2020年房地產(chǎn)十大思考

陳晟

摘要：運維思維不僅僅在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)空間、物流空間展開，未來政府對住宅空間、農(nóng)村集體建設(shè)用地、城市更新用地上都會設(shè)置持有運營而非簡單產(chǎn)權(quán)銷售轉(zhuǎn)移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得資產(chǎn)運維、算得了運營小賬和精細(xì)賬的運維人才、資產(chǎn)證券化人才很快將得以涌現(xiàn)，企業(yè)要早做儲備，未雨綢繆。

關(guān)鍵詞：增量時代;存量時代;新杠桿紅利

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）01-0010-12 收稿日期：2019-12-20

1.房地產(chǎn)已經(jīng)開始進(jìn)入增量與存量并行發(fā)展的時代。增量時代，存量時代，企業(yè)發(fā)展的方法論、戰(zhàn)略邏輯、人才觀、門檻值將出現(xiàn)兩種世界、兩種操作系統(tǒng)，兩種語言，立志繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的企業(yè)“不得不察也”，而且要迅速做出積極應(yīng)對。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的城市選擇將在灣區(qū)、都市圈、城市群、環(huán)熱點城市帶（以熱點城市70公里為半徑）中展開，6.5萬億市場在60個城市，6.5萬億市場在600個城市分別形成不同級別，不同當(dāng)量級的企業(yè)要做出準(zhǔn)確的城市進(jìn)入機(jī)會的判斷，城市容錯的機(jī)會也將越來越少，一城一地的得失都會影響企業(yè)的業(yè)績，一些機(jī)會反轉(zhuǎn)型城市以及優(yōu)秀縣級市、GDP落差最大的都市圈三線城市未來將給企業(yè)更多期待。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的金融生命線將是企業(yè)是否被淘汰的一條紅線，再多的創(chuàng)新在金融穩(wěn)定的生命線前都不值一提。金融穩(wěn)定的財務(wù)穩(wěn)定指標(biāo)，高企的負(fù)債率的下降要求，門檻值的規(guī)模指標(biāo)以及政治正確、項目健康運轉(zhuǎn)的指標(biāo)，構(gòu)成了金融穩(wěn)定指標(biāo)的各級要求。金融穩(wěn)定的指標(biāo)再怎么強(qiáng)調(diào)都不過分，企業(yè)要像愛護(hù)眼睛一樣保護(hù)在經(jīng)濟(jì)下滑周旗下的“企業(yè)命門”。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路要堅持“三步走”戰(zhàn)略。第一步，房產(chǎn)本身回歸初心，產(chǎn)品要綠、要健康、要安全、要高品質(zhì)。第二步，可以適度的相關(guān)多元化，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈在物流、物業(yè)、雙輪驅(qū)動商業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈“大云平移”以及上下游做出運營特征的布局，為未來資產(chǎn)運營收入逐步在利潤收入占比中份額擴(kuò)大做出逐步的替代性準(zhǔn)備。第三步，在產(chǎn)城融合、產(chǎn)融結(jié)合、產(chǎn)業(yè)脫虛向?qū)嵉臍v史背景下，可以探索跨界非相關(guān)多元化。但要抓住美好生活配套以及科創(chuàng)智造兩條主線，做出房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有的企業(yè)擔(dān)當(dāng)，但要注意的是投資產(chǎn)業(yè)的精力弱相關(guān)、產(chǎn)業(yè)空間紅利的收益高相關(guān)的獨門秘籍，記得產(chǎn)業(yè)帶來的空間、土地貨幣紅利是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須獲得的金融資產(chǎn)，不可“葉公好龍”式的棄之。

5.運維思維不僅僅在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)空間、物流空間展開，未來政府對住宅空間、農(nóng)村集體建設(shè)用地、城市更新用地上都會設(shè)置持有運營而非簡單產(chǎn)權(quán)銷售轉(zhuǎn)移的要求，一大批耐得住寂寞，懂得資產(chǎn)運維、算得了運營小賬和精細(xì)賬的運維人才、資產(chǎn)證券化人才很快將得以涌現(xiàn)，企業(yè)要早做儲備，未雨綢繆。

6.企業(yè)整體將在降財務(wù)杠桿的基本要求下，思考經(jīng)營杠桿、合作杠桿、政務(wù)杠桿、產(chǎn)業(yè)鏈杠桿等新杠桿紅利。住宅、園區(qū)、物流、綠色、小鎮(zhèn)都將涌現(xiàn)一批代建的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，體現(xiàn)經(jīng)營杠桿。中小企業(yè)的土地、資源企業(yè)的土地、國央企業(yè)的土地項目資源都將在未來土地合作的比例中占比持續(xù)擴(kuò)大，政府園區(qū)平臺、土地平臺、城投，城市開發(fā)投資產(chǎn)業(yè)公司的平臺公司都在政務(wù)杠桿中得以充分體現(xiàn)，跨界產(chǎn)業(yè)、國企、金融是房企的必然選擇。產(chǎn)業(yè)鏈杠桿中的尾款按揭，物業(yè)費按揭、大宗不可分割商業(yè)及車庫物業(yè)的供應(yīng)鏈平臺創(chuàng)新會更加普遍。但把供應(yīng)商，材料商的貨款資金、購房者的虛假銷售資金當(dāng)做企業(yè)發(fā)展資金這不是正道，而是歪道，此風(fēng)不可繼續(xù)助長，否則對企業(yè)品牌將帶來傷害。

7.2020年金融整體環(huán)境將進(jìn)一步寬松，但對房地產(chǎn)的信用松緊程度值得進(jìn)一步觀察，但如果延續(xù)到2020年第二季度，可能對一批企業(yè)形成不可逆的傷害，所以值得調(diào)控城市高度關(guān)注，房地產(chǎn)大消費不能下落，只要是“房住不炒”的消費剛需與改善必須保護(hù)，但金融機(jī)構(gòu)對住與炒的界限，符合國家調(diào)控要求，為實體空間做出貢獻(xiàn)的，對國家扶貧、城鎮(zhèn)空間做出積極配套的企業(yè)在金融上要有積極支持融資的示范效應(yīng)，通過產(chǎn)城基金、城市更新基金、舊改基金、長租REITZ等手段予以引導(dǎo)。目前簡單地以規(guī)模為評價的“金融貸款百強(qiáng)白名單”過于粗糙，不符合新時代下的房企金融評級體系，要形成更加符合國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下的新型房產(chǎn)融資白名單。

8.商業(yè)地產(chǎn)的過量供應(yīng)需要給出相應(yīng)的解決對策，在產(chǎn)權(quán)屬性再做出一些指引變化，為國家亟需的空間做出一些貢獻(xiàn)。積極利用阿里智慧商圈、盒馬鮮生等一批新體驗空間對傳統(tǒng)商業(yè)特別是問題嚴(yán)重的三四五線城市過剩的商業(yè)進(jìn)行改造，用人流、物流、資金流、信息流、時尚流的引導(dǎo)，重塑陷于供應(yīng)危機(jī)的低端商業(yè)綜合體，同時在節(jié)點型的城市通過創(chuàng)造智慧物流、高端特殊業(yè)態(tài)的冷鏈物流需要向人均物流空間5平方米的方向快速邁進(jìn)。

9.房地產(chǎn)的產(chǎn)品體系將從過去的單一品牌，國際模仿山寨品牌，產(chǎn)品線化向美好生活的需求進(jìn)行進(jìn)化，立體綠色，五恒特色的、百年住宅、城市功能配套健全、規(guī)劃適宜的、EPC建造、能源友好型、生產(chǎn)節(jié)約型的產(chǎn)品將進(jìn)一步回歸，國家在這一方面也要給予足夠的獎勵和正面價格引導(dǎo)。

10.房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)將要從過去的單純信息型、交易效果型（渠道重要性）向平臺型過渡，銷售能力與渠道壟斷之爭必然要有分曉，但傳統(tǒng)銷售公司的沒落是趨勢之一，時代的公司呼吁在產(chǎn)城融合土地獲取支持型、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評價引導(dǎo)型、存量資產(chǎn)優(yōu)秀管控型、消費者住房生命周期支持型、全齡業(yè)態(tài)產(chǎn)品服務(wù)提供型、專屬C端消費者服務(wù)型方面對傳統(tǒng)代理、設(shè)計、規(guī)劃、物業(yè)等服務(wù)型房產(chǎn)從業(yè)企業(yè)提出了更高的要求，迅速適用與轉(zhuǎn)型的企業(yè)將會得到鳳凰涅槃后的再出發(fā)機(jī)會，否則傳統(tǒng)代理企業(yè)將會是“一地雞毛”。