社區(qū)管理和物業(yè)管理科學(xué)整合分析

(廣西大學(xué) 廣西 南寧 530000)

一、社區(qū)管理和物業(yè)管理的關(guān)系

“社區(qū)”一詞由德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯在《社區(qū)與社會(huì)》(1887年)一書(shū)中提出，我國(guó)在《民政部關(guān)于在全國(guó)推進(jìn)城市社區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》中指出：社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內(nèi)的人們所組成的社會(huì)生活共同體。廣義上的社區(qū)管理是：在政府的指導(dǎo)下，社區(qū)職能部門(mén)、社區(qū)單位、社區(qū)居民對(duì)社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。在我國(guó)，社區(qū)管理的概念是因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)期間，人們的生活方式、思維模式等各方面的改變而提出來(lái)的。而物業(yè)管理的誕生則是由于我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度的改革力度加大，房屋所有權(quán)漸漸歸為個(gè)人所有，居民身份的轉(zhuǎn)換成社會(huì)人。根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

由此可見(jiàn)，社區(qū)管理和物業(yè)管理有相同點(diǎn)和不同點(diǎn)。首先，社區(qū)管理和物業(yè)管理社會(huì)性質(zhì)不同，社區(qū)管理屬于軟件管理范圍，要解決人際關(guān)系問(wèn)題，解決人們之間互幫互助的問(wèn)題。物業(yè)管理則屬于硬件管理范疇，主要從事土地的合理利用和開(kāi)發(fā)，房屋及其配套設(shè)施的建造和維護(hù)，對(duì)持有者、承租者、使用者和經(jīng)營(yíng)者的行為予以規(guī)范并作出法律約定。其次，社會(huì)地位不同，社區(qū)管理人際關(guān)系問(wèn)題都要聽(tīng)從居民委員會(huì)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理則要接受業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的雙重監(jiān)督。第三，作用不同，社區(qū)管理關(guān)注“人的住用環(huán)境”以及“人的社會(huì)生活”有助于城市居民生活質(zhì)量提高和精神文明建設(shè)，物業(yè)管理則關(guān)注“人的住用環(huán)境”，利于提高和改善城市住房面積、質(zhì)量、環(huán)境等方面問(wèn)題。

二、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

(一)社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問(wèn)題分析。(1)社區(qū)居委會(huì)自治功能不到位。實(shí)習(xí)期間，我們了解到，棗沖社區(qū)居委會(huì)雖是基層群眾性自治組織，但在實(shí)際工作中，卻承擔(dān)了眾多繁雜的行政工作，過(guò)分的上行下效，容易造成對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)依賴性過(guò)強(qiáng)(2)社區(qū)居民參與度不高。一些重大的活動(dòng)中，社區(qū)的居民不積極參與，棗沖社區(qū)管理工作就無(wú)法照常進(jìn)行，社區(qū)居民只有積極配合參與，才能讓居委會(huì)切實(shí)了解居民的真實(shí)需求，才能更好的解決社區(qū)各種問(wèn)題?，F(xiàn)如今，棗沖社區(qū)里面更突出問(wèn)題在于人與人之間交流溝通的缺乏，造成人們對(duì)社區(qū)集體意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)社區(qū)缺乏認(rèn)同感和歸屬感。

(二)業(yè)主自治現(xiàn)狀及問(wèn)題分析。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程和住房制度的改革，大量的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備存在。業(yè)主們?yōu)榱烁玫膶?duì)公共事務(wù)進(jìn)行管理，必然促進(jìn)業(yè)主代表大會(huì)等居民自治管理組織的形成，但是業(yè)主自治絕非易事：棗沖社區(qū)作為梧州管理范圍最大的社區(qū)，其的管理或多或少具有一定的代表性，例如，社區(qū)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難成立難，業(yè)主往往比較分散，不夠及時(shí)有效組織溝通起來(lái)；不少業(yè)主對(duì)棗沖社區(qū)公共事務(wù)持“觀望”態(tài)度，因此業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利的實(shí)施難以保障；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主委員會(huì)與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司等部門(mén)之間時(shí)常出現(xiàn)沖突和糾紛，極難合作。因此，棗沖社區(qū)管理的瓶頸問(wèn)題表現(xiàn)在社區(qū)管理與物業(yè)管理不相協(xié)調(diào)，居民的切身利益得不到根本保障。

(三)物業(yè)管理公司面臨的問(wèn)題分析。我國(guó)物業(yè)管理雖然經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，得到快速的發(fā)展，但物業(yè)管理也面臨著種種問(wèn)題，以棗沖社區(qū)為例，問(wèn)題主要包括：(1)當(dāng)前新舊體制轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理新體制不夠完善，與社區(qū)管理及政府等相關(guān)部門(mén)職能的溝通不夠；(2)物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要；(3)企業(yè)管理機(jī)制滯后，缺乏創(chuàng)新意識(shí)；(4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間矛盾激烈，難以調(diào)和。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國(guó)不少城市的社區(qū)管理這樣普遍的問(wèn)題，然而人們生活水平日漸提高，更多希望居所和諧安寧有秩序，物業(yè)管理公司不僅要關(guān)注管理，還應(yīng)注重對(duì)人的服務(wù)。只有不斷創(chuàng)新，積極參與社區(qū)文化建設(shè)，才能更好地服務(wù)管理居民。

三、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理科學(xué)整合體系

1.明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責(zé)任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。一直以來(lái)，棗沖社區(qū)管理中物業(yè)公司與業(yè)主矛盾尤為突出，主要原因在于兩者關(guān)系權(quán)責(zé)不分明，我們應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任意識(shí)，二者應(yīng)設(shè)立共同的工作目標(biāo)，立法規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的主體地位，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。

2.發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，密切聯(lián)系群眾，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強(qiáng)社區(qū)綜合治理能力。(1)正確處理政府和社區(qū)的關(guān)系，二者責(zé)任權(quán)利相統(tǒng)一。進(jìn)一步深化城市管理體制改革，健全社區(qū)管理法律法規(guī)，政府相關(guān)部門(mén)轉(zhuǎn)變職能，依法行政，積極主動(dòng)為社區(qū)提供公共服務(wù)，“政社分開(kāi)”“政社合作”相得益彰，適當(dāng)下放權(quán)利于社區(qū)，更好實(shí)現(xiàn)居民自治，(2)積極發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)在業(yè)主自治管理中的作用。加強(qiáng)社區(qū)組織和隊(duì)伍建設(shè)，拓展社區(qū)服務(wù)，建立糾紛解決機(jī)制，加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理的合作溝通。(3)加大宣傳，大力提高居民的積極性。一方面，社區(qū)管理要借助新聞媒體從多方面進(jìn)行宣傳，培養(yǎng)公民的社區(qū)意識(shí)，另一方面，把居民個(gè)人利益置于社區(qū)集體利益之中，引導(dǎo)居民積極參與社區(qū)建設(shè)發(fā)展，提高居民參與社區(qū)自治的程度。(4)完善物業(yè)管理住宅小區(qū)自我管理制度。完善相關(guān)法律法規(guī)，更好的規(guī)范業(yè)主的居住行為和秩序，倡導(dǎo)文明生活；對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定根據(jù)實(shí)際情況完善立法，降低業(yè)主大會(huì)成立的門(mén)檻，提高業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作規(guī)范率。

3.利用市場(chǎng)加快物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的主導(dǎo)作用。(1)完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平。政府有關(guān)部門(mén)需加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督管理，完善物業(yè)管理機(jī)制，規(guī)范企業(yè)行為。(2)鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。通過(guò)市場(chǎng)化手段進(jìn)行行業(yè)整改，提高競(jìng)爭(zhēng)力；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)新管理模式，大力發(fā)展技術(shù)創(chuàng)新，不斷地提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。

四、保障措施

1.制度建設(shè)是加強(qiáng)社區(qū)管理和物業(yè)管理科學(xué)整合體系建立的前提。各有關(guān)部門(mén)應(yīng)將社區(qū)管理和物業(yè)管理整合作為一項(xiàng)重要工作予以重視，加強(qiáng)基層民建設(shè)，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，完善各種制度建設(shè)，按照法定程序修改各種法規(guī)制度，理清各主體的管理權(quán)責(zé)，明確職責(zé)分工。

2.加強(qiáng)人員培訓(xùn)是建立社區(qū)管理和物業(yè)管理科學(xué)整合體系的關(guān)鍵。要根據(jù)社區(qū)管理和物業(yè)管理的工作內(nèi)容和要求，依托現(xiàn)有的人才培養(yǎng)資源，實(shí)施物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)機(jī)制建設(shè)，積極提高居委會(huì)和業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理和社區(qū)管理的水平，熟悉各種法律規(guī)章制度，增強(qiáng)培訓(xùn)的針對(duì)性、操作性和實(shí)效性。

3.加大評(píng)估考核力度是社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制的重要手段。依托社區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，建立工作評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，優(yōu)化社區(qū)居委會(huì)在住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評(píng)價(jià)機(jī)制，積極引進(jìn)第三方測(cè)評(píng)制度。

總之，物業(yè)管理住宅小區(qū)是個(gè)小社會(huì)，既關(guān)系到居民的切身利益，也是基層建設(shè)的橋頭堡。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，兩者進(jìn)行整合，強(qiáng)化政府在住宅小區(qū)中的公共管理職責(zé)，理順專(zhuān)業(yè)部門(mén)在公共服務(wù)中的主體責(zé)任，落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場(chǎng)主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)、創(chuàng)新社會(huì)管理的重要內(nèi)容。