房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和決策分析

普薇思

摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)以特殊的形式對(duì)我國(guó)產(chǎn)生了重大影響，自20世紀(jì)80年代中國(guó)拍賣(mài)土地使用權(quán)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新階段。近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資參考房地產(chǎn)相關(guān)的投資經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)防控并沒(méi)有形成一套科學(xué)、系統(tǒng)、務(wù)實(shí)的系統(tǒng)，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控的分析缺乏科學(xué)務(wù)實(shí)性，且大多數(shù)投資項(xiàng)目在投資者投資完成以后就沒(méi)有專(zhuān)人管理，這樣的投資項(xiàng)目缺乏專(zhuān)業(yè)性、安全性。此類(lèi)情況的出現(xiàn)有效激勵(lì)和推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防控的加強(qiáng)及投資項(xiàng)目系統(tǒng)管理。本文主要分析目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要投資風(fēng)險(xiǎn)，并為相關(guān)從業(yè)人員提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn) 決策

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一，其經(jīng)營(yíng)和發(fā)展直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人民的生計(jì)以及社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)投資資金需求量較大、建設(shè)周期長(zhǎng)，政策變動(dòng)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)大以及易受不確定因素影響。改革開(kāi)放后，我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，也為房地產(chǎn)業(yè)積極發(fā)展提供了良好的契機(jī)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，但與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比仍存在較大的差距，市場(chǎng)化程度不高，相關(guān)法律制度仍有待完善，受到政策環(huán)境的影響很大?；诎l(fā)展現(xiàn)狀，須識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)規(guī)避及控制，提高房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)確性。

二、房地產(chǎn)投資的主要特點(diǎn)

基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊屬性，房地產(chǎn)投資評(píng)估方法也相應(yīng)具備專(zhuān)業(yè)性，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前應(yīng)做好詳細(xì)的投資方案及計(jì)劃，充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)過(guò)程中預(yù)計(jì)出現(xiàn)的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)程度，量化至評(píng)估數(shù)據(jù)中，在項(xiàng)目投資前期測(cè)算中體現(xiàn)其風(fēng)險(xiǎn)性，最終影響項(xiàng)目利潤(rùn)，從而依據(jù)評(píng)估結(jié)果作出項(xiàng)目投資決策。另外，在投資評(píng)估方案中應(yīng)提示具體項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)出具相應(yīng)對(duì)策，如該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)不可避免，結(jié)合項(xiàng)目投資者風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度及項(xiàng)目整體情況分析，判斷項(xiàng)目是否具備可投資價(jià)值及深入研判的需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)分析的定義源于發(fā)達(dá)國(guó)家，歷經(jīng)發(fā)展已開(kāi)始將房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到投資成本管理和前期投資決策過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別上。少數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究方面取得了重大進(jìn)展，形成了相對(duì)完整的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究領(lǐng)域。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較為欠缺，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中對(duì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重視程度逐年增加。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊近期指出，房地產(chǎn)發(fā)展要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、大局意識(shí)、精品意識(shí)和聲譽(yù)意識(shí)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)確需加強(qiáng);房地產(chǎn)與社會(huì)方方面面的聯(lián)系非常緊密，不能只從一個(gè)行業(yè)或者一個(gè)企業(yè)的角度來(lái)看待房地產(chǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)發(fā)展需要“高質(zhì)量發(fā)展”和“工匠精神”，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的精度。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策存在的問(wèn)題

綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資系統(tǒng)及非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)位選擇在項(xiàng)目投資及開(kāi)發(fā)過(guò)程中呈現(xiàn)較高敏感性，區(qū)位選擇一定程度上決定了項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展。區(qū)位選擇主要可分為兩大類(lèi)：其一，從宏觀層面上理解，為項(xiàng)目所在地區(qū)域選擇，綜合該區(qū)域經(jīng)濟(jì)基本面分析及政策導(dǎo)向，其中政策調(diào)整對(duì)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)影響顯著，如“限價(jià)、限購(gòu)、限售”調(diào)控政策出臺(tái)，將直接影響待開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的售價(jià)定價(jià)，如在前期投資過(guò)程中未提前識(shí)別該風(fēng)險(xiǎn)，最終定價(jià)低于項(xiàng)目成本價(jià)格，將造成項(xiàng)目投資虧損。其二，從微觀層面分析，以城市建成區(qū)為核心，消費(fèi)市場(chǎng)輻射范圍內(nèi)為最佳，該選擇的前提為具備優(yōu)良的交通路網(wǎng)及通達(dá)性，如以廣州天河區(qū)為核心建成區(qū)，選擇增城區(qū)中心鎮(zhèn)為投資區(qū)域，國(guó)道路網(wǎng)及地鐵網(wǎng)線覆蓋，交通通達(dá)程度較高，廣州市區(qū)的消費(fèi)市場(chǎng)可覆蓋至此區(qū)域，因此此區(qū)域具備投資潛力，可進(jìn)行具體項(xiàng)目研判。

四、完善房地產(chǎn)投資決策的有效措施

通過(guò)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理體系完善房地產(chǎn)投資決策。首先，在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資階段，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別環(huán)節(jié)工作，結(jié)合類(lèi)似項(xiàng)目投資的經(jīng)驗(yàn)以及客觀情況，梳理項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。其次，在制定投資方案時(shí)，將該風(fēng)險(xiǎn)因素量化賦值，通過(guò)動(dòng)態(tài)測(cè)算進(jìn)行科學(xué)性計(jì)算，測(cè)算出包含風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)果，提升投資決策的準(zhǔn)確性。再次，進(jìn)行投資實(shí)施階段的監(jiān)控及預(yù)測(cè)，由于周期長(zhǎng)，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)影響的可能性，前期在研判房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)從宏觀結(jié)合微觀投資環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目所在市場(chǎng)作出科學(xué)的判斷，依據(jù)歷史投資決策數(shù)據(jù)，定位階段需要及時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并進(jìn)行詳盡的可行性分析，同時(shí)在項(xiàng)目上馬時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體計(jì)劃制定，明確各個(gè)事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)，責(zé)任到人，明確考核機(jī)制。最后，針對(duì)項(xiàng)目客觀產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，前期制定投資組合計(jì)劃，待投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際產(chǎn)生時(shí)，實(shí)時(shí)調(diào)整并實(shí)施，以分散整體投資風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)語(yǔ)

構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策準(zhǔn)確性的關(guān)鍵，以房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、度量及管理策略為前提，制定投資方案，監(jiān)控并預(yù)測(cè)將出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)調(diào)整投資組合策略來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，找到符合自身發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理體系是未來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資發(fā)展的重要方向。

（作者單位為華南理工大學(xué)、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

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