“借名買房”中房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題

關(guān)鍵詞 借名買房 合同有效性 產(chǎn)權(quán)歸屬 第三人

作者簡介：王秋實(shí)，延邊大學(xué)法學(xué)院2017級本科生。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.263

一、形成背景

形成背景可分為借名買房現(xiàn)象的形成背景和房屋產(chǎn)權(quán)歸屬爭議的形成背景。

一是借名買房這一現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中往往出現(xiàn)在樓房限購令，職工購房優(yōu)惠，逃避稅費(fèi)等前提下，借名人不具備相應(yīng)的購房資格或優(yōu)惠資格，通過借名的方式，規(guī)避法律或政策，謀取優(yōu)惠。通過這樣一個背景的分析，我們可以得出借名人主觀上已經(jīng)認(rèn)識到自己的行為屬于規(guī)避法律卻依然選擇借名方式，這是我們進(jìn)行價(jià)值判斷的重要參考因素。

二是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬爭議的背景則是基于房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)登記后，借名人依據(jù)借名合同主張登記狀態(tài)與真實(shí)權(quán)力狀態(tài)不符，借名人作為真實(shí)權(quán)利人應(yīng)在事實(shí)上擁有房屋產(chǎn)權(quán)。出名人則不承認(rèn)借名買房事實(shí)或主張根據(jù)一般情況房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬應(yīng)取決于權(quán)屬證書和登記狀態(tài)。此外還有一種出名人未經(jīng)借名人同意將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的情況，可能會在三方之間發(fā)生權(quán)屬爭議。

二、合同有效性

如前文所述借名買房中通常存在借名合同和房屋買賣合同。

我國《合同法》中15種有名合同中并未規(guī)定借名合同，因此其形式應(yīng)當(dāng)屬于“無名合同”，這是學(xué)者們普遍認(rèn)同的。無名合同依然屬于合同，其成立和生效自然應(yīng)受《合同法》的調(diào)整，與其他有名合同一樣，合同生效需要當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，不違反法律和公序良俗。合同的可撤銷情形和無效情形都遵循《合同法》的規(guī)定。這里需要注意的問題是，借名合同作為規(guī)避法律行為的產(chǎn)物，是否必然會因違背公序良俗或“合法形式掩蓋非法目的”的情形而無效。以下筆者就這兩個問題進(jìn)行具分析。

筆者認(rèn)為，通常的借名協(xié)議并不違反公序良俗原則，公序良俗原則，通常被理解為公共秩序和善良風(fēng)俗。公共秩序一般包括國家和社會需要遵守的秩序;而善良風(fēng)俗指的是社會整體所認(rèn)可的道德規(guī)范。首先，對于借名協(xié)議是否違背公共秩序來說，借名買房中常見的是為了規(guī)避限購令而訂立借名合同。政府采取限購令的目的在于通過降低房屋交易的數(shù)量，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來穩(wěn)定房價(jià)。限購令的出臺在特定的時間和地區(qū)維護(hù)了房屋的交易秩序，但是其本質(zhì)上是政府宏觀調(diào)控的一種手段，往往是暫時性或是針對局部地區(qū)采用的方式，把規(guī)避行為定性為違反公共秩序?qū)崬檠灾亍Ｆ浯?，借名協(xié)議通常不會違背善良風(fēng)俗，借名人與出名人訂立借名協(xié)議，通常是為了規(guī)避限購令、限貸政策等，與公共道德和善良風(fēng)俗沒有關(guān)系。

而對于第二個問題的認(rèn)定，根據(jù)“規(guī)避行為說”的解釋，“以合法形式掩蓋非法目的，是通過使用不直接違反禁止性規(guī)定的手段，在實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)法律所禁止內(nèi)容的行為”。在借名買房合同中，是否符合“合法形式掩蓋非法目的”應(yīng)當(dāng)具體判斷借名人與出名人是否通過采用違反禁止性規(guī)定的手段實(shí)現(xiàn)了法律所禁止的內(nèi)容。筆者認(rèn)為“非法目的”中所指的“法”的范圍應(yīng)與違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定中的“法”作相同范圍的解釋，即狹義的法律和行政法規(guī)，限購令明顯并非是由法律和行政法規(guī)設(shè)定的。合同并非違反禁止性規(guī)定的手段，限購令也并非法律禁止的內(nèi)容，因此借名買房合同不應(yīng)因“以合法形式掩蓋非法目的”而必然導(dǎo)致無效。

綜上所述：借名合同根據(jù)具體情況應(yīng)導(dǎo)致以下的法律后果：當(dāng)借名合同存在欺詐、肋、迫情形時借名合同并不當(dāng)然無效，只有在撤銷后才失去效力，但如果損害國家利益則當(dāng)然無效;對于存在惡意串通損害國家集體或第三人利益的借名合同當(dāng)然無效;對于存在虛假意思表示的借名合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)借名人與出名人訂立借名協(xié)議所追求的真正目的來確定借名協(xié)議的效力，不能直接確定借名協(xié)議無效;對于公序良俗原則來說，借名協(xié)議通常與此原則并不沖突，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)借名協(xié)議的效力;當(dāng)借名協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為借名協(xié)議無效。

房屋買賣合同屬于合同法中規(guī)定的有名合同，筆者認(rèn)為：借名合同和房屋買賣合同之間相互獨(dú)立，當(dāng)借名合同被撤銷或無效時，買賣合同不失其效力，買賣合同生效，變更登記后的出名人即為產(chǎn)權(quán)人。借名人支付的價(jià)款可以根據(jù)具體情況按照不當(dāng)?shù)美埱蠓颠€，但其已不能取得所有權(quán)。下文將分析借名合同成立并有效的情況下的權(quán)屬問題。

三、價(jià)值判斷

在借名合同成立并有效，且不動產(chǎn)登記真實(shí)有效的情況下，房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題實(shí)際上就成為了一種價(jià)值判斷的問題，即法律要在維護(hù)意思自治，誠實(shí)信用和登記公信力，公共秩序之間做出取舍，優(yōu)先保護(hù)二者中更值得保護(hù)的利益。既然是價(jià)值判斷，則不論結(jié)果如何都會有一部分利益被犧牲，以下內(nèi)容以我國的立法規(guī)定為例進(jìn)行具體分析：

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)的權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的證明，這是不動產(chǎn)權(quán)屬問題的一般原則，即不動產(chǎn)登記具有推定效力。但是物權(quán)法解釋一第二條進(jìn)一步規(guī)定了“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)力狀態(tài)不符，其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！痹摋l內(nèi)容又規(guī)定了存在真實(shí)權(quán)利人的特殊情況，許多法院據(jù)此判決房屋產(chǎn)權(quán)歸屬真實(shí)權(quán)利人，該類判決采用優(yōu)先保護(hù)當(dāng)事人的意思自治和誠實(shí)信用原則的做法，此種做法承認(rèn)了可以通過當(dāng)事人的合意設(shè)立借名買房的法律關(guān)系，雙方應(yīng)誠實(shí)守信履行合同義務(wù)，借名人實(shí)際出資并取得房屋產(chǎn)權(quán)。但是在司法實(shí)踐中認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬借名人的做法顯現(xiàn)出一定的不合理性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，這一處理方式可能會引發(fā)更多受政策束縛的主體競相效仿，催生更多基于各種目的的借名買房行為，限購令等國家調(diào)控政策就會收效甚微甚至失去作用，隨之而來的是進(jìn)一步激化房地產(chǎn)投機(jī)問題，進(jìn)而損害公共利益。

其次，借名人并非社會交易中的弱勢一方，其作為理性的市場主體在知曉相關(guān)政策后選擇借名的方式，目的就是規(guī)避政策，基于這種主觀認(rèn)識所做出的行為是不值得受到優(yōu)先保護(hù)的。

最后，即使借名人不能要求確認(rèn)其所有權(quán)，也依然享有向出名人請求轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請求權(quán)。換言之，借名人的合法利益并未遭到法律的否定，依然可以通過間接行使債權(quán)請求權(quán)加以維護(hù)和救濟(jì)。

此外，在出名人未經(jīng)借名人同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，價(jià)值判斷的隊(duì)列中又要加入第三人利益和交易安全，結(jié)合我國《物權(quán)法》的規(guī)定對交易安全和善意第三人的保護(hù)往往是處于較高的位階的，例如善意取得制度。在借名買房中善意第三人能否取得產(chǎn)權(quán)根據(jù)原始權(quán)利狀態(tài)可分為以下兩種情況進(jìn)行討論：一是在出名人和第三人的轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生前若認(rèn)為產(chǎn)權(quán)歸于出名人，那么出名人的行為則為有權(quán)處分，經(jīng)辦理變更登記后產(chǎn)權(quán)自然歸屬于第三人。二是若認(rèn)為產(chǎn)權(quán)歸屬于借名人，但登記狀態(tài)顯示為出名人，則出名人的轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，可能出現(xiàn)善意取得的情況，善意第三人在支付合理價(jià)格，并且進(jìn)行變更登記后同樣可以取得房屋的所有權(quán)。

四、處理方式

根據(jù)以上的分析，即使在借名合同有效的情況下，筆者也并不認(rèn)同現(xiàn)行法律所規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬借名人的處理方式。限購令等政策雖不能必然導(dǎo)致借名合同無效，但是可以通過登記資格審查等方式，阻斷借名人基于合同享有的的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的請求權(quán)的行使，這就導(dǎo)致可能出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記和真實(shí)權(quán)利人長期不符的狀況，增加交易的危險(xiǎn)性和不確定性。最重要的是，從權(quán)力性質(zhì)上來看借名合同從本質(zhì)上說是債權(quán)行為，并不能直接表明物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)?！敖杳伺c出名人之間的對房屋權(quán)屬的約定并不能推翻登記的效力。對此要從兩個層面進(jìn)行思考，物權(quán)法層面和債權(quán)法層面。在物權(quán)法層面，出名人已經(jīng)完成了房屋登記，出名人已經(jīng)享有完整的物權(quán)保護(hù)，借名人不享有直接索要物權(quán)的權(quán)利.在債權(quán)法層面，借名人可依據(jù)與出名人的協(xié)議行使其債權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，如可以提起合同之訴，返還其相關(guān)的權(quán)益.也就說是借名人實(shí)際出資享有合同法上的權(quán)益，但其無法享有物權(quán)保護(hù)，出名人雖然無物權(quán)但有合同上的負(fù)擔(dān)，此為借名購房的風(fēng)險(xiǎn)，法院的判決應(yīng)從實(shí)體效果的角度達(dá)到平衡當(dāng)事人利益的目的?！?/p>

據(jù)此，筆者認(rèn)為，即使借名合同有效，依然應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬出名人，這一做法旨在維護(hù)物權(quán)公示原則，減少交易風(fēng)險(xiǎn)維護(hù)交易安全，兼有把借名買房風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)實(shí)化，對借名人尋求政策規(guī)避行為予以懲戒，和維護(hù)市場秩序等功能。此項(xiàng)內(nèi)容在價(jià)值判斷上理應(yīng)優(yōu)先于以規(guī)避政策逃避稅費(fèi)為目的的意思自治。

這一處理方案需要注意的是，若借名合同是否生效，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸屬于出名人，那么借名合同的效力如何體現(xiàn)呢？此時應(yīng)當(dāng)考慮因權(quán)屬爭議提起訴訟時，限制借名人的客觀因素是否依然存續(xù)。限購令或優(yōu)惠政策等作為調(diào)控手段并不一定具有長期性，往往是針對特定時期的市場情形所做出的。在限制因素解除的情況下借名人通過登記取得房屋所有權(quán)的阻斷事由不復(fù)存在，就可以基于合同要求出名人辦理轉(zhuǎn)讓登記，從而在真正意義上取得所有權(quán)。但是如果訴訟提起時此種限制因素依然存在，那么即使借名合同有效，依然應(yīng)當(dāng)認(rèn)為產(chǎn)權(quán)歸屬出名人。

根據(jù)這一處理方式，出名人向第三人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)視作有權(quán)處分，無論第三人是否是善意，只要進(jìn)行變更登記即取得房屋所有權(quán)，其依據(jù)是物權(quán)的權(quán)能而非善意取得制度。借名人不得對抗第三人物權(quán)，只能根據(jù)有效的借名合同要求出名人承擔(dān)責(zé)任。

五、結(jié)論

總的來說，借名買房是當(dāng)事人意圖規(guī)避法律或政策的不當(dāng)行為，產(chǎn)權(quán)歸屬出名人的處理方式有利于遏制借名買房現(xiàn)象的發(fā)生，減少產(chǎn)權(quán)歸屬的糾紛，落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。既沒有使借名人規(guī)避行為實(shí)際獲利也可通過債權(quán)途徑維護(hù)其合法利益，而且有相應(yīng)的法理基礎(chǔ)作為支撐 ，筆者希望能夠通過在這一方向的不斷探索，可以為解決借名買房類案件提供更為合理的解決路徑。

注釋：

韓欣.借名買房中的判斷規(guī)則[EB/OL].北京法院網(wǎng).

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