老舊廠房改造，下一個(gè)遍地復(fù)制的地產(chǎn)項(xiàng)目

夏櫻櫻

摘要：老舊的廠房、街區(qū)、車站，幾乎是一個(gè)城市的發(fā)展印記。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多老廠房已經(jīng)廢棄，但卻基本都位于城市中“寸土寸金”的地段。國(guó)內(nèi)外有許多老廠房經(jīng)過(guò)創(chuàng)意改造后化腐朽為神奇的案例，既盤活了存量資產(chǎn)，又a打造了全新的創(chuàng)意園區(qū)，是地產(chǎn)行業(yè)值得借鑒的創(chuàng)意項(xiàng)目。

關(guān)鍵詞：廠房改造;創(chuàng)意園區(qū);產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

1 始于美國(guó)變廢為寶的空間再造

對(duì)于一座城市來(lái)說(shuō)，許多廠房、街區(qū)、車站，都是它一路發(fā)展的時(shí)代印記。然而在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，隨著城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)輝煌的印記逐漸在時(shí)代洪流及社會(huì)的進(jìn)步中所淘汰，處于一種既占有優(yōu)質(zhì)地理位置資源，又廢棄閑置的尷尬境地。僅北京市，騰退的老舊廠房總占地面積就高達(dá)2500萬(wàn)平方米，多達(dá)200余個(gè)。如何處理這些老舊廠房一時(shí)間成為了各個(gè)城市的難題。

老舊廠房變廢為寶式的創(chuàng)意改造也因此應(yīng)運(yùn)而生，以老舊的紅磚綠瓦為基礎(chǔ)，通過(guò)不拆遷的方式對(duì)整個(gè)空間進(jìn)行改造。對(duì)于老舊廠房等工業(yè)建筑較早形成保護(hù)意識(shí)的是美國(guó)，早在20世紀(jì)70年代，老舊廠房的改造風(fēng)潮就已在美國(guó)盛行，創(chuàng)意園區(qū)、購(gòu)物中心、酒店、博物館......既是對(duì)城市的空間再造和文化建設(shè)，又在節(jié)省經(jīng)濟(jì)資源的前提下盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)了城市建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

繼美國(guó)之后，法國(guó)、日本等國(guó)家也開(kāi)始借鑒此種方式，逐漸的誕生了一批優(yōu)秀的舊改街區(qū)、園區(qū)。

2 合理改造成就全球經(jīng)典

2.1 美國(guó)舊金山吉拉德里廣場(chǎng)

位于美國(guó)加州舊金山漁人碼頭的吉拉德里廣場(chǎng)（Ghirardeli Square），是全美第一座由工廠改造的露天購(gòu)物中心。1864年，這里叫做毛線磨坊（Woolen Mill），是一家毛紡廠。1893年，意大利移民Ghirardeli，以細(xì)火慢熬方式生產(chǎn)意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買下了這棟大樓作為巧克力工廠，憑借著其多年調(diào)制開(kāi)發(fā)出的獨(dú)特口味吸引了絡(luò)繹不絕的游客，在舊金山周邊地區(qū)更是家喻戶曉。

1964年，已經(jīng)廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設(shè)施，成為全美第一座工廠轉(zhuǎn)型的露天購(gòu)物中心，并改名為“吉拉德里廣場(chǎng)”。1982年，吉拉德里廣場(chǎng)成為美國(guó)的國(guó)家歷史地標(biāo)。

2.2 法國(guó)巴黎奧賽藝術(shù)博物館

位于法國(guó)塞納河左岸的著名景點(diǎn)奧賽藝術(shù)博物館，前身是一座火車站，建于1900年，是從巴黎到奧爾良鐵路的終點(diǎn)奧爾賽車站，從這里曾開(kāi)出了世界上第一輛城際電力火車。1939年進(jìn)入巴黎的鐵路取消，車站因此關(guān)閉。

1978年，車站被列為受保護(hù)的歷史建筑，在吉斯卡爾.德斯坦總統(tǒng)的主導(dǎo)下，車站改造工程從1983年開(kāi)始，由一千名人耗時(shí)3年時(shí)間，建成了大眾現(xiàn)在看到的奧賽藝術(shù)博物館。原來(lái)存放在盧浮宮以及在蓬皮杜藝術(shù)中心國(guó)家現(xiàn)代藝術(shù)博物館內(nèi)的有關(guān)藏品全部集中到這里展出?，F(xiàn)擁有4000多件繪畫、雕塑及家具陳列，面積超過(guò)4.5萬(wàn)平方米，是巴黎三大藝術(shù)寶庫(kù)之一。

3 改造并非萬(wàn)全之策 了解市場(chǎng)方能制勝

國(guó)內(nèi)最為著名的老舊廠區(qū)改造案例當(dāng)屬北京798藝術(shù)區(qū)（ArtDist），具有國(guó)際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相當(dāng)程度的關(guān)注，已然成為了北京都市文化的新地標(biāo)。上海、成都、杭州等各地也涌現(xiàn)出許多對(duì)閑置廠房進(jìn)行改造的園區(qū)及街區(qū)，也有私人企業(yè)購(gòu)下騰退廠房改建為美食城或民宿，各地政府也逐漸出臺(tái)相關(guān)政策以推動(dòng)老舊廠房的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

以昆明市為例，2017年，昆明市出臺(tái)了《推動(dòng)老舊工業(yè)廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，一大批創(chuàng)意空間相繼誕生：原昆明重機(jī)廠閑置廠房改造而成的871文化創(chuàng)意工場(chǎng)、原云南圓正軸承廠改造建成的昆明同景108智庫(kù)空間、原昆明蓄電池廠改造建成的昆明M60文創(chuàng)園、原云南電視機(jī)廠轉(zhuǎn)型為C86山茶坊、原昆明老橡膠廠轉(zhuǎn)型為彩云里等園區(qū)。其中，有的成為了標(biāo)志性打卡地，有的熱鬧一時(shí)又再度冷清，這一個(gè)個(gè)園區(qū)，充分體現(xiàn)出了老廠房改造的定位和運(yùn)營(yíng)的重要性。

3.1 昆明M60文創(chuàng)園

1949年，昆明蓄電池廠建成，共有30多個(gè)車間，主要生產(chǎn)汽車、拖拉機(jī)、船舶等使用的蓄電池，后因市場(chǎng)及各種因素的影響而關(guān)閉。2014年8月開(kāi)始整體規(guī)劃及創(chuàng)意改造，2015年開(kāi)園，2016年被評(píng)為省級(jí)文創(chuàng)園區(qū)，2018年，店鋪入駐率達(dá)100%。園區(qū)內(nèi)有統(tǒng)一的風(fēng)格規(guī)劃，每家店鋪的室外裝修及裝飾都要經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)方的審核方可進(jìn)行。

“這里有61.06畝土地，我們希望這60余畝的土地奇跡（Miracle）般地變成一個(gè)文化創(chuàng)意聚集的地方，也期望在這60余畝的土地上發(fā)生更多神奇的事情。這就是M60名字的由來(lái)?！盡60創(chuàng)始人方彬如是說(shuō)。

在M60園區(qū)內(nèi)，隨處可見(jiàn)的涂鴉和老廠部件，將工業(yè)復(fù)古與現(xiàn)代時(shí)尚完美的結(jié)合在一起，吸引了許多本地人及外地游客前來(lái)打卡，更是昆明的婚紗照拍攝勝地。針對(duì)年輕人及親子的蹦床公園及陶瓷手作店門庭若市，愛(ài)運(yùn)動(dòng)的人則更偏愛(ài)羽毛球館和拳擊社，概念餐廳和咖啡廳承包了游客們的休閑時(shí)間，博物館、美術(shù)館、藝術(shù)家工作室、畫廊等創(chuàng)意場(chǎng)所又為園區(qū)平添了一份文藝氣息.....

園區(qū)時(shí)常有企業(yè)、社會(huì)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人舉辦的各類文化活動(dòng)，舉辦過(guò)全國(guó)大中型文化藝術(shù)交流活動(dòng)500余場(chǎng)，新聞發(fā)布會(huì)、動(dòng)漫嘉年華、搖滾/民謠演唱會(huì)、電音趴等。各類特色因素集合起來(lái)，讓M60文創(chuàng)園成為昆明市地標(biāo)性文創(chuàng)園，是極具代表性的年輕人聚集地。

3.2 昆明1958創(chuàng)意園

1958創(chuàng)意園的前身是昆明市煤機(jī)廠，始建于上世紀(jì)50年代，至今已有60多年的歷史，是國(guó)家機(jī)械委和中國(guó)統(tǒng)配煤礦總公司的大型重點(diǎn)企業(yè)，2007年煤機(jī)廠在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的滌蕩下宣布破產(chǎn)。2015年12月，附著厚重塵埃的老廠房搖身變?yōu)椤袄ッ?958創(chuàng)意園”，成為了一個(gè)集文化創(chuàng)意、體育、娛樂(lè)、餐飲等配套服務(wù)為一體的綜合性文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)現(xiàn)已入駐商戶100余家，業(yè)態(tài)分門別類，大致分為文化創(chuàng)意、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲娛樂(lè)三大類，涉及面較廣，許多園內(nèi)個(gè)性品牌一時(shí)也成為了網(wǎng)紅打卡地。

“這里周末客流量較大，復(fù)古的環(huán)境和氛圍都很吸引人。但是顧客基本都是對(duì)餐館和蹦床公園感興趣，我們這種文化創(chuàng)意類店鋪就很冷清，我是以線上營(yíng)銷為主，倒沒(méi)什么影響，其他的就比較難維持了?！眻@內(nèi)店主在采訪中說(shuō)到。

1958創(chuàng)意園并沒(méi)有對(duì)原廠做較大的整改，老舊的廠房車間雖別有一番韻味，卻在各行業(yè)的結(jié)合方面沒(méi)有做到對(duì)消費(fèi)需求的迎合。且園區(qū)內(nèi)從未舉辦過(guò)文化或商業(yè)活動(dòng)，對(duì)外宣傳不足，導(dǎo)致許多當(dāng)?shù)厝硕疾恢绖?chuàng)意園的存在，外地游客對(duì)此處則更加無(wú)從得知。

老舊廠房的改造并非單純的翻新，而是要先將園區(qū)受眾精準(zhǔn)定位，再圍繞定位進(jìn)行合理規(guī)劃。不僅要對(duì)入駐商戶進(jìn)行挑選，使它們產(chǎn)生良性加成，后續(xù)的運(yùn)營(yíng)及宣傳也是重中之重。如果不考慮受眾群體，就無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)久的合理運(yùn)營(yíng)，“綜合性發(fā)展”就會(huì)變?yōu)椤按箦亖y燉”，一時(shí)的紅火之后將又是漫長(zhǎng)的沉寂，無(wú)法喚醒老舊廠房的往日活力。

4 后記

從各種國(guó)內(nèi)外案例中不難看出，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整、政府的指引及相關(guān)政策的推出是老舊廠房改造的的核心動(dòng)因。老舊廠房的改造對(duì)于城市的發(fā)展及空間規(guī)劃，有著十分深遠(yuǎn)的意義。

一直以來(lái)，城市版圖在不斷地?cái)U(kuò)大，大部分老舊工廠所占土地，都逐漸成為了城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。2005年，上海的18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是舊工廠改造項(xiàng)目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等城市中心區(qū)域。且老舊廠房改造的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于重新建造的成本投入，無(wú)需拆遷重建，對(duì)城市環(huán)境也是一種保護(hù)，無(wú)論從空間經(jīng)濟(jì)、成本角度、還是環(huán)境，老舊廠房改造都是一舉多得的舉措。

老舊廠房的改造在注入了商業(yè)的元素之后，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)相融相生，極大豐富了改造項(xiàng)目的城市功能，許多藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)也有合適的空間加以整合，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但老舊廠房改造也并非一勞永逸的萬(wàn)能之策，如果不能找到專屬的廠房“個(gè)性”，無(wú)法合理的整合產(chǎn)業(yè)以及長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)，也不過(guò)是平添一處勞民傷財(cái)、一瞬即逝的“網(wǎng)紅地”罷了。

文章來(lái)源：本文由旅游地產(chǎn)觀察供稿。