)，缺乏需求的主動(dòng)性，由此造成房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)需求量極不穩(wěn)定。同時(shí)，由于服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到委托方的要求，委托方愿意為之付出的價(jià)格下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收入降低，機(jī)構(gòu)不得不降低估價(jià)成本，這又將致使出具的估價(jià)報(bào)告缺乏技術(shù)性，造成服務(wù)質(zhì)量無(wú)法滿足委托方要求的惡行循環(huán)。

3.3 大數(shù)據(jù)沖擊房地產(chǎn)估價(jià)量和質(zhì)

大數(shù)據(jù)的運(yùn)用，不僅對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量帶來(lái)了極大沖擊，同時(shí)也為估價(jià)服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)了惡劣影響。在大數(shù)據(jù)時(shí)代的背景下，部分單一評(píng)估基本可以做到被電腦取代人工操作，數(shù)據(jù)智能評(píng)估營(yíng)運(yùn)而生，大數(shù)據(jù)平臺(tái)如京東、淘寶，利用其擁有的大數(shù)據(jù)紛紛出具大數(shù)據(jù)詢價(jià)報(bào)告，這些詢價(jià)報(bào)告具有速度快、費(fèi)用低的特點(diǎn)，受到部分委托方尤其是金融機(jī)構(gòu)和法院系統(tǒng)的歡迎和認(rèn)可，金融機(jī)構(gòu)和法院系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求量迅速減少。同時(shí)，由于業(yè)務(wù)量大量減少，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為承接業(yè)務(wù)不得不降低收費(fèi)，這使得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)將難以滿足評(píng)估專業(yè)人員的費(fèi)用，甚至難以滿足估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而使得估價(jià)機(jī)構(gòu)不得不失去部分專業(yè)評(píng)估人員、降低評(píng)估成本，對(duì)估價(jià)服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)了惡劣影響。

3.4 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)

估價(jià)機(jī)構(gòu)惡行競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)最嚴(yán)重、也是最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為：首先，由于估價(jià)機(jī)構(gòu)眾多而市場(chǎng)需求有限，僧多粥少，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了眼前利益，采取超低價(jià)甚至低于成本價(jià)的低價(jià)爭(zhēng)搶項(xiàng)目，擾亂正常市場(chǎng)秩序;其次，各估價(jià)機(jī)構(gòu)能力和素質(zhì)層次不齊，加之行業(yè)監(jiān)管制度尚不健全和嚴(yán)厲，某些估價(jià)機(jī)構(gòu)為承攬?jiān)u估業(yè)務(wù)，故意迎合委托方，違背獨(dú)立性、公正性原則，出具虛假報(bào)告，由此造成估價(jià)行業(yè)在人文環(huán)境中的困境，使得估價(jià)委托方不能做到“尊商、重商”，估價(jià)行業(yè)難以得到應(yīng)有的尊重、估價(jià)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員合法權(quán)益難以得到合法的保障。

四、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的出路

4.1 加強(qiáng)行業(yè)自律和統(tǒng)一監(jiān)管力度

相關(guān)主管部門和房地產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)自律，通過(guò)有效手段約束機(jī)構(gòu)遵守行業(yè)公約，維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展，健全估價(jià)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，形成行業(yè)內(nèi)招標(biāo)評(píng)價(jià)示范指引，并將機(jī)構(gòu)資信評(píng)級(jí)以及招標(biāo)評(píng)標(biāo)示范指引在行業(yè)內(nèi)推廣，引導(dǎo)服務(wù)購(gòu)買方知曉并運(yùn)用。同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)本管轄范圍內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的考核和管理，建立自上而下的監(jiān)管體系，對(duì)違規(guī)違章操作的估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員一律從嚴(yán)處理，以約束估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的行為，為樹立客觀、公正的行業(yè)形象創(chuàng)造條件。此外，主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)在進(jìn)一步加強(qiáng)評(píng)估技術(shù)監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行有力監(jiān)管，制定全省統(tǒng)一的收費(fèi)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)低價(jià)惡行競(jìng)爭(zhēng)采取干預(yù)措施，營(yíng)造房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的良好競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提升行業(yè)的專業(yè)形象和地位。

4.2加快轉(zhuǎn)型拓展服務(wù)領(lǐng)域

面對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)急劇萎縮、大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷沖擊，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極探索新的業(yè)務(wù)，努力創(chuàng)新，不斷調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、拓展服務(wù)領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價(jià)具有專業(yè)性極強(qiáng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師其實(shí)具備豐富、綜合、專業(yè)的知識(shí)結(jié)果，因此，以高素質(zhì)估價(jià)師為主體的估價(jià)機(jī)構(gòu)在提供房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的同時(shí)，也完全有能力承擔(dān)房其他地產(chǎn)相關(guān)工作，例如房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、投資評(píng)價(jià)、置業(yè)顧問(wèn)等等。而對(duì)于大數(shù)據(jù)等技術(shù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對(duì)其充分利用而非一味排斥，應(yīng)積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，強(qiáng)化數(shù)據(jù)建設(shè)，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以利用大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)或是加入已有數(shù)據(jù)聯(lián)盟，提供線上估價(jià)服務(wù)，搭建批量評(píng)估平臺(tái)等。

4.3重視人才建設(shè)加強(qiáng)人才培養(yǎng)

人是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)占比最大也是最重要的生產(chǎn)要素。近年來(lái)，隨著業(yè)務(wù)量的不斷萎縮，估價(jià)機(jī)構(gòu)收入不斷減少，員工工資待遇缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致機(jī)構(gòu)人才型員工不斷流失，潛在人才也不愿加入，使得人才流失和緊缺成為了目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展的一大痛點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到人才的重要性，重視對(duì)人才的培養(yǎng)，并制定具體的人才培養(yǎng)計(jì)劃、激勵(lì)機(jī)制以及晉升機(jī)制，以防人才型員工流失。同時(shí)，也應(yīng)該重視和鼓勵(lì)內(nèi)部人員繼續(xù)教育，為他們繼續(xù)學(xué)習(xí)提供幫助，如鼓勵(lì)參加每年行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的繼續(xù)學(xué)習(xí)講座等，必要之時(shí)可以提供一定物質(zhì)幫助和補(bǔ)貼。此外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以到開設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)高校開展行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)宣講、建立實(shí)習(xí)基地等，鼓勵(lì)和吸引更多人才加入房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，為行業(yè)注入新鮮血液。

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