城市住房負擔能力的時空演變特征分析①
——基于35 個大中城市的實證

朱嘯艷

一、 住房負擔能力的定義及研究意義

住房負擔能力(Housing Affordability)是房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要研究議題。 關(guān)于住房負擔能力的定義與衡量，最早可追溯到國外19 世紀的家庭預(yù)算研究。 當代關(guān)于住房負擔能力的定義與測度則興起于20 世紀80 至90 年代的美國、英國等發(fā)達國家。 從20 世紀80 年代后期開始，住房供應(yīng)不足、鄰里關(guān)系弱化、居住隔離等傳統(tǒng)住房問題的重要性開始下降，居民住房負擔能力取而代之。 研究居民住房負擔能力，對于國家住房研究與政府制定住房計劃具有重要意義。

專注于住房負擔能力的國外學(xué)者提出了一些具有代表性的“住房負擔能力”的定義。 Hulchanski(1995)認為，一個家庭以超過一定百分比的收入來獲取足夠的、適宜的住房，則這個家庭可能存在住房負擔能力問題。 Freeman(1997)等指出，住房負擔問題體現(xiàn)在住房支出與家庭收入的關(guān)系上，家庭收入不能承受超過一定比例標準的住宅。 根據(jù)目前的研究進度可以發(fā)現(xiàn)，許多學(xué)者更傾向于計算沒有住房條件的限制下，一個家庭負擔住房成本的能力。

近年來，許多國家都經(jīng)歷過或正面臨著房價不斷上漲的局面，住房負擔能力問題引起了政策制定者和學(xué)者的普遍關(guān)注。 衡量一個家庭、地區(qū)乃至全國的住房可負擔性，有助于了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，為政府住房政策、企業(yè)住房生產(chǎn)經(jīng)營決策以及家庭購房決策等方面提供可靠依據(jù)。

二、 住房負擔能力的測度方法

目前，關(guān)于衡量住房負擔能力的測度方法大概分為三類，第一類是從住房需求角度進行衡量，包括住房成本收入比法和剩余收入法。 住房成本收入比又進一步可以分為租金收入比，房價收入比和還貸支出收入比等。 同時，以住房成本收入比為研究起點又提出了幾個其他衍生的測度方法。第二類是基于住房供應(yīng)角度進行衡量，這種方法主要計算可負擔住房數(shù)量占住房總量的份額。 第三類是綜合考慮住房需求和住房供應(yīng)兩個角度的住房不匹配法。

(一)成本收入比法

這一方法是從住房需求的角度出發(fā)來衡量住房負擔能力的。

常用方法是計算住房支出占收入的比例，當住房支出與收入的比率超過某一標準比率時，家庭有住房負擔問題，這一標準通常被設(shè)定為30%。

成本收入比法數(shù)據(jù)來源渠道眾多，計算簡便，結(jié)果直觀。成本收入比法可以細分為以下三類：(1)房價收入比。 房價收入比是理論和實踐中衡量居民住房負擔能力的各種指標方法中廣泛、直觀的一種，它計算一套住房的自由市場價格中位數(shù)與家庭年收入中位數(shù)的比率。 一般認為，發(fā)達國家的房價收入比比值在1.8～5.5 之間，發(fā)展中國家則一般在4～6之間，不同的國家和地區(qū)房價收入比的差異較大。 (2)租金支出收入比。 它計算一套住房的自由市場每月租金中位數(shù)占家庭月收入的中位數(shù)比率，用以測度租賃市場的家庭住房負擔能力，通常用于租賃市場比較發(fā)達的國家。 (3)還貸支出收入比。 家庭通過貸款等金融工具實現(xiàn)購房需求時，計算購買一套自由市場中的住房的每月還款額中位數(shù)占家庭月收入的中位數(shù)比率來衡量家庭的還貸壓力，合理的月還款額占收入的區(qū)間比為0～30%。

(二)質(zhì)量調(diào)整措施

以成本收入比法為起點，Lerman 和Reeder (2010)對傳統(tǒng)比率法提出了改進，在測度時加入了“住房標準”這一變量。 他們指出，住房標準應(yīng)當是充足的、合意的、滿足衛(wèi)生標準且質(zhì)量安全的。 質(zhì)量調(diào)整后的測度方法考慮了住房質(zhì)量、地域差異，并且不把強偏好的住房消費視為住房負擔能力問題，從一定程度上解決了傳統(tǒng)測度方法的問題。

(三)住房可支付性指數(shù)(Housing Affordability Index，HAI)

以成本收入比法為起點，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(National Association of Realtors，NAR)提出了住房可支付性指數(shù)。 若該指數(shù)不低于100%，則表示目前的房價沒有超過居民的負擔能力，反之則存在負擔能力問題。

在美國，HAI 主要使用者為政府、房地產(chǎn)市場中各類企業(yè)和家庭等。 政府計算HAI 以及變化趨勢，對判斷當前住房負擔能力的現(xiàn)狀，或預(yù)測未來住房負擔能力的變化情況，提出決策并采取宏觀措施。 企業(yè)等市場參與者根據(jù)HAI 判斷市場中居民住房能力，當HAI 水平較高時，居民具有較強的購買力，市場交易活躍。 HAI 可以為家庭提供置業(yè)決策支持，當HAI 指數(shù)處于良好狀態(tài)時，住房將會是很好的投資方向。

(四)剩余收入法(Residual Income Approach，RIA)

這一指標也是從住房需求角度出發(fā)。

傳統(tǒng)的“經(jīng)驗法則”比率法因其缺乏理論和邏輯，受到越來越多的批評，剩余收入法應(yīng)運而生。 剩余收入法起源于M.E.Stone(1994)提出的“住房貧困法”，如果一個家庭的實際住房成本超過了可負擔的住房費用，該住戶就屬于貧困人口。

家庭年收入與年非住房消費的差額即為年剩余收入，將剩余收入與每年還款額或者租金相比，明確家庭的住房可負擔能力。 當RIA 為負時，家庭收入中除去非住房消費后的剩余收入不足以償還住宅抵押貸款的還款額，即家庭支付的實際住房消費超過了能夠承受的最大限度，表示家庭存在住房負擔能力問題。 此時家庭需要縮減基本的生活消費支，彌補住房成本支付不足。 當RIA 為正時，說明居民家庭的剩余收入足以支付住房抵押貸款的還款額，有較強的住房負擔能力。

剩余收入法需要通過識別和定價“市場購物籃”必需品的各種要素，進而提取非住房項目。 美國研究人員采用了美國勞工統(tǒng)計局制定的預(yù)算標準，澳大利亞研究人員則采用了新南威爾士大學(xué)社會政策研究中心指定的“低消耗成本預(yù)算”(Low cost)和“適度但充足的預(yù)算”(Moderate)兩種不同的基準預(yù)算。 此外，剩余收入法明確指出，計算收入時，需要考慮家庭類型、稅收、福利等因素，完全實施剩余收入法的標準。

剩余收入法不同于以上幾種測度方法，它在保證了居民基本生活的前提下來衡量居民的住房負擔能力，可以區(qū)分不同家庭類型在購買和租賃方面的各種潛在負擔能力，兼顧了不同收入和消費群體的住房支付能力。 剩余收入法在實踐中證明了其在分析住房問題和需求的實用性，它能形成定量的評估工具來測定政策的有效性，政府可以利用剩余收入法，以此作為一個重要的參考指標來制定相關(guān)的住房保障政策。

(五)可負擔住房供應(yīng)占比法

這一指標從住房供應(yīng)角度出發(fā)。

這一指標通常計算某一租金水平的房屋空置率。 房屋空置率可以反映出家庭在尋找負擔得起的住房方面可能面臨的困難，較高的空置率，一方面反映著這類租金水平的房屋可能即將從住房存量中流失，另一方面也可能表明周邊環(huán)境極為不利。 其他供應(yīng)指標計算低收入家庭負擔得起的住房數(shù)量或比例。

(六)住房不匹配法

這一測度方法綜合考慮了住房需求和供應(yīng)角度，使住房負擔可負擔能力的研究更加完善。

Nelson 等(1994)將家庭收入、住宅價格按照不同的水平進行分類并統(tǒng)計數(shù)量，計算某一收入范圍內(nèi)的家庭群體可負擔的住宅數(shù)量與該群體家庭總數(shù)量的比率，反應(yīng)住房市場供應(yīng)情況與特定群體的不匹配程度。 當比率等于或高于1 時，表示該收入范圍內(nèi)的家庭可負擔的住房數(shù)量等于或高于該收入范圍內(nèi)的家庭數(shù)量，因此該收入范圍內(nèi)的家庭不存在住房可負擔的問題。 低于1 的比率表明，在某一收入群體中，家庭可負擔的住房數(shù)量少于該收入群體中的家庭數(shù)量，則該收入群體存在著住房可負擔的困難。 比率越接近于0，負擔住房的困難程度就越大。

住房不匹配方法可以突顯出哪些收入范圍內(nèi)的家庭可能最難以找到負擔得起的、體面的住房，將住房供應(yīng)不足與住房可負擔性的問題區(qū)分開。 此外，不匹配法考慮了不同收入水平和租金水平下的供求情況，較前面討論的測度方法有所改進。

以上幾種住房負擔能力的測度方法有共存的優(yōu)缺點。首先，收入其實是指包括所有收入來源的家庭總收入。 使用收入變量的測度方法往往忽視了家庭的隱性收入，而這一信息在實際生活中也很難考察，只有剩余收入法明確提出了采用考慮稅收和福利的收入數(shù)據(jù)。 在近些年來的研究中，研究人員往往采用統(tǒng)計年鑒中的可支配收入作為收入數(shù)據(jù)的標準，因此可能會對住房負擔能力造成錯估。 其次，由于中位數(shù)的采集比較困難，研究人員往往采用平均數(shù)代替，一定程度上錯估了住房負擔能力。 采用中位數(shù)計算能較好地反映中等收入家庭的住房支付能力，避免極端值對計算結(jié)果的影響。 采用均值計算，雖然數(shù)據(jù)易獲得，但易受極端值影響。因此，在居民收入分布不均衡的情況下，利用均值衡量可能會對住房負擔能力造成誤判。

三、 35 個大中城市城鎮(zhèn)居民住房負擔能力的時空演變特征

本文選取35 個大中城市為樣本城市，收集了2002～2017年城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入、新建住宅商品房平均銷售價格以及城鎮(zhèn)居民人均住房面積等數(shù)據(jù)，其中城鎮(zhèn)居民人均住房面積數(shù)據(jù)來自城市統(tǒng)計年鑒中“城鎮(zhèn)居民人均住房面積”或“城鎮(zhèn)居民人均建筑面積”，或者通過“城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積”折算。 計算35 個城市城鎮(zhèn)居民購買新建住宅商品房的住房負擔能力，其中包括房價收入比(PIR)，還貸支出收入比(LIR)以及住房可支付性指數(shù)(HAI)。

由于中位數(shù)的不可得性，因此本文采用各城市統(tǒng)計年鑒中的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、新建住宅商品房平均銷售價格以及城鎮(zhèn)居民人均住房面積等平均數(shù)數(shù)據(jù)。 此外，由于住房市場大部分購房貸款是商業(yè)貸款，因此本文以商業(yè)貸款為例。 根據(jù)國家政策，取首付三成，貸款期限三十年，貸款利率以當年利率進行計算，據(jù)此可以估算出35 個大中城市城鎮(zhèn)居民的住房可負擔性。

本文選取2002 ～2017 年進行分析。 于2002 年起，房地產(chǎn)市場作為一個新的經(jīng)濟增長點，2003 年之后國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，并多次提出發(fā)展長期租賃、建立“租購并舉”的房地產(chǎn)市場。 此外，對于重要變量“城鎮(zhèn)居民人均住房面積”，截至目前，各地方統(tǒng)計年鑒里只記錄到2017 年，為保證計算結(jié)果的準確性，本文選取研究時間段至2017 年。

圖1 35 個城市2002～2017 年P(guān)IR 頻數(shù)分布

圖2 35 個城市2002～2017 年LIR 頻數(shù)分布

圖3 35 個城市2002～2017 年HAI 頻數(shù)分布

圖1 ～圖3 分別是35 個城市2002 年至2017 年P(guān)IR、LIR、HAI 的頻數(shù)分布表。 PIR 位于(0，5]之間說明城鎮(zhèn)居民具有良好住房負擔能力，(5，10]之間表示具有一般住房負擔能力，(10，15]之間表示購房具有困難，PIR＞15 則表示城鎮(zhèn)居民完全沒有住房負擔能力。 從圖中可以直觀地看出，具有良好住房負擔能力的城市個數(shù)逐漸減少，購房具有困難和完全沒有住房負擔能力的城市逐漸增加，至2017 年甚至不超過5 個城市具有良好的負擔能力，說明我國城鎮(zhèn)居民住房負擔能力形勢漸漸嚴峻。

還貸支出收入比位于0～30%之間，表示城鎮(zhèn)居民具備良好的住房負擔能力，還貸壓力小。 位于30%～50%之間，城鎮(zhèn)居民具備一般住房負擔能力。 位于50% ～70%之間，城鎮(zhèn)居民有住房困難，還貸壓力較大。 當LIR 大于70%，則城鎮(zhèn)居民不可負擔住房。 觀察圖2，2002～2014 年，具備良好的住房負擔能力的城市個數(shù)逐漸減少，說明我國住房問題日漸嚴峻，城鎮(zhèn)居民整體上還貸壓力較大

觀察圖3，HAI 指數(shù)值位于0 ～50%之間，說明城鎮(zhèn)居民的住房可支付性差，住房負擔能力較小。 2002 ～2017 年，住房可支付性差的城市個數(shù)逐漸增多，進一步說明我國住房問題在惡化。

以上圖中共同點是，2015 ～2017 年，具備良好的住房負擔能力的城市個數(shù)有所增加，這可能與我國提出的發(fā)展長期租賃市場這一政策有關(guān)，從一定程度上緩和了住房問題的壓力。 對于這一政策帶來的具體影響，還需要進一步深入研究。

圖4 匯報了35 個主要城市2002 年和2017 年前后兩年房價收入比的對比情況。 2002 年，35 個主要城市的房價收入比基本小于8，說明這一階段的城鎮(zhèn)居民住房負擔能力較大，暫時不存在很嚴重的住房問題。 除了一線城市，其他城市的房價收入比接近于4，表明這些城市能較好地承擔住房。從2002 年至2017 年，各城市的均較以前有大幅度上漲，城鎮(zhèn)居民的住房問題漸漸顯露。 2017 年，一線城市北京、上海、廣州、深圳的房價收入比均超過15，說明這些城市的城鎮(zhèn)居民住房負擔能力較小，購房存在較大困難。 2017 年，房價收入比超過8 的城市有19 個，占54%，超過一半的城市的城鎮(zhèn)居民有住房困難，說明我國城鎮(zhèn)居民整體上住房負擔的問題比較嚴峻。

圖4 PIR 升序圖

四、 結(jié)論以及建議

從分析上述實證結(jié)果來看，目前我國城鎮(zhèn)居民的整體住房負擔能力比較小，城鎮(zhèn)居民購房困難，還貸壓力較大。 但隨著“發(fā)展和培育住房租賃市場”這一政策的提出和逐漸完善，我國城鎮(zhèn)居民的住房負擔能力可能逐漸增加，居民住房壓力減小，真正實現(xiàn)“住有所居”。 現(xiàn)階段，我國城鎮(zhèn)居民的主要住房問題表現(xiàn)在以下幾個方面：①一線城市城鎮(zhèn)居民住房負擔能力較小。 一線城市房價過高，房價增速過快，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民住房壓力與日俱增，將收入大部分或完全投入住房成本，會導(dǎo)致居民的非住房需求如醫(yī)療、交通等不能被正常滿足。 ②一線與其他城市住房壓力差異明顯，一線城市無論是房價收入比、還貸支出收入比還是住房可支付性指數(shù)，其結(jié)果與基準區(qū)間相差甚遠。 二線城市的結(jié)果尚還接近基準區(qū)間。 ③值得樂觀的是，具有一般住房負擔能力的城市個數(shù)基本維持穩(wěn)定，政策制定者可以因城施政，改善這些城市居民的住房負擔能力，使其轉(zhuǎn)至基準區(qū)間內(nèi)。

由于這些測度方法本身存有缺陷，本文的分析仍然存在一些不足。 ①基準值或基準區(qū)間的確定會影響對住房負擔能力的判斷。 國際上認為房價收入比的合理區(qū)間在1.8 ～6之間，而我國國情特殊，針對我國的合理的房價收入比仍需要斟酌。 ②居民收入具有增長性。 忽視家庭收入結(jié)構(gòu)、來源以及動態(tài)增長會對居民住房負擔能力造成誤判。 可以建立動態(tài)購買力模型或動態(tài)房價收入比預(yù)測住房負擔能力，動靜對比，才能更好地揭示我國住房負擔能力的復(fù)雜性。 ③不同群體的住房偏好和消費差異影響居民住房負擔能力。 由于數(shù)據(jù)的可獲得性，收入和房價均采用平均數(shù)，因此只能衡量全國或地區(qū)住房負擔能力的平均特征，難以預(yù)測其個性特征。 ④金融工具、融資結(jié)構(gòu)影響住房負擔能力。 一些有住房需求但仍然租房的中產(chǎn)階級家庭一般可以通過貸款來實現(xiàn)購房需求。 考慮不同群體的融資能力，更為科學(xué)、客觀地評估住房負擔能力。 ⑤構(gòu)建可以同時用于新建商品房市場、存量住宅市場以及租賃住宅市場的研究的指標或模型，為政府考察住房困難的具體原因和住房補貼的具體額度提供依據(jù)。